côte-des-neiges-notre-dame-de-grâce Quartier Namur-Hippodrome (reconversion de Blue-Bonnets)

[YUL]

7 minutes ago, vincethewipet said:

Débat de société: si on ne peut pas utiliser la création d'un nouveau quartier pour offrir une part du logement aux Montréalais un peu moins fortunés, on le fait où? Il faut systématiquement pousser ces gens dans les loyers modiques des quartiers plus pauvres et moins intéressants?

Je crois que la meillieur façon serait de prendre ces millions (milliards?) qui sont alloués aux logements sociaux/HLM etc. et de les redistribuer sous forme de suppléments/allocation mensuel au logement (payable directement au proprio?). Ça pourrait notamment être offert aux milliers de personne qui sont sur une liste d'attente pour un HLM.

De cette façon, on permet aux bénéficiaires de mieux choisir son quartier/logement, selon ses besoins (dans les limites de son nouveau budget, augmenté de cette allocation mensuelle).

Ça assurait une distribution géographique plus efficace des bénéficiaires (pas de ghetto HLM) et/ou éviterait aussi d’affliger des projets porteurs (comme ce redéveloppement de Blue Bonnets) d’un pourcentage arbitraire de logement sociaux.

Par rapport au privé, on sait que les HLM coutent environs deux fois plus chers à construire, et presque trois fois plus chers à gérer/entretenir. Tout ça pour éventuellement créer des ghettos problématiques. C’est vraiment un gaspillage de fonds publics.

[vincethewipet]

il y a 6 minutes, YUL a dit :

Je crois que la meillieur façon serait de prendre ces millions (milliards?) qui sont alloués aux logements sociaux/HLM etc. et de les redistribuer sous forme de suppléments/allocation mensuel au logement (payable directement au proprio?). Ça pourrait notamment être offert aux milliers de personne qui sont sur une liste d'attente pour un HLM.

De cette façon, on permet aux bénéficiaires de mieux choisir son quartier/logement, selon ses besoins (dans les limites de son nouveau budget, augmenté de cette allocation mensuelle).

Ça assurait une distribution géographique plus efficace des bénéficiaires (pas de ghetto HLM) et/ou éviterait aussi d’affliger des projets porteurs (comme ce redéveloppement de Blue Bonnets) d’un pourcentage arbitraire de logement sociaux.

Par rapport au privé, on sait que les HLM coutent environs deux fois plus chers à construire, et presque trois fois plus chers à gérer/entretenir. Tout ça pour éventuellement créer des ghettos problématiques. C’est vraiment un gaspillage de fonds publics.

C'est une vision qui revient souvent, et elle a ses mérites, mais il y a plusieurs problèmes avec cette approche:

1) Comment garantir un logement salubre? Beaucoup de logements privés abordables sont dans un état carrément dangereux pour la santé, et la ville est incapable de régler le problème, malgré tous les efforts et la réglementation.

2) Comment empêcher la discrimination de la part des propriétaires qui ne veulent pas de cette clientèle? C'est déjà impossible à empêcher sur l'ethnie ou la composition du ménage (par exemple les familles).

3) Une bonne part de la clientèle des HLM ont des besoins spéciaux, souffrent de problèmes mentaux, d'organisation, ou ont des problèmes d'intégration sociale. Ces édifices servent souvent aussi de système de support pour cette clientèle, et ne met pas le fardeau d'un logement qui peut être endommagé par une personne en crise ou qui souffre d'un grand manque d'organisation sur un propriétaire privé.

4) Les constructions neuves étant systématiquement plus chers, comment s'assurer qu'elles puissent être accessibles comparées aux logements moins intéressants?

5) Si on parle d'une clientèle souvent moins organisée, moins éduquée, comment faire valoir leurs droits face aux propriétaires privés, et comment le propriétaire doit gérer une clientèle potentiellement plus complexe sans perdre son temps devant la régie du logement (et embourber celle-ci)?

J'ai toujours pensé que cette approche de subventionner les propriétaires privés plutôt que d'avoir des logements sociaux subventionnés aurait une tendance à repousser les gens dans le besoin dans les taudis (et favoriser la création de ghetto au niveau d'un quartier, contrairement à un seul édifice), les ouvrir à des abus de certains propriétaires, et ne pas leur offrir le support qu'ils ont besoin. Après tout, c'est ce qu'on voit souvent en ce moment pour les gens qui n'ont pas de place en HLM. Du côté du propriétaire, c'est une clientèle potentiellement plus complexe à gérer, est-ce vraiment ce qu'on veut leur imposer, surtout pour les plus petits, les familles achetant un plex à Montréal, par exemple?

Bref, ce n'est pas une solution parfaite à mon avis (quel système l'est?), et on passe un peu à côté de la mission sociale des logements sociaux. 

 

[YUL]

@vincethewipet :

Tu amènes effectivement des problématiques bien réelles.

1) Comment garantir un logement salubre? Beaucoup de logements privés abordables sont dans un état carrément dangereux pour la santé, et la ville est incapable de régler le problème, malgré tous les efforts et la réglementation.

Ce problème est considérable, et déborde largement la clientèle bénéficiaires d’aide sociales/d’aide au logement  - et en plus, ça afflige aussi les milliers qui sont en attente d’un HLM.

Il faut plutôt renforcer les efforts réglementaires pour tous les logements insalubres.

 2) Comment empêcher la discrimination de la part des propriétaires qui ne veulent pas de cette clientèle? C'est déjà impossible à empêcher sur l'ethnie ou la composition du ménage (par exemple les familles).

Encore une fois, ce problème dépasse largement la clientèle bénéficiaires d’aide sociales/d’aide au logement actuelle. C’est inacceptable pour n’importe qui.

La Commission des Droits de la personne devrait avoir ses pouvoirs/ses moyens renforcés. (Anecdote içi:  je connait un gros proprio qui spécialise ses batiments selon les ethnies - il ne s'est pas encore fait prendre!)

3) Une bonne part de la clientèle des HLM ont des besoins spéciaux, souffrent de problèmes mentaux, d'organisation, ou ont des problèmes d'intégration sociale. Ces édifices servent souvent aussi de système de support pour cette clientèle, et ne met pas le fardeau d'un logement qui peut être endommagé par une personne en crise ou qui souffre d'un grand manque d'organisation sur un propriétaire privé.

Pour cette clientèle (actuellement en attente d’un HLM), on pourra alors les mettre en haut de la liste de priorité (pour les HLM existants).

Je ne suis pas sûr cependant qu’un HLM soit la bonne « institution » pour certains d’entre eux...

4) Les constructions neuves étant systématiquement plus chers, comment s'assurer qu'elles puissent être accessibles comparées aux logements moins intéressants?

On parle surtout du parc immobilier existant. (Les logements locatifs qui se libèrent viennent surtout de ceux qui achètent).  La construction de logement locatif neuf est minime depuis quelque années.  Advenant un boom de construction  « locatif »,  ça libérait alors d’autres logements (effet domino) plus abordables.

Modifié 1 mars 2018 par YUL

[Né entre les rapides]

Ce qui suit pourrait sembler n'être qu'un énoncé de généralités (par opposition à des mesures spécifiques), mais cela procède (découle) d'une longue et vaste observation+analyse de la problématique du logement ici et partout dans le monde.

La problématique a plusieurs causes distinctes, et se manifeste de plus d'une façon.  Historiquement, ici comme ailleurs, on a recherché et mis en oeuvre une gamme de «solutions».  Malheureusement, certaines d'entre elles se sont avérées passablement inadéquates.  Surtout, on continue d'observer une tendance à la détérioration des conditions générales, même dans des pays considérés «riches».  Spécifiquement, dans les points suivants:

1) La «crise du logement» n'affecte pas que les plus défavorisés.  Dans la plupart des villes qui continuent à afficher une croissance démographique positive, le coût du logement augmente à un taux beaucoup plus élevé que la hausse générale des prix.  Par conséquent, certaines couches de la population, qui parvenaient jusqu'à récemment à s'offrir un logement décent, ne le peuvent plus, ou n'y parviennent qu'en consacrant (malgré elles) une part disproportionnée de leurs revenus disponibles, les plaçant de facto en situation de pauvreté.

2) Les causes  de la hausse du coût du logement ne doivent pas être négligées.  Globalement, il semble bien que des restrictions imposées à la construction de nouveaux logements en soient les principales responsables.  Lesdites restrictions peuvent prendre différentes formes, notamment en matière de zonage, que ce soit sur des terres «vierges» ou sur des lotissements déjà construits dont on interdit la densification.

3) Parallèlement, on observe que de nombreux logements de belle dimension sont désormais occupés par des ménages composés d'une seule ou de deux personnes (plus fortunées), ou carrément inoccupés (vacants).

4) Le «parc» de logements existants peut aussi souffrir d'une lente mais inexorable détérioration, faute d'entretien adéquat, parce que les incitatifs à le faire sont insuffisants ou carrément absents.

5) A l'inverse du point 4) ci-dessus, lorsque des rénovations importantes sont entreprises, les hausses de loyer qui en résultent chassent les occupants antérieurs ne disposant pas des moyens suffisants.

6) Les HLM et autres formules semblables ont l'avantage d'offrir des logements convenables à un prix (loyer) qui ne grève pas lourdement le budget du ménage.  Un problème (peut-être pas le seul) est que le nombre (de HLM etc.) construit et rendu disponible est très largement insuffisant par rapport à la demande latente (=interminables listes d'attente): quelques-uns sont «chanceux», pendant que la majorité doit attendre encore longtemps.  C'est un peu comme espérer gagner à la loterie.  Le problème d'équité est manifeste.

7) De temps en temps, certains font valoir que la racine du problème est l'insuffisance des revenus des ménages, et que par conséquent une politique de «revenu garanti» ou l'équivalent serait la meilleure solution.  Il y a une part de vérité en cela, mais je pense qu'on serait encore très loin du compte, principalement parce qu'il y a de fortes raisons de craindre qu'une grande partie de l'effet se répercuterait sur une hausse générale du niveau des loyers (empochés par les propriétaires), plutôt que sur une hausse de l'offre (quantité) de logements convenables disponibles à prix abordables.

Conclusion: à problème multidimensionnel,  solution multidimensionnelle.  Il faut agir sur tous les fronts.  Certains sont de la compétence des municipalités, d'autres des gouvernements (fédéral et surtout provincial).  Je ne saurais me «contenter» de quelques mesures symboliques servant à apaiser les pressions du moment.  

[acpnc]

@Né entre les rapidescomme d'habitude tu mérites un trophée pour une intervention de qualité et fort pertinente. A moins d'entrer dans les détails, je crois que c'est une vision assez globale du problème et qui relève des gouvernements ( les 3 paliers) qui sont les mieux placés pour y répondre. J'en conclus que l'approche de PM est la bonne et qu'il faut aller dans cette direction, sans pour autant en faire un dogme.

Voyons comment on peut mettre l'entreprise privée dans le coup à titre de partenaire, tout en gardant un contrôle serré pour éviter toute forme de dérapage. On pourrait s'inspirer de l'ancienne formule du RCM (20,000 logements) et faire appel à plusieurs soumissionnaires. Une belle occasion en même temps de rehausser la qualité du design en l'inscrivant dans les conditions initiales.

[budgebandit]

Movement on site 

[sim]

La démolition devrait débuter dans les prochaines semaines.

http://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/201804/08/01-5160297-un-hippodrome-a-demolir-des-squatteurs-a-reloger.php

[KOOL]

« Mais avant de les déconstruire, Montréal devra s'assurer que les bâtiments sont bel et bien vides. À l'approche de la démolition, la Ville a donc demandé au SPVM d'assurer une présence pour éviter que des gens ne se trouvent à l'intérieur alors qu'on procédera au démantèlement. On a beau avoir décidé de ne pas tout bonnement dynamiter ou «bulldozer» les constructions, on veut éviter un malheureux accident. »

N'importe quoi ! Si jamais les squatteurs voient arriver des dynamiteurs ou des bulldozers ils vont décamper comme des rats afin de ne pas être victimes d'un « malheureux accident ». Chère Valérie, elle va les héberger au Ritz avant qu'ils ne soient relocalisés ?

[Laurentia]

Il y a 4 heures, KOOL a dit :

« Mais avant de les déconstruire, Montréal devra s'assurer que les bâtiments sont bel et bien vides. À l'approche de la démolition, la Ville a donc demandé au SPVM d'assurer une présence pour éviter que des gens ne se trouvent à l'intérieur alors qu'on procédera au démantèlement. On a beau avoir décidé de ne pas tout bonnement dynamiter ou «bulldozer» les constructions, on veut éviter un malheureux accident. »

N'importe quoi ! Si jamais les squatteurs voient arriver des dynamiteurs ou des bulldozers ils vont décamper comme des rats afin de ne pas être victimes d'un « malheureux accident ». Chère Valérie, elle va les héberger au Ritz avant qu'ils ne soient relocalisés ?

C'est si outrageux que ça de vérifier qu'il n'y a personne à l'intérieur avant de détruire un immeuble? Il est fait mention où qu'ils seront relocalisés au Ritz?

[MtlMan]

Il y a 6 heures, KOOL a dit :

 

N'importe quoi ! Si jamais les squatteurs voient arriver des dynamiteurs ou des bulldozers ils vont décamper comme des rats afin de ne pas être victimes d'un « malheureux accident ». Chère Valérie, elle va les héberger au Ritz avant qu'ils ne soient relocalisés ?

Y'en a qui sont peut-être intoxiqués. Vaut mieux inspecter les lieux. Pas de raison d'agir en cowboy.