Né entre les rapides

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About Né entre les rapides

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  • Biography
    Professionnel des affaires, de l'économie et des politiques publiques
  • Location
    Bundeshaupstadt Kanadas, alias Ottawa-Gatineau
  • Interests
    Plein-air, urbanisme, philosophie, internationalisme
  • Occupation
    Exempte de rémunération

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  1. Un taux d'inoccupation plus bas favorise des loyers plus élevés. Il faut peut-être passer par là avant que l'offre (=nouvelles constructions) se manifeste plus fortement. C'est beau de dire que les besoins des locataires ne pourront pas être comblés d'ici 2020 en raison d'une offre insuffisante, mais sait-on si "les" locataires seraient disposés à payer les loyers plus élevés qui justifieraient de nouveaux investissements? Les grands promoteurs ne sont pas fous. Les coûts de construction ont augmenté. Le niveau des loyers devrait aussi augmenter (beaucoup je pense). Sans doute que plusieurs locataires actuels ou potentiels "aimeraient" prendre de l'expansion dans le "Quartier central des affaires" (une traduction littérale de Central Business District). Mais ça ne dit pas quel prix (loyer) ils seraient prêts à payer. Si c'est "seulement" le prix actuel, c'est probablement insuffisant. Ce n'est pas pour rien que plusieurs choisissent de s'établir dans des quartiers moins coûteux (qui répondent aussi bien à leurs véritables besoins). Seuls les établissements qui ont absolument besoin (et les moyens) d'être dans le Centre y resteront. En gros, ça veut dire les grandes entreprises et les cabinets d'experts (juristes, comptables, financiers etc.) qui gravitent autour. Alors, ou bien ceux-ci prennent de l'expansion ou bien de nouveaux gros joueurs veulent s'établir à Montréal, sinon il y aura peu de mouvement. Il y a eu des cas, notamment à Calgary dans le passé, où les perspectives semblaient tellement florissantes que d'importants investissements spéculatifs (littéralement, au sens où les futurs locataires n'étaient pas identifiés au moment du lancement d'un projet) furent faits. Selon toute vraisemblance, on ne perçoit pas (encore) un pareil enthousiasme pour Montréal présentement. On y va plus prudemment. L'ébullition remarquable qu'on observe dans la construction de tours, au point de transformer radicalement le profil (skyline) de la ville concerne essentiellement le secteur résidentiel, lequel ne répond pas aux mêmes impératifs. Dans le secteur corporatif, ça me semble plus calme. Les espaces à bureau actuellement en construction (ou prévus pour bientôt) devraient suffire --pour le moment. Il y a des "souhaits" qui ne seront pas exaucés. Tant et aussi longtemps que le taux d'inoccupation était élevé et que les loyers étaient (relativement) bas, plusieurs (utilisateurs d'espaces à bureau) ont trouvé pratique de s'établir au Centre: ce temps est peut-être révolu. On ne construira pas juste pour leur faire plaisir en acceptant des rendements décevants.
  2. Je propose d'ajouter un angle supplémentaire à l'examen des causes possibles du retard observé dans la mise en chantier du projet: trouver d'autres projets comparables (à Montréal, Toronto ou Vancouver) qui semblaient prêts à démarrer mais qui ne le sont (inexplicablement) pas. Si on n'en trouve pas, on abandonnera cette piste. Mais si ça se trouve, on pourra pencher pour des explications qui ont plus à voir avec un certain contexte général plutôt qu'à des particularités du projet et de son promoteur. Par exemple, est-il concevable que soudainement, un nombre important de ventes aient été annulées? Et un tel revirement soudain aurait-il quelque chose à voir avec d'hypothétiques restrictions aux sorties de capitaux imposées à des investisseurs chinois par leur gouvernement? Rappellons-nous que les Chinois ont beau ne représenter qu'une modeste partie des acheteurs de biens immobiliers à Montréal, leur part est plus grande dans ce type particulier d'investissement. Autrement (i.e. s'il n'en est rien), je partagerais entièrement l'opinion de @Rocco quand il écrivait "...Had they been confident, construction would have started by now". A moins que l'impensable se produise --qu'il n'y ait pas au moment présent de constructeurs disponibles (un cas de surchauffe extrême)? Mais on en aurait entendu parler, ça ne peut donc pas être cela. Cependant, une explication "intermédiaire" tient peut-être la route: les constructeurs seraient tellement occupés qu'ils exigent des prix exhorbitants, incompatibles avec les prix obtenus lors de la vente des unités "vendues". J'ai déjà vu ça à Toronto: le promoteur annule le projet, les acheteurs sont remboursés comme il se doit; puis un autre projet est annoncé sur le même site (pas nécessairement par le même promoteur), avec des prix demandés plus élevés. Si jamais les travaux démarrent lundi prochain, j'aurai écrit tout cela pour rien!😵
  3. C'est aussi ce que j'ai toujours pensé. (On dit bien "majorité", pas "totalité"). Les îles artificielles d'EXPO 67 sont fondées sur des déblais des tunnels du métro. Beaucoup plus récemment (et donc plus accessible à la mémoire), le prolongement du métro à Laval s'est fait en passant sous les quartiers résidentiels déjà bâtis, sans que (pratiquement) rien ne paraisse en surface.
  4. Je te remercie d'avoir posé la question, laquelle j'en suis persuadé intéresse beaucoup de monde. Evidemment je ne suis pas devin. En juin dernier, en introduisant cette "prévision", je ne me suis pas appuyé sur les tendances récentes, qui montrent plutôt le contraire d'un ralentissement; j'avais donc pleinement conscience d'aller à contrecourant. Précisons d'abord un point: je parle de la population de la Région métropolitaine de recensement (RMR), pas de celle de la Ville de Montréal en particulier. Les facteurs qui détermineront une plus grande densification et une plus grande part de la population de la RMR habitant dans la Ville de Montréal sont distincts de ceux qui présideront à la croissance démographique totale de la RMR. Le premier (et principal) facteur explicatif est le suivant: les prévisions démographiques pour l'ensemble du Québec laissent entrevoir un plafonnement autour de 10 millions d'habitants; c'est déjà un peu plus que ce qu'on entrevoyait il y a quelques années, mais pas de beaucoup. Dans ce scénario, l'immigration nette continue d'augmenter, mais cela suffit à peine à compenser la décroissance naturelle (écart négatif entre les naissances et les décès). Le second (certes davantage problématique/contestable) facteur est une impression que les autorités québécoises (de fait le Gouvernement du Québec) verraient d'un mauvais oeil un développement (une évolution) faisant en sorte que la population de la RMR de Montréal dépasse sensiblement celle de tout le reste du Québec. C'est une préoccupation qui avait déjà été exprimée par certains vers la fin des années 1960/début 70, jusqu'à ce que des préoccupations quant au déclin de Montréal (voir: Rapport Higgins-Martin-Raynauld) fassent valoir le point de vue inverse. 50 ans plus tard, je ne crois pas que le débat soit vraiment clos. (Mais il est encore trop tôt pour qu'il resurgisse en plein jour). Je ne voudrais pas que dans des discussions futures toute l'attention se porte sur le "second point", quand c'est le premier qui est le plus important, quoiqu'on ne peut pas totalement dissocier l'un de l'autre. Ce qui est à peu près certain, c'est qu'à court terme, seule une immigration nette largement positive peut suffire à maintenir un cetain niveau de croissance. Une hausse du taux de fécondité (distinct du taux de natalité) ne porterait ses fruits qu'à long terme. Le problème (si c'en est un), c'est que les immigrants se dirigent essentiellemen à Montréal, et pas assez dans le reste de la province, pour de bonnes raisons qui ne sont pas prêtes de changer radicalement. Il y a quand même quelque chose qui a changé: pendant plus d'un siècle, la croissance démographique de Montréal avait été principalement alimentée par les migrations interrégionales (essentiellement les régions rurales québécoises devenues surpeuplées). L'immigration internationale joua un rôle comparativement secondaire, contrairement par exemple au peuplement des Prairies. Aujourd'hui, la RMR a pratiquement un solde neutre dans ses échanges avec le reste du Québec; mais l'immigration internationale est importante, et le traditionnel déficit dans les migrations interprovinciales s'est estompé. En même temps, l'ancien excédent des naissances s'est transformé en déficit (à Montréal comme dans le reste de la province; et comme on sait, ce déficit s'accentuera inéluctablement). Cette dernière observation "facilitera ma tâche" quand je tenterai de répondre à une "question supplémentaire" qui ne saurait tarder --par exemple: "Les tendances que tu (moi-même!) décrits sont déjà à l'oeuvre; comment expliquer alors que la croissance de Montréal s'accélère?" Réponse: EMCW* La croissance s'est accélérée dans le passé récent parce que l'immigration nette (toutes catégories confondues) a augmenté plus vite que le déficit des naissances par rapport aux décès. Mais ça risque fort de ne pas continuer (en tout cas pas au même rythme) parce que le solde naturel continuera de se dégrader sérieusement. Or l'hypothèse d'une hausse correspondante des seuils d'immigration est (disons) problématique. Je m'attends plutôt à ce qu'on soit bien content de réussir à stabiliser la population (éviter la décroissance). * Quelle ne fut pas ma surprise de découvrir qu'une société parisienne utilise déjà ce sigle qui se voulait humoristique. EMCW est l'abréviation de "Élémentaire Mon Cher Watson"
  5. Bravo pour avoir bien expliqué ce pourquoi tu avais décrit l'annonce comme étant excellente.
  6. Vos deux commentaires mis côte-à-côte illustrent parfaitement comment une même annonce/nouvelle peut susciter des réactions opposées, qui sont pourtant légitimes l'une et l'autre. Si je puis me permettre d'interpréter vos points de vue: le premier est d'abord intéressé/enthousiasmé par la vocation qui est envisagée pour le site, tandis que le second est désolé de constater qu'aucune construction ne verra le jour à court terme. Pour le premier, le délai n'a pas tellement d'importance; pour le second, c'est la vocation qui n'en a guère. Imaginons maintenant une hypothétique annonce (différente de l'actuelle) qui aurait pu satisfaire les deux: la construction imminente d'un projet qui aurait comporté un certain degré (mais moindre) de mixité d'usages. Finalement, imaginons qu'à la toute fin du mandat de l'actuelle administration municipale, une annonce est faite, à l'effet qu'un "bâtiment à usage mixte" sera mis en chantier "prochainement": quelles seraient vos réactions?
  7. La BIC collaborera avec l'APM --pouvant mener à terme à un investissement de la BIC dans le projet de terminal à Contrecoeur: c'est très mince comme annonce. Dans l'immédiat, le seul effet visible est de permettre à la BIC d'inclure ce projet dans la liste des projets dans lesquels elle est "impliquée" --sans qu'on en sache davantage. J'ai l'impression que l'annonce fait partie d'un effort visant à "démontrer" que la BIC est active, au moment où de vives critiques sont formulées à son égard, notamment par des partis d'opposition (PCC et NPD). Personnellement, je ne pense pas que le principal enjeu lié au projet soit financier; il est plutôt d'ordre environnemental.
  8. Du côté sud de l'Oratoire, c'est Westmount, pas le Mont-Royal proprement dit.
  9. Pour (commencer à) mettre les choses en perspective: - combien d'utililisateurs actuels de la ligne DM à partir des gares Deux-Montagnes et Grand- Moulin? - combien de places de stationnement actuellement? --réponse: DM 1256 et GM 304. - combien d'utilisateurs se rendent à la gare de leur choix à pied? -- (il sera impossible de faire de même pour se rendre au stationnement incitatif temporaire prévu près de l'A-13). - une conclusion inévitable: il faudra que les circuits d'autobus soient considérablement améliorés.
  10. In retrospect, your two cents were worth a lot (see today's announcement)
  11. Ce qui me désole le plus dans cette histoire, c'est qu'on se trouve encore aujourd'hui en préparation pour des consultations (OCPM cet automne). Le sentiment d'urgence, si souvent exprimé, ne s'est pas encore traduit en actes --autrement que par quelques sympathiques initiatives comme les trois projets communautaires financés cette année à hauteur de 110,000$ par l'arrondissement. Le véritable effort financier, qui devra bien venir de quelque part, tarde à se manifester. On pourra faire valoir que l'occasion est "unique" et qu'il vaut mieux bien planifier pour éviter de la gâcher, mais il y a des limites à repousser les échéances. Des images viennent à l'esprit: le mirage de l'oasis qu'on aperçoit à l'horizon sans jamais l'atteindre, ou la carotte qu'on suspend devant l'âne pour le faire avancer.
  12. Oui. Heureusement, il semble qu'il reste suffisamment d'espace entre la piste cyclable et le mur pour un trottoir et une bande de verdure plantée d'arbres.
  13. La plus grande stupidité, c'était le trottoir demi-largeur de 2015. Si à ce moment l'aménagement avait été fait tel qu'il est maintenant prévu, j'aurais pu être d'accord. Le projet actuel, approuvé et devant être réalisé d'ici la fin de l'année, implique la démolition de la bande bétonnée séparant la piste cyclable et la rue, la reconstruction de cette bande déplacée du côté de la rue, entraînant la suppression (OK) d'espace de stationnement de ce côté, libérant ainsi suffisamment d'espace pour construire un trottoir de largeur standard entre la piste cyclable et le parc. C'est bien mais ce sera certainement coûteux. (Ça aurait été moins coûteux de le faire ainsi dès le départ). Tant en 2015 que maintenant en 2019, je reconnais la nécessité d'une piste cyclable bidirectionnelle séparée de la rue par une bande protectrice. Ce que je trouve moins évident, c'est l'utilité d'un trottoir en bordure du parc, quand à quelques pas on trouve un sentier piétonnier. J'accepte qu'on ait voulu protéger les arbres en s'abstenant de bétonner le sentier. Ce que je ne comprend pas*, c'est que ce sentier ne réponde apparemment pas adéquatement aux besoins de ceux qui veulent se rendre au parc à pied (ou en chaise roulante)--quitte à améliorer un peu sa géométrie. Pour les autres déplacements, le trottoir existant sur le côté ouest de la rue ne suffit-il pas? Le demi-trottoir côté est (parc) pourrait rester en l'état, mais son statut serait rabaissé à titre de "bande mystère" --quelque chose d'inutilisable accompagnée si nécessaire de l'inscription "ceci n'est pas un trottoir". J'ai vraiment besoin d'explication, parce qu'on dirait que je suis le seul à ne pas comprendre.😥
  14. A titre de comparaison (toujours imparfaites) d'élévations en ville et/ou visible à partir de la ville (et/ou inversement). - Montmarte (Paris) -- 130 m (mais on le désigne comme une butte). - Montagne du Diable (Berlin) -- 120m (une colline artificielle érigée à partir des gravats résultant des destructions de guerre) - Mont-Royal (Montréal) --233 m - Montagnes North Shore (surplombant la ville de Vancouver) -- 1788 m (Brunswick Mountain) - Mont du Pain de Sucre (Rio de Janeiro) --396 m - Mont Fuji (à 100 km de Tokyo) --3776 m Par ailleurs, il y a des "collines" qui sont plutôt des escarpements --Colline du Parlement (Ottawa) et Colline parlementaire (Québec). Et quelque chose qui porte bien son nom -- l'Escarpement d'Eardley (411 m, falaise de 300 m) au nord-ouest d'Ottawa et qui permet des vues d'ensemble sur la vallée et la ville. Dans tous les cas, ce sont les contrastes que je trouve intéressants, plutôt que l'élévation proprement dite. Un exemple favori est la ville de San Francisco, où l'élévation varie de 0 à 285 m.