Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[Ousb]

il y a 51 minutes, KOOL a dit :

Tu n'as qu'à consulter la première page de ce topic. 

Ah ouais j’avais vu mais le fait que tu dises que tu venais de lire m’a fait penser que c’était un nouvel article.

[KOOL]

Mea culpa. Ça pouvait effectivement prêter à confusion car je venais de découvrir un article qui datait du 8... février. 

[Rocco]

[acpnc]

Marché immobilier

Prix exorbitants, sacrifices à l’avenant

 

PHOTO CHRIS HELGREN, ARCHIVES REUTERS

À Toronto, un couple dont les revenus sont dans la médiane doit en mettre 10 % de côté pendant 30 ans et 3 mois pour devenir propriétaire d’une maison standard.

Marie-Eve Fournier La Presse

Ceux qui rêvent d’acquérir une première propriété à Montréal ou dans une autre grande ville canadienne ont raison d’être découragés. Avec l’explosion des prix, le temps nécessaire pour accumuler la mise de fonds n’a jamais été aussi long. Ça se compte parfois en décennies.

Publié hier à 6h30

https://www.lapresse.ca/affaires/chroniques/2022-05-29/marche-immobilier/prix-exorbitants-sacrifices-a-l-avenant.php

À Toronto, un couple dont les revenus sont dans la médiane doit en mettre 10 % de côté pendant 30 ans et 3 mois pour devenir propriétaire d’une maison standard à 1,3 million, calcule la Banque Nationale. Ses enfants ont le temps de devenir eux-mêmes parents avant la signature de l’hypothèque, ma foi !

Montréal ne joue pas dans la même ligue.

En économisant 10 % de ses revenus bruts, un ménage peut espérer partir à la recherche de sa maison après « seulement » 4 ans et 3 mois.

Mais pour ceux qui s’astreignent à cette discipline, c’est quand même interminable.

 

Vu d’ici, il est presque surréaliste que des jeunes réussissent à devenir propriétaires à Toronto. Et je ne vous parle pas de Vancouver, où la maison moyenne coûte 1,67 million. Son achat suppose (avec la mise de fonds minimale) des paiements hypothécaires de 7453 $ par mois, soit 101,5 % du revenu médian de 88 000 $ et des poussières. C’est insensé.

Mais revenons dans la Ville Reine où j’ai demandé à un courtier immobilier et à un courtier hypothécaire de me raconter comment leur clientèle accède à la propriété. Ont-ils développé des trucs qui nous échappent ?

D’entrée de jeu, le courtier hypothécaire Ron Butler, fondateur de Butler Mortgage, mentionne que ses clients reçoivent souvent « de très gros cadeaux de leurs parents » pour la mise de fonds. « Ces parents peuvent se permettre d’offrir de l’argent, car la valeur de leur maison a grimpé drastiquement. »

L’automne dernier, la CIBC révélait que 30 % des premiers acheteurs utilisent un don et que celui-ci s’élève en moyenne à 82 000 $, au pays.

Le deuxième phénomène, moins connu, est celui des hypothèques à plusieurs noms, dit Ron Butler. « Pour obtenir un plus gros prêt, les couples ajoutent des noms sur le contrat. Ils ajoutent leurs parents, leurs grands-parents, des amis, des frères, des sœurs. En Ontario, le nombre d’hypothèques où figurent plus de deux noms connaît une augmentation significative. C’est passé de 6 % en 2019 à 13 % en 2021. »

 

PHOTO FOURNIE PAR RON BUTLER

Ron Butler, courtier hypothécaire et fondateur de la firme Butler Mortgage à Toronto

Le courtier immobilier Jared Gardner, associé à RE/MAX, confirme qu’il voit ça « beaucoup ». Il a d’ailleurs déniché une maison pour deux amis qui ne pouvaient emprunter plus de 300 000 $ chacun. Ensemble, ils ont pu mettre la main sur une maison à 600 000 $. Un autre couple qui « voulait entrer dans le marché » a acheté avec un ami puisque c’était sa seule façon d’obtenir le financement requis. « Ils vivent comme des colocs ! Est-ce que c’est facile ? Non. »

Une visite chez un avocat s’impose toutefois avant de se lancer dans une telle aventure, prévient Jared Gardner, car tous les scénarios désagréables que vous pouvez imaginer risquent d’arriver.

Patience et sacrifices

Le courtier Jared Gardner observe aussi des changements dans la liste « des désirs et des besoins » des acheteurs.

Désormais, les Torontois acceptent de se passer de l’immense îlot en granit au centre de la cuisine. Ils acceptent d’acheter des maisons ayant besoin de beaucoup d’amour en se disant qu’ils rénoveront plus tard, quand leurs revenus auront augmenté.

 

PHOTO ANNA KOBELAK, FOURNIE PAR JARED GARDNER

Jared Gardner, courtier immobilier dans la région de Toronto

Il n’y a pas si longtemps, « tout le monde voulait une immense cour », des salles de bains rénovées et des planchers impeccables, rapporte Jared Gardner. Ce n’est plus le cas. Les attentes en matière d’éloignement du centre-ville et d’espace habitable ont aussi diminué.

Tout le monde fait des sacrifices et doit s’armer de patience pour trouver la perle rare. D’ailleurs, le nombre de premiers acheteurs âgés de 25 à 35 ans est 50 % plus faible en Ontario qu’il y a 20 ans, rapporte Ron Butler.

Le plus difficile pour les premiers acheteurs est de réaliser qu’ils ne pourront pas s’acheter une maison unifamiliale. Car ils veulent le type de maison dans lequel ils ont grandi. Je leur propose de voir avec leurs parents de quoi avait l’air leur première maison. Je vous garantis qu’elle n’était pas détachée !

Jared Gardner, courtier immobilier associé à RE/MAX dans la région de Toronto

Dans les tours du centre-ville, les microcondos sont désormais légion. « La majorité ont moins de 500 pieds carrés. Ça va jusqu’à 370 pieds carrés. La prochaine étape, ce sont les lits au plafond », prédit Ron Butler tout en se désolant que la situation à Toronto soit « un désastre pour les jeunes ». Si les plus vieux sont heureux de savoir que la valeur de leur propriété a explosé, les gains se font « sur le dos des générations d’après », déplore-t-il.

On ne peut quand même pas leur en vouloir…

Ces personnes plus âgées n’ont pas oublié les 20 % d’intérêts payés au début des années 1980. On les comprend. Malgré la récente hausse vertigineuse du prix des propriétés, « en termes [de poids relatif] des paiements, c’était pire à l’époque », confirme le chef économiste adjoint de la Banque Nationale, Matthieu Arseneau.

 

Aujourd’hui, à Montréal, le ménage moyen qui possède une maison standard doit consacrer 41 % de son revenu brut à son hypothèque. Quand Céline Dion a connu son premier succès, c’était 50 % qui s’en allaient droit à la banque.

Ces paiements exorbitants n’ont pas perduré. Tout comme l’actuelle frénésie immobilière devrait s’apaiser. D’ailleurs, c’est déjà commencé à Toronto. Au Québec, Desjardins s’attend à une baisse de prix de 12 % des propriétés en 2023 par rapport au sommet qui sera bientôt atteint.

Patience !

[acpnc]

Il manque 100 000 habitations au Québec 

 

Photo Bernard Brault, LA PRESSE

Pour rattraper ce déficit de 100 000 habitations sur 10 ans, il faudrait mettre en chantier chaque année 10 000 logements en plus de ceux construits pour répondre aux besoins des ménages qui se formeront.

Après avoir analysé la situation de 18 agglomérations et régions métropolitaines, l’Association des professionnels de la construction et de l’habituation du Québec (APCHQ) évalue la pénurie d’habitation au Québec à environ 100 000 habitations.

Publié à 11h13

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2022-06-20/il-manque-100-000-habitations-au-quebec.php

Isabelle Dubé La Presse

L’APCHQ indique que le résultat a été obtenu en simulant un rééquilibrage du marché de la revente, un rééquilibrage du marché locatif privé et en ramenant à zéro le nombre de ménages inscrits sur la liste d’attente d’un logement social auprès de la Société d’habitation du Québec (SHQ).

Selon Paul Cardinal, directeur du Service économique de l’APCHQ, la pénurie actuelle de logements est responsable de l’envolée des prix sur le marché de la revente ainsi que des pressions à la hausse sur les loyers des logements locatifs.

« La seule manière de réduire de façon durable la surchauffe immobilière est d’augmenter l’offre, affirme-t-il dans un communiqué. Avec cette étude, on voit beaucoup mieux l’ampleur du défi que cela représente dans différentes régions. »

Pour rattraper ce déficit de 100 000 habitations sur 10 ans, il faudrait mettre en chantier chaque année 10 000 logements en plus de ceux construits pour répondre aux besoins des ménages qui se formeront.

Paul Cardinal affirme qu’il ne faut pas uniquement des logements sociaux et abordables, puisque le Québec manque aussi d’habitations pour propriétaires-occupants.

Un rehaussement de l’offre faciliterait l’accès à la propriété pour certains ménages qui renoncent présentement à devenir propriétaires, dit-il, en raison du manque de propriétés à vendre et de la surenchère que cela entraîne. Ces ménages qui accèdent à la propriété libèrent des logements sur le marché locatif.

L’Association plaide pour que le rythme des mises en chantier résidentielles au Québec soit intensifié tout en sachant que de maintenir des prix raisonnables sera un défi.

Le secteur de la construction manque de main-d’œuvre, les problèmes d’approvisionnement font augmenter les coûts de construction, les prix de plusieurs matériaux et les frais de transport tandis que les taux d’intérêt sont à la hausse, ce qui entraîne un accroissement des coûts de financement des projets immobiliers.

[Rocco]

[acpnc]

Le logement n’a jamais été aussi inabordable depuis 30 ans

 

PHOTO PASCAL RATTHÉ, ARCHIVES LE SOLEIL

Les coûts de détention d’une propriété résidentielle couvrent désormais 54 % du revenu médian des ménages à la fin du premier trimestre 2022.

L’abordabilité du logement continue de se détériorer au pays, selon RBC.

Publié à 7h00

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2022-06-24/le-logement-n-a-jamais-ete-aussi-inabordable-depuis-30-ans.php

André Dubuc La Presse

Les coûts de détention d’une propriété résidentielle couvrent désormais 54 % du revenu médian des ménages à la fin du premier trimestre 2022. C’est du jamais-vu en une génération, indique un rapport de la Banque RBC publié jeudi.

La mesure de l’abordabilité de RBC indique la portion du revenu médian avant impôt des ménages qui serait nécessaire pour couvrir les versements hypothécaires (capital et intérêts), les impôts fonciers et les services publics, en fonction du prix de référence du marché.

L’abordabilité s’est dégradée dans tous les marchés, mais la situation est devenue extrême à Vancouver et dans la région torontoise. Ce n’est guère mieux dans le sud-ouest de l’Ontario et à l’intérieur des basses terres, dans le sud de la Colombie-Britannique.

La situation va se dégrader davantage, met en garde Robert Hogue, économiste en chef adjoint de la RBC. « La campagne "énergique" de relèvement des taux d’intérêt au Canada va encore gonfler les coûts de propriété à court terme, plaçant l’indice national d’accessibilité de RBC sur la voie des pires niveaux jamais atteints. Cependant, nous pensons que la correction des prix en cours apportera finalement un certain soulagement aux acheteurs. La valeur des propriétés, déjà en baisse, devrait chuter de plus de 10 % au cours de la prochaine année. »

Au Québec, RBC prévoit une baisse de 7 % du prix des maisons dans la prochaine année. Desjardins l’avait devancé en évoquant plus tôt ce mois-ci une baisse de prix de 12 %. L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec en doute toutefois. « Je trouve 12 % fort comme scénario de baisse, parce qu’on part d’un déséquilibre tellement fort entre l’offre et la demande », dit Paul Cardinal, économiste de l’association, dans un entretien avec La Presse.

La hausse des taux d’intérêt augmente le paiement mensuel des propriétaires de façon marquée. À titre d’exemple, « une hausse de 1 point de pourcentage augmente les paiements hypothécaires de plus de 600 $ par mois à Vancouver, de 554 $ à Toronto et de 481 $ à Victoria ».

À Montréal, « l’indice global de RBC a augmenté pour la sixième fois consécutive au premier trimestre pour atteindre 43,2 %, soit son plus haut niveau en 14 ans. Jusqu’à présent en 2022, les transactions résidentielles sont en baisse de près de 9 %. Malgré tout, les vendeurs ont gardé la main sur les prix jusqu’à ce printemps, en fait. Depuis, une vague de maisons mises en vente a récemment atténué [le manque d’offre] », lit-on dans le rapport.

La hausse du coût d’emprunt contribue à l’inabordabilité du logement au même titre que la hausse des prix des maisons. « Une hausse de 1 point de pourcentage des taux d’intérêt fait grimper l’indice global davantage à Vancouver (8,8 points de pourcentage), Toronto (7,8 points de pourcentage) et Victoria (6,4 points de pourcentage) que la moyenne nationale (5,5 points de pourcentage). » Au Québec, heureusement, la dégradation de l’abordabilité découlant d’une hausse des taux est inférieure à la moyenne canadienne.

Mesure de l’abordabilité RBC

Pourcentage du revenu médian moyen servant à couvrir les coûts de détention d’une propriété au premier trimestre 2022

Vancouver : 82 %

Toronto : 74,9 %

Ottawa : 43,6 %

Montréal : 43,2 %

Ville de Québec : 26,2 %

Canada : 54 %

Source : RBC

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2022-06-20/il-manque-100-000-habitations-au-quebec.php

[Normand Hamel]

[acpnc]

Montréal

Logements cherchent occupants

 

PHOTO PHILIPPE BOIVIN, ARCHIVES LA PRESSE

Le déplacement de nombreuses familles vers les banlieues depuis la pandémie fait en sorte qu’il ne manque pas de logements à Montréal.

Le drame vécu par des familles plus vulnérables en ce 1er juillet masque le fait que le marché immobilier montréalais ne connaît pas de pénurie. Le déplacement de nombreuses familles vers les banlieues depuis la pandémie fait en sorte qu’il ne manque pas de logements dans l’île. Le problème n’est pas la disponibilité, mais plutôt l’abordabilité.

Publié à 5h00

https://www.lapresse.ca/actualites/2022-07-01/montreal/logements-cherchent-occupants.php

Suzanne Colpron La Presse

Disponibles, mais à quel prix ?

 

PHOTO PHILIPPE BOIVIN, LA PRESSE

Franck Gervais Marin a trouvé un logement en banlieue après deux mois de recherches à Montréal.

Franck Gervais Marin a répondu à une vingtaine d’annonces de logements à louer depuis deux mois. Des quatre et demie et des cinq et demie. Parfois trop petits. Souvent trop chers. Il vient enfin de trouver ce qu’il cherchait pour sa famille de deux enfants et lui : un quatre et demie construit en 2021 à 1260 $ par mois.

Où ? À Saint-Hubert, sur la Rive-Sud.

Depuis 2018 et encore plus depuis la pandémie, des milliers de Montréalais ont opté, comme lui, pour la banlieue, où le taux d’inoccupation est affreusement bas (1 %) et les loyers, plus chers que jamais. C’est ce qui explique en grande partie qu’on se retrouve à Montréal avec un taux d’inoccupation de 4,7 % sur l’ensemble du territoire, selon une étude menée en avril 2022 par la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ). Un taux supérieur à celui de 3,7 % mesuré en octobre 2021 par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

En 2019, avant la pandémie, ce taux était de 1,6 %.

Mais qu’il soit de 3,7 % ou de 4,7 %, une chose est sûre : l’offre de logements est relativement grande dans l’île de Montréal. En effet, le taux d’inoccupation est supérieur au seuil de 3 % qui est considéré comme le point d’équilibre. On parle de pénurie quand le taux est inférieur à 3 %.

En ce 1er juillet, de nombreux logements sont disponibles pour une occupation immédiate à Montréal, contrairement aux années passées.

Il suffit de consulter des plateformes de location pour s’en convaincre. Sur Kangalou ou LesPac, par exemple, 162 appartements à louer de deux chambres sont annoncés à un prix inférieur ou légèrement supérieur à 1135 $ par mois, qui est le loyer moyen pour un quatre et demie vacant dans l’île, selon la SCHL. Ce sont ces logements de deux chambres qui servent habituellement de référence. Kijiji en recense, de son côté, 210. Et sur Centris, on compte 307 offres.

Plusieurs appartements ont besoin de rénovations, comme La Presse a pu le constater, particulièrement dans les quartiers centraux. Mais d’autres sont en assez bon état. À Montréal-Est, un quatre et demie rénové est offert à 950 $ par mois. Dans Parc-Extension, près de la station de métro Parc, un appartement de 700 pieds carrés cherche preneur à un loyer de 1150 $. Près de l’Université de Montréal, un logement de deux chambres est à louer à 1099 $ par mois.

Mais attention, l’offre de quatre et demie à plus de 2000 $ par mois est encore plus importante sur le marché montréalais. On trouve un condo de deux chambres, rue William, à 7000 $. D’autres à 3000 $ ou 4000 $ par mois.

Une crise d’abordabilité

« La situation sur le terrain à Montréal va en s’améliorant, autant en disponibilité des logements qu’en diversité des logements », assure toutefois Benoit Ste-Marie, directeur général de la CORPIQ, qui s’attend à une stabilisation des prix des loyers, à Montréal, après deux années marquées par des hausses marquées.

Selon lui, plusieurs facteurs expliquent le haut taux d’inoccupation dans l’île. Le premier est l’exode vers les villes de première et de deuxième couronne. Entre juillet 2020 et juillet 2021, 232 000 personnes ont changé de région administrative de résidence au Québec, soit 19 % de plus que les 12 mois précédents, selon l’Institut de la statistique du Québec. Montréal a ainsi enregistré des pertes nettes de 48 300 habitants dans ses échanges avec les autres régions.

Le deuxième est la construction de nouveaux logements dans l’île. Depuis trois ans, il s’est construit 44 000 logements locatifs dans la région métropolitaine.

À Montréal, la crise du logement n’est donc pas une crise de disponibilité, comme celle à laquelle on assiste dans plusieurs banlieues et régions du Québec, mais plutôt une crise d’abordabilité. Il y a des logements, mais ils coûtent plus cher, grugent une part croissante du revenu et, surtout, sont au-delà des capacités de payer des ménages moins fortunés.

Malgré l’augmentation de l’offre de logements locatifs, le nombre d’habitations abordables pour les familles à faible ou moyen revenu n’a pas beaucoup bougé dans la métropole, alors qu’il était déjà très bas. Par exemple, on ne comptait que 78 109 logements sociaux au Québec, en 2021, selon la SCHL, contre 326 852 en Ontario. En tenant compte de la population, il y a 2,4 fois plus de tels logements dans la province voisine qu’au Québec.

Explosion des prix

« Il y a une absence presque totale de logements abordables à Montréal, constate Cédric Dussault, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ). C’est probablement une des raisons pour lesquelles ça a aussi explosé en région. »

Parce qu’il n’y a plus de logements abordables disponibles en ville, il y a une partie des locataires qui s’est déplacée en dehors des grands centres pour trouver des logements plus abordables. Ça a créé une baisse du taux d’inoccupation et ça a fait monter les prix.

Cédric Dussault, porte-parole du RCLALQ

Les loyers ont en effet augmenté de façon plus importante à l’extérieur de Montréal que dans l’île cette année. Et la demande de grands logements est en hausse partout, observe Cédric Dussault, du RCLALQ. Avec la crise sanitaire et l’expérience des confinements et du travail à domicile, les studios et les miniappartements ont moins la cote.

« À Sherbrooke, par exemple, on a 26,5 % d’augmentation par rapport à l’an passé, calcule M. Dussault. À Granby, on a une augmentation de 54,5 % par rapport à l’an passé. On a un loyer moyen à Granby, en ce moment, au-dessus de 1200 $ par mois. »

Dans plusieurs secteurs, les taux d’inoccupation vont rester faibles cette année, prévoit la SCHL. « Une des raisons, c’est que l’accession à la propriété devient de plus en plus difficile avec la hausse des prix, explique l’économiste Francis Cortellino. Les locataires vont demeurer locataires plus longtemps. »

Québec bonifie son aide pour les ménages dans le besoin

 

PHOTO JACQUES BOISSINOT,
ARCHIVES LA PRESSE CANADIENNE

Andrée Laforest, ministre des Affaires municipales
et de l’Habitation

Québec a bonifié jeudi l’allocation-logement et des suppléments au loyer pour les Québécois dans le besoin. L’allocation-logement pourra désormais atteindre 170 $ par mois, ce qui correspond à une hausse de 70 %, selon la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest. Quelque 134 000 ménages seront admissibles à cette aide financière pour payer leur loyer en 2022-2023. Le gouvernement rehausse aussi le loyer admissible dans le cadre du Programme de supplément au loyer qui permet à un ménage admissible de vivre dans un logement en ayant seulement 25 % de ses revenus à débourser. Le coût d’admissibilité des logements de ce programme est donc porté à 150 % du loyer médian.

La Presse Canadienne

Exemples de 4 1/2 que l’on peut louer à Montréal près de 1135 $/mois*

Rue Chapleau, dans le Plateau Mont-Royal (1200 $/mois)

 

PHOTO TIRÉE DU SITE KANGALOU

Logement rue Chapleau, dans le Plateau Mont-Royal (1200 $/mois)

Consultez l’annonce

Rue Abelard, à Verdun (1149 $/mois)

 

PHOTO TIRÉE DU SITE KANGALOU

Logement rue Abelard, à Verdun (1149 $/mois)

Consultez l’annonce

Rue Bannon, à LaSalle (1100 $/mois)

 

PHOTO TIRÉE DU SITE KANGALOU

Logement rue Bannon, à Lasalle (1100 $/mois)

Consultez l’annonce

Boulevard Langelier, à Montréal-Nord (1125 $/mois)

 

PHOTO TIRÉE DU SITE KANGALOU

Logement boulevard Langelier, à Montréal-Nord (1125 $/mois)

Consultez l’annonce

Rue Goyer, dans Côte-des-Neiges (1099 $/mois)

 

PHOTO TIRÉE DU SITE KANGALOU

Logement rue Goyer, dans Côte-des-Neiges (1099 $/mois)

 

Grand Boulevard, dans Notre-Dame-de-Grâce (1195 $/mois)

 

PHOTO TIRÉE DU SITE KANGALOU

Logement Grand Boulevard, dans Notre-Dame-de-Grâce (1195 $/mois)

 

Source : Kangalou

* Loyer moyen pour un quatre et demie vacant dans l’île de Montréal, selon la SCHL

Neuf chiffres pour mieux comprendre

On a construit des milliers de logements locatifs cette année à Montréal, mais cela n’aide pas les ménages moins fortunés parce que ces logements ne sont pas pour eux. Portrait de la situation en neuf chiffres.

930 $

Prix moyen d’un quatre et demie dans la région métropolitaine de recensement de Montréal, soit le Grand Montréal, en 2021, selon les plus récentes données publiées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Ce prix tient compte de l’ensemble des logements de cette catégorie qui sont loués, y compris ceux qui sont loués pendant des années par la même personne et qui n’ont ainsi pas été touchés directement par les turbulences du marché immobilier.

1134 $ 

Loyer moyen pour un quatre et demie vacant, en 2021, à Montréal, selon les compilations très détaillées de la SCHL. Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) propose un chiffre plus élevé. Le loyer moyen pour un quatre et demie serait plutôt de 1421 $, affirme l’organisme, qui a compilé plus de 51 000 annonces de logements à louer sur le site Kijiji, entre le 4 février et le 31 mai 2022. La différence entre les deux données tient largement au fait que la SCHL pondère ses données, c’est-à-dire qu’elle tient compte de la proportion des différentes catégories de logements dans sa compilation.

1750 $

Loyer moyen d’un quatre et demie construit depuis moins de trois ans dans l’île. Cela permet de rappeler que le marché n’est pas homogène. Les logements récents sont plus coûteux, parce qu’ils sont plus attrayants et en meilleur état. Mais en plus, la construction de ces nouveaux logements a été en bonne partie destinée à une clientèle plus aisée avec des coûts de construction et des coûts de location nettement supérieurs à la moyenne.

4 %

Augmentation du loyer moyen d’un appartement de deux chambres, à Montréal, en 2021, par rapport à l’année précédente. La SCHL s’attend à une hausse semblable cette année. Le RCLALQ, de son côté, parle d’une hausse de 5,3 %, en 2022. Selon Francis Cortellino, économiste à la SCHL, les deux organismes ne mesurent pas la même chose. « Nous, on compare les loyers des mêmes immeubles, parce que lorsqu’il y a de nouveaux immeubles locatifs, les loyers sont souvent chers et ça tire la moyenne vers le haut, explique-t-il. La variation de 4 %, c’est parce qu’on suit les mêmes propriétaires deux années de suite et on compare les mêmes appartements, pour comparer des pommes avec des pommes, et on regarde comment les loyers ont augmenté. »

106

Nombre d’heures que les Montréalais doivent travailler en moyenne chaque mois pour maintenir le loyer d’un quatre et demie à 30 % de leurs revenus. Ce nombre d’heures est passé de 103 à 106 en un an. Les ménages locataires montréalais qui consacrent plus de 30 % de leurs revenus à leur loyer sont au nombre de 261 000, selon les données de la Communauté métropolitaine de Montréal, ce qui correspond à 35,9 % des ménages locataires du territoire.

13 500

De 2018 à 2021, on a construit 13 500 appartements locatifs, en moyenne, par année, dans la région de Montréal, contre 7600 condos. En 2021, 60 % des nouveaux logements ont été construits en banlieue. Et sur les 40 % construits dans l’île, 25 % l’ont été au centre-ville.

 

PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE

Logements sociaux au centre-ville de Montréal

9,1 %

Les logements sociaux et communautaires représentent 9,1 % des logements locatifs de la région de Montréal, selon le plus récent portrait de l’habitation dans le Grand Montréal, publié en mai 2022. Cela représente un total de 76 700 logements. Le hic, c’est que, comme seulement 7,6 % des logements locatifs construits dans les cinq dernières années sont des logements sociaux et communautaires, leur proportion va en se réduisant au fil des ans. Ce pourcentage est nettement insuffisant, surtout quand on sait que 55 % des logements en HLM sont situés dans des immeubles en mauvais état.

620 000

La SCHL prévoit qu’avec les tendances actuelles, on comptera 4,57 millions de logements en 2030. Cependant, il faudrait en construire 620 000 logements de plus pour que la disponibilité et les mécanismes de l’offre et de la demande fassent baisser les prix et permettent de retrouver un niveau d’abordabilité souhaitable. Cela représente une augmentation de 14 %.

150 000

Nombre de ménages qui devraient s’ajouter dans la Communauté urbaine de Montréal d’ici 2031, selon l’Institut de la statistique du Québec.

[MtlMan]

Des frais gouvernementaux qui s’en prennent à la densité, à Montréal comme ailleurs

Dans les trois plus grandes villes du pays, le poids des frais gouvernementaux imposés au moment de la construction de logements est nettement plus important pour les grandes tours qu’il ne l’est pour les maisons unifamiliales. Une situation « surprenante » dans un contexte où ces métropoles souhaitent valoriser la densification pour contrer l’étalement urbain.

C’est du moins ce qui ressort d’un rapport publié mardi par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Cette dernière a mandaté le Groupe Altus pour analyser le rôle des frais gouvernementaux applicables à l’aménagement résidentiel sur le coût de construction des logements dans les régions de Montréal, de Toronto et de Vancouver. Il n’y a d’ailleurs pas que la facture des projets immobiliers qui est affectée par ces frais — essentiels pour financer les infrastructures publiques des villes — mais aussi l’échéancier de ceux-ci. « Plus vous avez de frais, plus vous avez des chances d’avoir des délais avant d’entamer la construction », résume l’économiste Francis Cortellino, de la SCHL.

« Tout ça fait en sorte que l’offre [de logements] peut arriver plus tard et à un coût plus élevé », ajoute-t-il.

Le document de 25 pages permet de constater que cette charge financière, qui comprend entre autres les droits reliés aux permis d’aménagement de même que les frais de parc et ceux reliés à la densité, est proportionnellement plus faible dans la métropole québécoise que dans les deux autres villes à l’étude. Ces frais gouvernementaux, en moyenne par pied carré, atteignent ainsi 86 et 70 dollars à Toronto et à Vancouver, respectivement, contre 24 dollars à Montréal.

« Dans l’ensemble, la structure des frais gouvernementaux à Montréal ne fait pas grimper les coûts de construction résidentielle autant qu’à Toronto et Vancouver », confirme ainsi le rapport.

Il faut toutefois prendre cette conclusion avec un grain de sel, nuance au Devoir le professeur à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal, Jean-Philippe Meloche. À Toronto et à Vancouver, des frais importants s’appliquent au moment de l’achat pour financer diverses infrastructures publiques, comme celles destinées au traitement des eaux et au développement du transport en commun. À Montréal, le paiement de ces infrastructures par les propriétaires se fait plutôt sur le long terme, par le biais d’une charge fiscale relativement plus élevée, explique l’expert. Mais au final, c’est sensiblement « la même charge » que paient les propriétaires de Toronto et de Montréal, analyse M. Meloche.

Une densité coûteuse

Le rapport a aussi analysé dans quelle mesure les coûts de construction seraient réduits, par type de logement, si les frais gouvernementaux qui sont imposés par ces trois métropoles étaient inexistants. À Montréal, le coût de construction diminuerait ainsi de 1,7 % pour une maison unifamiliale, mais de 11,8 % pour une copropriété située dans une tour d’habitations. Si cet écart est un peu moins grand à Toronto, il frappe l’esprit à Vancouver, où 19 % du coût de construction d’une copropriété dans une tour d’habitations est associé aux frais gouvernementaux, contre 3,7 % de la facture d’une maison unifamiliale.

Une situation que questionne la SCHL, au moment où les politiques publiques valorisent de plus en plus la densité pour contrer l’étalement urbain dans différentes régions du pays. « Dans un contexte où de nombreuses municipalités ont mis en oeuvre des politiques pour accroître la densité, il peut sembler surprenant que le type de logement le moins dense soit également celui dont les frais gouvernementaux représentent la plus faible proportion du coût total », relève le rapport, au sujet des maisons unifamiliales.

La SCHL estime ainsi que les villes étudiées devraient envisager d’augmenter la charge financière reliée à la construction de logements à faible densité et diminuer à l’inverse celle associée aux constructions en hauteur, afin d’encourager celles-ci pour combler le manque de logements dans ces métropoles. « Peut-être qu’on pourrait revoir les critères qui encadrent la fiscalité » municipale afin d’inclure de nouveaux critères qui valorisent le « développement durable », avance Jean-Philippe Meloche, qui salue la piste de réflexion avancée par l’organisme fédéral.

« Le but du rapport, c’est aussi d’amener des questions sur le financement des villes » afin d’inciter celles-ci à diversifier leurs sources de revenus et ainsi de moins dépendre du marché immobilier, relève également M. Cortellino. « Ce ne sont pas des questions faciles à répondre, mais je pense que si on veut arriver à notre but d’ajouter plus d’offres sur le marché, ce sont des discussions qui doivent avoir lieu », ajoute-t-il.

Moins cher en banlieue

Le rapport relève d’autre part que les frais chargés pour la construction de logements sont nettement plus élevés à Montréal qu’ils ne le sont à Brossard et à Terrebonne, deux villes en banlieue de la métropole. Cette situation est notamment attribuée, dans le rapport, au Règlement pour une métropole mixte de l’administration de Valérie Plante, en vigueur depuis le 1er avril 2021.

« Il y a des promoteurs qui vont préférer la banlieue à la ville parce que c’est plus simple, c’est plus facile », entrevoit ainsi M. Meloche. Ce dernier note cependant que la métropole demeure attrayante pour plusieurs constructeurs en raison de la forte demande pour de nouveaux logements, qui stimule les prix à la hausse.

https://www.ledevoir.com/societe/730296/des-frais-gouvernementaux-qui-s-en-prennent-a-la-densite-a-montreal-comme-ailleurs