Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[mtlurb]

Un article de l'Economist sur le pourquoi du blocage partout en Grande Bretagne et les coûts prohibitifs... très intéressant vu qu'on beaucoup de réglementation similaires.

 

Why Britain cannot build enough of anything

The problem is bad rules, not bad people

Sep 1st 2022

Duncan sandys, a Conservative minister in the 1950s and 1960s, has two reasons to be remembered. The first is that he was the “headless man” being fellated by the Duchess of Argyll in a Polaroid photo, which emerged in divorce proceedings so vicious that they were turned into a bbc One drama earlier this year. 

The second reason is less salacious. In 1955 Sandys issued a circular that fundamentally changed Britain. It implored local councils to forbid building on the edge of cities in order “a) to check the further growth of a large built-up area; b) to prevent neighbouring towns from merging into one another; or c) to preserve the special character of a town”. The authorities had tried to restrict urban growth since the reign of Elizabeth I. Now they could. 

Today all four nations of the United Kingdom have green belts. About 13% of England is so designated, including the surroundings of every major city. The girdle that encloses London is three times the size of the capital. A stroll through it takes in scrubland, pony paddocks and petrol stations. In “The Blunders of our Governments”, a book by Anthony King and Ivor Crewe, the policy is held up as a rare example of legislation achieving exactly what was intended. 

The green belts do their jobs well, pushing development into the rural areas between them (see maps). Indeed, most parts of the planning system work as intended. Councillors retain democratic control over the planning system. Environmental watchdogs enforce their mandates fiercely. Stringent rules protect bats, squirrels and rare fungi. Courts ensure that procedures are followed to the letter. But the system as a whole is a failure. Britain cannot build. 

In total, about 10% of gdp is spent on building, compared with a g7 average of 12%. England has 434 dwellings per 1,000 people, whereas France has 590, according to the oecd, a club of mostly rich countries. There is little slack in the market. In France, about 8% of dwellings are vacant at any one time. In England, the rate is barely 1%. Britain also struggles to build reservoirs and (despite boasts from successive prime ministers) nuclear power stations. With almost 500,000 people, Leeds is the largest city in Europe without a mass transit system. What has gone wrong? 

The problem starts with the Town and Country Planning Act, which nationalised the right to build on land. Where once owners could do almost as they pleased, after its passage in 1947, local councils controlled what was built where. They have never relinquished that power. The planning system has more in common with an old eastern European command economy than a functioning market, argues Anthony Breach of Centre for Cities, a think-tank. “We do not have a planning system, we have a rationing system,” he says. 

Even when councils approve development, other outfits can stop it. Natural England was created in 2006 with the aim of protecting flora and fauna. After a European Court of Justice ruling in 2018, it was tasked with ensuring “nutrient neutrality”, meaning any development could not increase phosphate or nitrate pollution in rivers. Natural England came up with a blunt solution: building could not go ahead unless developers could prove it would not lead to an increase in nutrient levels, a stipulation that few could provide. 

The result was a near total freeze on house-building. Local politicians and developers, who had spent years in painful negotiations, were caught out. In total, about 14% of England’s land faced extra restrictions. One industry group argues that 120,000 houses were affected, or 40% of Britain’s annual housing target. Liz Truss, the likely next prime minister, has promised to scrap the requirement, but details are scant. 

Newts present as many problems as nutrients. Anyone who harms a great crested newt while building can be jailed for up to six months. Bats are a nightmare for anyone renovating or developing (enterprising nimbys sometimes install bat boxes in order to attract them to a potential site). Protected under law, it is a crime to harm a bat or destroy its roost. A full report, which involves ecologists scouring a property with bat-hunting microphones plugged into iPhones, can cost £5,000 ($5,800). 

If a roost must be destroyed, a like-for-like replacement must be installed. hs2, a railway line, was forced to build a £40m bat tunnel to stop the creatures being squished; its route is lined with bat-houses, which are large enough for humans. For developers, the rules are an expensive annoyance. For bats, however, the legislation has been a success. Numbers of the common pipistrelle have almost doubled since records began in 1999.

Some schemes do not survive contact with environmental objections. A planned nuclear power station in north Wales was rejected by the planning inspectorate in 2019 partly on the ground that it might affect a local population of terns. Inspectors ruled that “it cannot be demonstrated beyond reasonable scientific doubt that the tern colony would not abandon Cemlyn Bay”. That the terns had existed next to a previous nuclear power station was little defence. Inspectors also worried about the effect construction would have on the dominance of the Welsh language. 

Even small housing estates now require reams of impact assessments and consultations. A planning application used to involve a single thick folder, says Paul Smith, the managing director of Strategic Land Group, which helps customers win planning permission. Now it is a thicket of pdfs, often running to thousands of pages. 

For a development of 350 houses in Staffordshire, a developer had to provide a statement of community involvement, a topographical survey, an archaeological report, an ecology appraisal, a newt survey, a bat survey, a barn owl survey, a geotechnical investigation to determine if the ground was contaminated, a landscape and visual impact assessment, a tree survey, a development framework plan, a transport statement, a design and access statement, a noise assessment, an air quality assessment, a flood risk assessment, a health impact assessment and an education impacts report. These are individually justifiable, yet collectively intolerable. 

See you in court

Make an error, however, and a legal challenge will follow. Anyone affected by a decision and able to afford a judicial review can challenge a planning decision. For a group of motivated, well-off nimbys, whipping together £20,000 for a review is easy enough. In Bethnal Green, in east London, a mulberry tree blocked the conversion of a Victorian hospital into 291 flats. Dame Judi Dench, an actor, was roped in to support the tree, which was so frail it required support from a post haphazardly nailed onto one of its branches. 

After a campaign, the mulberry was in 2018 designated a veteran tree, which gives it special legal rights. (The number of signatories to save the tree matched the then population of Bethnal Green.) Although the developer had proposed moving the plant, a judge ruled that the council had not properly considered the danger that it might not survive: “A policy was misinterpreted; a material consideration was ignored.” The site sits derelict today. 

Councils behave rationally when it comes to development. They levy no income tax or sales tax, and cannot even fund all their operations from property taxes, known as council tax. In all, local government imposes taxes worth less than 2% of gdp, according to the oecd. So more development does not equal much more money for better services. But it does equal more complaints. Councillors often enjoy majorities of just a few dozen votes. A well-organised campaign can replace an entire council, as happened in Uttlesford, in Essex. The result is that local councils are “a bottleneck on national economic growth”, argues a joint paper by the Centre for Cities and the Resolution Foundation. 

The government in Westminster can usually override local objections. “When the state decides to act, it has unlimited power,” says Andrew Adonis, a Labour peer, who oversaw the introduction of hs2. Projects such as hybrid bills allow the government to bypass the planning system, turning Parliament into a kind of planning committee. The process is so arduous that sitting on the committee is often a form of punishment from the whips who enforce party discipline. But the benefit is that courts do not challenge primary legislation. Judicial review claims bounced off hs2 like stones off a tank. 

Even when the government acts, it is often cautious. A plan to turn a quarry in Kent into a settlement of 15,000 homes was one of the most ambitious schemes, when announced by George Osborne, the then-chancellor, in 2014. Yet it is around a seventh of the size of Milton Keynes, a maligned but highly successful new town begun in the 1960s. 

Larger schemes, such as a push for a million homes stretching between Oxford and Cambridge, with a new railway and motorway linking them, have been ditched due to local opposition. “We were a bit out of puff,” admits a cabinet minister. Greg Smith, a Tory mp, had already put up with hs2 slicing through his constituency, and it seemed unfair to subject him to more building. In Britain, pork barrel politics works in reverse, with mps keen to keep things out of their constituencies. 

As a result, Britain’s most productive region is shackled. Burgeoning life-sciences firms fight for scarce lab and office space while world-class researchers live in cramped, expensive homes. The average house price in Oxford, £474,000, is about 12 times average incomes. Given the opposition of local councils and local mps to housebuilding, though, it can hardly be said to be against voters’ will. 

Britain is rare in that the Treasury functions as both a finance ministry, keeping a close eye on spending, and an economic ministry, investing for the future. Thriftiness tends to trump investment. “[The Treasury] can add up but they can’t multiply” as Diane Coyle, an economist, puts it. It shackles big infrastructure projects, balking at upfront costs even if there are large returns later on. 

The result is false economies. hs2, a £100bn project to connect London to Birmingham and then Manchester, Sheffield and Leeds, was intended mostly to add capacity to Britain’s crowded railways, not (despite the name) to speed journeys up. The government recently cut the eastern leg of the scheme to save money. That it was the most beneficial part of the scheme—the eastern leg to Leeds and Sheffield had a benefit-to-cost ratio of nearly 5.6:1, compared with 2.6:1 on the western leg between London, Birmingham and Manchester—was overlooked. Joseph Bazalgette, the Victorian responsible for London’s sewer system, is said to have argued that: “We’re only going to do this once and there’s always the unforeseen”. Now, the opposite principle applies. 

Political capital is less fungible than the financial kind. When it comes to building things in Britain, there is usually no alternative scheme ready to go. If a big project is scrapped, the political capital spent on forcing through its approval cannot be instantly reallocated. The slow process of winning support at a local and national level must start anew. In the meantime, nothing is built. 

And Westminster can be capricious. In 2022, after years of argument, Transport for London won permission to build 351 flats on land it owned at Cockfosters Underground station. Grant Shapps, the transport secretary, blocked the development because it removed too many car parking spaces. The Leeds Supertram Act was passed in 1993. Three decades later, Leeds possesses no tram, super or not, as a series of governments refused to fund the project. In 2016 the government rejected a proposal for a trolleybus, in part because it did not think the route would reduce inequality within the city. 

Scepticism among nimbys is often justified. Post-war town planners botched city centres, bulldozing through objections. Birmingham’s Victorian centre was carved up to make way for ring roads that still throttle the city. London narrowly avoided a similar fate. New developments, such as Nine Elms, manage to be expensive while looking cheap. Outside big cities, development is often limited to boxy housing estates, which are notorious for poor building quality. A Welsh property surveyor has amassed 560,000 followers on TikTok by angrily taking viewers through snags in newbuilds. (“Check out what this absolute melt has done with this hinge,” he almost screams in one video. “That is absolutely ridiculous.”)

In Oxfordshire a group of residents have spent almost a quarter of a century fighting attempts to build a reservoir. The Environment Agency and a public inquiry sided with the residents over Thames Water. The objectors are shrewd, motivated and well-versed in water regulation. The chairman of the Group Against Reservoir Development (gard) is a retired nuclear scientist; his predecessor was a brigadier. But after a summer of drought, in which Thames Water had to implement a hosepipe ban, the victory rings a little hollow. 

Efforts are being made to convert the unbelievers. New planning legislation offers residents the chance to propose their own development and, in effect, approve it themselves via street votes. The government is trying to improve design standards, hoping that beautiful buildings will attract less opposition. Those who put up with infrastructure, whether wind turbines or a reservoir, may benefit from free energy or water bills under one scheme floated by ministers. 

Officials are also toying with a net-zero trump card. Projects deemed crucial to making Britain emissions neutral by 2050 would be able to ride roughshod over many obstacles. At the moment policy aimed at protecting the environment hinders projects that should help the climate. The government protects flora and fauna because voters want it; circumventing such rules can only be done in the name of the environment, runs the logic. 

Building is binary, however. If something is built, those who oppose it will be unhappy; if it is scrapped they will be delighted. There is little incentive to meet halfway, or to accept a payoff. “This is not some sort of poker game where we demand huge compensation,” said Derek Stork, who chairs the reservoir-killing gard. Britain cannot build. But that is just the way voters want it. ■

https://www.economist.com/britain/2022/09/01/why-britain-cannot-build-enough-of-anything

[Né entre les rapides]

Il y a 10 heures, mtlurb a dit :

Un article de l'Economist sur le pourquoi du blocage partout en Grande Bretagne et les coûts prohibitifs... très intéressant vu qu'on beaucoup de réglementation similaires.

 

Why Britain cannot build enough of anything

The problem is bad rules, not bad people

Sep 1st 2022

Quand j'ai vu le titre je me suis dit Bof  je connais déjà le sujet à fond, je n'apprendrai rien de nouveau.  Mais j'ai lu l'article quand même, au cas où.  C'est très bien écrit, bien structuré, assorti d'exemples concrets, pas juste de la théorie. Et c'est plaisant à lire en plus, le rire vient souvent devant le ridicule de certaines situations. 

Mais au moins on commence à réaliser les conséquences désastreuses de l'ensemble des règles applicables, des intérêts des conseils locaux (équivalents à nos municipalités) et des motivations des politiciens locaux: tout contribue à bloquer des développements pourtant désirables.  Il y a cependant une volonté nouvelle de changer les choses; on verra bien comment ça se passera.

Il y a beaucoup de similitudes avec le Québec, mais des différences aussi.  La première différence, c'est que les municipalités québécoises  sont généralement favorables au développement, non sans raison, parce qu'il est synonyme de revenus supplémentaires, dont elles sont avides  -- contrairement au cas de la GB, où elles n'ont presque rien à gagner.  

Ce qui est très certainement commun, c'est le fait que les restrictions au développement, quels que soient leurs motivations et leurs prétextes, font augmenter considérablement le prix du foncier (par le biais de la rareté créée) et donc du logement.  Il suffit d'observer les différences entre le Texas (où il n'y a pratiquement pas de restrictions) et la Californie pour s'en convaincre.  

Au Québec, comme d'ailleurs en Ontario et en Colombie-Britannique, on se préoccupe beaucoup de la perte de terres agricoles parmi les plus productives.  Je respecte le principe et l'objectif.  Il y a toutefois des "mais" que j'aborde dans la partie suivante de mon commentaire, limité au cas du Québec.

- On sous-estime le potentiel agricole; je ne crois pas que ce potentiel soit limité aux basses-terres du Saint-Laurent, principalement dans la Plaine de Montréal.  Des terres moins fertiles dans des régions vallonnées ou montagneuses peuvent également être consacrées à certaines productions agricoles.  Aussi, je ne peux pas m'empêcher de remarquer les vastes superficies qui étaient autrefois en culture mais qui sont maintenant largement abandonnées.

- Dans le PMAD de la CMM en particulier, on "calcule" qu'il y a encore suffisamment de superficies en zone blanche (i.e. où la construction est permise) pour satisfaire les besoins pour plusieurs années encore.  Mais je décèle un défaut dans ledit calcul: on s'abstient de tenir compte de la localisation de ces superficies; les principaux axes de développement à l'extérieur de l'Île de Montréal sont relativement éloignés des terres disponibles, en plus d'être très mal reliées à ces dernières.  Autrement dit, il manque d'espace là où il en faudrait. 

- Le souci de préserver des espèces rares est respectable, mais je doute qu'il faille pour autant interdire le développement  de la moindre zone marécageuse (souvent à cause d'un drainage naturel déficient). Si l'Europe avait été aussi restrictive au cours des siècles, elle n'aurait jamais réussi à étendre autant ses zones cultivables.  

- En plus de faire augmenter les prix des terrains où la construction est permise (ce qui fait naturellement augmenter les prix de l'habitation  -- partout, y compris à Montréal, par effet de comparaison), les restrictions excessives ont pour effet de favoriser des développements encore plus éloignés (là où les restrictions ne s'appliquent pas), impossibles à desservir efficacement par TEC.  

Si vous avez lu intégralement l'article cité par @mtlurb, vous penserez peut-être comme moi que les obstacles en GB sont infiniment plus difficiles et compliqués à surmonter.  Au Québec, un peu de bon sens ferait l'affaire.  Le contraire du dogmatisme aveugle.  

[acpnc]

Grande entrevue Serge Goulet, PDG de Devimco Une machine à développer bien huilée

 

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE

En quelque 10 ans, Devimco a construit 12 000 unités de logement dans Griffintown, avec des immeubles de bureaux, des boutiques et un hôtel, d’une valeur totale de plus de 2 milliards. « On a été les premiers à offrir un mixte de condos et d’appartements à louer », se réjouit Serge Goulet, le PDG fondateur du groupe.

Depuis le début des années 2000, le Groupe Devimco multiplie les projets immobiliers dans la grande région de Montréal, où il s’est implanté de façon marquante avec la réalisation successive du Quartier DIX30 à Brossard, la transformation du quartier Griffintown à Montréal, l’érection des tours Maestria dans le Quartier des spectacles et le projet Solar à Brossard. Serge Goulet, PDG fondateur du groupe, fait le point sur Devimco et nous explique les prochains projets qui sont en marche.

Publié à 7h00

https://www.lapresse.ca/affaires/2022-10-11/grande-entrevue-serge-goulet-pdg-de-devimco/une-machine-a-developper-bien-huilee.php

Jean-Philippe Décarie La Presse

Après avoir fait sa marque dans les années 1990 dans le domaine de l’immobilier commercial à Québec avec la construction de trois centres commerciaux d’envergure, Serge Goulet, fondateur du Groupe Devimco et fier Beauceron d’origine, a déménagé à Montréal pour s’attaquer à la réalisation du Quartier DIX30 à Brossard.

« Je voulais poursuivre l’expansion de Devimco dans le domaine commercial et après la construction d’un centre d’achats à Sainte-Dorothée, le projet du DIX30 m’apparaissait le plus novateur. Imaginez amener 250 magasins à s’installer, avec pignon sur rue et stationnement souterrain, dans un environnement avec deux hôtels et une salle de spectacles, c’était nouveau au Québec », souligne Serge Goulet.

Parallèlement à la réalisation du DIX30, Devimco a amorcé dès 2005 le développement du quartier Griffintown dans le sud-ouest de Montréal, mais la récession de 2008 a repoussé le début des travaux à 2010.

« On voyait que Montréal avait un retard important dans la construction résidentielle par rapport au reste du Canada et que les grands détaillants avaient pas mal complété leur expansion. On a donc pris le virage résidentiel en développant un mixte de condos et d’appartements à louer », relate le PDG.

En quelque 10 ans, Devimco a construit 12 000 unités de logement dans Griffintown, avec des immeubles de bureaux, des boutiques et un hôtel, d’une valeur totale de plus de 2 milliards.

« On a été les premiers à offrir un mixte de condos et d’appartements à louer. C’est important d’offrir les deux options et de pouvoir s’adapter aux cycles. Avec les taux d’intérêt qui augmentent, il y en a plusieurs qui vont préférer louer durant quelques années », observe Serge Goulet.

Projet Solar et Rive-Sud

De 2013 à 2017, le PDG de Devimco et ses équipes ont planché sur le projet Solar Uniquartier, à Brossard, tout juste à côté de la station Quartier du Réseau express métropolitain (REM).

« On savait qu’il y aurait soit un terminus d’autobus pour desservir le nouveau pont Champlain ou une gare pour le REM. On se retrouve aujourd’hui à être le plus gros TOD [transit-oriented development] à proximité d’une des 26 gares du REM », précise Serge Goulet.

Le projet Solar, qui est terminé à 45 %, se déploie sur des terrains qui totalisent 7 millions de pieds carrés. À terme, ce sont 6000 unités résidentielles (condos et appartements) qui vont y être érigées, en plus de tours de bureaux et d’espaces commerciaux.

La présence de Devimco dans le résidentiel mixte à Brossard ne se limitera pas aux seules 6000 unités du projet Solar. Le groupe a acquis un terrain adjacent de 450 000 pi2 où seront construites 2000 unités d’habitation additionnelles.

Le promoteur est aussi à finaliser l’achat d’un terrain à proximité de la station Panama du REM, où est localisé un ancien Loblaw, qui accueillera 1500 unités d’habitation mixtes.

« On aura un TOD à la station Quartier, un autre à la station Panama et on va commencer prochainement la construction d’un autre TOD au-dessus de la station de métro Longueuil, où on va ériger 4 tours avec 1500 unités additionnelles », résume Serge Goulet.

« On réduit l’étalement urbain, on réduit l’impact sur les changements climatiques et on répond à la crise du logement », soumet le PDG.

Bassin Peel et partenaires financiers

Le Groupe Devimco prévoit aussi enfin lancer l’an prochain son projet de développement immobilier au bassin Peel où il est — avec la Société immobilière du Canada, une société d’État fédérale – le principal propriétaire de terrains.

« On est propriétaire de 700 000 pi2 et c’est nous qui allons transformer le Silo 5. On s’est associé à Cycle Capital pour créer un hub de technologies propres sur le site. On veut construire un campus avec une forte composante d’unités résidentielles et des locaux pour des entreprises de technologies propres. »

On s’est associé avec McGill, Concordia et l’ÉTS pour créer ce hub et on souhaite être reconnu comme une zone d’innovation.

Serge Goulet

Devimco compte sur des partenaires financiers de longue date pour réaliser ses projets, soit le Fonds immobilier de la FTQ, le Fonds de retraite de la Société de transport de Montréal, Fiera Capital et Fondaction.

L’entreprise, qui a son siège social à Brossard, compte 450 employés répartis dans trois divisions : développement, construction et gestion.

« Présentement, on travaille à la mise sur pied d’un fonds de détention à long terme pour racheter les projets que l’on réalise. On ne peut pas le faire avec nos seuls partenaires actuels, on a besoin d’investisseurs internationaux parce qu’on va lever 500 millions. Il y en a un qui est justement en train de visiter nos propriétés pendant que l’on se parle », indique Serge Goulet.

Actionnaire majoritaire de Devimco, Serge Goulet est en train de préparer le transfert de propriété de l’entreprise à son partenaire depuis 27 ans, Mathieu Jobin, et à deux nouveaux associés depuis 2020 : son neveu James Goulet et Laurent Messier, âgés de 35 ans.

« J’ai 59 ans et je voulais assurer la pérennité de Devimco. Mes associés vont racheter mes actions d’ici trois à cinq ans et je ne participerai plus aux activités courantes de l’entreprise, même si je vais rester investisseur dans certains projets », explique Serge Goulet.

Chose certaine, le travail ne manquera pas. Devimco a présentement 6000 unités résidentielles à construire et 500 000 pi2 d’espaces de bureaux et commerciaux dans 13 tours de la région montréalaise. Une machine à construire bien huilée.

[Rocco]

On apprend pas grand chose à part qu'il va prendre sa retraite dans 5 ans...

[Rocco]

Fasten your seatbelts (again)

https://lp.ca/vRnVg5?sharing=true

[Né entre les rapides]

il y a 55 minutes, Rocco a dit :

Fasten your seatbelts (again)

https://lp.ca/vRnVg5?sharing=true

Quand on a frappé un mur, il est un peu trop tard pour attacher sa ceinture.😆

Si on s'en est sorti encore vivant, il faudra peut-être entrer en convalescence pour un certain temps.  Pas tellement le choix de l'accepter.  Des espoirs pourront avoir été déçus, mais en même temps d'autres opportunités se présenteront, surtout à ceux qui avaient écouté ton conseil avant l'accident.  😀

[acpnc]

Ailleurs au Québec

 

Logements Dur, dur, d’attirer des promoteurs à Gaspé

 

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, ARCHIVES LA PRESSE

On peut déjà prévoir que la construction de 400 à 500 logements supplémentaires à Gaspé en quatre ans pourrait pousser à leur limite les réseaux actuels de distribution d’eau et d’égouts.

LM Wind Power veut embaucher et loger 200 travailleurs à Gaspé pour fabriquer les plus grandes pales d’éolienne au monde. Son maire Daniel Côté nous explique où loge la municipalité.

Publié à 5h00

https://www.lapresse.ca/affaires/2022-10-13/logements/dur-dur-d-attirer-des-promoteurs-a-gaspe.php

Marc Tison La Presse

Ce sont les plus grandes pales d’éolienne au monde : 107 mètres de longueur, autant qu’un terrain de football américain.

C’est pour les fabriquer dans son usine de Gaspé que LM Wind Power a annoncé en juillet 2021 un investissement de près de 170 millions de dollars pour l’agrandissement de ses installations et l’embauche de 200 nouveaux travailleurs.

Ils n’y sont pas encore : il faut construire des logements. Beaucoup de logements.

En mars 2022, le Portrait de la situation de l’habitation dans la MRC de La Côte-de-Gaspé, réalisé par RCGT, a prévu l’arrivée de 890 nouveaux travailleurs à Gaspé d’ici 2026. En réponse, la MRC a adopté en juillet dernier un plan d’action qui vise à construire 551 logements d’ici 2026, dont environ 500 seraient destinés à Gaspé.

La pénurie de main-d’œuvre dans la construction fait obstacle ? Un problème à la fois. Il faut d’abord s’attaquer à la pénurie de promoteurs.

« C’est difficile dans une région comme la nôtre de recruter des promoteurs en logements », constate le maire de Gaspé, Daniel Côté.

 

PHOTO FRANÇOIS ROY, ARCHIVES LA PRESSE

Le maire de Gaspé, Daniel Côté

Pour différentes raisons. D’une part, on n’est pas encore perçus comme étant un marché très attractif par les grands groupes immobiliers. D’autre part, les coûts de construction sont globalement 30 % plus élevés ici que dans les grands centres urbains.

Daniel Côté, maire de Gaspé

« Et le loyer ne suit pas parce que le prix du loyer est plus faible ici que dans les grands centres. Pour quelqu’un qui investit ici, ça va être pas mal plus long à rentabiliser son investissement que s’il investit dans les couronnes montréalaises, par exemple. »

Ce qui mine les fondations du financement.

 

PHOTO JACQUES BOISSINOT, ARCHIVES LA PRESSE CANADIENNE

Le premier ministre Justin Trudeau avait visité l’usine de Gaspé de LM Wind Power en juillet 2021, alors qu’on avait annoncé l’embauche de 200 nouveaux travailleurs. Le défi est maintenant de les loger.

« Les banquiers sont toujours très frileux d’investir dans des dossiers d’investissements locatifs dans une région comme la nôtre, poursuit-il. Ils demandent aux propriétaires de faire une évaluation indépendante de la valeur de leur édifice après construction. Et souvent, l’évaluation va venir montrer que l’édifice aura moins de valeur que les coûts de construction. »

Des « incitatifs »

Pour attirer les promoteurs en dépit des écueils, la Ville de Gaspé offre ce que son maire appelle « des incitatifs ».

« On a obtenu une loi privée qui s’appelle la Loi sur la ville de Gaspé, qui permet à la Ville d’offrir des crédits de taxes à des promoteurs immobiliers privés, ce qu’une ville ne peut pas offrir normalement », décrit-il.

L’une des clés, c’est de montrer qu’on est un milieu attractif, un milieu qui est vivant. Ce qui fait qu’on investit beaucoup aussi dans le loisir, la culture, dans la qualité de vie. Je pense qu’il est toujours plus intéressant pour un promoteur d’aller mettre ses billes dans un endroit qui est en développement, qui bouge, qui est vivant.

Daniel Côté, maire de Gaspé

Encore faut-il le faire savoir au promoteur en question.

« On prend toutes les tribunes possibles, assure Daniel Côté. On se paye de la pub, on parle à tous les journalistes, on participe à toutes sortes de tribunes et de forums. Partout où on parle d’habitation, de logement, on est là et on fait parler de nous. Ça ouvre les yeux à des gens qui n’auraient peut-être jamais pensé à nous. »

Où les trouver ?

D’où proviennent ces promoteurs allumés ? Les premiers immeubles, comptant quelques logements chacun, ont été construits par des entrepreneurs locaux. Mais le premier projet d’envergure, un ensemble de 144 logements, a été promu par des investisseurs qui ne sont pas de la région.

« Mais ce sont des gens de pas très loin de Gaspé, précise le maire. Le coordonnateur de tout ça est au Nouveau-Brunswick. Il développe des parcs immobiliers dans le secteur de Moncton. En fait, sa mère est à Gaspé, admet-il en riant. Il a entendu parler de nous de cette manière-là, et il a décidé de venir investir ici. »

Un autre projet d’ampleur similaire est en cours de négociation, cette fois avec un promoteur de la région de Montréal.

« Mais lui aussi avait une certaine attache historique avec nous. Il est en train de faire des analyses de marché. Et nous, on est en train de faire des évaluations de terrains qu’on pourrait lui céder. Il a lu des articles et il s’est dit : ‟Pourquoi je n’irais pas investir là ? Ça m’a l’air intéressant. » Et chaque fois qu’on se parle, il trouve ça intéressant ! », lance-t-il avec un autre rire sonore.

« C’est un peu comme ça qu’on marque des points ! »

Le poids sur les infrastructures

On peut déjà prévoir que la construction de 400 à 500 logements supplémentaires en quatre ans pourrait pousser à leur limite les réseaux actuels de distribution d’eau et d’égouts.

« Il y a des secteurs où les conduites sont sur le point d’être saturées et il y a d’autres secteurs où il y a encore de la place au développement, constate Daniel Côté. À l’heure actuelle, avec les projets qu’on a dans nos cartons, l’usine d’épuration des eaux est capable de fournir et les puits d’eau potable peuvent suffire à la demande. Par contre, si le développement se poursuit à vitesse grand V comme c’est le cas, on sait que ce qui va nous attendre éventuellement, ça va être une mise à niveau de l’usine d’épuration des eaux et peut-être des forages de puits d’eau potable. On a des ingénieurs qui sont en train d’analyser différents scénarios pour la suite des choses, mais les analyses sont loin d’être terminées. »

Des sous-sols et des chambres d’hôtel

Entre-temps, les projets de LM Wind Power progressent.

La construction de la route de 6,3 km qui va relier l’usine au port de Gaspé pour le transport des titanesques pales a été lancée en juillet dernier.

Le 16 septembre dernier, le ministre fédéral François-Philippe Champagne a annoncé que son gouvernement venait de conclure une entente avec l’usine pour la création d’un centre de recherche et développement.

Encore plus de nouveaux emplois ? L’entreprise, par la voix de son porte-parole américain chez GE, a fait savoir qu’il était encore trop tôt pour commenter les suites de cette annonce.

LM Wind Power fait ce qu’elle peut pour loger les travailleurs qu’elle a déjà recrutés à l’étranger.

L’usine a été elle aussi imaginative. Ils ont réussi à trouver du logement, pas pour tous les 200 travailleurs, mais à l’heure où on se parle, pour plusieurs dizaines d’employés.

Daniel Côté, maire de Gaspé

« Parfois, ça peut être des sous-sols de maison qui servaient de logement à l’époque où il y avait 2000 étudiants au cégep. Ils ont également loué des chambres d’hôtel avec des locations à long terme. »

Mais ce n’est pas avec des sous-sols ou des chambres d’hôtel qu’on attire des familles.

« Ils ne pourront pas avoir leurs 200 nouveaux travailleurs aussi rapidement qu’ils l’auraient souhaité parce qu’on n’est pas capables collectivement de fournir tous les logements, reconnaît le maire. Si tout le monde prend les bouchées doubles, on n’aura peut-être pas 200 nouveaux emplois en 2022, mais d’ici la fin de 2023, on devrait les avoir comblés. »

[Le Roach]

Les nouveaux chantiers s'estompent!

 

Le boom de maisons neuves est déjà terminé: https://lp.ca/6zoa97?sharing=true

 

 

 

 

[Rocco]

Zéro surprise. Boom complètement farfelu pendant les 2 ans de covid (les tatas qui achetaient après une visite de 5 mins et un prix 100k au dessus du prix affiché) et les taux d'intérêts qui montent en flèche. Avez-vous hâte de renégocier votre hypothèque à 9%? 

[andre md]

22 hours ago, Rocco said:

Zéro surprise. Boom complètement farfelu pendant les 2 ans de covid (les tatas qui achetaient après une visite de 5 mins et un prix 100k au dessus du prix affiché) et les taux d'intérêts qui montent en flèche. Avez-vous hâte de renégocier votre hypothèque à 9%? 

Il va avoir une serieuse correction de prix dans l'immobilier et Toronto est la championne de la surévaluation. 

https://www.visualcapitalist.com/global-real-estate-bubble-risk-2022/