Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

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La fiscalité, un outil précieux pour résoudre la crise du logement

Florian Mayneris Published: January 19, 2023 11.00am EST

La Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) a adopté le 24 novembre dernier sa première politique d’habitation.

Celle-ci arrive dans un contexte de dégradation importante de l’abordabilité du logement dans de nombreuses villes canadiennes. En effet, les coûts supportés par les ménages pour se loger dans les grandes villes canadiennes, dont Montréal, augmentent bien plus vite que leurs revenus.

Face à cet enjeu, la CMM propose plusieurs mesures visant à accroître l’offre de logements aux ménages montréalais, dont l'insuffisance est de plus en plus souvent signalée comme une des causes de l’envolée de leurs prix. Cette politique est donc bienvenue. Elle repose toutefois essentiellement sur la construction de nouveaux logements sociaux et privés, et sur la rénovation des logements plus anciens.

Professeur d’économie à l’ESG-UQAM et spécialiste des questions d’économie urbaine, je pense qu’une dimension importante est ignorée dans cette première politique métropolitaine d’habitation : l’utilisation de la fiscalité afin de s’assurer que tous les logements déjà existants soient effectivement mis à la disposition des Montréalais.

Une femme brandit une pancarte réclamant plus de logements sociaux et abordables lors d’une manifestation à Montréal, le 24 avril 2021. La Presse canadienne/Graham Hughes

Construire et rénover des logements, pas si simple aujourd’hui

Accroître le stock de logements de qualité en rénovant les anciens et en en construisant de nouveaux est sans aucun doute nécessaire. Mais dans le contexte actuel, il s’agit d’une avenue difficile et incertaine.

En effet, les pénuries de main-d’œuvre n’épargnent pas le secteur de la construction. De plus, l’inflation et les perturbations dans les chaînes d’approvisionnement durant la pandémie ont engendré une augmentation importante des coûts de construction. Enfin, la hausse récente des taux d’intérêt risque de conduire les promoteurs à mettre certains projets sur la glace.

Compte tenu des difficultés de recrutement dans le secteur de la construction, les estimations sont peu optimistes : il sera impossible pour la Colombie-Britannique, l’Ontario et le Québec de rétablir l’abordabilité d’ici 2030. De plus, des lenteurs dans les processus administratifs d’octroi des permis de construire et des freins mis par les municipalités à certains projets immobiliers sont parfois à regretter. D’autres leviers doivent donc être mobilisés en parallèle de la construction de nouveaux logements.

Des logements existants indisponibles pour les résidents

Le recensement de la population permet d’identifier le nombre de logements qui ne sont pas occupés par des « résidents habituels » : cela inclut les logements inoccupés, ceux détenus par des personnes dont la résidence principale se situe ailleurs au Canada ou à l’étranger, ou encore offerts sur les plates-formes de location à court terme, telles Airbnb. À Montréal, ce sont 7,1 % des logements qui seraient dans cette situation en 2021.

Des débats existent concernant la part de ces logements qui pourraient être réellement rendus disponibles pour les résidents. On sait que certains propriétaires préfèrent ne pas mettre les logements qu’ils détiennent sur le marché locatif à long terme. À cela plusieurs raisons : ils occupent temporairement ces logements à titre de résidences secondaires, ils trouvent plus rentable de les louer pour des courtes périodes, ou ils ne souhaitent pas avoir à gérer les parfois difficiles relations propriétaire-locataire. Dans tous les cas, le retrait de ces logements de l’offre immobilière peut conduire à aggraver les problèmes d’abordabilité.

De nombreuses études montrent qu’à Barcelone, Berlin, Los Angeles et dans l’ensemble des villes américaines, l’arrivée d’Airbnb a contribué à l’augmentation des loyers et du prix de vente des logements.

La taxation des logements vacants, un outil qui a fait ses preuves

Afin d’inciter les propriétaires à mettre leurs logements vacants en vente ou en location de long terme, plusieurs villes ou pays ont eu recours à la fiscalité.

Au Canada, Ottawa vient de mettre en place une taxe sur les logements vacants dont les recettes serviront à financer la construction de logements abordables. Toronto, où le nombre de logements vacants tend à augmenter, aura également une taxe de ce type en 2023. L’évaluation d’une taxe sur les logements vacants mise en œuvre en France à la fin des années 1990 montre qu’elle a permis de faire significativement baisser le taux de vacance.

Plusieurs appartements montréalais restent vacants ou louer seulement sur des plates-formes comme Airbn. Afin d’inciter les propriétaires à mettre leurs logements vacants en vente ou en location de long terme, plusieurs villes ou pays ont eu recours à la fiscalité. (Shutterstock)

Son impact a été particulièrement fort dans les villes où le taux de vacance était élevé et pour les logements qui étaient vacants depuis longtemps. En Colombie-Britannique, une taxe sur la spéculation et les logements vacants a été mise en place en 2018. La Ville de Vancouver a pris au même moment d’autres mesures sur les logements vacants et sur les locations à court terme. Une étude montre un ralentissement des prix de l’immobilier peu de temps après, surtout à Vancouver, où la situation était particulièrement critique.

Taxer aussi les terrains vacants

Par ailleurs, il arrive que les promoteurs immobiliers achètent des terrains, mais n'y construisent pas immédiatement. Ils attendent pour le faire des conditions de marché plus favorables afin de réaliser des profits plus élevés. C’est ce que l’on appelle le « land banking », et cela contribue également à aggraver la pénurie de logements.

Afin de contrer ce phénomène, une taxe exceptionnelle sur les terrains vacants pourrait être utile. De manière générale, une réforme de la fiscalité foncière conduisant à un taux de taxe (beaucoup) plus élevé sur les terrains que sur les bâtiments stimulerait la construction de logements et la densification de ces derniers.

En effet, lorsque le taux de taxe sur les terrains est plus élevé, il devient avantageux de construire plus de logements sur chaque parcelle afin de répartir la taxation du terrain entre un nombre plus élevé de propriétaires. Cette évolution est préférable à la taxation majorée des immeubles de six étages ou plus que plusieurs municipalités du Grand Montréal mettent ou souhaitent mettre en œuvre. Cette dernière décourage en effet la densification urbaine, qui est pourtant souhaitable pour accroître l’offre de logements tout en respectant au mieux les limites environnementales.

Il est certain que de tels changements de la fiscalité foncière ne feraient pas que des heureux. De plus, la fiscalité ne résoudra pas à elle seule la pénurie de logements.

Mais taxer les logements et les terrains vacants est un moyen efficace de s’assurer que le stock de logements et de terrains existants est utilisé au mieux. La fiscalité fait partie des outils à activer pour créer un écosystème du logement qui favorise l’abordabilité. Cela permettrait par ailleurs, le temps que les propriétaires adaptent leur comportement, de dégager des ressources utiles pour le financement de nouveaux logements abordable pour les ménages.

https://theconversation.com/la-fiscalite-un-outil-precieux-pour-resoudre-la-crise-du-logement-195506

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Montreal's Luxury Housing Market Poised for another Slowdown

Montreal's Luxury Housing Market Poised for another Slowdown

Montreal’s luxury real estate market is poised for another slowdown in 2023, though expectations of a pause in interest rate increases could start luring buyers back by mid-year, property broker Sotheby’s International Realty Canada said.

Sales of Montreal residential properties valued at $1 million or more plunged 18 per cent to 1,476 units last year, resulting in a broadly balanced market for luxury housing, Sotheby’s said in a report released Wednesday. Transactions involving $4 million-plus homes advanced two per cent to 42 units.

After more than two-years of rising prices, real estate activity in major Canadian markets has cooled off in recent months as borrowing costs rose in tandem with the Bank of Canada’s policy rate. Canada’s central bank hiked its benchmark rate seven consecutive times last year, closing 2022 at 4.25 per cent. A year ago, the gauge stood at 0.25 per cent.

As interest rates rose, “a lot of luxury buyers decided to become more discerning,” Don Kottick, Chief Executive of Sotheby’s International’s Canadian arm, said. “From a unit perspective, we won’t be comparable to 2021 or 2022. We’ll see less unit sales” in 2023, he said.

The Bank of Canada’s next interest rate decision is scheduled for Jan. 25. Economists at the Bank of Montreal expect the central bank will raise rates one more time next week, by 25 basis points, before pausing until 2024. Canada’s central bank will probably need to maintain its policy rate at or above four per cent for most of 2023 to rein in inflation, the International Monetary Fund said in a report published in December.

While luxury housing prices in Montreal remained ‘resilient’ in 2022, they are expected to “gradually ease” this year across several market segments, Sotheby’s said in its report. Bidding wars became less frequent in 2022, forcing properties to spend more time on the market — and requiring brokers to step up marketing efforts — before qualified offers emerged.

https://www.rprealtyplus.com/international/montreals-luxury-housing-market-poised-for-another-slowdown-109230.html

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Marché locatif La crise du logement existe bel et bien

PHOTO ROBERT SKINNER, LA PRESSE

Il faut remonter à 2004 pour trouver un taux d’inoccupation des logements aussi faible au Québec.

Demande locative explosive, taux d’inoccupation au plancher, inflation dans les loyers, la cause est entendue. La crise du logement existe bel et bien à la grandeur du Québec, confirme le plus récent rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) portant sur l’immobilier locatif.

Publié à 5h00

 

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2023-01-27/marche-locatif/la-crise-du-logement-existe-bel-et-bien.php

André Dubuc La Presse

Le taux d’inoccupation est descendu partout au pays et le Québec ne fait pas figure d’exception. Le taux provincial des logements vacants se situe à 1,7 %, en baisse par rapport à celui de 2021, qui était de 2,5 %. Le loyer moyen pour un appartement de deux chambres s’élève maintenant à 973 $ par mois, en hausse de 5,4 % en un an.

Un marché est considéré comme en équilibre – c’est-à-dire qu’il ne favorise ni les locataires ni les propriétaires – quand le taux d’inoccupation se situe autour de 3 à 4 %. Sous ce seuil, l’avantage est aux propriétaires qui peuvent augmenter davantage les loyers que dans un marché équilibré.

Il faut remonter à 2004 pour trouver un taux d’inoccupation aussi faible dans la province.

Il s’est pourtant construit quelque 95 000 logements locatifs au Québec depuis 2020, un nombre appréciable. Mais ce fut insuffisant. La demande a crû encore plus vite que l’offre.

À Montréal et à Gatineau, la demande est nourrie par le retour des étudiants sur les campus et par le rebond dans l’immigration, explique, dans un entretien, Francis Cortellino, économiste à la SCHL.

 

De janvier à septembre 2022, l’immigration nette (entrants-sortants) a affiché un solde positif de 109 000 personnes, une année record si le chiffre devait se maintenir au 4^e trimestre. Le record actuel date de 2019 avec un solde migratoire positif de 95 000 personnes sur 12 mois.

 

Ce qui est frappant, c’est que la pénurie de logements disponibles se vit partout au Québec. Le taux d’inoccupation est inférieur à 1 % dans une quarantaine de secteurs. À Gaspé, Roberval et Sainte-Sophie, il est même à zéro.

L’exode des ménages de l’île de Montréal vers les régions pendant la pandémie a joué sur la demande de logements en province, souligne M. Cortellino.

Génération de locataires

Autre facteur à considérer, la hausse des prix de l’immobilier, « qui a eu pour conséquence de rendre difficile l’accession à la propriété des ménages locataires », lit-on dans le rapport. Depuis 2011, la proportion de propriétaires chez les jeunes ménages ne cesse de baisser dans la région montréalaise. Moins de 4 ménages sur 10 chez les moins de 35 ans sont propriétaires de leur logement.

À Gatineau, le phénomène se vit chez les 25 à 44 ans, pour lesquels le taux de location est passé de 34 à 43 % au cours des 10 dernières années.

Du point de vue de la SCHL, on assiste à une crise qui a été annoncée.

Le présent rapport sur le marché locatif envoie un signal. Qu’est-ce qu’on y trouve ? Un taux d’inoccupation faible et des hausses de loyer importantes. Le message de notre rapport sur l’offre [de juin 2022] qu’il fallait doubler la production de logements pour arriver à un marché abordable était tout à fait adéquat.

Francis Cortellino, économiste de la Société canadienne d’hypothèques et de logement

Il n'y a pas d'amélioration en vue pour 2023.

Les mises en chantier de logements locatifs vont tomber de 32 % au Québec en 2023, en raison de la hausse des coûts de financement et du ralentissement économique, prévoit Paul Cardinal, économiste de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ).

Selon ses pronostics, à peine 21 000 logements sortiront de terre en 2023, contre 30 700 en 2022.

« La crise du logement est bel et bien là. Si quelqu’un en doutait, il n’y a plus personne qui doit en douter, dit Marc-André Plante, directeur des affaires publiques et relations gouvernementales.

« Il faut absolument que les gouvernements viennent aider dans le prochain budget à stimuler l’offre. On n’a pas le choix. Les mathématiques ne marchent pas », ajoute-t-il en faisant référence au fait que le prix des terrains et la hausse des coûts de construction font en sorte qu’il n’est pas économique, selon lui, de construire des logements dont le loyer est inférieur à 1500 $.

Du côté des organismes de défense des locataires, on réclame également l’intervention rapide des élus.

« Il n’est plus possible de nier ou de banaliser la crise du logement vécue par les locataires, ou d’affirmer qu’elle n’est le fait que de régions bien précises », dit, dans un communiqué, Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU. L’organisme militant pour la construction de logements sociaux demande au gouvernement Legault de passer à l’action dès son prochain budget.

 

Cinq questions sur le logement

Quel est le loyer moyen d’un locataire qui a signé un nouveau bail pour un logement existant offert à la location dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal ?

1235 $, soit une augmentation de 14,5 % par rapport au loyer que payait le précédent occupant.

Si je cherche le loyer le moins cher dans toute la RMR de Montréal pour un quatre et demie, où devrais-je chercher ?

À Montréal-Nord, où le loyer mensuel moyen pour un appartement de deux chambres est de 760 $, soit moins cher que partout en banlieue. Mais les places se font rares, le taux d’inoccupation étant de 0,3 %.

Quelles villes québécoises ont connu les plus fortes hausses de loyers en 2022 ?

Gatineau et Sherbrooke, à égalité, entre 9 % et 10 %. « Du jamais vu depuis que les données sur les loyers sont disponibles », souligne Lukas Jasmin-Tucci, analyste principal à la Société canadienne d’hypothèques et de logement, dans l’étude portant sur Gatineau.

Combien de locataires ont eu la bougeotte l’an dernier ?

Un locataire sur neuf a changé de domicile au Québec en 2022. À Montréal, c’était un sur dix, et avant la pandémie, un sur six. « Les faibles taux d’inoccupation et les hausses de loyers de plus en plus fortes font que les locataires sont de plus en plus réticents à déménager », écrit l’économiste Francis Cortellino, auteur de l’étude portant sur Montréal.

Combien d’appartements en copropriété sont mis sur le marché de la location ?

Entre 15 % et 23 % des condos aboutissent sur le marché de la location. À Québec, c’est 15 % ; à Montréal, 20 % ; à Gatineau, 23 %. Cela représente un peu plus de 60 000 logements au total.

Ils ont dit

« Le rôle que je vais jouer en lien avec la pénurie de logements, c’est d’accélérer le rythme de livraisons des logements qui ont été promis dans le passé et que nous, comme gouvernement, on a promis pour les prochaines années. J’essaie d’aider tous les joueurs, autant du milieu communautaire que du secteur privé, à accélérer la cadence. Il y aura un effet domino sur tout le parc immobilier. Ça va créer de nouveaux logements [qui vont] en libérer d’autres. »

France-Élaine Duranceau, ministre de l’Habitation

« La crise du logement sévit plus que jamais à Montréal. C’est un grave constat qu’on observe ici, mais aussi ailleurs au Québec. […] Pour nous, il n’est pas question de baisser les bras. C’est pour ça qu’on a débloqué un budget historique de 600 millions sur 10 ans pour agir sur deux enjeux : débloquer les projets de logements sociaux et abordables et protéger la qualité des logements existants. C’est une situation qui démontre aussi l’importance qu’il y ait plus de transparence sur le marché afin que locataires et propriétaires aient accès aux mêmes informations. D’ici la fin de l’année, nous allons mettre sur pied notre certification des propriétaires responsables qui comprendra un registre des loyers, ce qui aidera à mieux entretenir les logements et assurer une qualité de vie décente aux locataires montréalais. »

Cabinet de la mairesse Valérie Plante, dans un courriel

« Les données de la SCHL viennent confirmer ce que nous martelons depuis des mois : l’administration de Projet Montréal avance à pas de tortue afin de combler la demande de logements abordables et familiaux. Alors que l’on enregistre la plus forte augmentation de loyer en 20 ans, la pression est énorme sur les logements abordables, dont le taux d’inoccupation oscille autour de 1 %. Nous attendons de pied ferme le plan d’action de l’administration Plante pour accélérer la construction de logements. »

Aref Salem, chef de l’opposition officielle à l’hôtel de ville de Montréal

« On voit bien qu’il est devenu de plus en plus difficile, voire impossible, de trouver un logement abordable parmi ceux qui sont disponibles à la location. Les gouvernements du Québec et du Canada devraient s’inspirer de celui de la Colombie-Britannique, qui vient de lancer un fonds de 500 millions pour permettre à des organismes sans but lucratif d’acheter des immeubles de logements dans le marché privé, là où les loyers sont encore abordables, afin de les préserver de la spéculation et des rénovictions. »

André Castonguay, directeur général du Réseau québécois des OSBL d’habitation

« Plusieurs logements nécessitant des travaux importants seraient disponibles à la location si des subventions à la rénovation ou des crédits d’impôt étaient rapidement mis en place. Afin de stimuler la rénovation et la construction d’immeubles locatifs, une réforme de la méthode de fixation doit être faite. »

Association des propriétaires du Québec, dans un communiqué

« La SCHL nous le montre bien : la grande région de Montréal a vu l’une des plus faibles croissances de l’offre de logement au pays. Les restrictions sur l’offre, les délais administratifs et les coûts réglementaires ralentissent la construction et augmentent le coût minimal du logement – tant en location qu’à l’achat. »

Célia Pinto Moreira, analyste en politiques publiques à l’Institut économique de Montréal

Avec la collaboration d’Hugo Pilon-Larose, La Presse

[Normand Hamel]

Caricature: André-Pilippe Côté, Le Soleil

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Des logements abordables promis par Ottawa ne sont toujours pas construits

PHOTO FRANÇOIS ROY, ARCHIVES LA PRESSE

Le gouvernement fédéral a offert 2,5 milliards pour la création rapide de logements en 2020, à la condition que les unités approuvées soient construites dans les 12 mois suivants, ou dans les 18 mois dans les communautés nordiques ou éloignées. Mais un document préparé par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)montre que la majorité des unités approuvées n’ont pas encore été construites.

(Ottawa) Le gouvernement fédéral a investi des milliards de dollars pour construire rapidement des logements abordables dans l’ensemble du pays, mais des retards dans la construction laissent entendre que de nombreux projets dont le financement a été approuvé ne respectent pas les délais.

Publié à 11h53

 

https://www.lapresse.ca/actualites/2023-01-29/des-logements-abordables-promis-par-ottawa-ne-sont-toujours-pas-construits.php

Nojoud Al Mallees La Presse Canadienne

L’Initiative pour la création rapide de logements est un programme fédéral lancé en 2020 qui fournit un financement aux villes et aux organismes à but non lucratif pour construire des logements abordables pour les Canadiens vulnérables, y compris les personnes en situation d’itinérance.

Le gouvernement fédéral a offert 2,5 milliards au cours des deux premiers cycles de financement du projet, à la condition que les unités approuvées soient construites dans les 12 mois suivants, ou dans les 18 mois dans les communautés nordiques ou éloignées.

Mais un document préparé par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) en réponse à une question écrite d’un député montre que la majorité des unités approuvées n’ont pas encore été construites.

 

Le premier cycle d’appel de projets s’est clôturé fin mars 2021 et a abouti à l’approbation de 4792 projets de logements, tandis que 5473 autres ont obtenu le feu vert lors du deuxième cycle, qui a été effectué un an plus tard.

Le document de la SCHL, daté du 30 novembre, indique que seulement 1449 unités ont été achevées.

Ni la SCHL ni le cabinet du ministre du Logement, Ahmed Hussen, n’ont indiqué combien de projets avaient manqué les délais.

Un porte-parole de la SCHL a toutefois reconnu que certains avaient été retardés. « En raison des circonstances sans précédent auxquelles ont été confrontés les promoteurs immobiliers au cours des dernières années, notamment les perturbations de la chaîne d’approvisionnement, la hausse des coûts et les phénomènes météorologiques violents, certains projets devraient prendre plus de temps, principalement en raison de problèmes d’infrastructure et de construction », a déclaré Leonard Catling.

Carolyn Whitzman, experte en politique du logement et professeure à l’Université d’Ottawa, affirme que le gouvernement fédéral a présenté l’Initiative comme une réussite, car plus d’unités que prévu ont été approuvées pour la construction. Les deux premières séries d’approbations ont dépassé l’objectif, qui était de 2600 unités au total, a-t-elle noté.

Mais la professeure pense que plusieurs obstacles entravent de nombreux projets de logements abordables, notamment l’opposition de résidants et le manque de soutien des gouvernements provinciaux.

« Afin d’obtenir un logement avec services de soutien grâce à une initiative pour la création rapide de logements ou à tout autre programme, vous avez besoin d’une collaboration très solide entre les trois paliers de gouvernement », a-t-elle souligné.

Elle a aussi rappelé que la construction de logements a également été influencée par la hausse des coûts et les pénuries de main-d’œuvre.

En novembre, le gouvernement fédéral a annoncé le troisième cycle de financement de l’Initiative, qui fournira un montant supplémentaire de 1,5 milliard.

Le fédéral a prolongé les délais de construction de cette ronde à 18 mois pour la plupart des maisons et à 24 mois pour les projets dans les collectivités nordiques ou éloignées.

Le gouvernement du premier ministre Justin Trudeau a fait du logement abordable la pierre angulaire de son programme de soutien et d’expansion de la classe moyenne. Il a annoncé sa Stratégie nationale du logement en 2017, un plan sur dix ans qui investit des dizaines de milliards de dollars dans le logement abordable.

Dans un rapport publié en novembre, la vérificatrice générale Karen Hogan a constaté que le gouvernement ne faisait pas de suivi de ses progrès en matière de réduction de l’itinérance chronique, malgré son objectif de l’abaisser de 50 % d’ici 2028.

Le rapport de M^me Hogan a révélé qu’il existe des lacunes dans la collecte de données au sein du gouvernement fédéral, ce qui rend difficile l’évaluation du succès de divers programmes.

La SCHL, en sa qualité de cheffe de file de la stratégie nationale sur le logement, a dépensé 4,5 milliards depuis 2018. Mais le rapport a révélé que la société ne sait pas qui en bénéficie.

La P^re Whitzman a fait valoir que le fait de ne pas suivre le succès de ses projets peut conduire à la méfiance du public et susciter le scepticisme quant à savoir si des problèmes tels que l’accès au logement peuvent être résolus par le gouvernement fédéral.

« Si vous allez investir des milliards de dollars dans un programme, vous devez en mesurer l’efficacité », a-t-elle déclaré.

 

[mtlurb]

La plus forte hausse des loyers en 20 ans dans la région de Montréal

 

Le marché locatif montréalais a rarement été aussi bouillonnant. L’an dernier, le loyer moyen d’un appartement de deux chambres a grimpé de 5,4 % dans la région métropolitaine, franchissant ainsi le cap symbolique des 1000 $, alors qu’il était estimé à 760 $ en 2015. Et pendant ce temps, la flambée des prix s’est poursuivie à Toronto.

Le nombre de logements disponibles à la location dans la région de Montréal, qui avait légèrement augmenté dans le contexte de la pandémie, a de nouveau chuté l’an dernier. Le taux d’inoccupation des logements dans la région est ainsi passé de 3 % à 2 % dans la région métropolitaine et de 3,7 % à 2,3 % sur l’île de Montréal, montrent des données publiées jeudi par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

 

Ce resserrement du marché locatif s’explique en partie par la forte reprise de l’immigration au Québec l’an dernier, après le recul connu au début de la pandémie. La hausse rapide de la valeur des propriétés dans la région de Montréal ces dernières années a aussi incité bien des aspirants acheteurs à demeurer sur le marché locatif, ce qui augmente la pression sur celui-ci, détaille la SCHL dans un vaste rapport.

« Si quelqu’un en doutait encore, avec le rapport de la SCHL aujourd’hui, il n’y a plus aucun doute : il y a une crise du logement », a déclaré jeudi le directeur des affaires publiques de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), Marc-André Plante, lorsque contacté par Le Devoir.

Le taux d’inoccupation des logements s’est ainsi resserré au centre-ville de Montréal et dans certains arrondissements étudiants, notamment Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce. C’est toutefois dans les arrondissements du Plateau-Mont-Royal (1,7 %), de Verdun (1,4 %) et de Montréal-Nord (0,3 %) qu’on rapporte les taux de logements disponibles à la location parmi les plus bas. Ce pourcentage atteint 1 % dans l’est de Montréal.

Bond dans les loyers

Le loyer moyen d’un appartement de deux chambres a pour sa part grimpé de 5,4 % dans la région de Montréal l’an dernier pour atteindre 1022 $, ce qui représente sa croissance la plus forte depuis 20 ans, selon la SCHL. Cette hausse s’est élevée à 5,6 % sur l’île de Montréal pour les appartements de type 4 et demie et de 5,2 % pour l’ensemble des logements.

« Lorsqu’on voit que les taux d’inoccupation sont plus faibles, on aperçoit que les loyers augmentent plus rapidement », relève l’analyste Francis Cortellino, de la SCHL. L’augmentation des coûts d’exploitation et de rénovation des immeubles dans les dernières années peut aussi avoir joué un rôle dans la croissance rapide des loyers dans la région de Montréal, mais aussi ailleurs au Québec, ajoute-t-il.

 

Questionnée en marge du caucus présessionnel de la Coalition avenir Québec, à Laval, la ministre responsable de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, a proposé d’aider le milieu communautaire et le secteur privé à « accélérer la cadence » de la création de logements afin de contrer « la pénurie » actuelle. Quant aux hausses des loyers relevées par la SCHL, elles sont symptomatiques de l’inflation au Québec, a-t-elle fait remarquer.

La SCHL note néanmoins un important écart entre l’augmentation moyenne de loyer subie par les locataires qui sont demeurés sous le même toit — 3,5 % — et celle des logements qui ont accueilli de nouveaux locataires l’an dernier — 14,5 %. Une situation qui s’explique par le fait que les propriétaires ont le beau jeu d’ajuster les loyers à la réalité du marché lorsqu’un locataire quitte son logement, ce qui n’est pas possible dans le cas d’un renouvellement de bail.

Dans ce contexte, « oui, il faut augmenter l’offre, mais il faut augmenter l’offre de logements à des prix qui répondent à la capacité de payer des locataires à faible ou moyen revenu », notamment en misant sur du logement social, fait valoir la porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain, Véronique Laflamme.

Marc-André Plante, de la CORPIQ, estime pour sa part que le gouvernement Legault doit aider les promoteurs à réduire leurs coûts de construction pour qu’ils puissent offrir des loyers à meilleur prix dans les nouvelles constructions immobilières.

 

Le taux d’inoccupation des logements en banlieue de l’île de Montréal est pour sa part demeuré très serré, autour de 1 %, et ce, malgré la construction de milliers de nouveaux appartements dans les couronnes nord et sud de la métropole l’an dernier.

Situation difficile à Toronto

L’enflure des loyers s’est aussi poursuivie du côté de la métropole ontarienne. Un nombre record de logements ont été construits dans la grande région de Toronto, sans effet réducteur sur le prix moyen, qui a atteint 1765 $ pour un logement de deux chambres.

Comme à Montréal, le rebond de l’immigration après la crise de la COVID, le retour des jeunes sur le marché du travail, le retour des étudiants sur les campus et la hausse des taux hypothécaires — et donc la diminution du nombre d’achats de propriété — seraient en cause.

À (re)lire :

Une crise du logement à deux vitesses, de Montréal à Toronto

Si le prix moyen d’un logement a tant augmenté à Toronto, c’est aussi en partie à cause de l’important roulement de locataires observé dans la capitale ontarienne. La croissance des loyers dans la Ville Reine et ses environs était de 2,3 % pour les logements n’ayant pas changé de locataires dans les 12 derniers mois, contre 29 % pour les logements qui ont vu leurs occupants changer. « S’il y a un changement de locataire, il n’y a pas de contrôle [dans l’augmentation des loyers] » , a rappelé Francis Cortellino, de la SCHL.

Cet écart est beaucoup moins large dans la région de Montréal, bien qu’il y soit important également. La différence entre Toronto et Montréal à cet égard est à l’image de l’évolution de la crise du logement dans les deux plus grandes villes du Canada depuis quelques années. À Toronto, les défis qui attendent les locataires à la recherche d’un appartement demeurent immenses, et aucune éclaircie ne semble se pointer à l’horizon.

Avec Marco Bélair-Cirino

 

Ce reportage bénéficie du soutien de l’Initiative de journalisme local, financée par le gouvernement du Canada.

https://www.ledevoir.com/societe/779357/la-plus-forte-hausse-des-loyers-en-20-ans-dans-la-grande-region-de-montreal

[ToxiK]

Si on veut rattraper l'écart de richesse avec l'Ontario, il faudra que la moyenne des salaires augmente (ce qui est en train de se faire).  Cependant, si les loyers montent plus rapidement, on n'est pas plus avancé.  Ça va prendre davantage de logements, pas spécifiquement des logements sociaux subventionnés mais des logements tout simplement.  Les villes vont devoir sortir leur tête de leur postérieur et permettre davantage de densité (et de hauteur), ne pas réserver tous les nouveaux terrains qui apparaissent sur le marché pour des parcs et ne plus considérer comme hérésie l'étalement urbain bien fait.  La situation s'aggravera encore avec les lubies du gouvernement fédéral d'aller chercher 500 000 nouveaux immigrants par années, sans compter les réfugiés du chemin Roxham qui s'installent en grande partie au Québec.

[mtlurb]

OPINION

La prolifération des condos mène à l’exclusion

Olivier Zuida Le Devoir Le projet Maestria, dans le quartier des spectacles, à Montréal. 

Montréal a connu, depuis le début des années 2000, un fort développement de constructions résidentielles neuves avec une préférence très marquée pour le condominium (ou propriété divise). Ces condominiums s’assemblent dans des constructions à forte densité, des tours qui changent le visage de la ville. Par exemple, dans l’arrondissement du Sud-Ouest, le développement résidentiel à base de condominiums a représenté 88 % des mises en chantier entre 2000 et 2015.

Le développement de logements locatifs a repris depuis une certaine vigueur sur l’île de Montréal, sans jamais pour autant réduire l’attrait du condominium dans les nouveaux projets immobiliers. Dans l’arrondissement de Ville-Marie, la mise en chantier de copropriétés (condos ou propriétés indivises) a suivi, entre 2019 et 2021, une courbe progressive supérieure à celle des mises en chantier de logements locatifs, pourtant elles aussi en augmentation.

Des Idées en revues

Chaque mardi, Le Devoir offre un espace aux artisans d’un périodique. Cette semaine, nous vous proposons une version abrégée d’un texte paru dans la revue À bâbord, hiver 2022-2023, no 94.

Dans la plupart de ces nouveaux projets, on remarque une intensification de l’occupation de l’espace qui se traduit par un gros volume de production résidentielle en hauteur. Au centre-ville, on suit la tendance, avec des projets de tours de 50 ou 60 étages : le projet Maestria, dans le Quartier des spectacles (1000 logements), le 1111 Atwater, le 1  Square Phillips, sans oublier le projet Bridge-Bonaventure dans le quartier Pointe-Saint-Charles et dans Ville-Marie prévoyant 7500 logements tous les genres confondus. Dans plusieurs autres quartiers de la ville, les promoteurs immobiliers n’en ont que pour des projets ayant toujours une forte densité urbaine (de six à dix étages) marquant une différence avec le reste de la trame urbaine.

Le condo est le produit résidentiel préféré des promoteurs immobiliers. Il est extrêmement rentable : l’investissement initial qu’il nécessite peut être récupéré dans un temps relativement court, avec un taux de rendement plus qu’appréciable. Assez pour attirer des fonds d’investissement privés et institutionnels dans le montage financier de projets immobiliers divers depuis une dizaine d’années. Pourtant, ce n’est pas par goût pour l’architecture futuriste que s’édifient tant de tours d’habitation. La rareté des terrains et leur valeur financière élevée dans une ville comme Montréal forcent la conception de ce type de projet pour obtenir une forte rentabilité recherchée par les promoteurs et par leurs partenaires, les fonds d’investissement.

De plus, les nouveaux logements locatifs se comparent maintenant aux condos dans leur conception et leur promotion. On trouve un bon nombre de projets dépassant les normes habituelles de hauteur dans les quartiers de Montréal. L’emballage publicitaire de ces projets emprunte beaucoup à l’expérience du condo, par exemple en offrant la même gamme de services (salle d’entraînement, piscine, salon, chalet urbain, etc.). On utilise même l’expression de « condo locatif » pour attirer la clientèle.

Ils innovent également en offrant différentes superficies, allant du microcondo (moins de 500 pieds carrés, certains descendant jusqu’à 385 pieds carrés) jusqu’au penthouse (2000 pieds carrés). Cette stratégie de densification par fractionnement de l’espace habitable, produisant un grand nombre de ces microcondos, semble devenir une pratique courante.

La publicité pour ces projets insiste sur le déploiement d’un nouveau style de vie et d’un nouveau milieu de vie urbain (un lifestyle) : une part importante de la vie se situerait hors du logement au profit d’espaces partagés. Certains promoteurs parlent d’une « communauté verticale » où se côtoient jeunes et moins jeunes, couples, personnes seules. Mais celle-ci ne peut inclure que des individus bien fortunés. La disponibilité de copropriétés de deux ou trois chambres à coucher pour les familles reste limitée.

Il s’agit d’un modèle résidentiel multifonctionnel qui s’exporte en dehors de Montréal. L’imposant ensemble immobilier Solar Uniquartier, près de la station du REM Du Quartier et du DIX30 à Brossard, en est un bon exemple. La valeur ajoutée recherchée de ce « nouveau quartier », en étant liée au développement du transport collectif, donne une indication des voies que prendront les futurs projets immobiliers.

Conséquences observables

Le développement résidentiel montréalais depuis vingt ans a remodelé la trame urbaine, certes, mais surtout les rapports entre les classes sociales dans les quartiers. Ces projets, même avec des promesses de construction de logements sociaux et abordables, vont transformer considérablement la composition sociale des résidents de ces quartiers à moyen et long terme.

Cette gentrification par les constructions neuves favorise la présence de groupes sociaux plus scolarisés, fortunés et qui n’ont pas de famille. Elle provoque une forme de ségrégation de l’espace urbain, tant elle exclut les groupes sociaux qui ne peuvent pas se procurer ces résidences onéreuses que sont le condo ou le « condo locatif ». Ce nouveau phénomène, sans en être la seule cause, vient clairement amplifier la présente crise du logement abordable.

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https://www.ledevoir.com/opinion/idees/779838/des-idees-en-revues-la-proliferation-des-condos-mene-a-l-exclusion

[mtlurb]

Sollicitation téléphonique Des courtiers immobiliers enfreignent la loi

Isabelle Dubé La Presse 

Publié hier à 21h17

 

PHOTOMONTAGE LA PRESSE

Des courtiers immobiliers de toutes les enseignes enfreignent la loi du CRTC sur la sollicitation téléphonique. Les propriétaires qui choisissent de vendre par eux-mêmes sur DuProprio et Marketplace reçoivent jusqu’à une dizaine d’appels illégaux chaque jour, et truffés de mensonges, a-t-on pu observer.

 

« Vous n’avez pas encore vendu votre maison ! », s’exclame au bout du fil un courtier de RE/MAX. Sa déclaration me surprend, car je viens à l’instant de mettre la maison de mes parents à vendre par moi-même, et le marché n’est plus celui de la pandémie. 

Dans l’heure qui suit, une courtière de Royal LePage m’appelle : « C’est sûr que vous ne vendrez pas si vous ne signez pas avec un courtier ! », affirme-t-elle. Le téléphone sonne encore. Un numéro s’affiche sans nom. « Les gens sur DuProprio finissent avec un courtier, Madame », insiste un autre courtier de RE/MAX. Un autre encore ajoute un argument altruiste : « Je veux aider la société, Madame. » 

Le rythme de trois à cinq appels par jour est lancé. Sans relâche. Arrogance, insistance, mensonges. Sans compter les annonces personnalisées avec bonbons et chocolats dans la boîte aux lettres et tous les messages sur Marketplace qui réclament « 20 minutes seulement » de mon temps. Sans relâche, je répète ma cassette : « Je veux vendre par moi-même, mais vous pouvez amener des acheteurs. »

« Ce n’est rien, je reçois actuellement jusqu’à 11 appels par jour », raconte Sylvain. Il vient d’afficher son plex sur DuProprio. Le même manège s’était produit l’été dernier lors de la vente de son condo situé à Montréal. « C’était vraiment l’enfer, parce que la propriété était très attractive, relate-t-il, agacé. C’est rendu que je ne réponds plus au téléphone. » 

Pierre, lui, dénombre aussi 10 appels par jour depuis qu’il a mis en vente sa magnifique maison de Laval. « Ils sont très agressifs, à en être déplaisants. »

Après le 20e appel, je me rends compte qu’un « non » ne suffit pas à repousser les courtiers. « Si tu veux que les courtiers arrêtent de t’appeler, tu dois signer avec moi », me disent-ils, chacun leur tour, certains en riant. 

Des courtiers des enseignes Engel & Völkers, Sotheby’s International, V. Agence immobilière, Sutton, Royal LePage ou RE/MAX, installés à Westmount, Montréal, Laval et même New York… se disent les mieux placés pour vendre la propriété de Boucherville, sur la Rive-Sud. 

 

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE

Vendre sa maison soi-même

Est-ce qu’il y a un moyen d’arrêter ce flot d’appels incessant ? Une sorte de pare-feu téléphonique anti-courtier ? 

Ce moyen existe depuis 2009 : la Liste nationale des numéros de télécommunication exclus (LNNTE) du Conseil de la radiodiffusion et des télécommunications canadiennes (CRTC). Elle a été conçue afin de réduire le nombre d’appels de télémarketing que les Canadiens reçoivent, y compris ceux des courtiers immobiliers qui sollicitent un contrat pour vendre une propriété.

Le numéro de téléphone de mes parents, utilisé pour l’annonce, y est inscrit depuis 2014. L’inscription est permanente pour les numéros résidentiels et les numéros de téléphone cellulaire. 

Comment donc expliquer tous ces appels ? Jusqu’ici, j’en ai reçu plus de 80. Par le passé, des agences de courtage ont pourtant dû payer de grosses amendes. 

La sanction s’élève à 1500 $ par infraction pour le courtier et à 15 000 $ pour la franchise. 

Je pose systématiquement la question à tous les courtiers qui appellent en notant leurs commentaires et leur nom. Plusieurs hésitent à me donner leur nom de famille.

Six réponses bancales 

La même question a été posée à tous les courtiers qui ont appelé : « Avant de composer mon numéro, avez-vous vérifié s’il était sur la liste d’exclusion du CRTC ? » Voici quelques réponses : 

– La quoi ? 

— Je vais être 100 % honnête avec vous, aucun courtier ne vérifie ça. 

– En entrant votre numéro dans le système, je me suis trompé d’un chiffre. 

– Je fais les choses dans les règles de l’art, comme mon code de déontologie me dit de le faire. 

– Votre numéro est public, je peux vous appeler, lisez la loi. 

– Il y a une exclusion pour les vendeurs de DuProprio.

La vice-présidente et chef des opérations de Sutton Québec, Julie Gaucher, assure que les courtiers ont le droit d’appeler les clients de DuProprio, même s’ils sont inscrits sur la liste d’exclusion du CRTC, « parce qu’ils offrent leur numéro à tout le monde » et que « ça veut dire qu’ils acceptent d’être sollicités ». 

Tout en reconnaissant que de nombreux courtiers véhiculent cette information, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) affirme que c’est plutôt au CRTC de veiller à son application. 

CRTC : « pas d’exclusion dans la loi » 

« L’argument ne tient pas la route et c’est aussi l’opinion de nos avocats », rectifie Alain Garneau, directeur de la mise en application des télécommunications au CRTC. Celui qui travaille dans le secteur Conformité et Enquêtes prend le temps de m’expliquer la loi en détail. 

Il n’y a pas d’exclusion dans la loi. Pas d’exclusion parce que le numéro est public, sur une pancarte ou sur le site DuProprio. Afficher son numéro sur Marketplace ou DuProprio, ça ne veut pas dire que tout le monde peut te solliciter. À la rigueur, le consommateur pourrait dire : je l’ai justement mis sur le site DuProprio pour ne pas me faire achaler par les courtiers.

Alain Garneau, directeur de la mise en application des télécommunications au CRTC

« Cet argument revient à dire que parce que le numéro est sur DuProprio, un marchand de tapis peut appeler, un marchand de portes et fenêtres, et on peut continuer longtemps… Ce n’est pas parce que c’est la vente d’une propriété que les courtiers peuvent être traités différemment du manufacturier de meubles ou de portes et fenêtres. Tout le monde est sur un pied d’égalité », poursuit M. Garneau.

Le problème ne date pas d’hier, soutient-il. « Nous avons fait beaucoup d’éducation d’un bout à l’autre du Canada. Les régulateurs provinciaux sont très au courant. Si quelqu’un l’ignore, il fait preuve d’aveuglement volontaire. » 

« Le gain à faire vaut le risque » 

L’expectative de gain est largement supérieure au risque, analyse Alain Garneau, du CRTC. « On minimise ça parce que ce ne sont pas des infractions pénales et qu’on n’a pas de casier judiciaire.

Le courtier se donne bonne conscience en se disant que la personne a mis son numéro sur l’internet, que ça ne fait de mal à personne… Il fait taire la petite voix intérieure qui dit que ce n’est pas une bonne idée en se disant qu’il va peut-être obtenir une inscription qui va peut-être rapporter 25 000 $ et qu’il va peut-être vendre rapidement.

Alain Garneau, directeur de la mise en application des télécommunications au CRTC

Malgré toutes les mentions que Sylvain a pris soin d’écrire sur son affiche – « agents s’abstenir » et « mon numéro est sur la liste LNNTE » –, le téléphone ne dérougit pas et des courtiers lui laissent même des messages vocaux. 

Le porte-parole de Royal LePage, Marc Lefrançois, courtier immobilier chez Royal LePage Tendance, m’indique que des franchisés de son enseigne ont dû payer de fortes amendes par le passé et que depuis ils se font « rappeler à l’interne très souvent la procédure ». 

Quelques heures après notre entretien, la vice-présidente et chef des opérations de Sutton Québec se corrige par écrit. Après avoir vérifié les règles, elle reconnaît s’être trompée, et s’excuse au nom de tous les courtiers pour la sollicitation auprès de personnes dont le numéro figure sur la liste d’exclusion du CRTC. 

« Tant que les courtiers ne se font pas prendre, ils vont continuer », explique au téléphone Martin Desfossés, courtier chez RE/MAX Bonjour, qui connaît bien le dossier de la sollicitation illégale pour avoir été longtemps coach et porte-parole de DuProprio. « Le gain à faire vaut le risque. »

Un modèle d’affaires à revoir

Solliciter chaque client inscrit sur DuProprio est un modèle d’affaires utilisé sans complexe par de nombreux courtiers immobiliers et même enseigné dans les écoles.

Jean-Pierre Mercier, un spécialiste renommé de la vente, fondateur de Challenge Action, forme des courtiers à la prospection. 

« La première façon d’aller chercher des maisons pour un courtier, ce sont les AVPP, m’explique-t-il. Les maisons “à vendre par les propriétaires”, ceux qui se disent qu’ils vont économiser des frais sur la commission en vendant par eux-mêmes.

On essaie de leur démontrer que ce serait plus pertinent de vendre en passant par un agent, parce que ce qui est important, c’est ce qu’ils vont garder dans leurs poches.

Jean-Pierre Mercier, spécialiste de la vente, fondateur de Challenge Action

Jean-Pierre Mercier assure qu’il dit aux courtiers de respecter la loi du Conseil de la radiodiffusion et des télécommunications canadiennes (CRTC). « Ce n’est pas légal. Ça ne sert à rien de faire du harcèlement. » 

« DuProprio, c’est vraiment notre outil de travail. Mon travail, c’est de trouver des maisons à vendre, et je les trouve sur DuProprio », expliquait pourtant une courtière lors d’un appel de sollicitation. 

Une autre disait que sa tactique est d’attendre au moins six mois. Quand les propriétaires sont découragés, c’est un jeu d’enfant d’obtenir le contrat de courtage, affirmait-elle. 

Le porte-parole de Royal LePage, Marc Lefrançois, courtier immobilier chez Royal LePage Tendance, soutient que les courtiers ne se servent presque plus de la liste du CRTC parce que trop de Canadiens y sont inscrits et que c’est une perte de temps. 

Moi, j’utilise la poste. La poste, c’est toujours légal. Si je vois une maison à vendre sur DuProprio ou sur Marketplace dans mon secteur, je vais porter dans la boîte aux lettres une enveloppe avec une carte-cadeau de 5 $ du café du coin. Mon approche, c’est de ne pas être invasif, de susciter l’intérêt de la personne, et si elle est intéressée, elle va m’appeler.

Marc Lefrançois, courtier immobilier chez Royal LePage Tendance

« Ça fait 32 ans [que je suis courtier] et je n’ai jamais fait de sollicitation, déclare de son côté Georges Bardagi, dirigeant de Bardagi Équipe immobilière – RE/MAX du Cartier GB. Je préfère de loin les contacts de notre entourage, de nos anciens clients. C’est plus professionnel et moins abrutissant.

« Quand j’appelle un client pour lui proposer de faire affaire avec moi, je suis un vendeur. Quand le client m’appelle pour me demander mon opinion sur la façon de vendre sa propriété et le prix qu’elle vaut, je suis un expert. Ce n’est pas la même relation. »

Comment fonctionne la liste du CRTC ?

Tous les Canadiens peuvent inscrire gratuitement leur numéro de téléphone résidentiel ou leur numéro de téléphone cellulaire sur la Liste nationale des numéros de télécommunication exclus (LNNTE) du Conseil de la radiodiffusion et des télécommunications canadiennes (CRTC), en ligne ou par téléphone.

De leur côté, les télévendeurs comme les courtiers immobiliers sont tenus par la loi de s’abonner à la LNNTE. Toutes les enseignes doivent s’enregistrer et paient des frais pour télécharger les mises à jour. 

Chaque franchisé paie 3000 $ par indicatif régional. « Une fois qu’on a payé les indicatifs régionaux, on télécharge les clés dans Télélisting et les courtiers sont obligés d’être abonnés à Télélisting », explique la vice-présidente et chef des opérations de Sutton Québec, Julie Gaucher. 

 

PHOTO SARAH MONGEAU-BIRKETT, ARCHIVES LA PRESSE

« C’est Royal LePage qui me fournit ce service, précise Marc Lefrançois, courtier immobilier chez Royal LePage Tendance. Je le paye dans mes affiliations avec Royal LePage. » 

Les frais varient de 175 $ à 200 $ selon les enseignes. 

« Il faut que je me connecte, puis que j’entre le numéro de téléphone que je veux appeler, et ça m’indique si ce numéro est sur la liste ou pas. Mais je ne fais pas ce type d’appels », précise-t-il. 

Les organismes de bienfaisance, les journaux qui offrent des abonnements, les partis politiques et leurs candidats de même que les entreprises effectuant des études de marché, des sondages ou des enquêtes sont exemptées de l’application des Règles sur la LNNTE. 

Les entreprises avec lesquelles vous avez une relation d’affaires en sont également exemptées, indique le CRTC. Par exemple, si vous avez fait affaire avec un courtier immobilier au cours des 18 derniers mois, il a le droit de vous téléphoner même si votre numéro est inscrit sur la liste. 

Quand il y a violation, le CRTC va frapper à la porte de l’agence immobilière. Elle risque de recevoir une amende de 15 000 $ par infraction. Par exemple, si un courtier appelle un numéro de la liste, en dehors des heures permises et avec son numéro masqué, il commet trois infractions, rappelle Alain Garneau, directeur de la mise en application des télécommunications au CRTC. 

Déposer une plainte 

Vous pouvez porter plainte sur le site web de la LNNTE ou en appelant au numéro sans frais 1 866 580-3625. 

Si vous recevez un appel non sollicité, le CRTC conseille de ne pas raccrocher, car pour déposer une plainte, vous devez fournir le nom ou le numéro de l’entreprise qui vous a téléphoné, de même que la date de l’appel et votre numéro de téléphone. 

« On a des ressources limitées, mais on est quand même efficaces, soutient Alain Garneau. Tous les trois mois, on a une mise à jour de l’équipe d’enquête. » 

Depuis la création du régime en 2008, le CRTC a imposé des sanctions administratives totalisant plus de 11 millions de dollars en lien avec des violations aux Règles sur les télécommunications non sollicitées. Les courtiers représentent environ 2 % de toutes les plaintes réparties entre les lignes d’astrologie payantes, les équipements de chauffage et de ventilation, les services d’entretien de pelouse, le nettoyage de conduits d’aération, les services de radio satellite et les magasins de meubles.

Signes de manipulation

Pour convaincre leurs interlocuteurs de leur accorder le mandat de vendre leur maison, les courtiers ne manquent pas d’arguments, qui peuvent s’apparenter à de la manipulation.

« Si tu démolis la confiance de la personne et te présentes comme quelqu’un de crédible, comme quelqu’un qui connaît le marché, c’est une arme puissante », affirme Christine Grou, présidente de l’Ordre des psychologues du Québec. 

Surtout lorsqu’il est question de ce qui est souvent le plus gros actif d’une famille. 

La combinaison de l’introduction de la peur et du doute dans la tête de quelqu’un et du biais d’expert est une tactique utilisée depuis longtemps dans divers domaines, rappelle-t-elle. 

Il y a eu les « Vous ne vendrez pas sans courtier », martelés par plus de 80 courtiers. Puis les « Vos photos ne sont pas bonnes », même si j’ai pris la peine d’engager une photographe primée. 

« Il y a des erreurs sur votre fiche », a-t-on aussi ajouté. Quelles erreurs ? « Ah non, désolé, fausse alerte, Madame. » 

« Votre texte est mal écrit », disent certains. Vraiment ? « Le prix n’est pas bon », avancent d’autres. J’ai pourtant engagé un évaluateur agréé du secteur. 

« Les affaires légales, c’est compliqué. » J’ai justement embauché un notaire. « C’est pas la même chose ; nous, on est spécialisés là-dedans », répond un courtier. 

« C’est dangereux pour votre sécurité de faire les visites », ajoute-t-on. 

« Quand un courtier utilise la technique qui consiste à mettre une personne dans le doute et tente de la convaincre que sa conduite va causer un tort, cette personne ne métabolise pas nécessairement que son interlocuteur est en conflit d’intérêts », explique Mme Grou.

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2023-02-05/sollicitation-telephonique/des-courtiers-immobiliers-enfreignent-la-loi.php

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Droit de préemption: Montréal protège deux maisons de chambres

 

 

Le maire de l'arrondissement du Sud-Ouest, Benoit Dorais.  Photo: Josie Desmarais, Métro

La Ville de Montréal utilisera son droit de préemption pour acquérir deux maisons de chambres afin d’en préserver l’abordabilité. Situées dans les arrondissements de Ville-Marie et de Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension, les deux maisons de chambres contiennent un total de 36 unités pour des populations considérées par la municipalité comme «vulnérables».

Plus précisément, en se prévalant de son droit de préemption, la Ville saisit l’occasion de les acquérir au moment de leur mise en vente, au prix du marché. Cela permet de trouver des modalités, en collaboration avec des organismes, pour maintenir la qualité de vie des plus vulnérables et pérenniser l’abordabilité de ces logements. 

«Dans le contexte de rareté des logements qui sévit actuellement, nous posons de nouvelles actions concrètes afin de préserver l’abordabilité du parc de logements locatifs existant. Nous renforçons aussi le filet de sécurité des personnes les plus vulnérables en protégeant des maisons de chambres. Ce type d’habitation représente, dans bien des cas, le dernier rempart empêchant une personne de tomber dans l’itinérance», affirme le vice-président du comité exécutif et responsable de l’habitation, de la stratégie immobilière, des affaires juridiques et des projets immobiliers stratégiques, Benoit Dorais.

Rappelons qu’en septembre, la Ville de Montréal avait également annoncé son intention d’utiliser son droit de préemption afin de protéger 78 maisons de chambres de la spéculation immobilière dans neuf arrondissements différents: Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce, le Sud-Ouest, Mercier–Hochelaga-Maisonneuve, Montréal-Nord, Le Plateau-Mont-Royal, Rosemont–La Petite-Patrie, Verdun, Ville-Marie et Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension.

En décembre, la Ville de Montréal avait également annoncé son intention de protéger 28 unités situées dans deux maisons de chambres de Mercier-Hochelaga-Maisonneuve et du Sud-Ouest.

Depuis un an, c’est un total de 101 maisons de chambres réparties dans 9 arrondissements qui ont été assujetties au droit de préemption. 

Chaque semaine, une sélection des nouvelles de votre arrondissement.

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