Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[mtlurb]

Le 2022-12-10 à 20:33, Djentmaster001 a dit :

Does anyone have access to the cities in order of COL? 

 

https://www.economist.com/graphic-detail/2022/11/30/the-worlds-most-and-least-expensive-cities

[mtlurb]

Des acheteurs de maisons en argent comptant accusés de fraude immobilière à Montréal

Publié le 16 décembre 2022

Des accusations de fraude ont été déposées cette semaine contre les gestionnaires de l'entreprise « J'achète des maisons CA$H » – l'occasion pour la police de rappeler qu'il vaut mieux se méfier des soi-disant investisseurs qui offrent aux Montréalais d'acheter leur résidence en espèces.

Mark Blumenthal et Constantin Niphakis auraient fait subir des pertes de plus de 1,5 million de dollars à une dizaine de victimes. Les deux hommes, âgés respectivement de 51 ans et de 42 ans, ont comparu jeudi au palais de justice de Montréal pour faire face à plusieurs accusations.

MM. Blumenthal et Niphakis avaient été arrêtés le 15 novembre dernier à Côte-Saint-Luc, dans l'Ouest-de-l'Île, dans le cadre d'une enquête pour fraude immobilière de la Section des crimes économiques du Service de police de la Ville de Montréal (SPVM).

Selon le communiqué de presse du SPVM transmis vendredi, les victimes cherchaient à vendre rapidement leur maison en échange d'un montant en argent comptant – des personnes qui, précise-t-il, étaient souvent dans une situation vulnérable.

Un deuxième versement qui ne viendra jamais

Le stratagème de « J'achète des maisons CA$H » consistait à offrir à ces propriétaires d'acheter leur résidence en leur expliquant que celle-ci serait ensuite rénovée et revendue à profit, explique la police.

Deux versements leur étaient promis : un premier, en argent comptant, qui leur était effectivement accordé au moment de la vente, en présence d'un notaire ou d'un avocat choisi par les fraudeurs; puis un second, qui aurait dû leur être remis au terme des rénovations et de la revente, au plus tard dans un an.

Ce deuxième versement, forcément, ne venait jamais.

Entretemps, les acheteurs contractaient une importante hypothèque auprès d'un prêteur privé sans pour autant respecter les conditions et effectuer les rénovations promises. À terme, la maison était saisie; les fraudeurs quittaient l'aventure avec l'argent du prêt et la victime, elle, se retrouvait bredouille.

Le SPVM invite toute personne détenant des informations au sujet de MM. Blumenthal et Niphakis à entrer en contact avec lui.

Il conseille aussi aux Montréalais de se méfier de ce type d'offre pouvant d'emblée leur sembler rapide et avantageuse; de consulter des professionnels au besoin; de discuter avec [des] proches avant de prendre une décision finale; et de se procurer une assurance titres pour mieux se protéger.

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1942021/jachete-residences-cash-mark-blumenthal-constantin-niphakis

[acpnc]

Redressement financier de Groupe Sélection Un portefeuille de 48 RPA qui fondra des trois quarts

PHOTO JOSIE DESMARAIS, ARCHIVES LA PRESSE

En redressement, Groupe Sélection est à l’abri de ses créanciers depuis novembre dernier.

Le ménage a débuté chez Groupe Sélection, qui verra son réseau de 48 résidences pour aînés (RPA) réduire de taille significativement dans les prochains mois, apprend-on dans le plus récent rapport de gestion préparé par le contrôleur responsable du redressement financier de l’entreprise.

Publié à 5h00

 

https://www.lapresse.ca/affaires/2022-12-21/redressement-financier-de-groupe-selection/un-portefeuille-de-48-rpa-qui-fondra-des-trois-quarts.php

André Dubuc La Presse

Julien Arsenault La Presse

Sous la protection de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies (LACC) depuis novembre dernier, le géant des RPA et de la construction est actuellement dirigé par le contrôleur Christian Bourque, de PwC. Son plus récent rapport a été déposé mardi, à la veille d’une audience devant la Cour supérieure du Québec pour faire le point sur la restructuration.

Partenaire de longue date de Sélection, Revera, qui appartient indirectement à l’office d’investissement de la caisse de retraite des fonctionnaires fédéraux PSP, entend racheter les participations de Sélection dans 25 RPA. Idem pour Blackstone, qui est en partenariat avec Sélection pour 11 autres complexes.

En dépit de cette situation, M. Bourque se fait rassurant à propos des résidants hébergés dans les RPA gérées par Sélection.

« Les activités sont stables, sécuritaires et gérées adéquatement », écrit le contrôleur, qui a visité cinq RPA le 13 décembre dernier, en compagnie d’un représentant du cabinet Woods, nommé à titre d’avocats représentant les résidants, dans le cadre du processus de redressement financier.

En ce qui a trait aux propriétés concernées par des changements, Sélection détient soit 5 % de l’avoir, soit 25 %. Une seule résidence, à Repentigny, est détenue à 50 % par Sélection. Le rapport ne précise pas ce qu’il adviendra de la gestion des résidences si le rachat des participations de Sélection par ses partenaires se concrétise.

D’autres transactions bientôt conclues

Le Fonds de solidarité FTQ va racheter deux immeubles à Lachenaie dans lesquels la participation de Sélection s’élève à 50 %. La valeur des immeubles est estimée à 98 millions. Sélection a aussi vendu ses participations de 50 % dans District Union Liva, actuellement en construction et terminé à 32 %.

Une autre transaction est en négociation. Elle concerne trois immeubles situés à Trois-Rivières, Sherbrooke et Québec. Celui de Québec est pratiquement terminé. Sélection détient 50 % des trois immeubles.

Par ailleurs, l’immense complexe Espace Montmorency, près de la station de métro du même nom à Laval, fait face à des enjeux, réalise-t-on à la lecture du rapport du contrôleur.

PHOTO FRANÇOIS ROY, ARCHIVES LA PRESSE

L’Espace Montmorency, à Laval, en février dernier

Il s’agit d’un complexe multiusage d’une valeur de 450 millions comprenant un hôtel, des bureaux, des commerces, des tours résidentielles et un stationnement souterrain. Ses partenaires sont le Fonds FTQ, Montoni, Montez et Sélection, à un quart chacun. Dans la partie hôtelière, Montoni détient 30 %, la FTQ, 25 %, Sélection, 30 % et Urgo, le futur exploitant hôtelier, 15 %. L’entrepreneur général est un consortium formé de Montoni et Sélection.

Dans le rapport de PwC, on apprend que les 700 appartements locatifs du complexe ne sont occupés qu’à 50 % alors que la construction est complétée à 97 %.

Pour ce qui est des bureaux, finis à 90 %, c’est 55 % de l’espace qui est loué. Le cégep Montmorency en sera le locataire principal. Les autres locataires annoncés sont DHC Avocats, Banque Scotia, les comptables Deloitte et Montoni. En revanche, Groupe Sélection, qui devait y élire domicile, n’y déménagera pas finalement.

La construction de l’hôtel de 188 chambres est arrêtée depuis l’été. La fin des travaux est pour l’instant prévue en mai 2023. On ne connaît pas la cause de l’arrêt.

La discorde semble régner entre les partenaires puisque le contrôleur prend la peine d’indiquer que les parties « réservent leurs droits quant à des réclamations pour dommages ». En temps et lieu, celles-ci seront tranchées par un arbitre, précise M. Bourque.

Des discussions sont en cours afin que le Fonds FTQ, qui a préalablement avancé 21 millions plus les intérêts à Sélection pour financer son apport en capital dans Espace Montmorency, rachète les participations de Sélection dans le projet lavallois.

Le couperet est par ailleurs tombé chez Sélection depuis que M. Bourque est aux commandes. Il y a eu des mises à pied, mais elles n’ont pas été chiffrées dans le rapport. Sélection a précisé qu’il s’agissait d’une quarantaine de personnes du côté des activités de construction. Cela a permis de réduire les dépenses de l’ordre de 338 000 $.

De plus, on ne fait plus affaire avec des pigistes et des consultants puisque le régime minceur n’est pas terminé. En tenant compte des suspensions d’appels de fonds et de l’arrêt de certains chantiers, les dépenses devraient avoir fléchi d’environ 14 millions à la fin de février.

Des rivaux de Sélection veulent profiter des déboires

Des concurrents de Groupe Sélection essaient de profiter des déboires de l’entreprise pour convaincre les résidants de résidences pour aînés (RPA) de plier bagage. La Presse a pris connaissance d’une missive de Résidence Lux Gouverneur qui s’est notamment retrouvée dans les boîtes aux lettres des résidences du complexe Sélection Retraite Rosemont. « Comme vous le savez, le Groupe Sélection est en difficulté financière, ce qui entraînera malheureusement encore plus de rotation d’employés chez Sélection Retraite, écrit Kathy Savard, présidente de Lux Gouverneur. La stabilité est nécessaire pour assurer la quiétude et le bien-être des retraités. » La lettre vante les mérites du complexe situé rue Sherbrooke Est et incite les résidants de Sélection à prendre rendez-vous pour une visite. Un lecteur qui a transmis le message à La Presse s’est étonné de cette pratique de Lux en soulignant qu’il n’y avait pas d’« effets négatifs de la crise qui affecte Sélection » ressentis chez Sélection Retraite Rosemont. Mardi, M^me Savard n’avait pas rappelé La Presse. Il s’agit d’une « publicité trompeuse », réplique Sélection, dans une lettre transmise à ses résidents pour corriger le tir. Les propos de Lux Gouverneur contiennent « plusieurs informations erronées », se désole l’entreprise.

En savoir plus

• 7 millions

  Somme perdue mensuellement par Sélection avant qu’elle se mette à l’abri de ses créanciers

  Source : pwc

[acpnc]

Loi contre l’achat de résidences par des étrangers Un promoteur en cour pour pouvoir vendre à des Chinois

PHOTO TIRÉE DE FACEBOOK

Le projet Solstice en construction, en avril dernier

Le promoteur d’un projet de tour de condos de 44 étages à Montréal s’adresse à la Cour pour pouvoir vendre 20 logements à des acheteurs étrangers, malgré l’entrée en vigueur le 1^er janvier de la nouvelle loi interdisant l’achat de résidences par des non-Canadiens.

Publié à 7h00

 

https://www.lapresse.ca/affaires/2022-12-22/loi-contre-l-achat-de-residences-par-des-etrangers/un-promoteur-en-cour-pour-pouvoir-vendre-a-des-chinois.php

Hugo Joncas Équipe d’enquête, La Presse

Les clients, originaires pour la plupart de Chine, mais aussi de Taïwan, des États-Unis et de France, ont signé entre 2018 et 2020 des contrats pour acquérir des condos dans la tour Solstice. La construction du projet tire à sa fin, à côté du Centre Bell, rue de la Montagne, mais la vingtaine de logements mentionnés dans le recours ne sont toujours pas terminés.

Or, la Chambre des notaires vient de publier une opinion qui a de quoi inquiéter non seulement les constructeurs du Solstice, mais aussi tous les promoteurs en train de terminer des projets dans les grandes villes canadiennes, avec des clients immigrants. L’avis précise qu’une transaction signée après le 1^er janvier doit respecter la loi, soit un moratoire de deux ans sur les achats par des étrangers. Et ce, même si un contrat d’achat a été signé avant l’entrée en vigueur de la loi.

Situation délicate

La directive a de graves conséquences, selon l’avocat du Solstice, Clément Lucas, du cabinet De Grandpré Jolicœur. Elle place le notaire dans la situation où il ne peut officialiser une telle transaction « sans mettre en péril à la fois sa couverture d’assurance professionnelle et sa propre responsabilité pénale » quant aux sanctions possibles contre lui.

L’avocat du Solstice pense au contraire que les clients ayant signé des contrats d’achat avant l’entrée en vigueur des nouvelles mesures ont un « droit acquis » et peuvent conclure leur transaction. Il demande donc à la Cour supérieure de prononcer un jugement déclaratoire en ce sens.

Les notaires pourraient ainsi officialiser sans risque les transactions d’étrangers conclues dans des contrats avant la sanction de la loi, en juin 2022.

« Ils ne répondent toujours pas »

La Société canadienne d’hypothèques et de logement vient d’adopter le règlement qui régira la Loi sur l’interdiction d’achats d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens. « Ils ne répondent toujours pas à la question », dit Clément Lucas, l’avocat du Solstice, en entretien avec La Presse. Le texte qu’a publié l’organisme fédéral est muet quant à l’existence ou non d’un quelconque droit acquis.

PHOTO FOURNIE PAR DE GRANDPRÉ JOLICŒUR

L’avocat du Solstice, Clément Lucas

Dans sa requête, Clément Lucas dit avoir eu « plusieurs communications » avec les ministres fédéraux des Finances et du Logement et avec le ministre de la Justice du Québec, chargé d’appliquer les lois. « Aucun palier de gouvernement n’a fourni de réponse substantielle, laissant la Demanderesse dans une situation de difficulté réelle », indique le document.

L’annulation de la vingtaine de ventes concernées au Solstice porterait « une lourde atteinte » aux droits de son promoteur, 9357-4010 Québec inc., l’empêchant de « rembourser avec le fruit des ventes son prêt construction », allègue la requête. « C’est la pérennité même de la Demanderesse qui est en cause. »

Le dossier doit revenir devant la Cour le 26 janvier.

Blitz pour finir des condos

Selon Clément Lucas, le projet du centre-ville est loin d’être le seul concerné par l’absence de précision du gouvernement fédéral sur la question. De nombreux projets partout au pays seraient dans la même situation.

« Je sais qu’il y a beaucoup de projets qui se dépêchent de conclure leurs ventes avant ce janvier », dit-il.

La nouvelle loi prévoit qu’un non-Canadien qui achèterait une propriété au pays, ainsi que toute personne qui l’assisterait, serait passible d’une amende d’un maximum de 10 000 $. Une infraction pourrait aussi enclencher la vente forcée de la résidence concernée.

Chez Fuller Landau, la comptable spécialiste de la taxation des non-résidents Julie Côté cherche elle aussi à obtenir des précisions d’Ottawa depuis des mois pour des clients des États-Unis, d’Europe et du Proche-Orient.

Mais le gouvernement n’a rien fait pour l’aider à comprendre les conséquences de la loi pour eux, déplore-t-elle.

PHOTO TIRÉE DE LINKEDIN

Julie Côté, comptable spécialiste de la taxation des non-résidents chez Fuller Landau

« Ça fait à peu près depuis août que mon équipe fait des appels à Revenu Canada, raconte-t-elle. On nous disait tout le temps : “On ne sait pas, ce n’est pas encore officiel…” » Le fisc l’a finalement dirigée vers le ministère des Finances, qui l’a plutôt adressée au Logement.

Puis… pas de nouvelles. À une semaine de la nouvelle année et de l’entrée en vigueur de la loi, Julie Côté attend toujours les précisions du ministre Ahmed Hussen.

 

[acpnc]

Loyers: Montréal n’est pas la pire ville canadienne

 

Photo: iStock

Yann Nopieyie

https://journalmetro.com/inspiration/habitation-et-immobilier/2972874/loyers-montreal-nest-pas-la-pire-ville-canadienne/

23 décembre 2022 à 5h00 2 minutes de lecture

Montréal ne fait pas partie des villes canadiennes avec les loyers les plus élevés selon les statistiques publiées par Rentals.ca.

Sur 35 villes, d’après la moyenne des loyers des propriétés sur le marché au Canada, la métropole est située à la 23e position. C’est la ville de Vancouver qui se retrouve en tête du classement avec les loyers les plus chères. À la 35e et dernière place, on retrouve la ville Lloydminster en Alberta, avec des loyers moyens très bas.

À Montréal cette année, le prix moyen des loyers pour une habitation avec une chambre correspond à 1 572$. À Vancouver, c’est 2 633$ pour le même type d’habitation contre 835$ à Lloydminster.

Rentals.ca souligne que la moyenne des loyers des propriétés sur le marché au Canada en septembre s’est élevée à 1954 $, ce qui représente une hausse de 2,1 % en comparaison au mois d’aout de l’année 2022. Ce chiffre dépasse le record canadien du prix moyen de location autrefois établi en juin de 2019.

Source: Rentals.ca. Source: Rentals.ca.

Sur le plan provincial, c’est l’Ontario qui enregistre des taux de location les plus élevés en septembre. Le Québec détient la plus garde part d’appartements locatifs, tandis que l’Alberta détient la part la plus faible des condos.

[acpnc]

2023 Chute à prévoir des mises en chantier de 21 %

PHOTO ALAIN ROBERGE, ARCHIVES LA PRESSE

L’APCHQ anticipe seulement 46 000 mises en chantier en 2023.

Plus pessimiste que la Commission de la construction du Québec (CCQ), une association regroupant des entrepreneurs généraux s’attend en 2023 à la plus importante chute des mises en chantier depuis 1995.

Publié le 12 décembre

 

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2022-12-12/2023/chute-a-prevoir-des-mises-en-chantier-de-21.php

André Dubuc La Presse

L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) a dévoilé lundi ses prévisions 2022-2023 du secteur de la construction et de la rénovation résidentielles au Québec.

L’APCHQ anticipe 46 000 mises en chantier, soit un recul de 21 % par rapport à 2022, la baisse la plus importante à ce chapitre au Québec depuis 1995.

Pour l’année qui se termine, le Québec se dirige vers un repli de 14 % des mises en chantier, à 58 000 unités. En 2021, près de 68 000 logements étaient sortis de terre.

« La hausse rapide des taux d’intérêt au cours des derniers mois aura un effet négatif notable sur le nombre de mises en chantier et les dépenses en rénovation résidentielle l’an prochain », observe Paul Cardinal, directeur du Service économique de l’APCHQ, dans un communiqué.

Il ajoute que « cela viendra malheureusement exacerber le déficit d’habitations déjà important que le Québec accuse. La conjoncture fait en sorte qu’au lieu d’augmenter la cadence des mises en chantier, comme cela serait souhaitable pour améliorer la disponibilité et l’abordabilité des logements, on ira dans la direction contraire ».

 

La semaine dernière, la CCQ, organisme paritaire qui encadre l’industrie de la construction, se risquait à prédire une baisse de 7 % des mises en chantier en 2023, à 55 000 unités.

Lisez « Des chantiers fourmillants en 2023, malgré la hausse des taux »

Dans leurs prévisions 2023, les économistes du Mouvement Desjardins se rangent dans le camp de l’APCHQ avec 47 000 mises en chantier prévues.

Pour sa part, le ministre des Finances, Eric Girard, a coupé la poire en deux dans sa mise à jour économique et financière de la semaine dernière : il prévoit 54 200 mises en chantier en 2023.

Montréal à la traîne

Sur le plan régional, les mises en chantier vont reculer plus fortement à Montréal (- 24 %) qu’en banlieue l’an prochain (- 19 %), selon l’APCHQ. Dans l’île de Montréal, ce sera une seconde année consécutive de recul puisque les nouvelles constructions glissent déjà de 32 % en 2022 par rapport aux résultats exceptionnels enregistrés en 2021.

Selon l’APCHQ, toutes les catégories de propriétés seront touchées par la baisse des mises en chantier l’an prochain. Notamment la construction de logements en copropriété – dont le rythme est déjà deux fois moindre qu’à son sommet en 2012 –, qui pourrait atteindre en 2023 son plus faible niveau en deux décennies.

Mal-aimé, le condo

La baisse de popularité du condo surprend dans le contexte où l’abordabilité est un enjeu.

« Le produit attire traditionnellement deux types de clientèles : les parents dont les enfants ont quitté le nid familial et les premiers acheteurs. Le premier groupe choisit désormais le logement locatif tandis que le second groupe fait face à des enjeux d’abordabilité », explique Paul Cardinal.

Cela dit, c’est surtout la construction locative qui ralentira (- 32 %) en 2023 en dépit d’une demande locative forte, alimentée par le vieillissement de la population, la diminution de la taille des ménages, la difficulté pour les jeunes d’accéder à la propriété et le retour des résidants non permanents (RNP).

Dans ce contexte, il faut s’attendre à un resserrement du marché locatif à Montréal en 2023. Les résidants non permanents sont de retour en force depuis la levée des restrictions aux frontières. Le solde s’est accru de 25 000 au deuxième trimestre 2022, ce qui dépasse les sommets enregistrés en 2019.

« La présence d’un nombre grandissant de résidants non permanents est capitale pour la demande d’habitations. En particulier, cela alimentera la demande locative, puisqu’étant donné leur statut temporaire, la très grande majorité des RNP sont locataires à leur arrivée », lit-on dans le plus récent bulletin de l’APCHQ.

Réaction de la CORPIQ

« Avec les faibles taux d’inoccupation dans plusieurs villes régionales, le déséquilibre entre l’offre et la demande risque de s’accentuer », estime la CORPIQ dans un courriel. Cela n’est pas une surprise avec l’impact des hausses successives du taux directeur de la Banque du Canada, dit-elle. L’investissement devient risqué et la rentabilité, de plus en plus difficile. « C’est le message que nous recevons aussi sur le terrain », fait savoir Marc-André Plante, directeur des affaires publiques et des relations gouvernementales. « Le repli de 15 % de la rénovation est un facteur très inquiétant, poursuit-il. Alors que près de 60 % du parc locatif fut construit avant 1980, la chute des dépenses en rénovation aura un impact direct sur la qualité et l’entretien général des logements. »

 

[acpnc]

CELIAPP Hey, les jeunes, préparez vos bidous

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, ARCHIVES LA PRESSE

Luc Godbout, professeur à l’Université de Sherbrooke, conseille de cotiser le plus rapidement possible au CELIAPP.

Francis Vailles La Presse

Hey, les jeunes, vous devez absolument cotiser au CELIAPP. Au quoi ? Au CELIAPP, ce nouveau produit fiscal lancé par le gouvernement fédéral qui combine les avantages du REER et du CELI.

Publié hier à 6h30

 

https://www.lapresse.ca/affaires/chroniques/2023-01-05/celiapp/hey-les-jeunes-preparez-vos-bidous.php

CELIAPP est l’acronyme de « compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété ». Il entrera en vigueur le 1^er avril 2023, dans moins de trois mois.

Pourquoi cotiser absolument ? Parce que les fonds qui y sont versés donnent droit à un juteux remboursement d’impôt, comme dans le cas d’un REER. Et en plus, les fonds accumulés et leurs rendements ne seront pas imposés lors du retrait, comme dans le cas d’un CELI, s’ils servent à l’achat d’une première propriété. Pas mal, non ?

Et si vous n’achetez jamais de propriété ? Pas de problème : les fonds pourront être transférés dans vos REER sans incidence fiscale.

Les règles et avantages du CELIAPP se trouvent dans une analyse d’une vingtaine de pages de la Chaire en fiscalité et en finances publiques de l’Université de Sherbrooke. Les auteurs sont Luc Godbout et Nathalie Hotte.

Lisez l’analyse de la Chaire en fiscalité et en finances publiques de l’Université de Sherbrooke

Bien sûr, ce véhicule ne sert pas à épargner pour financer votre prochain voyage ou pour l’achat d’une voiture. Et ceux qui sont déjà propriétaires d’un condo ou d’une maison n’y sont pas admissibles, essentiellement.

Mais pour les autres, il permet de verser jusqu’à 8000 $ par année pour se constituer une mise de fonds destinée à l’achat d’une première propriété. Et encore, pas vraiment 8000 $, puisque l’injection dans un CELIAPP donne droit à une généreuse déduction fiscale, comme pour un REER. Cette déduction s’élève à 2970 $ pour ceux qui ont un revenu personnel brut variant entre 50 197 $ et 92 580 $.

Bref, pour 8000 $ de cotisation, le coût net est de 5030 $ une fois pris en compte le remboursement d’impôt. Ah ouin ?

Les cotisations ne peuvent dépasser 40 000 $, au maximum. Il faut donc prévoir 5 ans pour y arriver si l’on cotise le maximum annuel de 8000 $^⁠1. De plus, il faut acheter la propriété au plus tard 15 ans après l’ouverture du CELIAPP (sinon transférer les fonds dans un REER).

118 000 $ de mise de fonds

La beauté de l’affaire, c’est que les 40 000 $ d’investissement rapporteront des rendements. Par exemple, après 5 ans et un rendement annuel de 5 %, les 8000 $ investis par année vaudront plus de 46 000 $. Et après 10 ans, plus de 59 000 $.

Ce n’est pas tout. Deux conjoints qui acquièrent ensemble une propriété peuvent combiner leurs CELIAPP, de sorte que la mise de fonds après 10 ans totaliserait plus de 118 000 $. Wow !

Oh, avant d’oublier, un autre avantage : les versements au CELIAPP ne viendront pas réduire les cotisations REER qui se sont accumulées depuis que vous travaillez et qui sont inutilisées.

Et en cas de transfert du CELIAPP dans vos REER, nul besoin d’avoir de l’espace REER disponible, puisque les fonds s’ajoutent aux limites prévues de cotisations REER (18 % du revenu annuel gagné, maximum de 29 210 $ en 2022).

Cette règle fait en sorte que ceux qui ont un régime de retraite avec leur employeur pourront tout autant accumuler des fonds dans un CELIAPP, même si, comme c’est le cas actuellement, les cotisations au régime de retraite ont pour effet de réduire en partie ou en totalité les cotisations qu’ils peuvent faire au REER.

Le coauteur Luc Godbout, professeur à l’Université de Sherbrooke, conseille de cotiser le plus rapidement possible au CELIAPP pour deux raisons.

D’abord, parce qu’un contribuable qui vit avec une personne qui possède une propriété n’est pas admissible à l’ouverture d’un CELIAPP. Dit autrement, un locataire a tout intérêt à ouvrir un CELIAPP avant de rencontrer une âme sœur qui posséderait un condo, par exemple.

C’est d’autant plus vrai que les règles permettent au contribuable de continuer à contribuer au CELIAPP même s’il habite avec un conjoint qui possède une propriété, pourvu que le CELIAPP ait été ouvert avant la cohabitation. Le raisonnement vaut également pour un contribuable qui hériterait de la maison de ses parents, par exemple.

Deuxième raison d’ouvrir rapidement un CELIAPP, selon M. Godbout : un éventuel changement du parti fédéral au pouvoir. En 1985, un véhicule semblable avait été aboli lorsque le Parti conservateur avait pris le pouvoir.

Au fait, ce ne sont pas seulement les jeunes qui sont admissibles au CELIAPP. Le fédéral a décidé de l’étendre aux personnes de 18 à 71 ans. De plus, il vise les Canadiens « qui n’ont pas vécu dans une habitation admissible ni en ont été propriétaires, dans la partie de l’année précédant l’ouverture du CELIAPP et dans les quatre années précédentes », est-il expliqué dans l’analyse de la Chaire.

En d’autres mots, une personne qui a vendu sa propriété il y a cinq ans ou plus pourra être admissible au CELIAPP.

Autre aspect : le CELIAPP pourra être combiné à un autre véhicule, soit le Régime d’accession à la propriété (RAP). Le RAP permet à un contribuable de retirer jusqu’à 35 000 $ de ses REER pour acheter une première propriété (cette somme doit cependant être remboursée au REER sur 15 ans, sans quoi elle devient imposable).

Alors, êtes-vous prêts, les jeunes ?

1. Il est permis de reporter une partie ou la totalité des cotisations aux années subséquentes (par exemple de reporter 2000 $ de l’année 1 à l’année 2, ce qui ferait 10 000 $ à l’année 2 au lieu de 8000 $).

Rectificatif
Une version précédente de ce texte indiquait que le remboursement d’impôt pour une contribution de 8000 $ au CELIAPP s’élève à 3710 $ pour ceux qui ont un revenu personnel brut variant entre 50 197 $ et 92 580 $. La somme est plutôt de quelque 2970 $ (37,1 % de 8000 $) et le coût net d’une contribution est donc de 5030 $ après le remboursement d’impôt (en se basant sur la table d’impôt de 2022).

[mtlurb]

January 2023 Montreal Rent Report

by Greg -January 5, 2023

Looking for our full January 2023 Montreal Rent Report? Download your copy here to get all the latest insights, including a detailed breakdown by neighbourhood.

To begin the year, Montreal’s average rent prices for an unfurnished, one-bedroom unit have increased – up $32 since December to a new monthly average of $1,556. This January, the city’s rental rates continue their rollercoaster trend that characterized much of 2022, returning to just slightly above November’s city-wide average. Metro Vancouver saw a similar month-to-month increase, while prices in Toronto more or less levelled off this month. We’ll continue to monitor Montreal’s average rent prices throughout 2023, amid the backdrop of rising interest rates and growing recession fears.

We’ll soon be releasing our 2023 Canada-wide Report with even more rental data and statistics. For access to this and other updates on the Montreal rental market, be sure to subscribe to our newsletter.

This monthly rent report complete with liv.rent data and information collected from top listing sites shows the most accurate reflection of the true cost of rent in Montreal. Download and read the full report below to learn more.

Jump to the following Rent Report sections: 

Download The Latest Montreal Rent Report

For the complete Montreal rent report, download here.

 

Average rent across Montreal

Let’s start by taking a closer look at rental trends over the past six months, as well as a year-over-year comparison for an unfurnished one-bedroom apartmentin Montreal. This January, average prices for an unfurnished, one-bedroom unit have risen by $32 after a slight dip in December – essentially recouping the previous decline. Comparing prices from this time in 2022, Montreal’s city-wide rental rates for an unfurnished, one-bedroom unit have risen by $256 in the past 12 months since January 2022.

Is your rental priced competitively?

Find out with a free rent estimate. Our team of rental experts will calculate your unit’s true value based on your listing details & current market trends.

 

Month-to-month rent change

Across Montreal’s individual neighbourhoods, both furnished and unfurnished units saw some large changes in average rent prices this January.

For unfurnished units, Westmount (+18.30%) saw the largest month-to-month increase, followed by Saint Henri (+12.90%) and Saint-Laurent (+9.78%). The most significant declines occurred in Villeray-Parc-Extension (-11.42%) and The Plateau-Mont-Royal (-2.38%) this month. 

Furnished units in individual neighbourhoods also saw some significant shifts this month, both upwards and downwards. Most notably, average rent prices in Westmount rose (+26.15%), while Villeray-Parc-Extension (+12.12%) and Saint Henri (+7.39%) likewise saw large increases. Notable month-to-month declines occurred in The Plateau-Mont-Royal (-4.43%) and Côte-des-Neiges (-4.99%).

Montreal unfurnished vs. furnished rent averages

Again this January, furnished units were more expensive than unfurnished ones in Montreal. As of this month, furnished units now rent for an average of $75 more than unfurnished ones. This shows that landlords can still earn a slightly higher profit by renting out a furnished unit, and can also attract different renter demographics such as students and those looking for short-term rentals. For renters, you will still typically see some savings if you are able to bring your own furniture.

Read More: [Updated June 2022] Landlord Guide: Furnished vs. Unfurnished Rentals

 

Neighbourhood breakdown

Montreal’s most and least expensive neighbourhoods had very different average rent prices this month. This January, Hochelaga-Maisonneuve is again Montreal’s least expensive neighbourhood to rent in at an average of $1,236 per month for an unfurnished, one-bedroom unit, while Westmount has become the most expensive at $1,907 — a $671 difference. 

Let’s take a closer look at the different listing types to see the differences in one, two, and three-bedroom rental rates across each area.

• Westmount notably had the most expensive one-, two-, and three-bedroom unfurnished units this month.
• Prices for one-, two-, and three-bedroom unfurnished units all fell in Downtown this month.
• Downtown had the most expensive three-bedroom, furnished units this January.

Is your rental priced competitively?

Find out with a free rent estimate. Our team of rental experts will calculate your unit’s true value based on your listing details & current market trends.

 

---

Be sure to subscribe to our mailing list so you never miss an update on the Montreal rental market.

Downloadable Resources

•  
  •  

    Strike up a conversation at your next Zoom call and show off the latest rental averages with our custom virtual backgrounds.  

    Looking for the full report? Download it for free here.

    Download The Latest Montreal Rent Report

    For the complete Montreal rent report, download here.

     

    Data collection methodology

    Our monthly rent reports use data from our own liv.rent listings, as well as data our team manually collects from other popular listing sites. For our Vancouver and Toronto Rent Reports, we look at Craigslist, Kijiji, Zumper, PadMapper, and Realtor.ca – as well as our own listings. For Montreal, we use PadMapper, Centris, and DuProprio, looking at available basement suites, apartments, condos, townhouses, semi-detached houses, and single-detached houses for each area. 

    When collecting this data, we do exclude luxury properties listed at over $5,000, as well as rooms for rent and shared accommodation. Investing in manual data collection means that we only consider the current month’s listing, since we can filter out duplicate listings and older ads that haven’t been removed. 

    Another key difference between our data collection methods and some government agencies like the CMHC is that we only include current asking rent prices. Many official reports will include data for entire buildings in their reports, which tends to skew numbers lower since many units are already occupied, and may be rent-controlled or rented for significantly lower than the current rates. 

    As we are a Canadian rental platform founded and based in Vancouver, we want to ensure that we’re providing a completely accurate depiction of the rental market in the cities we look at. 

    ---

     

    Rethink The Way You Rent

    Not on liv.rent yet? Experience the ease of digital applications & contracts, verified tenants & landlords, virtual tours and more – all on one platform. Sign up for free or download the app.

    Subscribe to receive these monthly updates on the Vancouver rental market. Discover last month’s Rent Reports below:

    December 2022 Metro Vancouver Rent Report
    December 2022 Toronto Rent Report
    December 2022 Calgary & Edmonton Rent Report 
    December 2022 Montreal Rent Report

    Featured Listings for Rent

     

    https://liv.rent/blog/2023/01/january-2023-montreal-rent-report/

     

 

 

[mtlurb]

• •  

Montreal home prices set to dip in 2023 as pandemic-era 'exaggerations' disappear: Royal LePage

Higher borrowing costs curbing demand, report says

Published Jan 13, 2023  •  Last updated 18 hours ago  •  3 minute read

Join the conversation 

Photo by Pierre Obendrauf /Montreal Gazette

Home prices in Greater Montreal could drop two per cent this year — double the national average — as higher borrowing costs curb demand for residential real estate, a new report says.

Story continues below 

Aggregate property prices in metropolitan Montreal will probably decline to $533,414 by the fourth quarter of 2023 from $544,300 last month, according to a forecast released Friday by the Royal LePage real-estate firm. A correction that began in the second quarter of 2022 could wipe out the gains of the past year sometime during the first quarter of 2023 in most local markets, Royal LePage also said.

After about two years of teleworking-driven frenzy, appetite for real estate in Montreal and elsewhere started waning in 2022 as the Bank of Canada raised its policy interest rate seven straight times to bring runaway inflation under control. The latest hike, announced Dec. 7, took the central bank’s benchmark rate to 4.25 per cent, the highest level since 2007. As recently as February, the rate was 0.25 per cent.

Story continues below 

“What’s happening is that the exaggerations of the pandemic are being erased,” Marc Lefrançois, a licenced real-estate broker at Royal LePage Tendance in Montreal, said in an interview. “Buyers have come back to the market with a different attitude, and activity has picked up since December. Nowadays people visit the same property two or three times. They are much more prudent. When things were crazy, you basically had 20 minutes to visit a house and make an offer. We’re much closer to a balanced market now.”

Royal LePage’s call is tamer than the 12-per-cent drop predicted last month by the Quebec Professional Association of Real Estate Brokers. For the entire province, QPAREB is projecting a five-per-cent decline in 2023 median prices for single-family homes.

Story continues below 

Aggregate home prices across Canada will drop one per cent this year to $749,529 by the fourth quarter, Royal LePage also predicts.

Anyone who bought a property last year, renewed their mortgage loans or switched to a variable-rate mortgage probably experienced firsthand the impact of the Bank of Canada’s decisions. Average mortgage payments in Greater Montreal were about $1,155 higher in the fourth quarter of 2022 than in the year-earlier period, data compiled by Royal LePage show.

“In a matter of months, many people went from having financing costs of one per cent to almost five per cent,” Lefrançois said. “This was a huge shock. Buyers had to readjust their budget in a hurry.”

Most local real-estate markets surveyed posted moderate year-over-year price increases in 2022, boosting the aggregate price of a Greater Montreal home by 2.2 per cent. Montreal Centre and Montreal West bucked the trend, with respective price drops of 3.4 per cent and 4.5 per cent year-over-year.

Story continues below 

Royal LePage calculates aggregate prices by using a weighted average of the median values of all housing types collected. The numbers include both resale and newly built house prices.

The median price of a single-family detached home in Greater Montreal rose one per cent in 2022 to $601,500, though it fell 3.2 per cent between September and December, Royal LePage says. Condominiums, meanwhile, saw their median price rise 3.8 per cent year-over-year to $445,100 in the fourth quarter. From the third quarter to the fourth, the increase was 2.9 per cent.

While aggregate prices continued to shrink in the fourth quarter, the decline was less severe than in the third quarter. That’s a sign most of the correction may already have taken place, Royal LePage says.

Story continues below 

Property prices in Greater Montreal will probably stabilize in the second half of 2023, the brokerage predicts. Other Quebec regions are likely to see price declines.

Price corrections in metropolitan Montreal ranged from one per cent to 3.8 per cent between September and December, compared with a range of 3.7 per cent to seven per cent in the previous quarter, Royal LePage says. Only the South Shore saw declines accelerate from the third to the fourth quarter.

Although the price drops have nullified most of the gains recorded in 2022, medium- and long-term homeowners remain in the money, Royal LePage says.

Potential resale profits for individuals who bought a home in Greater Montreal over the last three years could be as high as 25 per cent — or $110,307 — for a property valued at the current median price of $544,300, the brokerage says. Gains in outlying areas could be even higher, thanks to strong demand for real estate located closer to recreational activities.

ftomesco@postmedia.com

https://montrealgazette.com/business/local-business/montreal-home-prices-set-to-dip-in-2023-as-pandemic-era-exaggerations-disappear-royal-lepage

[acpnc]

Augmentations de loyer : Québec annonce ses nouveaux taux d’ajustement

 

Les locataires du Québec doivent s'attendre à recevoir un nouvel avis d'augmentation de leur loyer en 2023. (Photo d'archives)

Photo : Radio-Canada / Ivanoh Demers

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1949007/augmentation-loyer-tal-devoile-taux-ajustement-2023-tal

Félix Morrissette-Beaulieu (accéder à la page de l'auteur)

Félix Morrissette-Beaulieu

 

2023-01-17 | Mis à jour hier à 16 h 49

Le Tribunal administratif du logement (TAL) a annoncé mardi ses taux d'ajustement sur lesquels les propriétaires d'immeubles de logements du Québec doivent se baser pour calculer leurs augmentations de loyer.

Bien qu'il soit encore trop tôt pour déterminer le taux d'augmentation moyen, les locataires du Québec peuvent déjà s'attendre à subir une augmentation de loyer en 2023.

En 2022, le TAL

avait accordé une moyenne de 4 % d’ajustement de loyer dans les cas qui avaient été entendus en audience. Ce taux prend en compte les dépenses d'immobilisations.

Les taux dévoilés mardi par le TAL

sont ceux pris en compte par l'outil de calcul d'augmentation de loyer.

Ces pourcentages [de 2023] permettent de déterminer les montants affectés à chacune des composantes du calcul en fonction des dépenses réelles encourues pour l’immeuble ou le logement concerné, précise le tribunal administratif.

Agrandir l’image (Nouvelle fenêtre)

Les taux d'ajustement du Tribunal administratif du logement pour 2023 ont été annoncés mardi après-midi.

Photo : Tribunal administratif du logement

Fait à noter, selon le TAL

, la part que prennent les dépenses en énergie pour un propriétaire est considérablement élevée en 2022, notamment pour le gaz naturel (26,2 %), le mazout et les autres sources d'énergie (40,1 %).

À titre d'exemple, le TAL

évalue qu'un logement chauffé au mazout avec un loyer mensuel de 1000 $ pourrait coûter jusqu'à 80 $ de plus par mois (+8 %). Ce calcul prend en compte l'augmentation des taxes municipales.

Après l'augmentation des taxes municipales, un logement à 1000 $ chauffé au gaz naturel pourrait dorénavant coûter 1052 $ par mois (+5,2 %).

Après l'augmentation des taxes municipales, un logement à 1000 $ chauffé à l'électricité pourrait dorénavant coûter 1034 $ par mois (+3,4 %).

Finalement, après l'augmentation des taxes municipales, un logement à 1000 $ non chauffé pourrait coûter 1029 $ par mois en 2023 (+2,9 %).

Agrandir l’image (Nouvelle fenêtre)

Simulation du Tribunal administratif du logement avec les taux d'ajustement de 2023

Photo : Tribunal administratif du logement

Trop peu pour les propriétaires

La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) critique les taux d'ajustement annoncés mardi.

Selon elle, le TAL échoue dans sa tentative de prendre en compte les augmentations assumées par les propriétaires québécois. Rappelons que le secteur de la rénovation et de l’entretien a connu une croissance de coûts de 22 % en 2021 et, en parallèle, 7 % d’inflation en 2022. Les propriétaires locatifs devront donc, encore une fois, absorber une part importante de l’inflation dans un contexte fragile de la gestion immobilière.

La CORPIQ réitère que la grille de calcul des loyers du TAL est désuète.

L’explosion des coûts pour la rénovation et l’entretien, depuis trois ans, fait aussi mal aux propriétaires locatifs qui sont frappés par une hausse de 400 points du taux directeur de la Banque du Canada alors que plus de 50 % d’entre eux ont une hypothèque à taux variable et, dans 60 % des cas, la valeur de l’hypothèque se situe à plus de la moitié de l’emprunt original, ajoute la CORPIQ.

Bien que cette année les taux d'augmentation soient plus élevés, ces taux restent nettement insuffisants pour maintenir un parc immobilier en santé et moderne. Le gouvernement a raté l'occasion, comme chaque année depuis 1981, de moderniser cette méthode de calcul désuète qui ne bénéficie ni aux locataires ni aux propriétaires, a réagit de son côté Martin Messier, président de l'Association des propriétaires du Québec.

Hausses pour les locataires

Ça va être un peu corsé pour certains locataires, particulièrement ceux qui sont chauffés au gaz naturel ou au mazout, [pour qui] les taux d'ajustement sont particulièrement élevés, a réagi Nicole Dionne, coordonnatrice au Bureau d'animation et information logement de Québec (BAIL), un groupe de défense de droits des locataires de Québec.

S'ajoutent les taxes municipales et les rénovations majeures. Pour certains locataires, ça risque d'être salé, vraiment, en 2023.

Elle prévoit des augmentations supérieures à celles des années précédentes. Il y a des locataires qui nous ont contactés. On parle facilement de 40 $ de plus par mois. Les calculs n'ont pas été faits pour valider si c'est justifié, mais c'est nettement plus élevé que les années précédentes.

Mme Dionne réitère que les locataires qui ont reçu leur avis de renouvellement avant mardi ont avantage à attendre. Les propriétaires, normalement, devaient attendre l'annonce des ajustements avant d'envoyer des augmentations de loyer justifiées.

Félix Morrissette-Beaulieu (accéder à la page de l'auteur)