Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[vivreenrégion]

1500$ c'est environ le prix d'une hypothèque de 300k$ à 4% d'intérêt. Si vous pensez que le prix des maisons unifamiliales va baisser de beaucoup, faut d'abord regarder le prix de ce que ça coûte pour construire un 3 et demi, et ensuite, faut se demander combien ça coûterait pour avoir l'équivalent d'une maison avec terrain si on voulait ça neuf. Dans presque toutes les villes régionales du sud du Québec, les appartements neufs se louent 1400-1500$ minimum pour des 4 et demi de ''luxe''. Il ne fait absolument plus de sens de construire des ''petites'' maisons à Laval par exemple, pour un lot assez gros pour construire un bloc de 4 logements à 1500$/mois, ou 2 maisons de ville, on ne va pas bâtir une maison de 400k$. Tout ce que je vois qui se construit neuf ou en major upgrade à Laval on parle de plus de 1M$.

[Né entre les rapides]

Il y a 5 heures, mtlurb a dit :

Le loyer moyen des trois et demi dépasse 1500 $ à Montréal

Agence QMI

| Publié le 14 août 2022 à 13:55

 

Le loyer moyen d’un logement avec une seule chambre dépassait les 1500 $ en juillet sur la plateforme Rentals.ca, a dévoilé cette dernière dans son rapport mensuel du marché immobilier.

Il s'agit des logements affichés "à louer".  C'est différent du prix moyen de tous les logements locatifs existants, dont la grande majorité ont été construits antérieurement et dont les prix sont contrôlés (et plus bas, cet. par.).  

Autrement dit, il y a deux "marchés" parallèles.  Si le contrôle des loyers (logements construits il y a cinq ans et plus) n'existait pas, les deux marchés fusionneraient, et les prix refléteraient la valeur relative de chaque logement.

Naturellement, pour les nouveaux-venus et pour les ménages nouvellement formés, ce sont les prix indiqués dans le tableau qui s'appliquent.

[mtlurb]

Mises en chantier résidentielles à nouveau en recul au Québec

La hausse des taux affecte les consommateurs autant que les entrepreneurs

MARTIN JOLICOEUR 

  Mercredi, 17 août 2022 00:00MISE À JOUR  Mercredi, 17 août 2022 00:02

Le ralentissement du secteur immobilier continue de se faire sentir presque partout au Québec. Après les chutes observées sur le marché de la revente, les mises en chantier résidentielles connaissent aussi des reculs importants.

Selon les dernières données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), publiées hier, les mises en chantier ont retraité de 8 % en juillet comparativement à la même période l’année dernière. 

Tous les types d’habitation sont frappés. Mais nul autant que les résidences individuelles, en baisse de 12 % sur un an. Il s’agit d’un septième recul des chantiers depuis le début de l’année dans la province.

« Cela ne me surprend pas. Depuis que la Banque du Canada a commencé à augmenter les taux, c’est la mort totale », déplore Ray Junior Courtemanche, président d’Investissement Ray Junior, à Mirabel.

Ce dernier est à la tête de plusieurs dizaines de sociétés, la plupart liées à des projets immobiliers, qu’ils soient résidentiels, commerciaux ou institutionnels. Cité Mirabel, SkyBlü Condos et 7SENS ne sont que quelques-unes de ses réalisations des dernières années, en banlieue nord de Montréal.

Des banques frileuses

Mais depuis quelques mois, dit-il, tout roule au ralenti. « Les consommateurs sont plus craintifs, mais également les banques. Je fais affaire avec Desjardins et les sept banques à charte du pays ; et je peux vous confirmer qu’aucune d’entre elles ne prête actuellement. 

« Si les banques sont frileuses, poursuit-il, comment voulez-vous que les promoteurs puissent financer leurs projets ? Dans un tel contexte, il est normal que les données montrent une chute des mises en chantier. »

L’économiste Paul Cardinal, de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec confirme l’effet dévastateur des hausses successives des taux d’intérêt sur l’industrie.

« La hausse des coûts de construction, les problèmes d’approvisionnement et la pénurie de main-d’œuvre avaient déjà réussi à ralentir la construction résidentielle. Maintenant, dit-il, la hausse des taux hypothécaires vient agir comme un frein ».

Forte baisse à Québec

Ce recul s’est principalement fait sentir dans quatre des six régions métropolitaines de recensement (RMR), notamment celle de Québec, en baisse de 56 % par rapport à juillet 2021. Les RMR de Trois-Rivières et de Montréal ont connu pour leur part des baisses respectives de 25 % et 19 %.

À l’inverse, deux régions ont déjoué la tendance ; celle de Gatineau avec un bond de 134 % en juillet, et le Saguenay avec une hausse de 33 %.

À titre de comparaison, dans l’ensemble du pays, les mises en chantier ont cru de 3 % en juillet par rapport à juillet 2021.

 

https://www.journaldemontreal.com/2022/08/16/nouveau-recul-des-mises-en-chantier-au-quebec-1

[Né entre les rapides]

il y a 35 minutes, mtlurb a dit :

L’économiste Paul Cardinal, de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec confirme l’effet dévastateur des hausses successives des taux d’intérêt sur l’industrie.

« La hausse des coûts de construction, les problèmes d’approvisionnement et la pénurie de main-d’œuvre avaient déjà réussi à ralentir la construction résidentielle. Maintenant, dit-il, la hausse des taux hypothécaires vient agir comme un frein ».

(ci-dessus un extrait de l'article cité par mtlurb)

A terme, cet "effet dévastateur" est susceptible d'avoir un effet salutaire sur les autres facteurs inhibiteurs mentionnés au second paragraphe.  N'est-ce pas précisément ce qui était recherché en haussant les taux d'intérêt?

[Rocco]

Taillez les mauvaises herbes et ils vont repousser 2x plus vite...

https://lp.ca/bYhwWl?sharing=true

[Né entre les rapides]

Il y a 5 heures, Rocco a dit :

Taillez les mauvaises herbes et ils vont repousser 2x plus vite...

https://lp.ca/bYhwWl?sharing=true

J'aime ton analogie. Quel traitement suggères-tu pour obtenir un résultat durable?  Evidemment, on parle des "mauvais" constructeurs. 🤔

[daniel_88]

La CAQ promet 1,8 milliard de dollars en logements sociaux

François Legault a ainsi pris son « premier engagement électoral » en vue du scrutin du 3 octobre.

Jérôme Labbé

Publié le 12 août 2022

La campagne n'est pas encore officiellement lancée que François Legault annonce un premier engagement électoral.

Accompagné de nombreux candidats, le chef caquiste a promis vendredi à Laval de construire 11 700 logements sociaux et abordables s'il est reporté au pouvoir le 3 octobre prochain.

Il s'est également engagé à subventionner 7200 logements supplémentaires par le biais du Programme de supplément au loyer.

Au total, la Coalition avenir Québec (CAQ) compte investir 1,8 milliard de dollars sur quatre ans pour contrer la pénurie de logements dans l'ensemble des régions du Québec.

Des besoins encore plus importants, reconnaît Legault

François Legault reconnaît qu'il reste beaucoup de travail à faire pour régler le problème. Selon une évaluation gouvernementale, 23 500 logements sociaux devraient être construits d'ici 10 ans pour répondre aux besoins.

M. Legault en attribue la faute aux gouvernements précédents, écorchant au passage le Parti libéral du Québec (PLQ). Le premier ministre sortant reproche notamment à son prédécesseur, Philippe Couillard, d'avoir retardé la construction de 15 000 logements sociaux.

« Lorsque la CAQ est arrivée au pouvoir en 2018, on s’est rendu compte qu’il n’y avait rien de fait. Il n’y avait aucun financement de réservé. Il n’y avait rien de fait pour ces 15 000 logements sociaux et abordables. »

— Une citation de  François Legault, chef de la Coalition avenir Québec

Ces 15 000 logements sociaux sont aujourd'hui construits ou en voie de l'être, soutient le chef caquiste.

Or, les plus récents chiffres présentés par son gouvernement ne disent pas tout à fait la même chose.

Au 28 février 2022, 4328 logements avaient été livrés, alors que 7197 étaient en voie de réalisation dans les programmes AccèsLogis Québec et AccèsLogis Montréal, a fait valoir le Front d'action populaire pour le réaménagement urbain (FRAPRU) vendredi.

À moins de deux mois du vote, on sent que le rythme s'accélère sur le terrain : des chefs de partis très actifs, une multiplication des annonces de candidats, des déplacements sur le terrain, de Sept-Îles à Laval, en passant par Lévis; et même des promesses électorales. La campagne n'est pourtant pas encore déclenchée. Reportage d'Olivier Bachand

Le PLQ affirme pour sa part qu'il manque 50 000 logements à travers le Québec. À Laval uniquement, 10 000 familles ont des besoins en logement, dont 1300 pour du logement social, selon le député sortant de Laval-des-Rapides, Saul Polo.

« Le premier ministre essaie de minimiser, encore une fois, les besoins et surtout l'impact de la crise du logement. C'est une autre démonstration qu'il ne connaît pas et ne comprend pas les besoins en habitation des Québécois. »

— Une citation de  Saul Polo, député sortant de Laval-des-Rapides

Québec solidaire reproche aussi au gouvernement caquiste de nier l'existence d'une crise du logement depuis trois ans.

François Legault lance sa campagne avec un pétard mouillé en promettant 12 000 logements, alors que 37 000 personnes sont sur la liste d'attente, a fait valoir son co-porte-parole Gabriel Nadeau-Dubois dans une déclaration transmise à Radio-Canada.

Questionné à ce sujet, le chef caquiste s'est défendu vendredi en expliquant que les listes d'attente pour accéder à un logement contiennent des doublons, ce qui les allonge.

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1905047/caq-logements-sociaux-abordables-hlm-election

Modifié 19 août 2022 par daniel_88

[Né entre les rapides]

Le 2022-08-19 à 13:35, daniel_88 a dit :

La CAQ promet 1,8 milliard de dollars en logements sociaux

François Legault a ainsi pris son « premier engagement électoral » en vue du scrutin du 3 octobre.

Jérôme Labbé

Publié le 12 août 2022

La campagne n'est pas encore officiellement lancée que François Legault annonce un premier engagement électoral.

(ci-dessus le titre et un court extrait du texte cité)

Il me semble que cet article appartient davantage au fil sur les discussions politiques/élections québécoises 2022.

On verra à partir de 2023 ce qu'il en advient concrètement.   

[mtlurb]

Les ventes de maisons à Montréal ont diminué de 20% sur un an pendant le mois d'août

La hausse des taux d’intérêt et des taux hypothécaires ralentit le rythme des transactions à mesure que les actions s’accumulent, ce qui entraîne un rééquilibrage du marché. (Photo: La Presse Canadienne)

Le marché montréalais de l’habitation a changé de vitesse le mois dernier, les ventes ayant chuté de 20% d’une année à l’autre pendant que les inscriptions en vigueur ont augmenté de 37%, a indiqué mardi l’Association professionnelle des courtisans immobiliers du Québec (APCIQ).

Les ventes pour le mois d’août se sont chiffrées à 2681, tandis que le nombre d’inscriptions actives a atteint 13 715, a précisé l’association.

Selon le directeur du service de l’analyse de marché de l’APCIQ, Charles Brant, la direction du marché connaît un changement «drastique» puisque le mois d’août se caractérise généralement par un volume de propriétés à vendre inférieur à la plupart des autres mois de l’année.

«Contrairement à ce que l’on a pu enregistrer depuis les 20 dernières années, le mois d’août que nous venons de traverser est celui qui a connu le plus de mises en vente depuis le début de l’année», a précisé M Brant dans un communiqué.

La hausse des taux d’intérêt et des taux hypothécaires ralentit le rythme des transactions à mesure que les actions s’accumulent, ce qui entraîne un rééquilibrage du marché, mais de manière plus graduelle que dans d’autres régions canadiennes.

«Le processus de rééquilibrage du marché est donc en cours […], se manifestant par un glissement du ratio de ventes par nouvelles inscriptions et une baisse rapide de la proportion de ventes de propriétés conclues à la suite d’un processus de surenchères», a poursuivi M. Brant.

«Cette situation conduit inévitablement à un décrochage des prix et à l’effacement des gains excessifs issus de l’emballement du début d’année et qui était à leur pic au printemps.»

Comme lors des derniers mois, les différents secteurs de la grande région montréalaise ont évolué à des rythmes différents, même s’ils ont tous ralenti. La Rive-Nord a connu le plus faible ralentissement, avec une baisse de 3% des ventes sur une base annuelle.

Les transactions de la Rive-Sud ont pour leur part diminué de 10%. Mais les reculs des régions de Vaudreuil-Soulanges, Laval, l’île de Montréal et Saint-Jean-sur-Richelieu ont été beaucoup plus marqués, atteignant entre 23% et 34%.

Les habitations les cinq plus supportées par la baisse des ventes ont été les plex, soit les immeubles de deux à logements, avec une baisse de 36% du nombre de transactions. Les ventes de copropriétés ont diminué de 22% et celles de maisons unifamiliales, de 14%.

L’APCIQ a également constaté que le prix médian des maisons unifamiliales avait augmenté de 5% d’une année à l’autre, pour atteindre 525 000$, tandis que celle des copropriétés a légèrement augmenté de 3% pour atteindre 385 000$ au cours de la même période.

Cependant, les prix médians des maisons unifamiliales et des copropriétés étaient moins élevés en août qu’en juillet.

https://www.lesaffaires.com/secteurs/immobilier/les-ventes-de-maisons-a-montreal-ont-diminue-de-20-sur-un-an-pendant-le-mois-d-aout/635676

[Né entre les rapides]

Il y a 1 heure, mtlurb a dit :

Les habitations les cinq plus supportées par la baisse des ventes ont été les plex, soit les immeubles de deux à logements, avec une baisse de 36% du nombre de transactions. Les ventes de copropriétés ont diminué de 22% et celles de maisons unifamiliales, de 14%.

(ci-dessus un extrait de l'article complet cité par mtlurb)

Ce n'est pas pour rien que je m'attarde sur ce point.  Les plex, à la différence des copropriétés et des maisons unifamiliales, comportent une dimension de revenus de location.  L'acheteur (qui agit aussi comme un investisseur) met en relation ces revenus avec les dépenses qui y sont associées; or les paiements hypothécaires en constituent une part importante, et sans surprise la hausse des taux d'intérêts diminue ou même annihile le rendement net associé à l'investissement.  

Certes, l'acheteur-investisseur peut toujours espérer que son investissement (la partie du plex destinée à la location) s'appréciera avec le temps, en fonction des hausses de loyer.  Mais je pense que ça risque fort d'être inadéquat à court et à moyen terme.  La principale raison tient au fait que les prix avaient atteint un niveau très élevé, poussés par des taux d'intérêt très bas; malgré la hausse récente et prévisible des taux, les vendeurs potentiels ne sont pas disposés à s'ajuster pleinement et rapidement aux nouvelles réalités du marché.  De leurs côtés, les acheteurs potentiels calculent qu'aux prix actuels demandés, le flux de liquidités (cash flow) associé au logement loué demeurerait négatif (parfois de beaucoup) pour plus longtemps qu'ils (les acheteurs) pourraient le supporter.  

Malgré tout, l'achat d'un plex peut demeurer intéressant, si le prix dépasse à peine (ou même pas du tout) le prix d'une unifamiliale comparable au sens où le logement principal dans le plex a les mêmes attributs, sans compter le fait que sa localisation peut être préférée à celle de l'unifamiliale.  Quant au(x) logement(s) locatifs faisant partie de la propriété, on fait pratiquement comme s'ils n'existaient pas; on se contente de recevoir des loyers couvrant les dépenses supplémentaires (taxes, assurances, entretien/réparation) mais sans y inclure les paiements hypothécaires.  En deux mots, le prix est crucial.  Actuellement, il est généralement trop élevé.  

Depuis longtemps  je porte une attention spéciale à la formule d'habitation consistant en un immeuble partagé entre un propriétaire-occupant et un ou deux locataires.  Jusqu'à la fin des années 1960 c'était une formule courante (y compris de constructions neuves) surtout à Montréal et ses environs.  C'était une formule avantageuse pour le propriétaire-occupant, et cela avait aussi  le mérite pour la collectivité d'élargir le parc locatif.  Par la suite j'ai remarqué une baisse significative de ce mode  -- accompagnée d'une stagnation relative des prix du marché (en comparaison avec les autres modes).  Mais le stock de logements de ce type demeurait très important.  Puis, il n'y a pas si longtemps, les taux d'intérêts ont beaucoup baissé (mais pas le niveau des loyers), ce qui a fortement ravivé l'attrait de la formule.  La demande a explosé, et avec elle les prix du marché.    Ce que j'ai vu alors m'a (presque) sidéré: les prix correspondaient à plus de 20 fois * les revenus bruts de location.  En soustrayant les dépenses (taxes foncières, assurances, entretien et réparation, mais pas les paiements hypothécaires), on obtenait un flux de liquidités couvrant à peine (ou souvent même pas intégralement) les paiements hypothécaires.  (Je me disais que s'il fallait que les taux montent, ce ne serait pas joli).  Les acheteurs se manifestaient quand même, encouragés par la hausse spectaculaire de la valeur marchande de la propriété.  Ce qu'ils ne comprenaient pas, c'est que la hausse avait été propulsée presque exclusivement par la baisse des taux d'intérêts.  Ce n'est certainement pas la hausse des loyers, bien moindre, qui avait justifié  l'appréciation.  Pour cette raison, je pense que la valeur marchande aurait cessé d'augmenter, même si les taux d'intérêts n'avaient pas récemment été haussés.   Maintenant, c'est une baisse lente mais prolongée (en termes réels) que j'anticipe. 

* On a vu et vécu la même chose sur les marchés boursiers, avec des ratios cours/bénéfices (P/E ratios) historiquement élevés.  Mais il y a des différences, sur lesquelles je n'élaborerai pas ici.