Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[Né entre les rapides]

Il y a 22 heures, MtlMan a dit :

Des frais gouvernementaux qui s’en prennent à la densité, à Montréal comme ailleurs

(titre de l'article cité, disponible au complet dans le message de MtlMan)

- A l'exception des deux derniers paragraphes, il s'agit des régions de Toronto, Montréal et Vancouver, pas seulement des villes centre. 

- Dernier paragraphe: la "forte" demande pour de nouveaux logements sur le territoire de la Ville de Montréal se manifeste comparativement davantage (que dans ses banlieues) pour le segment des logements plus chers; je conçois que pour ce segment du marché, les "frais gouvernementaux" plus élevés (entraînant des prix plus élevés) sont plus facilement acceptés par la clientèle spécifique, d'autant plus que ces prix demeurent bien inférieurs à ceux exigés à Toronto/Vancouver pour des sites comparables.  Par contre, lesdits frais nuisent à la construction de logements en haute densité à prix abordables.  

[acpnc]

Les licences de Trigone de nouveau annulées

Dans une industrie qui fait trop souvent les manchettes pour ses pratiques douteuses, le jugement étoffé du Tribunal administratif du travail démontre que la Régie du bâtiment de Québec (RBQ) est capable de mettre de sérieux bâtons dans les roues des entrepreneurs sans scrupules, écrit notre chroniqueuse.

Marie-Eve Fournier La Presse

Les vacances de la construction risquent de se prolonger pour les employés d’Habitations Trigone. L’annulation de ses 19 licences, décrétée l’an dernier par la Régie du bâtiment, vient d’être confirmée par le Tribunal administratif du travail.

Publié à 6h30

https://www.lapresse.ca/affaires/chroniques/2022-08-02/les-licences-de-trigone-de-nouveau-annulees.php

La nouvelle avait créé une onde de choc, rappelez-vous. Toutes les licences détenues par les patrons d’Habitations Trigone avaient été annulées d’un coup, en septembre 2021. Les chantiers devaient cesser leurs activités sur-le-champ. Il y en avait une douzaine. On ne savait pas trop qui allait terminer les milliers de logements attendus par les clients.

C’est exactement ce que Trigone avait plaidé pour ravoir ses licences. Leur annulation mettait en péril la livraison de 2353 logements.

Lisez « Habitations Trigone perd toutes ses licences »

La démarche avait fonctionné. Le promoteur immobilier bien connu avait obtenu un « sursis d’exécution », mais sa contestation devait être entendue sur le fond.

Lisez « Habitations Trigone recouvre ses licences jusqu’en janvier »

Cette fois, son argumentation, qui s’étendait sur 85 pages, n’a pas convaincu le Tribunal. Le juge Jean Paquette a rejeté l’appel.

Les avocats de Trigone n’ont pourtant pas manqué d’imagination pour convaincre le juge que la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) avait erré dans son analyse.

Ils ont notamment fait valoir que la RBQ « impose des standards irréalistes de perfection, de sorte que toute problématique lui permet de conclure au manque de compétence de Trigone dans l’exercice de ses activités d’entrepreneur ».

La vérificatrice générale du Québec (VGQ) avait pourtant dénoncé exactement l’inverse il y a un an. À son avis, la stratégie de la RBQ « pour s’assurer de la compétence des entrepreneurs est insuffisante ».

Surtout, si les exigences étaient si élevées, on n’aurait pas vu toutes ces images décourageantes d’immeubles mal construits par Trigone et grugés par l’eau à l’émission La facture. Il n’y aurait pas eu 200 poursuites en 20 ans.

« Il appartient à Trigone d’établir qu’elle est de bonnes mœurs et qu’elle peut exercer ses activités d’entrepreneur avec compétence et probité et elle n’a pas satisfait ce fardeau », écrit le juge Paquette.

En pleines vacances de la construction, le jugement n’a pas d’effet choc sur les chantiers déserts.

Mais lundi matin prochain, les centaines d’employés et de sous-traitants de Trigone se pointeront-ils sur des sites ouverts ou fermés ? « Il est trop tôt pour le dire », m’a répondu l’un des propriétaires de Trigone, Patrice St-Pierre.

L’homme d’affaires en avait peu à dire sur la suite des choses puisqu’il se trouve à l’étranger et que le jugement était connu depuis quelques heures ouvrables seulement.

J’imagine qu’ils [nos avocats] vont regarder les recours que nous avons.

Patrice St-Pierre, l’un des propriétaires de Trigone

Son entreprise, qui aurait construit 25 000 logements depuis sa création, dispose de 30 jours pour amener l’affaire en Cour supérieure. Si c’est le cas, ses licences seront-elles maintenues le temps des procédures ? Ça reste à voir.

Mais à la RBQ, on va s’assurer que Trigone ne travaille pas sans permis, ce qui est une infraction passible de poursuites pénales, soutient son porte-parole Sylvain Lamothe.

« On est en train de faire des vérifications pour déterminer ce qui est en cours de travaux et on va faire des vérifications sur les chantiers, a-t-il poursuivi. Et s’il s’avère que la décision n’est pas respectée par l’entrepreneur, il pourrait y avoir des ordonnances de suspension de travaux. »

La RBQ ne sait pas combien de chantiers Trigone mène de front, ni le nombre de logements dont l’achèvement est compromis.

Les consommateurs inquiets qui attendent la livraison de leur logement devraient lire leur contrat pour voir si leur future propriété est couverte par un plan de garantie, suggère la RBQ.

Or, si les immeubles de quatre logements superposés ou moins sont obligatoirement protégés par le plan de garantie de GCR (Garantie de construction résidentielle), les tours plus hautes ne sont pas toujours garanties. Cette décision est à la discrétion de l’entrepreneur.

GCR affirme que trois immeubles actuellement en construction par Trigone sont couverts par sa garantie. Ceux-ci se trouvent dans le Domaine de l’équerre, à Laval. Le projet se fait en partenariat avec le groupe Charplexe. « Dans les prochains jours, on va communiquer avec les personnes concernées pour leur expliquer la procédure de réclamation », promet le porte-parole François-William Simard.

Sur le site de Trigone, la section « Découvrez nos projets » amène vers le site lokalia.ca, spécialisé dans les « espaces locatifs à dimension humaine ». Le copropriétaire de Trigone, Patrice St-Pierre, en est à la fois l’actionnaire principal et le président. On peut y voir des projets à Longueuil, Granby et Mascouche promis cet automne ou le printemps prochain. Tous les logements présentés y sont à louer.

Ce nouveau chapitre dans la saga Trigone est assez rassurant. Dans une industrie qui fait trop souvent les manchettes pour ses pratiques douteuses, le jugement étoffé du Tribunal administratif du travail démontre que la RBQ est capable de mettre de sérieux bâtons dans les roues des entrepreneurs sans scrupules.

Mais il aura fallu des reportages « scandaleux » de La facture pour que ça bouge, déplore le directeur général de l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC), Marc-André Harnois.

Et la fin de l’histoire n’est pas encore écrite.

[acpnc]

Le premier projet de cohabitat à Montréal se concrétise

Cohabitat Québec est un exemple et le premier cohabitat de la province. Photo: Gracieuseté – Village Urbain par Jean-Yves Fréchette

 

https://journalmetro.com/local/lachine-dorval/2875278/premier-projet-cohabitat-montreal-concretise/

 

Alexis Fiocco

1 août 2022 à 13h20 - Mis à jour 1 août 2022 à 16h10 3 minutes de lecture

L’organisme à but non lucratif Village Urbain a acquis un terrain sur la rue Notre-Dame, à Lachine, pour y construire le premier complexe de logements abordables en cohabitat à Montréal.

Le concept du cohabitat, c’est de partager l’espace avec ses voisins afin de créer un sens de la communauté. «Ce sont des logements complets plus petits, pour que les superficies soient rapportées aux espaces communs», explique la chargée de projet Lucy Chen. «Dans les condos, les gens ne se parlent pas, ne se connaissent pas», ajoute-t-elle. À l’inverse, la création d’espaces communs tels qu’un jardin communautaire, une cuisine collective et des espaces de détente encourage «l’entraide et le partage».

Village Urbain vise à développer un projet qui répond à plusieurs enjeux, notamment l’isolement social, qui s’est accru pendant la pandémie. Des personnes âgées, des familles d’immigrants, de jeunes professionnels; les logements rassembleraient «plein de profils différents pour créer un milieu diversifié et inclusif», estime la chargée de projet.

Selon Mme Chen, le partage encourage aussi à «réduire nos besoins matériels individuels». Le champ des possibles est vaste, tel que mettre en commun des outils dans un atelier, s’entraider pour réparer des vélos ou partager sa voiture.

Des logements abordables

Pourquoi à Lachine? Premièrement, parce que «les terrains se faisant rares, nous sommes allés chercher un terrain plus excentré, plus abordable», explique la chargée de projet. Mais aussi parce que Lachine est en phase de transition et «cherche à améliorer son réseau de transport et sa qualité de vie en général». L’objectif de l’arrondissement de changer son image de quartier industriel «nous encourage dans notre mission», affirme-t-elle.

Au-delà du partage, l’objectif du cohabitat est de rendre le logement plus abordable à long terme. Village Urbain souhaite établir une fiducie foncière qui inclut des clauses de vente pour assurer des prix abordables à la revente. «Éventuellement, ça peut répondre à la crise du logement en rendant [les unités] plus abordables», estime la chargée de projet.

Au sein de Village Urbain, environ 30 % des logements seront loués, tandis que les autres unités seront à vendre. L’organisme tient à offrir des logements locatifs «pour favoriser la mixité sociale [avec] une population diversifiée», explique Mme Chen.

Avec seulement 40 unités prévues sur la rue Notre-Dame, «la sélection pour ce projet sera un défi». Pour ce faire, l’équipe de Village Urbain «élabore une politique de sélection basée sur une charte des valeurs. Le cohabitat, ce n’est pas pour tout le monde; c’est un milieu de vie où les gens s’impliquent beaucoup», insiste-t-elle. Des activités seront organisées à l’automne pour sensibiliser des gens à la vie en cohabitat avant les réservations d’unités, qui commenceront au début de l’année 2023.

Par ailleurs, l’organisme prévoit «répliquer [son premier projet] partout au Québec». D’après Lucy Chen, un autre projet de village urbain verra peut-être le jour à Laval dans les prochaines années.

[acpnc]

Immobilier

Le marché résidentiel se corrige plus vite qu’anticipé

 

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

Le prix des maisons dans la région montréalaise a baissé de 5 % par rapport à son sommet enregistré en avril et mai.

Les prix ont commencé à reculer au Québec

Publié à 5h00

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2022-08-05/immobilier/le-marche-residentiel-se-corrige-plus-vite-qu-anticipe.php

André Dubuc La Presse

Avec la hausse subite des taux d’intérêt, le marché résidentiel se rééquilibre rapidement, indiquent les statistiques du marché de la revente de juillet publiées jeudi. Les prix ont commencé à reculer à Montréal, deux mois plus tard qu’à Toronto et Vancouver. Et ce n’est qu’un début.

La croissance du nombre de propriétés à vendre s’est accélérée le mois dernier, et les ventes ont poursuivi leur glissade. Résultat : le prix des maisons dans la région montréalaise a baissé de 5 % par rapport à son sommet enregistré en avril et mai. Et ce n’est qu’un début.

Le Mouvement Desjardins, qui anticipait en juin une baisse de prix cumulative de 12 % au Québec, prévoit maintenant un recul de l’ordre de 17 %, mentionne Hélène Bégin, économiste principale. Les baisses de prix vont s’étirer dans le temps jusqu’à la fin de 2023.

« Ce qui est impressionnant, c’est à quelle vitesse le marché de l’habitation au Québec est passé d’une situation de surchauffe à un retour vers l’équilibre », dit-elle, pour expliquer les ajustements à ses prévisions.

Jusqu’à maintenant, la baisse de prix est d’à peine 2 % au Québec par rapport au sommet, alors qu’elle est de 13 % en Ontario et de 9 % en Colombie-Britannique. « La correction au Québec a commencé deux mois plus tard que dans ces deux provinces. On commence juste à voir le début de la baisse de prix au Québec », dit Mme Bégin.

 

INFOGRAPHIE LA PRESSE

Le marché immobilier résidentiel

Forte remontée du nombre de propriétés à vendre

Les statistiques du marché immobilier résidentiel de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal sont établies d’après la base de données Centris et dévoilées par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

On dénombre 3080 transactions résidentielles dans la RMR de Montréal en juillet, un déclin de 18 % par rapport aux 3772 transactions de juillet 2021. Toutes les catégories d’habitations sont touchées (maisons, condos, plex) et tous les secteurs géographiques, à l’exception de la Rive-Nord.

« On est encore à des niveaux proches de ce qu’on a connu entre 2017 et 2019, dit Charles Brant, économiste de l’APCIQ, dans un entretien. Il n’y a rien de catastrophique. On est encore dans de bons niveaux de transactions. Mais par rapport à ce qu’on a connu [au début de 2022], on n’est vraiment plus là. » Les cas de surenchère sont pratiquement chose du passé, ajoute-t-il.

L’augmentation des inscriptions en vigueur s’est poursuivie pour un sixième mois consécutif en juin dans la région métropolitaine. Les inscriptions ont atteint un total de 12 668, un gain de 28 % par rapport à juillet 2021.

Avec la hausse des taux d’intérêt, les acheteurs éprouvent des difficultés à satisfaire aux critères avance M. Brant pour expliquer la baisse de la demande. Avec le test de résistance exigé par le Bureau du surintendant des institutions financières, les emprunteurs doivent pouvoir contracter un prêt hypothécaire sur la base d’un taux de 7 à 8 % aujourd’hui.

Tout est en place pour qu’il y ait un décrochage au niveau des prix, et c’est déjà commencé. Dans un marché où il y a de la surenchère qui n’existe plus, il y a un effet toboggan. Il est possible qu’on vive une baisse rapide des prix d’ici la fin de l’année comme on le voit ailleurs au Canada.

Charles Brant, économiste de l’APCIQ

« Une correction normale », insiste-t-il, après l’épisode de surenchère folle du début d’année.

Le prix médian des maisons dans la RMR de Montréal s’est élevé à 550 000 $ en juillet, en hausse de 10 % par rapport au prix médian de juillet 2021, mais en baisse de 5 %, depuis le sommet de 580 000 $ en avril-mai.

Ailleurs au Québec, l’histoire est semblable. L’ampleur du ralentissement varie selon les régions. « Moins de reventes et plus d’inscriptions, tous ces marchés vont suivre cette dynamique, c’est imparable », dit M. Brant.

 

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

On dénombre 3080 transactions résidentielles dans la région de Montréal en juillet, un déclin de 18 % par rapport aux 3772 transactions de juillet 2021.

Au Canada

Les marchés immobiliers de Toronto et de Vancouver ont continué à dégringoler en juillet, les ventes et les prix des maisons ayant baissé pendant un mois de plus alors qu’il devient plus difficile d’obtenir des prêts hypothécaires et que les acheteurs attendent de voir jusqu’où les prix peuvent descendre.

Dans la région de Toronto, les reventes de maisons ont chuté de 47 % en juillet par rapport au même mois l’an dernier et ont diminué de 7,3 % par rapport à juin sur une base désaisonnalisée, selon la chambre immobilière de Toronto. Dans la région de Vancouver, les reventes ont diminué de 43 % d’une année à l’autre et étaient inférieures de 23 % à celles de juin, selon la chambre immobilière locale.

Les prix des maisons ont également continué à baisser dans les deux marchés les plus chers du pays, de 13 % à Toronto et de 12 % à Vancouver.

Avec La Presse Canadienne

[mtlurb]

Rôle d’évaluation foncièreVers une hausse de 30 à 40 % à Montréal

La surchauffe du marché immobilier pendant la pandémie va laisser des traces dans le prochain rôle d’évaluation de l’agglomération de Montréal qui sera présenté le 14 septembre. La valeur des propriétés résidentielles de moins de 5 logements devrait bondir de 30 à 40 % par rapport aux valeurs inscrites au rôle municipal actuellement en vigueur.

Publié à 5h00

ANDRÉ DUBUC
LA PRESSE
 

Les chiffres proviennent d’une étude réalisée par la firme de données immobilières JLR pour le compte exclusif de La Presse. 

Cette augmentation rapide est liée à l’emballement du marché immobilier montréalais pendant la pandémie, en 2020 et 2021. 

Selon cette étude qui a analysé quelque 20 000 transactions survenues en 2021, année servant de référence à la confection du prochain rôle, les propriétaires de maison devraient s’attendre à une hausse de valeur légèrement supérieure à 40 % en moyenne, tandis que la valeur des copropriétés fera un bond plus près de 30 %.

Quant aux propriétaires de petits immeubles à revenus de 2 à 5 logements, communément appelés plex, ils devraient voir la valeur de leur immeuble s’apprécier d’un pourcentage se situant entre 30 et 40 %. 

La hausse attendue sera deux fois plus importante qu’au rôle 2020-2021-2022, qui prenait 2018 comme année de référence. Il affichait une hausse moyenne de 13,6 % des valeurs résidentielles. 

Le rôle antérieur, celui de 2017-2018-2019, affichait une hausse moyenne encore plus faible de 5,8 % pour le secteur résidentiel. 

Il importe de rappeler qu’une hausse spectaculaire des valeurs au rôle ne se traduit pas automatiquement par une hausse du compte de taxes municipales. L’impôt foncier est calculé en fonction de la valeur foncière, certes, mais aussi du taux de taxation, qui est déterminé par le conseil municipal lors de l’adoption du budget annuel. Logiquement, une hausse des valeurs de 25 %, par exemple, sera compensée par une baisse du taux de taxation du même ordre pour maintenir à peu près constants les revenus de taxation. 

Estimation semblable

L’estimation de JLR rejoint celle faite par l’évaluateur de la Ville de Montréal, Bernard Côté, en janvier dernier lors de sa comparution devant la Commission des finances de la Ville. 

M. Côté avait accepté de donner aux élus municipaux un aperçu de ce à quoi ressemblera le rôle d’évaluation 2023-2024-2025 de la Ville de Montréal. 

« C’est clair que c’est un rôle qui est — pour le résidentiel – à la hauteur de 30 % [d’augmentation] », avait alors indiqué le fonctionnaire municipal. 

Contrairement au rôle en vigueur (où l’est de l’île avait connu de faibles hausses de valeur), cette fois-ci, les variations de valeur sont relativement homogènes entre les villes de l’île de Montréal, de même qu’entre les arrondissements de la Ville de Montréal. 

Le gros des secteurs connaît des hausses de l’ordre de 30 à 50 % dans le cas des maisons. Les quartiers plus cossus, toutefois, verront une progression des valeurs inférieure à la moyenne. C’est le cas de Westmount, d’Outremont et de Mont-Royal. C’est le contraire pour les villes de l’ouest de l’île, comme Dollard-des-Ormeaux, où la croissance des valeurs frôle les 50 %. 

Le centre-ville a souffert

Dans le cas de la copropriété, la fourchette des hausses des valeurs est plus étendue, allant de 25 à 40 % pour la vaste majorité des quartiers. 

Exception à cette règle, les copropriétés du centre-ville et de Griffintown, qui ont été désertées pendant la pandémie, souligne Francis Cortellino, économiste à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

La Presse avait demandé à M. Cortellino de consulter l’évolution du prix médian des logements revendus par le truchement du système Centris entre 2018 et 2021. Centris est la base de données centrale des courtiers immobiliers. 

La perte de popularité du centre-ville et de Griffintown se reflétera dans le nouveau rôle. La hausse des valeurs des condos devrait tourner autour de 20 %, moins pour certaines zones à l’intérieur de ces deux quartiers. 

Le rôle, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2023, sera valide pour trois ans. Il est censé refléter les conditions du marché prévalant à la date de référence du rôle 2023‐2024‐2025, soit le 1er juillet 2021. 

MÉTHODOLOGIE

L’analyse de JLR donne une bonne idée du prochain rôle foncier, sans parvenir à des résultats identiques. La Ville segmente l’île en près de 3800 secteurs homogènes (unités de voisinage). La variation moyenne est obtenue en comparant les prix de vente de 2018, année de référence du prochain rôle, aux valeurs inscrites au rôle en vigueur à l’ensemble des propriétés de l’unité de voisinage. Les variations sont aussi corroborées par l’application d’autres méthodes d’évaluation. De son côté, JLR compile les ventes en fonction des arrondissements et des villes de banlieue. Par exemple, si la firme dénombre 101 transactions de maisons en 2018 dans un arrondissement donné, elle calcule le ratio entre le prix payé et l’évaluation de chacune des 101 transactions. JLR retient ensuite le ratio médian, soit le ratio qui découpe l’échantillon en deux parties égales. Les ventes de propriétés neuves sont exclues de l’analyse, tout comme les ventes qui ne sont pas représentatives du marché.

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2022-08-11/role-d-evaluation-fonciere/vers-une-hausse-de-30-a-40-a-montreal.php

[Rocco]

La ville va baisser le taux de taxation d'autant, donc aucun impact pour le compte de taxe des propriétaires fonciers.

[Né entre les rapides]

Il y a 6 heures, Rocco a dit :

La ville va baisser le taux de taxation d'autant, donc aucun impact pour le compte de taxe des propriétaires fonciers.

Nuances:

1)  Le taux de taxation baisserait uniformément.  Les propriétés dont l'évaluation a augmenté dans une proportion égale à la moyenne  verraient en effet leurs comptes de taxes inchangés (si les besoins de revenus autonomes de la ville restaient constants).  Les propriétés dont l'évaluation a augmenté moins que la moyenne paieraient moins, et l'inverse pour celles dont la croissance de l'évaluation a été supérieure à la moyenne.

2) Tous les résultats ci-dessus seraient affectés si les besoins de revenus autonomes de la ville augmentaient, après ajustement pour tenir compte de l'élargissement de l'assiette fiscale découlant des nouvelles constructions qui sont apparues.

3) De plus (i.e. en sus des facteurs susmentionnés),  il faudra tenir compte

a) de l'évolution des transferts en provenance du trésor provincial.  Ceux-ci ont augmenté sensiblement à l'occasion de la covid, notamment pour compenser le manque à gagner de la STM dans le cas de Montréal; 

b) des augmentations des salaires qui ont été et/ou qui seront consenties pour compenser l'accélération de l'inflation, ainsi que de l'augmentation générale des coûts non salariaux;

c) de l'évolution des revenus tirés des droits de mutation.

Globalement:

Il est évident que les taxes foncières n'augmenteront absolument pas dans la même proportion que l'évaluation foncière.  Je m'attends à ce qu'en moyenne elles augmentent au même rythme que l'inflation.  

 

[mtlurb]

Projet résidentiel à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot Des tensions (et des mauvaises odeurs) dans l'air

Un projet résidentiel crée des remous à l’ouest de Montréal, à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot. En cause : son emplacement. Il se situera près d’une usine produisant et nettoyant des toilettes portatives, ce qui fait craindre à l’entreprise qui l’exploite des problèmes de cohabitation avec les futurs résidants.

Publié à 5h00 Mis à jour à 6h33 Partager    
Henri Ouellette-Vézina
HENRI OUELLETTE-VÉZINA
LA PRESSE

La Ville plaide la nécessité d’agir pour offrir du logement. « Oui, c’est un gros projet, mais c’est quelque chose qui est souhaité par la population. Notre ville compte très peu de locataires, et c’est important d’offrir du logement, entre autres pour les jeunes qui veulent rester. Il y aura aussi un édifice voué au troisième âge. Le développement répond réellement à la demande des citoyens », affirme la mairesse de Notre-Dame-de-l’Île-Perrot, Danie Deschênes.
Le projet initial a été présenté il y a plus de deux ans. Cet automne, la construction d’un millier de logements – condos, maisons de ville, appartements – doit être lancée. Un projet de zonage autorisant la construction a d’ailleurs été adopté par le conseil municipal en juin. L’entièreté des coûts associés au chantier sera assumée par le promoteur, le groupe Farand.
Les logements, au sud de l’avenue Forest devant la rue du Pinacle, seront tout près de l’usine de Sanivac, grand fournisseur de toilettes portables dans le Grand Montréal, qui dit s’y être installé en raison de la nature « industrielle » du quartier.
 
PHOTO MARTIN TREMBLAY, LA PRESSE
Terrain boisé où est prévu un projet résidentiel à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot

« Le projet immobilier représente un risque majeur quant au vivre-ensemble dans le secteur », affirme le PDG de Sanivac, Vincent Kelly, dans une lettre envoyée à la Ville ces derniers jours. Il déplore que bien que le futur quartier du développement soit zoné « résidentiel », il jouxte une zone industrielle. Dans l’entourage de l’entreprise, on dit craindre un « prochain Sanimax », en référence au conflit opposant l’entreprise à l’administration Plante dans Rivière-des-Prairies.
Près de 200 camions en transit

Jour et nuit, toute la semaine, plus de 325 employés avec près de 200 camions font « transit[er] un parc de 9500 toilettes sèches » sur le site adjacent au futur quartier résidentiel, « et y transbordent des quantités très importantes de boues liquides et de boues solides », insiste M. Kelly.
Le bruit, la lumière et les odeurs générés par les activités industrielles de l’entreprise doivent être considérés dans le contexte de la demande de permis du promoteur en cause.

Vincent Kelly, PDG de Sanivac
« Il appert des plans du promoteur immobilier que des édifices d’appartements de cinq étages avec des terrasses aménagées sur les toits seront directement adjacents aux installations de Sanivac, et ce, sans aucune zone tampon. Cette situation est préoccupante et il serait déraisonnable que la Ville y donne son aval », insiste le PDG.
 
PHOTO MARTIN TREMBLAY, LA PRESSE
L’usine de Sanivac à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot

Mme Deschênes, elle, assure que la Ville a tout prévu. « On n’est pas bêtes, on va prévoir des mesures pour préserver l’intimité de tout le monde, avec une gestion du bruit et des odeurs. Il y a déjà des mesures que le groupe Farand est en train de préparer », explique-t-elle, en évoquant justement une éventuelle « zone tampon » entre les résidences et l’activité industrielle.
La Ville a le feu vert

En décembre prochain, un règlement de contrôle intérimaire (RCI) de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) – entériné par Québec en juin – entrera en vigueur. Il protégera au total 12 367 hectares de milieux naturels supplémentaires, portant le total à 53 435 hectares faisant l’objet de mesures de conservation, ce qui équivaut grosso modo à l’île de Montréal.
 
PHOTO MARTIN TREMBLAY, LA PRESSE
Installations de Sanivac à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot

Dans sa missive, Sanivac affirme que le territoire visé par le développement de la Ville a justement « été reconnu par la CMM comme étant un milieu terrestre d’intérêt métropolitain devant être protégé de tout développement ».

En fait, l’administration de la mairesse Deschênes est habilitée à procéder, confirme la porte-parole de la CMM, Julie Brunet. « On ne peut pas faire en sorte que du jour au lendemain, il n’y a plus rien qui se développe. On laisse un délai aux villes pour finir de gérer les projets qu’ils ont déjà mis en branle avec des entrepreneurs. Ici, si l’entente était déjà en cours, ils ont le droit de la respecter », explique-t-elle.
 
PHOTO MARTIN TREMBLAY, LA PRESSE
La construction d’un millier de logements doit être lancée cet automne.

Plusieurs autres municipalités se trouvent dans cette situation, à travers le Grand Montréal. « Notre RCI, c’est vraiment pour le futur qu’on le fait, pour que le développement se stabilise à long terme. Ça pourrait donc prendre encore un peu de temps avant qu’on en voie l’effet complet », illustre Mme Brunet.
Sanivac accuse aussi la Ville de construire sur un territoire « adjacent à l’habitation de la rainette faux-grillon », une espèce menacée au Canada et vulnérable au Québec. « La rainette, à ma connaissance, ça fait longtemps qu’il n’y en a plus directement sur le site. Cela dit, il y a des zones humides sur le terrain, et qui seront préservées. Elles vont demeurer et être intégrées », rétorque la mairesse Deschênes.

 

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2022-08-12/projet-residentiel-a-notre-dame-de-l-ile-perrot/des-tensions-et-des-mauvaises-odeurs-dans-l-air.php

[Né entre les rapides]

Il y a 11 heures, mtlurb a dit :

Projet résidentiel à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot Des tensions (et des mauvaises odeurs) dans l'air

Un projet résidentiel crée des remous à l’ouest de Montréal, à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot. En cause : son emplacement. Il se situera près d’une usine produisant et nettoyant des toilettes portatives, ce qui fait craindre à l’entreprise qui l’exploite des problèmes de cohabitation avec les futurs résidants.

Publié à 5h00 Mis à jour à 6h33 Partager    
Henri Ouellette-Vézina
HENRI OUELLETTE-VÉZINA
LA PRESSE

La Ville plaide la nécessité d’agir pour offrir du logement. « Oui, c’est un gros projet, mais c’est quelque chose qui est souhaité par la population. Notre ville compte très peu de locataires, et c’est important d’offrir du logement, entre autres pour les jeunes qui veulent rester. Il y aura aussi un édifice voué au troisième âge. Le développement répond réellement à la demande des citoyens », affirme la mairesse de Notre-Dame-de-l’Île-Perrot, Danie Deschênes.
Le projet initial a été présenté il y a plus de deux ans. Cet automne, la construction d’un millier de logements – condos, maisons de ville, appartements – doit être lancée. Un projet de zonage autorisant la construction a d’ailleurs été adopté par le conseil municipal en juin. L’entièreté des coûts associés au chantier sera assumée par le promoteur, le groupe Farand.
Les logements, au sud de l’avenue Forest devant la rue du Pinacle, seront tout près de l’usine de Sanivac, grand fournisseur de toilettes portables dans le Grand Montréal, qui dit s’y être installé en raison de la nature « industrielle » du quartier.
 
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Terrain boisé où est prévu un projet résidentiel à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot

« Le projet immobilier représente un risque majeur quant au vivre-ensemble dans le secteur », affirme le PDG de Sanivac, Vincent Kelly, dans une lettre envoyée à la Ville ces derniers jours. Il déplore que bien que le futur quartier du développement soit zoné « résidentiel », il jouxte une zone industrielle. Dans l’entourage de l’entreprise, on dit craindre un « prochain Sanimax », en référence au conflit opposant l’entreprise à l’administration Plante dans Rivière-des-Prairies.
Près de 200 camions en transit

Jour et nuit, toute la semaine, plus de 325 employés avec près de 200 camions font « transit[er] un parc de 9500 toilettes sèches » sur le site adjacent au futur quartier résidentiel, « et y transbordent des quantités très importantes de boues liquides et de boues solides », insiste M. Kelly.
Le bruit, la lumière et les odeurs générés par les activités industrielles de l’entreprise doivent être considérés dans le contexte de la demande de permis du promoteur en cause.

Vincent Kelly, PDG de Sanivac
« Il appert des plans du promoteur immobilier que des édifices d’appartements de cinq étages avec des terrasses aménagées sur les toits seront directement adjacents aux installations de Sanivac, et ce, sans aucune zone tampon. Cette situation est préoccupante et il serait déraisonnable que la Ville y donne son aval », insiste le PDG.
 
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L’usine de Sanivac à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot

Mme Deschênes, elle, assure que la Ville a tout prévu. « On n’est pas bêtes, on va prévoir des mesures pour préserver l’intimité de tout le monde, avec une gestion du bruit et des odeurs. Il y a déjà des mesures que le groupe Farand est en train de préparer », explique-t-elle, en évoquant justement une éventuelle « zone tampon » entre les résidences et l’activité industrielle.
La Ville a le feu vert

En décembre prochain, un règlement de contrôle intérimaire (RCI) de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) – entériné par Québec en juin – entrera en vigueur. Il protégera au total 12 367 hectares de milieux naturels supplémentaires, portant le total à 53 435 hectares faisant l’objet de mesures de conservation, ce qui équivaut grosso modo à l’île de Montréal.
 
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Installations de Sanivac à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot

Dans sa missive, Sanivac affirme que le territoire visé par le développement de la Ville a justement « été reconnu par la CMM comme étant un milieu terrestre d’intérêt métropolitain devant être protégé de tout développement ».

En fait, l’administration de la mairesse Deschênes est habilitée à procéder, confirme la porte-parole de la CMM, Julie Brunet. « On ne peut pas faire en sorte que du jour au lendemain, il n’y a plus rien qui se développe. On laisse un délai aux villes pour finir de gérer les projets qu’ils ont déjà mis en branle avec des entrepreneurs. Ici, si l’entente était déjà en cours, ils ont le droit de la respecter », explique-t-elle.
 
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La construction d’un millier de logements doit être lancée cet automne.

Plusieurs autres municipalités se trouvent dans cette situation, à travers le Grand Montréal. « Notre RCI, c’est vraiment pour le futur qu’on le fait, pour que le développement se stabilise à long terme. Ça pourrait donc prendre encore un peu de temps avant qu’on en voie l’effet complet », illustre Mme Brunet.
Sanivac accuse aussi la Ville de construire sur un territoire « adjacent à l’habitation de la rainette faux-grillon », une espèce menacée au Canada et vulnérable au Québec. « La rainette, à ma connaissance, ça fait longtemps qu’il n’y en a plus directement sur le site. Cela dit, il y a des zones humides sur le terrain, et qui seront préservées. Elles vont demeurer et être intégrées », rétorque la mairesse Deschênes.

 

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2022-08-12/projet-residentiel-a-notre-dame-de-l-ile-perrot/des-tensions-et-des-mauvaises-odeurs-dans-l-air.php

Quelques éléments remarquables dans cette affaire:

1) Projet immobilier présenté il y a deux ans, mais zonage l'autorisant adopté seulement en juin 2022.

2) Le promoteur immobilier a sûrement conscience de la proximité d'une installation potentiellement nuisible (Sanivac), mais il choisit de procéder malgré tout.  Est-il concevable que ce soit un prix alléchant (faible) pour le site qui l'a convaincu?

3) C'est Sanivac qui s'objecte au projet immobilier, pas les citoyens (actuels) ni la ville.  Ses craintes sont-elles réellement fondées, dans le sens où les futurs résidents pourraient exercer des pressions contraires aux intérêts de l'entreprise?  Au moins, en faisant connaître ses craintes à l'avance, ça devrait le protéger d'éventuelles poursuites.

 

[mtlurb]

Le loyer moyen des trois et demi dépasse 1500 $ à Montréal

Agence QMI

| Publié le 14 août 2022 à 13:55

 

Le loyer moyen d’un logement avec une seule chambre dépassait les 1500 $ en juillet sur la plateforme Rentals.ca, a dévoilé cette dernière dans son rapport mensuel du marché immobilier.

 

Selon les données cumulées grâce à toutes les petites annonces affichées sur le site internet, le prix moyen des trois et demi a atteint 1543 $ par mois dans la métropole, en hausse de 8,9 % sur un an.

Le loyer moyen pour les quatre et demi, de son côté, atteint 1958 $ par mois, en hausse de 5,7 % sur un an.

Du point de vue du Québec, Montréal arrive au second rang des villes les plus chères, derrière Gatineau, où les trois et demi sont affichés, en moyenne, à 1551 $ par mois, un montant qui a bondi de 20,3 % en seulement un an.

C.-B. et Ontario au sommet

Par contre, en prenant le Canada dans son ensemble, la métropole arrive au 24e des villes les plus chères selon Rentals.ca.

Le top 20 des villes est entièrement dominé, à l’exception d’Halifax en 16e place, par des villes de la Colombie-Britannique et de l’Ontario. La province du Pacifique domine même presque à elle seule le top 5 des villes les plus coûteuses pour se loger.

En moyenne, les loyers offerts sur Rentals.ca en juillet dans les plus grandes villes au pays atteignaient 1640 $ par mois pour les trois et demi et 2098 $ par mois pour les quatre et demi. Il s’agit de montants en hausse, respectivement, de 10,68 % et de 14,20 % sur un an.

«Les deux principaux facteurs impactant les prix des loyers sont la poursuite du retour au bureau qui fait grimper les loyers dans les principaux marchés du Canada, et la hausse des taux d’intérêt qui réduit l’abordabilité des demeures pour les propriétaires», a exposé Rentals.ca dans son analyse.

Quelques villes dans le palmarès. Prix mensuel pour un appartement avec une et deux chambres, avec la variation sur un an entre parenthèses)

1- Vancouver, C.-B. : 2500 $ (+14,4 %) /// 3630 $ (+19,4 %)

2- North Vancouver, C.-B. : 2411 $ (+26,6 %) /// 3131 $ (+17,6 %)

3- Richmond, C.-B. : 2292 $ (+31,4 %) /// 2782 $ (+26,5 %)

4- Toronto, On : 2257 $ (+21,6 %) /// 3259 $ (+25 %)

5- Victoria, C.-B. : 2107 $ (+20 %) /// 2836 $ (+34,8 %)

14- Ottawa, On : 1767 $ (+9,7 %) /// 2206 $ (+8,5 %)

23- Gatineau, Qc : 1551 $ (+20,3 %) /// 1810 $ (+10,6 %)

24- Montréal, Qc : 1543 (+8,9 %) /// 1958 $ (+5,7 %)

27- Laval, Qc : 1257 $ (-6,4 %) /// 1757 $ (+3,7 %)

 

https://www.tvanouvelles.ca/2022/08/14/le-loyer-moyen-des-trois-et-demi-depasse-1500--a-montreal