Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

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Recensement de 2021 au Canada

La croissance des appartements a surpassé celle des maisons isolées

 

Photo David Boily, archives LA PRESSE

(Toronto) Les maisons individuelles sont toujours le type de logement le plus abondant au Canada, mais les appartements et les maisons en rangée rattrapent lentement leur retard, révèlent les dernières données du recensement.

Mis à jour hier à 15h43

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2022-04-27/recensement-de-2021-au-canada/la-croissance-des-appartements-a-surpasse-celle-des-maisons-isolees.php

Tara Deschamps La Presse Canadienne

Les chiffres de 2021, publiés mercredi par Statistique Canada, montrent que les 7,8 millions de maisons individuelles du pays représentaient environ 53 % de l’offre de logements au Canada, contre environ 54 % lors du recensement de 2016.

L’agence fédérale a constaté que la croissance des maisons individuelles était surpassée par celle des appartements dans les petits immeubles et dans les tours, ainsi que celle des maisons en rangée.

Des experts en logement ont attribué une grande partie du changement aux préférences des consommateurs, aux règlements de zonage et au manque d’espace dans plusieurs régions, en particulier les centres-villes populaires, déjà connus pour leur forte densité.

« Le problème en est un de terrain. On ne peut pas le faire croître », a observé Murtaza Haider, professeur de sciences des données et de gestion immobilière à la Toronto Metropolitan University.

« C’est une denrée rare pour la construction horizontale, mais pour la construction verticale, on peut superposer étage après étage après étage. »

Les prix des logements, qui dépassent les budgets de nombreuses personnes, alimentent également la demande pour les appartements.

Le prix national moyen des habitations était de 796 000 $ en mars, en hausse de 11,2 % par rapport au même mois l’an dernier, selon l’Association canadienne de l’immeuble (ACI). En excluant les marchés hyperactifs du Grand Toronto et de Vancouver du calcul, ce prix moyen diminue de 163 000 $.

Les appartements ont tendance à coûter moins cher que les maisons individuelles. Dans la région du Grand Toronto, la chambre immobilière a constaté que la maison individuelle moyenne s’était vendue à près de 1,7 million le mois dernier, tandis que les appartements en copropriété s’élevaient en moyenne à plus de 808 000 $.

La « majorité écrasante » des gens préférerait toujours une maison individuelle, mais M. Haider note que plusieurs sont forcés de repenser leur choix de logement lorsque « la réalité entre en jeu ».

« Les gens n’ont pas ce genre de revenu pour acheter des maisons de plus d’un million de dollars, surtout s’ils sont jeunes et qu’ils cherchent une première maison parce qu’ils sont des premiers acheteurs », a-t-il expliqué.

« Ils finissent par graviter autour de ces tours de logements, soit des appartements ou des copropriétés. »

Croissance dans les centres-villes

Alors que ces tendances se développent, Statistique Canada a dénombré 1,5 million d’appartements dans des immeubles de plus de cinq étages à travers le pays l’an dernier. Ils représentaient 10,7 % du parc de logements du pays l’an dernier, contre 9,9 % en 2016.

La proportion d’appartements dans des immeubles de moins de cinq étages a légèrement augmenté pour atteindre 18,3 % en 2021, contre 18,0 % en 2016.

Les maisons en rangée ont enregistré une légère hausse, passant de 6,3 % de l’offre de logements en 2016 à 6,5 % l’an dernier.

Une grande partie de la croissance est concentrée dans et autour des centres-villes des grands centres urbains, où les millénariaux, qui sont les plus susceptibles d’être des acheteurs d’une première maison, représentent la plus grande part de la population.

Ils représentent plus du tiers de la population des centres-villes des grands centres urbains, tandis que les baby-boomers ne représentent qu’une personne sur cinq dans ces mêmes secteurs, même s’ils constituent la génération la plus nombreuse au pays.

« Les centres-villes ont tendance à se développer plus rapidement dans les grands centres urbains, alors quels types de logements pouvez-vous construire au centre-ville, où l’espace est un luxe ? Vous avez besoin des types de logements qui permettront la densification, pour que plus de personnes affluent », a observé l’analyste principal de Statistique Canada, Jeff Randle.

Une première tranche de données, publiée par l’agence en février, avait montré que plus de 1,2 million de personnes, soit 3,5 % des Canadiens, vivaient dans la partie centre-ville de l’un des 41 grands centres urbains du pays au printemps 2021.

Ces centres-villes ont vu leur population augmenter de 10,9 % entre 2016 et 2021, un rythme beaucoup plus rapide que la croissance de 4,6 % qu’ils ont enregistrée au cours de la période de recensement précédente, qui couvrait de 2011 à 2016.

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Vision pour Montréal

Un promoteur du centre-ville se vide le cœur

 

PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE

Laurence Vincent, présidente de la société immobilière Prével

« Un quartier à échelle humaine, ça ne veut pas dire : ne pas faire des tours. Ça veut dire : bien faire les tours », a lancé Laurence Vincent au début de son allocution au forum stratégique de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain (CCMM) sur les grands projets qui s’est tenu vendredi matin.

Publié à 8h00

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2022-04-30/vision-pour-montreal/un-promoteur-du-centre-ville-se-vide-le-coeur.php

André Dubuc La Presse

Mme Vincent préside la société immobilière Prével, responsable de la construction de nombreux ensembles d’habitation dans les quartiers centraux de Montréal. Elle travaille actuellement à réaliser Esplanade Cartier, lotissement d’un potentiel de 2000 logements au pied du pont Jacques-Cartier.

Avec cette réplique, elle répondait à Luc Rabouin, maire du Plateau-Mont-Royal et responsable du développement économique au comité exécutif, qui l’avait précédée à la tribune en vantant les mérites d’une « densité à échelle humaine ».

« Mon arrondissement a l’une des densités les plus fortes, et il n’y a pas de tours », a-t-il répondu à une question de Michel Leblanc, président et chef de la direction de la CCMM, sur la vision de la Ville pour le secteur Bridge-Bonaventure au sud-ouest du centre-ville.

La Ville et des promoteurs immobiliers, dont Devimco, sont à couteaux tirés quant à l’avenir du secteur. L’administration de Valérie Plante propose qu’il s’y bâtisse 4000 logements sur un territoire de 2,3 kilomètres carrés. Les promoteurs y voient de la place pour trois fois plus.

En pleine crise du logement, le fossé entre les deux visions retient l’attention.

Lisez l’éditorial « Densifier Bridge-Bonaventure »

« Machines à contraintes »

Mme Vincent était à la tribune de la Chambre de commerce non pas pour parler de Bridge-Bonaventure, mais pour exposer les difficultés qu’elle rencontre avec l’administration municipale pour son projet Esplanade Cartier, à l’est du centre-ville.

« Les pouvoirs publics sont devenus des machines à contraintes », a-t-elle résumé.

Pour ceux qui ne la connaissent pas, Mme Vincent est l’antithèse de l’image traditionnelle du promoteur, mâle alpha, qui « bulldoze » tout sur son passage pour arriver à ses fins sans se soucier des conséquences.

« Le projet Esplanade Cartier de Prével est exemplaire », au dire de Michel Leblanc : multiples consultations en amont, agriculture urbaine avec jardins maraîchers sur les toitures, placette publique, logements sociaux avec le Y des femmes de Montréal, préservation des vues sur le pont Jacques-Cartier, rues partagées favorisant le transport actif et commerces de proximité pour revitaliser la rue Sainte-Catherine.

 

ILLUSTRATION FOURNIE PAR PRÉVEL, ARCHIVES LA PRESSE

Illustration d’une partie du projet Esplanade Cartier

Esplanade Cartier remplace, a assuré Mme Vincent, un terrain vacant, un îlot de chaleur, qui défigurait l’entrée sud-est de la ville.

« Quand je prends connaissance des caractéristiques de votre projet et quand j’entends le discours de la Ville sur ce que devrait être le développement urbain, je me dis que la Ville doit tout faire pour favoriser sa réalisation », a fait remarquer M. Leblanc, lors de la discussion avec Mme Vincent qui a suivi son allocution.

La vérité serait tout autre, comprend-on des propos de Mme Vincent.

« [Bien] qu’on consulte depuis près de trois ans et que l’Office de consultation publique se soit prononcé en faveur des hauteurs et du projet présenté, le programme particulier d’urbanisme adopté par la Ville ne va même pas dans ce sens-là : on a coupé les hauteurs, on a réduit les superficies de plancher, qu’on limite à 750 mètres carrés », a-t-elle rappelé à l’auditoire.

Cette limitation des superficies de plancher dans le secteur des Faubourgs est une saga en soi, dont La Presse a déjà fait état.

Lisez l’article « Un nouveau règlement fait craindre une hausse de prix »

Les trois premières phases d’Esplanade Cartier ont été lancées en respectant les balises du règlement de zonage. L’inflation des coûts de construction vient maintenant compromettre la rentabilité du projet, ce qui amène Prével à demander des dérogations au zonage pour les trois dernières phases.

Processus fastidieux

La situation oblige donc Prével à retourner devant la Ville pour faire approuver les dérogations au zonage des dernières phases de son projet Esplanade Cartier, processus pouvant entraîner la tenue d’un référendum à la demande des citoyens.

Risque référendaire mis à part, le processus des projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble est fastidieux.

« On nous envoie à l’urbanisme, qui nous envoie à l’ingénierie, qui nous renvoie au service de l’eau, qui nous réfère au service incendie, qui nous demande de valider avec les permis, qui attend après le go du contentieux pour… nous renvoyer à l’urbanisme, pour finalement… ne pas savoir qui va prendre la décision », a-t-elle énuméré dans une tirade qui a suscité des applaudissements chez les 300 personnes présentes.

Laurence Vincent ne s’est pas contentée de critiquer ; elle a avancé des solutions. Elle suggère que la Ville nomme un chargé de projet avec pouvoir décisionnel qui aurait pour tâche de faire cheminer le projet du promoteur à travers l’appareil municipal en incitant les services à traiter le dossier avec diligence et efficacité.

En réponse à la crise du logement, elle propose que les arrondissements se dotent d’objectifs annuels de mises en chantier de logements, ce qui les inciterait à se montrer proactifs. « Actuellement, le seul acteur qui a le fardeau de construire de nouveaux logements, c’est le promoteur », a-t-elle dit.

[acpnc]

Serrer la vis à Airbnb

 

PHOTO OLIVIER PONTBRIAND, ARCHIVES LA PRESSE

La Corporation de l’industrie touristique du Québec délivre des attestations pour les logements offerts en location sur des plateformes comme Airbnb.

Nathalie Collard La Presse

Les règles imposées à Airbnb sont plus sévères au Québec depuis trois ans, mais visiblement, ce n’est pas suffisant. Depuis quelques jours, une carte de l’île de Montréal couverte de points rouges provenant du site Inside Airbnb circule dans les réseaux sociaux. On dit que chaque point représenterait un appartement de location de courte durée. La députée de Québec solidaire Ruba Ghazal a diffusé cette carte sur Twitter pour interpeller la ministre responsable de l’Habitation, Andrée Laforest.

Publié à 5h00

https://www.lapresse.ca/debats/editoriaux/2022-05-02/serrer-la-vis-a-airbnb.php

Impossible de vérifier chaque point sur la carte, mais une brève visite sur Airbnb suffit pour constater qu’il y a un très grand nombre de locations à court terme disponibles à Montréal. Et en pleine crise du logement, cela suscite l’indignation. D’autant que Montréal s’attend à une augmentation de 10 à 25 % du nombre de familles qui se retrouveront sans logis à compter du 1er juillet.

 

IMAGE TIRÉE DE FACEBOOK

Toutes les grandes villes du monde sont aux prises avec ce problème. C’est devenu si grave que des villes comme Barcelone et New York interdisent désormais la location à court terme de moins de 30 jours.

Depuis 2019, Revenu Québec dispose de plus de pouvoirs pour pincer les propriétaires qui utilisent Airbnb à des fins commerciales sans permis. En effet, chaque locateur doit s’inscrire et afficher son numéro de permis dans son offre de location. Les contrevenants s’exposent à des amendes allant de 2500 $ à 25 000 $. Pour l’année 2021-2022, Revenu Québec a effectué 3335 inspections, signifié 1759 constats d’infraction qui ont abouti à 919 condamnations.

La Ville de Montréal a elle aussi adopté des mesures plus restrictives. Selon les arrondissements, la location à court terme est limitée à certaines rues. Des inspecteurs peuvent monter des dossiers et l’arrondissement portera plainte, mais de l’aveu du vice-président du comité exécutif de la Ville, Benoit Dorais, également maire du Sud-Ouest, le processus est long et fastidieux.

En vérité, les gouvernements ne sont pas de taille face à cette entreprise tentaculaire. Et ce n’est pas propre à la métropole. Les mêmes enjeux s’observent à Québec, Trois-Rivières, Gatineau ainsi que dans plusieurs régions de villégiature. Airbnb dérange les écosystèmes et pose toujours des défis aux élus.

Un des problèmes, c’est que les règlements ne sont pas respectés. Il suffit d’une visite sur le site Airbnb pour le constater : peu de locateurs affichent leurs numéros de permis, et on trouve des locations de courte durée partout, même dans les rues où c’est interdit. Quant aux prix, ils donnent le vertige : 200, 300, 400 $ la nuit. Et ils fluctuent, comme le font les prix de Uber un soir du Nouvel An. Un condo qui se loue 233 $ par jour dans la rue Richmond près de la rue des Bassins, dans Griffintown, en coûtera 2553 $ la nuit durant le week-end du Grand Prix de Formule 1. On est loin, très loin des intentions de départ de cette plateforme participative qui permettait à des individus d’arrondir leurs fins de mois en louant leur appartement lorsqu’ils partaient en vacances. On est face à des entreprises qui utilisent la plateforme trop souvent à l’abri de l’impôt.

Les effets néfastes d’Airbnb dans les communautés sont documentés depuis plusieurs années : nuisance pour le voisinage, détérioration de la vie de quartier, impact sur les commerces de proximité… La Presse avait publié un dossier très complet sur la question en 2018, dossier qui demeure pertinent même si certaines règles ont changé.

Lisez notre dossier « L’effet Airbnb »

Airbnb est loin d’être l’unique responsable de la crise du logement qui sévit dans nos villes, mais elle y contribue certainement en réduisant le nombre de logements disponibles sur le marché et en faisant grimper le coût des loyers. Il n’y a pas 36 000 solutions pour lutter contre ce fléau. Il faut plus d’inspecteurs sur le terrain pour prendre les locateurs sur le fait. Et il faut des amendes encore plus salées afin de décourager les propriétaires qui l’utilisent à des fins commerciales en se soustrayant aux règles.

Bien sûr, ça ne nuirait pas si les résidants disaient haut et fort qu’ils ne souhaitent plus ce type de location dans leur quartier comme l’ont fait les Barcelonais, par exemple.

La qualité de vie et la diversité de nos villes en dépendent.

[MtlMan]

Je me questionne: le marché est hyper fort pour de gros projets au cv. Or, presque rien , pas d'annonce majeure depuis les élections municipales.. Hypothèse, peut-être fantaisiste, : y aurait-il un boycott officieux des promoteurs contre Plante et ses limites exagérées ? Etk si j'étais  promoteur, j'avoue que ça me tenterait. Juste pour lui rendre la situation intenable.  Mais bon, je pense tout haut là. 

[Né entre les rapides]

Il y a 3 heures, MtlMan a dit :

Je me questionne: le marché est hyper fort pour de gros projets au cv. Or, presque rien , pas d'annonce majeure depuis les élections municipales.. Hypothèse, peut-être fantaisiste, : y aurait-il un boycott officieux des promoteurs contre Plante et ses limites exagérées ? Etk si j'étais  promoteur, j'avoue que ça me tenterait. Juste pour lui rendre la situation intenable.  Mais bon, je pense tout haut là. 

J'aime ce questionnement, qui nous permet d'avancer toutes sortes d'hypothèses, dont certaines peuvent ou pourront toutefois être vérifiées ou infirmées quand des données plus précises/plus récentes seront disponibles.  Voici quand même quelques éléments de réflexion de ma part:

- "Pas d'annonce majeure depuis les élections municipales" : c'est apparemment exact, mais c'est à mettre en relation avec des annonces majeures faites avant les élections, mais dont la mise en chantier est peu ou pas amorcée à l'heure actuelle.  Ce sera déjà beau si ces projets annoncés sont effectivement réalisés dans les délais prévus.  

- "Le marché est hyper fort pour de gros projets au cv" :  il l'était sans doute au moment où ces projets ont été annoncés, puis effectivement mis en chantier et dont la complétion ne fait pas de doute.   Dans la plupart des cas, des engagements fermes ont probablement été pris par les futurs occupants, bien avant les élections.  Je suis cependant moins convaincu de la force du marché (la demande pour une offre supplémentaire) présentement.  Beaucoup d'incertitude plane encore sur l'avenir des centres-villes.  

- "Un boycott officieux des promoteurs contre Plante et ses limites exagérées" :   je ne suis pas porté à croire à des réactions émotives,  mais je conçois facilement que des promoteurs ne sont pas disposés à lancer certains projets dans les conditions actuelles, dont certaines sont véritablement attribuables à l'administration municipale plutôt qu'au contexte général du marché. Ces promoteurs pourraient calculer qu'il vaut mieux attendre que des règles plus flexibles soient introduites, dans un avenir qui n'apparaît pas si lointain.  (Calcul: le coût d'opportunité rattaché à l'attente serait moindre que les avantages découlant de règles plus flexibles -- par exemple en matière de hauteurs permises).  

[MtlMan]

Merci de ta contribution. Je ne suis pas d'accord concernant l'avenir incertain des cv. C'est vrai que pour les bureaux un bouleversement est à prévoir. Mais pour les appartements et condos, je ne pense pas que c'est le même cas. La proximité de services et de culture demeure un attrait qui n'est pas forcément remis en question par le télé travail. 🙂

[KOOL]

Le 2022-05-12 à 15:31, MtlMan a dit :

Je me questionne: le marché est hyper fort pour de gros projets au cv. Or, presque rien , pas d'annonce majeure depuis les élections municipales.. Hypothèse, peut-être fantaisiste, : y aurait-il un boycott officieux des promoteurs contre Plante et ses limites exagérées ? Etk si j'étais  promoteur, j'avoue que ça me tenterait. Juste pour lui rendre la situation intenable.  Mais bon, je pense tout haut là. 

En fait il n'y a plus eu d'annonces importantes depuis celle du 900 qui était sortie de nulle part tout juste avant l'adoption du projet 20/20/20. Depuis ce temps-là, bien avant les élections municipales de 2021, c'est le néant total. Je viens de lire que la ricaneuse veut faire la paix et tend la main aux promoteurs. Ça me fait doucement marrer car si ces derniers lui tendaient la main ça serait pour lui donner une bonne baffe. Mais ils ont d'autres choses à faire que niaiser à Montréal, il paraît qu'il y a de la job pour 10 ans dans le coin du 10/30. 

Et pour finir avec les actuelles tours à bureaux ça va bien finir par revenir à la normale et au pire elles auront une vocation différente comme Evo le fait déjà en reprenant d'anciens hôtels pour les transformer en logements pour étudiants. 

[Rocco]

Budge pourrait sûrement nous donner un indication de ce qui s'en vient pour le South Block ou le terrain de l'OACI.

[Ousb]

Il y a 2 heures, KOOL a dit :

Je viens de lire que la ricaneuse veut faire la paix et tend la main aux promoteurs

Où ça ? Si tu pouvais partager l’article s’il te plait

[KOOL]

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