Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[acpnc]

Centre-ville de Montréal

Le boom résidentiel est terminé, soutient un expert

 

ILLUSTRATION FOURNIE PAR LE PROMOTEUR

Le Sherbrooke, un complexe de condos de 515 appartements

Broccolini va néanmoins de l’avant avec un ambitieux complexe de condos

Publié le 16 novembre 2021 à 8h00

https://www.lapresse.ca/affaires/2021-11-16/centre-ville-de-montreal/le-boom-residentiel-est-termine-soutient-un-expert.php

André Dubuc La Presse

L’un des plus importants promoteurs de la métropole québécoise va commencer sous peu la construction du Sherbrooke, ambitieux projet de condos comme on n’en voit plus au centre-ville depuis la pandémie. Le boom de construction au centre-ville est même derrière nous, avance un spécialiste du marché du condo neuf.

Selon Broccolini, près de 60 % des 515 appartements sont déjà vendus au Sherbrooke, situé dans le quadrant sud-est formé des rues Guy et Sherbrooke.

Ce promoteur poursuit actuellement la construction du 628, Saint-Jacques et de Victoria sur le Parc. Deux projets au centre-ville lancés et vendus bien avant la pandémie.

Broccolini fait équipe avec son agence de prédilection Immobilier Baker pour optimiser le flux des ventes. « Le Sherbrooke répond à un besoin actuel du marché que nous retrouvons dans toutes les grandes villes canadiennes, c’est-à-dire des demeures de prestige qui nécessitent moins d’entretien et permettent une plus grande liberté à leurs propriétaires », dit dans un communiqué Debbie LaFave, vice-présidente d’Immobilier Baker.

Situé dans le quartier prestigieux du Mille carré doré, le complexe, composé d’une entrée de quatre niveaux sur la rue Sherbrooke et d’une tour en retrait de 25 étages, aura une superficie totale de 490 000 pieds carrés. Le prix moyen est élevé, à 1279 $ du pied carré. Il n’y aura pas de logements sociaux ni abordables, le permis de construction ayant été obtenu avant la mise en vigueur du règlement sur la mixité le 1er avril 2021.

L’architecte est Bruno St-Jean, de Neuf architectes, et l’aménagement intérieur est l’œuvre du designer Andres Escobar, chez Lemay Escobar. La construction doit débuter sous peu. La livraison des appartements est prévue pour 2025.

Un nouveau venu au centre-ville

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Dans un entretien, Jean Langlois, directeur, communications et marketing de Broccolini, réitère l’engagement du promoteur à l’égard du centre-ville, ce qui ne l’empêche pas de mener des projets à Kirkland et à Sainte-Anne-de-Bellevue.

Fin du boom de construction

Le spécialiste du marché du condo neuf Vincent Shirley, directeur principal, Innovation et stratégies de croissance du Groupe Altus, n’est nullement surpris du succès remporté par Le Sherbrooke. « Il n’y a pas d’invendus au centre-ville, parce que l’offre et la demande se sont contractées. On a eu beaucoup moins de lancements de nouveaux projets dans les 18 derniers mois. »

En somme, le nombre de nouveaux projets a dégringolé. Mais les rares qui vont de l’avant, comme Le Sherbrooke, obtiennent du succès.

« Le marché du condo neuf au centre-ville a subi un choc depuis 18 mois, poursuit M. Shirley. Notre relation avec le centre-ville a changé. Le marché a subi les contrecoups de la pandémie et les changements d’habitude au travail. »

Une compilation d’Altus montre que le nombre de nouveaux condos par année a chuté de 60 % depuis la pandémie par rapport à 2018.

Les nouveaux projets au centre-ville se limitent au Mansfield, du Groupe Brivia, et au Louis et Auguste phase 2, de Devimco, si on élargit le centre-ville dans l’Est jusqu’au terrain de Radio-Canada.

 

« On était dans une tendance baissière du nombre de nouvelles unités au centre-ville de Montréal déjà avant la pandémie », indique M. Shirley. La baisse de popularité du condo au centre-ville s’explique, selon lui, par l’attractivité des logements locatifs et de la banlieue.

Le développement immobilier s’est déplacé en banlieue au fil du temps. À mesure qu’on a fait du centre-ville un environnement d’affaires pour construire du condo avec plus de taxes, plus de contraintes et moins de prévisibilité, les promoteurs ont réagi en achetant du terrain en banlieue, où ils sont accueillis à bras ouverts.

Vincent Shirley, directeur principal, Innovation et stratégies de croissance, au Groupe Altus

Les promoteurs Brivia, Cogir, Devimco, LSR GesDev, TGTA et Prével ont tous des projets hors du centre-ville, souligne-t-il.

À défaut de condos, pourrait-on voir surgir des tours locatives au centre-ville comme dans les dernières années ?, lui a-t-on demandé. Pour le moment, le taux d’inoccupation des logements reste élevé au centre-ville, précise M. Shirley. Il demeure pessimiste à moyen terme parce que l’inflation dans le prix des terrains et dans les coûts de construction, si elle s’incruste, finira par rendre périlleuse la rentabilité des nouveaux projets locatifs.

« Est-ce qu’on doit prévoir moins de grues au centre-ville à l’avenir ? C’est clair », répond-il du même coup.

[Rocco]

Ils oublient Prével qui vient de lancer Esplanade Cartier phase 3, Devimco qui a lancé aussi Wellington sur le Bassin, deux projets tout de même "centre-ville". Les promoteurs ont toutefois lancé beaucoup plus de projets locatifs cette année, effectivement. Le 20/20/20 ferait-il sont oeuvre? Chasser les projets en banlieue? Ou est-ce seulement les effets de la pandémie qui ne se sont pas encore résorbés? L'avenir le dira.

 

[Normand Hamel]

il y a une heure, acpnc a dit :

À mesure qu’on a fait du centre-ville un environnement d’affaires pour construire du condo avec plus de taxes, plus de contraintes et moins de prévisibilité, les promoteurs ont réagi en achetant du terrain en banlieue, où ils sont accueillis à bras ouverts.

il y a 55 minutes, Rocco a dit :

Les promoteurs ont toutefois lancé beaucoup plus de projets locatifs cette année, effectivement. Le 20/20/20 ferait-il sont oeuvre? Chasser les projets en banlieue? Ou est-ce seulement les effets de la pandémie qui ne se sont pas encore résorbés?

Dans l'article de La Presse on semble suggérer que les mesures prises par l'administration Plante ont eu pour effet de chasser les promoteurs du centre-ville. Cela me parait un raccourci facile à emprunter. Comme Rocco je me demande si c'est vraiment dû à la gestion de la ville ou plutôt aux effets de la pandémie.

C'est certain que les contraintes exercées par la ville peuvent indisposer certains promoteurs mais je ne crois pas que cela puisse engendrer un exode massif des promoteurs vers la banlieue. En fait les promoteurs vont où se trouve le marché et celui-ci s'est déplacé vers la banlieue à cause de la pandémie.

Cet article me donne l'impression d'être une petite vengeance post-électorale de la part de certains promoteurs. À moins que le but soit simplement de mettre de la pression sur la Ville afin qu'elle assouplisse les règles.

[Né entre les rapides]

Il y a 2 heures, Normand Hamel a dit :

En fait les promoteurs vont où se trouve le marché

C'est de loin l'explication la plus importante.  Ça s'applique à la localisation (centre versus périphérie) et au mode d'occupation (achat versus location). 

Et si on veut approfondir la question, on peut y ajouter notamment les considérations suivantes:

- L'extension des infrastructures de TEC lourd confère à quelques sites périphériques certains des avantages normalement associés au centre de la ville (voir aussi la distinction supposée ci-dessous).

- Je distingue le centre des affaires (cda) des zones adjacentes comme par exemple Griffintown, le Plateau Mont-Royal et le centre-est, du boulevard Saint-Laurent jusqu'aux abords du Pont Jacques-Cartier.  Les coûts n'y sont pas les mêmes, ni souvent l'opportunité ou la permission de construire en surhauteur.

- Les sites pouvant être revalorisés dans le cda proprement dit se raréfient, et ils ne sont probablement pas tous présentement offerts en vente par leurs propriétaires actuels. 

- Il me semble vraisemblable que la demande pour des logements à prix relativement abordables soit plus forte que pour celle des logements plus chers situés au cda (la demande pour ces derniers ayant été comblée par les constructions récentes et celles en cours de réalisation qui sont déjà vendues).

 

 

 

 

[biggybee]

La tour de 26 étages, bâtie par la Nation crie du Québec, sera érigée d’ici le printemps 2024 au bord du boulevard Robert-Bourassa dans le Vieux-Montréal.

https://www.droit-inc.com/article30551-Les-Cris-investissent-100-millions-dans-une-tour-residentielle

[KOOL]

il y a 50 minutes, biggybee a dit :

La tour de 26 étages, bâtie par la Nation crie du Québec, sera érigée d’ici le printemps 2024 au bord du boulevard Robert-Bourassa dans le Vieux-Montréal.

https://www.droit-inc.com/article30551-Les-Cris-investissent-100-millions-dans-une-tour-residentielle

😉

[acpnc]

Montréal s’apprête à mettre les mauvais propriétaires au pas

 

PHOTO OLIVIER JEAN, ARCHIVES LA PRESSE

La Ville de Montréal tentera de mettre au pas les mauvais propriétaires au cours de la prochaine année en instaurant une certification obligatoire de « propriétaire responsable » pour tous les immeubles de six ou huit logements et plus ainsi qu’un registre de tous les baux signés sur son territoire.

La Ville de Montréal tentera de mettre au pas les mauvais propriétaires au cours de la prochaine année en instaurant une certification obligatoire de « propriétaire responsable » pour tous les immeubles de six logements et plus ainsi qu’un registre de tous les baux signés sur son territoire.

Publié le 26 décembre 2021 à 5h00

https://www.lapresse.ca/actualites/2021-12-26/montreal-s-apprete-a-mettre-les-mauvais-proprietaires-au-pas.php

Isabelle Ducas La Presse

Ces mesures avaient été promises en campagne électorale par la mairesse Valérie Plante, qui avait même précisé qu’elles seraient déposées dans les 100 premiers jours de son mandat.

Au départ, la certification obligatoire devait viser les propriétés de huit logements et plus, mais on songe maintenant à l’étendre à tous les immeubles de six logements et plus, révèle Benoit Dorais, responsable des questions d’habitation au comité exécutif.

Les propriétaires de plex n’auront donc pas à obtenir cette certification.

Les statistiques nous montrent que c’est dans les plus gros immeubles qu’on constate une problématique, qu’il y a des propriétaires récalcitrants et négligents.

Benoit Dorais, responsable des questions d’habitation

 

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE

Benoit Dorais, responsable des questions d’habitation au comité exécutif de la ville de Montréal

L’administration municipale espère ainsi réduire le nombre de logements insalubres et mal entretenus.

Le fonctionnement du système de certification est en cours d’élaboration. Il obligera vraisemblablement les propriétaires à faire inspecter leurs immeubles par des professionnels, qui confirmeront que tous les systèmes (électricité, plomberie, etc.) sont en bon état et que les appartements sont exempts de moisissures, par exemple.

Si l’immeuble est conforme, la certification sera valide pour cinq ans. Dans le cas contraire, le propriétaire aura un an pour réaliser les travaux requis.

Tous les baux dans un registre

On se penche aussi sur la façon de mettre en place le registre des baux, qui obligera tous les propriétaires, sans exception, à transmettre à la Ville chaque bail signé pour qu’il puisse être consulté par le public. Le but est de permettre aux nouveaux locataires de connaître le loyer qui était payé par les anciens occupants d’un logement.

Les projets de certification et de registre des baux devraient être déposés au conseil municipal en février. Ils feront ensuite l’objet de consultations publiques, explique Benoit Dorais.

En attendant, la Ville de Montréal a lancé une campagne pour informer les locataires de leurs droits en cas de tentative d’éviction par leur propriétaire. Dans certaines circonstances bien précises, un propriétaire peut demander à un locataire de partir, mais il n’a pas tous les droits, fait remarquer M. Dorais.

« La majorité des propriétaires font les choses correctement, mais il y en a qui s’essaient. »

[Rocco]

Est-ce qu'il va y avoir un registre des locataires idiots, stupides et sans scrupules? Car si c'est bon dans un sens, ça l'est dans l'autre. Et y'en a une trallé d'horribles locataires qui se foutent de tout.

[andre md]

1 minute ago, Rocco said:

Est-ce qu'il va y avoir un registre des locataires idiots, stupides et sans scrupules? Car si c'est bon dans un sens, ça l'est dans l'autre. Et y'en a une trallé d'horribles locataires qui se foutent de tout.

Ca me rappele les années 90 avec un taux élevé de vacances des logements. Les mauvais locataires avaient l'embarras du choix. Heureusement le party est fini.   La pénurie va se charger d'eux sans necessairement avoir besoin de registre. 

[Né entre les rapides]

Le 2021-12-26 à 11:18, andre md a dit :

Ca me rappele les années 90 avec un taux élevé de vacances des logements. Les mauvais locataires avaient l'embarras du choix. Heureusement le party est fini.   La pénurie va se charger d'eux sans necessairement avoir besoin de registre. 

La pénurie de logements locatifs ne fera pas disparaître les "mauvais locataires"*.  Inversons plutôt la proposition: l'offre de logements locatifs n'a pas suivi la croissance de la demande, notamment (i.e. un facteur parmi d'autres) à cause du risque accru encouru par les propriétaires, principalement les petits propriétaires (à cause des mauvais locataires).  Historiquement à Montréal plus que partout ailleurs, le développement du parc de logements avait été le fait des "propriétaires-occupants": de petites structures (duplex/triplex) où un des deux ou deux des trois logements étaient mis en location, tandis que le premier était occupé par le propriétaire.  J'observe que cette formule originale est devenue beaucoup moins populaire.  De plus en plus, ce sont des sociétés d'investissements qui mettent en chantier les nouveaux logements -- mais en nombres insuffisants et surtout, en établissant des relations nettement moins conviviales aves les locataires.  Ces sociétés disposent de beaucoup plus de moyens de faire face aux inconvénients (y compris les pertes) associées aux "mauvais locataires".

* Ça prendrait une discussion portant sur le phénomène et ses causes, qui sont multiples, et dont certaines ne sont pas un reflet de comportements répréhensibles mais plutôt la conséquence de revenus insuffisants, par exemple suite à la perte d'un emploi ou un autre malheur.  Le principe de "droit au logement"  a acquis une notoriété remarquable; ce qui manque sans doute dans  cet énoncé, c'est la réponse à la question suivante: qui doit en assumer la responsabilité? -- Les propriétaires de logements, ou bien la société entière par le biais de l'Etat?  Si, comme ça semble le cas aujourd'hui à Montréal comme ailleurs, l'opinion rejette le fardeau sur le dos des propriétaires, une réaction naturelle sera un retrait graduel du secteur privé de ce champ d'activités.  Seuls subsisteront les projets privés s'adressant aux classes privilégiées.  Les logements destinés aux classes moins privilégiées deviendront majoritairement la propriété des collectivités ou seront lourdement subventionnés par celles-ci.  Dans certains pays, ça constituera un retour à la situation qui prévalait avant que les collectivités, en manque d'argent, ne vendent ("privatisent") leurs stocks de logements publics.  Sans surprise, tout cela ne se fait pas sans heurts.