Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[Né entre les rapides]

il y a 34 minutes, andre md a dit :

l'immigration c'est un facteur important a Montreal ya des pénuries de logement plus importante dans certaine regions qu'a Montreal. 

Rajoutons a ca le vieillisement de la population qui s'accelere.

Si je ne me trompe le bassin locatif de Montreal est plus grand que celui de Toronto.

Les années 90 ca veut dire pour moi Qui est de la un generation x les portes fermés pour beaucoup de jobs.

Cela n'as pas empeché que j'ai acheter mon duplex a cette époque malgré les taux hypotequaire beaucoup plus  élevé qu'aujourdhui. Il y avait des bon deals dans ce temps la. 

 

Tout cela c'est très bien mais je cherche à comprendre la relation que tu établis entre les "pancartes à louer partout" dans les années 90 (le coeur de ton message précédent) et l'immigration à cette époque.  J'ai consulté les statistiques concernant les soldes migratoires (international+interprovincial) durant les années 1990; on discerne clairement une hausse jusque vers 1992-3, puis une forte baisse s'approchant d'un solde net de zéro à l'aube de l'an 2000, avant une forte remontée par la suite jusqu'à tout récemment (pré-COVID).  Ces variations étaient autant causées par des fluctuations du solde interprovincial que de celles de l'international.  On ne peut certainement pas attribuer la détérioration du solde interprovincial (et son amélioration subséquente) aux politiques d'immigration: c'est la performance économique (et le "climat politique") qui l'ont fortement influencé.  Il me semble raisonnable de penser que l'immigration internationale a suvi le même parcours.

Ceci dit, oui "l'immigration c'est un facteur important à Montréal".  Je ne vais pas contester une évidence.  Alors, si je me reporte au temps présent (2021), qu'est-ce que j'observe?  --  D'une part une pénurie de logements à prix abordables, et d'autre part des signes montrant un taux d'inoccupation élevé surtout pour la catégorie des petits apartements normalement occupés par des étudiants et des touristes.  Concentrons notre attention sur le premier point -- la pénurie de logements à prix abordables.  Il me semble difficile d'ignorer le fait que de très nombreux immigrants récents sont parmi les principales victimes de cet état de fait; c'était déjà le cas avant la pandémie, et ça continue.  Ça ne concerne pas particulièrement les immigrants plus anciens ni les personnes issues de l'immigration des générations précédentes, ni les immigrants bien nantis (professionnels de toutes les disciplines, "Français du Plateau", etc.).  Tu sembles être un bon exemple de ces immigrants plus anciens qui ont bien réussi et qui sont confortablement établis.  Revenons au cas des immigrants récents "ordinaires": déjà pas très bien lotis, ils font face à une concurrence accrue pour les logements qu'ils occupent, d'où des hausses de loyers insupportables.  C'est à eux que je pense, quand je m'interroge sur l'impact d'une immigration massive.  Ce n'est pas un spectacle de logements vacants ici, mais des logements surpeuplés hors de prix.    

[andre md]

il y a 55 minutes, Né entre les rapides a dit :

Tout cela c'est très bien mais je cherche à comprendre la relation que tu établis entre les "pancartes à louer partout" dans les années 90 (le coeur de ton message précédent) et l'immigration à cette époque.  J'ai consulté les statistiques concernant les soldes migratoires (international+interprovincial) durant les années 1990; on discerne clairement une hausse jusque vers 1992-3, puis une forte baisse s'approchant d'un solde net de zéro à l'aube de l'an 2000, avant une forte remontée par la suite jusqu'à tout récemment (pré-COVID).  Ces variations étaient autant causées par des fluctuations du solde interprovincial que de celles de l'international.  On ne peut certainement pas attribuer la détérioration du solde interprovincial (et son amélioration subséquente) aux politiques d'immigration: c'est la performance économique (et le "climat politique") qui l'ont fortement influencé.  Il me semble raisonnable de penser que l'immigration internationale a suvi le même parcours.

Ceci dit, oui "l'immigration c'est un facteur important à Montréal".  Je ne vais pas contester une évidence.  Alors, si je me reporte au temps présent (2021), qu'est-ce que j'observe?  --  D'une part une pénurie de logements à prix abordables, et d'autre part des signes montrant un taux d'inoccupation élevé surtout pour la catégorie des petits apartements normalement occupés par des étudiants et des touristes.  Concentrons notre attention sur le premier point -- la pénurie de logements à prix abordables.  Il me semble difficile d'ignorer le fait que de très nombreux immigrants récents sont parmi les principales victimes de cet état de fait; c'était déjà le cas avant la pandémie, et ça continue.  Ça ne concerne pas particulièrement les immigrants plus anciens ni les personnes issues de l'immigration des générations précédentes, ni les immigrants bien nantis (professionnels de toutes les disciplines, "Français du Plateau", etc.).  Tu sembles être un bon exemple de ces immigrants plus anciens qui ont bien réussi et qui sont confortablement établis.  Revenons au cas des immigrants récents "ordinaires": déjà pas très bien lotis, ils font face à une concurrence accrue pour les logements qu'ils occupent, d'où des hausses de loyers insupportables.  C'est à eux que je pense, quand je m'interroge sur l'impact d'une immigration massive.  Ce n'est pas un spectacle de logements vacants ici, mais des logements surpeuplés hors de prix.    

Fait a noter les regions souffre plus d'un manque de logement que Montreal. 

Aussi l'année record de construction de logement date de la fin des  années 80 avant le crash des années 90.

Croissance de la population quasi nul en 2020. Immigration famélique. Pas besoin de faire beaucoup de calculs mathematique pour comprendre qu'un surplus de logement s'en vient. Surtout que la construction de logement s'est maintenu. 

Le pire pour les immigrants s'est de les faire venir ici au Quebec et leur refuser la residence par la suite. Beaucoup plus qu'un logement innabordable. 

J'en connait beaucoup tres éduqué qui parle un tres bon francais et qui n'ont pas eu le choix de partir pour une autre province meme si ils adorent le Québec. 

 

[Rocco]

La meilleure année de construction résidentielle au Québec est 1987 avec plus de 70,000 unités construites (il y avait presque 2 millions de moins de gens à ce moment, imaginez l'effervescence de cette époque). Depuis 10 ans on se maintient entre 38,000 et 47,000 par an. Il y a eu un boom en 2020 avec près de 54,000 unités. On en prévoit 60,000 en 2021, soit la meilleure année depuis la fin des années 80 (mais avec 2 millions de plus de gens, donc on est encore loin de la frénésie de la fin des 80s toutes proportions gardées).

[Né entre les rapides]

il y a 44 minutes, Rocco a dit :

La meilleure année de construction résidentielle au Québec est 1987 avec plus de 70,000 unités construites (il y avait presque 2 millions de moins de gens à ce moment, imaginez l'effervescence de cette époque). Depuis 10 ans on se maintient entre 38,000 et 47,000 par an. Il y a eu un boom en 2020 avec près de 54,000 unités. On en prévoit 60,000 en 2021, soit la meilleure année depuis la fin des années 80 (mais avec 2 millions de plus de gens, donc on est encore loin de la frénésie de la fin des 80s toutes proportions gardées).

Le ratio Mises en chantier/Population totale est un indicateur intéressant, mais il ne dit pas tout.  Ce qui motive la décision de construire, c'est la demande nette prévue.  Et cette demande prévue n'est pas une fonction linéaire de la croissance prévue de la population, et encore moins de la population totale.  On regarde plutôt la formation nette de ménages; ce calcul est fortement  déterminé par la pyramide des âges et son évolution prévisible.  Si on prévoit que la croissance de la population se produira majoritairement (voire même entièrement) dans la tranche d'âges 0-10 ans ou à l'autre extrémité 70+, ce n'est pas comme si c'était dans le groupe des 20-30.

Un pays (pas le Québec!) peut avoir 80 millions d'habitants et construire un tout petit nombre de nouveaux logements, si la population est stagnante; pire encore, il est possible que les démolitions de logements existants soient plus nombreuses que les nouvelles constructions.  Remarquablement, des changements brusques dans les politiques d'immigration peuvent altérer le portrait subitement, par exemple on venait tout juste de démolir un million de logements parce qu'ils étaient en surplus, et soudainement on se rend compte qu'on en aurait besoin.  A ce point, il n'est toutefois pas évident que la pénurie pourra être résorbée rapidement; encore faut-il que les ressources financières requises soient mises à contribution, et que d'autres conditions soient aussi remplies, par exemple l'obtention de la permission de construire, et la capacité de l'industrie (qui s'était étiolée après des années de vaches maigres) --pas toujours évident. 

Province de Québec 2020 et 2021: comme le remarque @andre mddans son dernier message, la croissance de la population est quasi nulle, notamment parce que l'immigration est famélique.  Comment expliquer alors que les mises en chantier ont augmenté en 2020 et continuent sur cette lancée en 2021?  Dans ce cas, je dois invoquer des facteurs  autres que l'évolution démographique: au Québec comme dans le reste du Canada et aux USA (sans exclure tous les autres pays où les conditions varient).  1) Les taux d'intérêts historiquement bas ont permis à beaucoup de ménages de devenir propriétaires d'un logement (je ne parle pas de louer ici).  2) La propriété résidentielle (la "pierre" comme disent les Français) est vue comme un rempart face à une inflation anticipée.  En conséquence, les prix ont considérablement augmenté, d'autant plus que l'offre (matériaux, main-d'oeuvre, terrains constructibles) a été incapable de suivre le rythme.  3) Parlons aussi des logements locatifs: les promoteurs immobiliers font les mêmes calculs: à loyers constants, la rentabilité serait plus élevée parce que le coût du capital (alias taux d'intérêt) est bas, et aussi parce que la valeur de remplacement en termes nominaux devrait suivre la courbe de l'inflation.  Le hic, c'est que la demande effective est aussi contrainte par l'évolution démographique: on pourrait en effet se trouver avec un grand nombre de logements (essentiellement locatifs) inoccupés.  Cette perspective n'apparaissait pas clairement au début de 2021 ou avant, quand les décisions de construire ont été prises.  Si elle s'avérait (si un consensus à cet effet se développait), on devrait logiquement observer une diminution des nouvelles mises en chantier.    

Un problème qui demeure, c'est que tous ces nouveaux logements coûtent beaucoup plus cher que les logements anciens qui sont soumis au contrôle des loyers et dont la valeur implicite en fonction des revenus bruts de location est bien moindre.  La surenchère de ce côté a vu le ratio "acceptable" passer de 10x à 20 x les revenus bruts mais il y a une limite.  Une certaine logique voudrait que les logements neufs, s'ils sont en surplus, verraient leurs loyers exigés diminuer considérablement,  mais cela pourrait mettre en faillite des investisseurs aux poches peu profondes.  La résistance à la baisse serait de longue durée.   Mais avant d'en arriver là, il faudra voir comment on se libère de la COVID et comment se fera le retour à la normale.  Dans l'expectative, certains hésitent, d'autres foncent.  Normal: c'est typique d'une transaction, dans n'importe quel domaine,  où l'acheteur et le vendeur pensent tous deux faire une "bonne affaire".   

[Rocco]

Y'a pas juste en 2020 que la construction était red-hot à Montréal et au Québec.. un article de décembre 1987 avec une belle photo qui fait sourire aujourd'hui!

[Né entre les rapides]

Il y a 1 heure, Rocco a dit :

Y'a pas juste en 2020 que la construction était red-hot à Montréal et au Québec.. un article de décembre 1987 avec une belle photo qui fait sourire aujourd'hui!

C'est vrai, mais si tu aimes faire des retours dans le passé, n'oublie pas de mentionner les années de vaches maigres qui ont suivi quelques années après.  Et on peut faire encore mieux en observant la succession d'années de boom et de stagnation/recul depuis l'après-guerre jusqu'à aujourd'hui.  Je pourrais facilement les décrire de mémoire, en les accompagnant de commentaires décrivant les circonstances se rapportant à chacune.  Pour l'instant, qu'il suffise de dire que la présente période d'effervescence dans la construction domiciliaire s'explique largement par un facteur inédit  -- les taux d'intérêts historiquement bas et l'anticipation d'inflation qui y est rattachée.  

Contrairement aux périodes précédentes, ce n'est ni la libération de la demande latente (après la 2e guerre), ni la croissance démographique (d'abord le baby boom, puis l'immigration), ni le desserrement des ménages, ni la croissance économique généralisée, -- qui l'explique.   

Ce qui frappe davantage l'imagination aujourd'hui, c'est la plus grande visibilité des projets résidentiels en hauteur au centre-ville et sur quelques autres sites.  Dans le passé, la construction domiciliaire était plus dispersée spatialement (donc moins perceptible), et le dynamisme du centre-ville se manifestait essentiellement dans la construction de tours à bureaux, beaucoup moins dans le résidentiel.   

 

[Normand Hamel]

Un homme d’affaires de Pékin grand amoureux de Montréal

La culture francophone, l’ambiance européenne et la joie de vivre à la montréalaise peuvent-elles attirer des acheteurs étrangers ? Oui, si on en croit Bob Liu, un homme d’affaires chinois qui a installé ses pénates à Beaconsfield. 

Olivier Bourque - Le Journal de Montréal

Vendredi après-midi, derrière son impressionnante demeure, pas un seul bruit... ou presque. Seuls les oiseaux s’amusent sur le lac Saint-Louis. Au bout du terrain, de belles eaux calmes et un quai. 

« Je veux profiter du lac et m’acheter un bateau, l’année prochaine », lance le fringant cinquantenaire, originaire de Beijing, amateur d’avions, de James Cameron et de Titanic.

Car pour lui, il n’y a pas d’iceberg à l’horizon. 

Ses affaires sont florissantes dans le domaine du transport de cargaisons et il a bien l’intention de rester dans la région montréalaise après un détour de cinq ans en Nouvelle-Zélande. 

« Il y a 10 ans, je suis venu ici pour la première fois. Je suis passé par les autres villes canadiennes comme Vancouver et Toronto et j’avais l’impression d’être à Shanghai ! Montréal est différente, plus jolie, plus attrayante, j’aime la culture, l’architecture, je me sens comme en Europe. Je suis tombé en amour avec l’oratoire Saint-Joseph et la basilique Notre-Dame », assure-t-il. 

Le sentiment de connaître la ville

Sa femme Theresa abonde dans le même sens. Lorsqu’elle est arrivée dans la métropole, son cœur a chaviré. 

« Ça a été un sentiment bizarre pour moi aussi, je ne me sentais pas comme une étrangère. J’avais l’impression de connaître les gens. J’ai senti que je pouvais avoir une meilleure vie ici », affirme-t-elle tout doucement.

Pour le couple, le seul inconvénient demeure l’hiver, mais ils ont fait contre mauvaise fortune, bon cœur. 

« Il faut dire que le climat ici ressemble à Pékin, mais l’hiver est plus froid au Québec (rires). Mais heureusement, nous aimons le ski et le patin », assure M. Liu. 

Preuve de leur enracinement, leurs deux enfants de 8 et 11 ans vont à l’école au Québec. 

« C’est un avantage, on peut apprendre les deux langues. Alors ils vont à l’école en anglais, mais ils ont un cours de français d’une heure chaque jour », explique l’homme d’affaires. 

Un attrait pour s’établir ici

Selon la courtière Jasmine Zou, aussi originaire de Pékin, il y a encore des investisseurs chinois intéressés par les condos du centre-ville, mais elle remarque un attrait aussi pour les maisons qui sont plus abordables qu’à Toronto ou Vancouver. 

« Bien sûr, au centre-ville, il y a plus de transactions, un intérêt pour les copropriétés, et certains font de la location. Mais il y a des acheteurs comme Bob et Theresa qui veulent vraiment s’établir ici. Le marché montréalais est de plus en plus attrayant », croit-elle.

https://www.tvanouvelles.ca/2021/07/10/un-homme-daffaires-de-pekin-grand-amoureux-de-montreal-1

[MtlMan]

On est dû pour de nouveaux projets d'envergure. Cela dit je ne prévois aucune annonce importante avant les élections. Les promoteurs attendent de voir s'ils devront endurer Plante et faire avec ou profiter des probables libertés que leur donnera Coderre (fin des limites hauteurs, adoucissement ou révocation du 20-20-20, etc). N'attendons rien d'important d'ici là. My 2 cents.

[Jojosavard]

En référénce au commentaire de né entre les rapides du 16 mars a l’effet que les gens se rendront rapidement compte que les services ne sont pas toujours au rendez-vous en région, l’hôpital de St-Eustache et de st-Jerome ont fait savoir qu’ils ne suffisent pas à la demande et des parents récemment déménagés à St Jérôme ne trouvent pas de place en garderie.  On en là alors que le mouvement vers les régions vient à peine de commencer.  

[vivreenrégion]

Le 2021-07-28 à 11:51, Jojosavard a dit :

En référénce au commentaire de né entre les rapides du 16 mars a l’effet que les gens se rendront rapidement compte que les services ne sont pas toujours au rendez-vous en région, l’hôpital de St-Eustache et de st-Jerome ont fait savoir qu’ils ne suffisent pas à la demande et des parents récemment déménagés à St Jérôme ne trouvent pas de place en garderie.  On en là alors que le mouvement vers les régions vient à peine de commencer.  

Ces 2 villes ne font pas partie des villes en région, on parle ici de villes à l'intérieur de la RMR. Dans le temps, si ce n'est pas encore le cas aujourd'hui, beaucoup de monde de l'ouest de Laval se faisaient traiter à l'hôpital de Saint-Eustache, ils sont beaucoup plus près que de la Cité de la santé.