Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[Né entre les rapides]

Les statistiques généralement fournies, comme celles présentées ici, souffrent de certaines déficiences qui peuvent être plus ou moins graves, non pas que les sources soient inexactes ou incomplètes -- je leur fait confiance à cet égard, mais:

- L'usage du prix médian à fin de comparaison dans le temps  fait l'hypothèse que la composition du stock vendu (les maisons ou condos, peu importe) est demeurée constante; par "composition", j'entends l'éventail des unités, dont certaines sont évidemment plus chères que d'autres.  En réalité, il se peut que d'un mois à l'autre, d'une année à l'autre, la composition se soit modifiée (relativement plus ou moins d'unités chères vendues).  La médiane ne permet nullement de capturer cette nuance; l'usage de la moyenne y parviendrait partiellement, synthétiquement, car elle capture cumulativement le prix de chacune des unités vendues.  Arithmétiquement, le produit (multiplication) du nombre d'unités par le prix moyen donne le volume des ventes exprimées en $;  on ne peut pas multiplier le prix médian par le nombre d'unités pour obtenir un résultat conforme.  Evidemment, on ne saurait non plus se contenter du prix moyen comme indice, parce que quelques ventes pourraient fortement biaiser le portrait global.  Au minimum, on aurait besoin des deux: la médiane et la moyenne; idéalement, on aurait une distribution statistique en quintiles ou en déciles.

- De la même façon, bien que la question ne soit pas abordée dans les statistiques présentées, il est d'usage courant (dans le monde entier!) d'indiquer un "indice d'abordabilité" calculé en divisant le prix médian par le revenu médian; on utilise ensuite cet indice pour 1) faire des comparaisons inter-villes, et 2) pour observer son évolution dans le temps et "conclure" que l'abordabilité s'améliore (quand l'indice baisse) et de se détériore (quand il monte).  J'apprécie cet indice pour ce qu'il est: un (simple) indice.  Comme un détective qui s'appuie sur un indice.  Mais le détective voudra en savoir davantage avant de conclure.  Dans la question de l'abordabilité, on semble supposer que c'est un acheteur disposant d'un revenu correspondant à la médiane dans sa ville qui achète une demeure au prix médian calculé dans sa ville; souvent, on se demande comment il y parvient!  La réalité peut être très différente; d'abord, ce ne sont pas tous les ménages qui font l'acquisition d'une demeure; à chaque année, ce n'est qu'un petit pourcentage qui le fait; aussi, l'achat à un prix donné (pas au sens de cadeau!) n'implique pas que la charge hypothécaire correspondra à une fraction importante du prix d'acquisition: souvent, le produit de la vente avec profit de la précédente propriété permettra de diminuer substantiellement le montant de la nouvelle hypothèque; et naturellement, il y a aussi le cas des acheteurs fortement "aidés" par leurs parents.  

- Une autre donnée fréquemment présentée porte sur le nombre d'inscriptions (mises en ventes sur le marché);  on interprête une diminution ou une augmentation de ce nombre comme un indice de resserement ou de desserement du marché (ou d'un segment du marché, quand on fait une distinction entre les catégories d'habitation): c'est un bon indice, qui est généralement corrélé avec une variation relativement plus élevée (ou moins élevée) des prix. On a observé ce phénomène tout récememnt sur l'Île de Montréal.  Cependant, on pourrait aussi s'interroger sur les causes (facteurs explicatifs) des baisses ou des hausses du nombre d'inscriptions dans un marché donné.  Commençons par une évidence: tout n'est pas à vendre; et une autre: le stock (notamment de maisons individuelles sur le territoire de Montréal) est limité, et peu élastique (pas beaucoup de terrains disponibles pour de nouvelles constructions de ce type d'habitation).  En comparaison, le potentiel d'accroissement du stock de condos est bien plus grand.  Ensuite, on pourrait s'intéresser à une autre donnée (rarement disponible), soit la durée moyenne de séjour dans la même habitation, en fonction de son type, en d'autres mots la mobilité comparée.  Une personne ou un ménage "plus mobile" sera plus susceptible de mettre en vente sa propriété (plus souvent) parce qu'il va ailleurs: le nombre d'inscriptions dans ce type d'habitation sera proportionellement (par rapport au stock) plus élevé, mais si le marché est favorable, le délai de vente ne sera pas plus élevé que pour d'autres catégories.

Rien de ce qui précède ne contredit, ou ne vise à contredire, l'observation à l'effet que les maisons individuelles ont davantage bénéficié de "l'effet COVID" que les autres types d'habitation, notamment les condos au centre-ville et ses alentours.  J'ai simplement voulu relativiser les résultats publiés.    

 

[biggybee]

Il y a 12 heures, Né entre les rapides a dit :

Les statistiques généralement fournies, comme celles présentées ici, souffrent de certaines déficiences qui peuvent être plus ou moins graves, non pas que les sources soient inexactes ou incomplètes -- je leur fait confiance à cet égard, mais:

- L'usage du prix médian à fin de comparaison dans le temps  fait l'hypothèse que la composition du stock vendu (les maisons ou condos, peu importe) est demeurée constante; par "composition", j'entends l'éventail des unités, dont certaines sont évidemment plus chères que d'autres.  En réalité, il se peut que d'un mois à l'autre, d'une année à l'autre, la composition se soit modifiée (relativement plus ou moins d'unités chères vendues).  La médiane ne permet nullement de capturer cette nuance; l'usage de la moyenne y parviendrait partiellement, synthétiquement, car elle capture cumulativement le prix de chacune des unités vendues.  Arithmétiquement, le produit (multiplication) du nombre d'unités par le prix moyen donne le volume des ventes exprimées en $;  on ne peut pas multiplier le prix médian par le nombre d'unités pour obtenir un résultat conforme.  Evidemment, on ne saurait non plus se contenter du prix moyen comme indice, parce que quelques ventes pourraient fortement biaiser le portrait global.  Au minimum, on aurait besoin des deux: la médiane et la moyenne; idéalement, on aurait une distribution statistique en quintiles ou en déciles.

- De la même façon, bien que la question ne soit pas abordée dans les statistiques présentées, il est d'usage courant (dans le monde entier!) d'indiquer un "indice d'abordabilité" calculé en divisant le prix médian par le revenu médian; on utilise ensuite cet indice pour 1) faire des comparaisons inter-villes, et 2) pour observer son évolution dans le temps et "conclure" que l'abordabilité s'améliore (quand l'indice baisse) et de se détériore (quand il monte).  J'apprécie cet indice pour ce qu'il est: un (simple) indice.  Comme un détective qui s'appuie sur un indice.  Mais le détective voudra en savoir davantage avant de conclure.  Dans la question de l'abordabilité, on semble supposer que c'est un acheteur disposant d'un revenu correspondant à la médiane dans sa ville qui achète une demeure au prix médian calculé dans sa ville; souvent, on se demande comment il y parvient!  La réalité peut être très différente; d'abord, ce ne sont pas tous les ménages qui font l'acquisition d'une demeure; à chaque année, ce n'est qu'un petit pourcentage qui le fait; aussi, l'achat à un prix donné (pas au sens de cadeau!) n'implique pas que la charge hypothécaire correspondra à une fraction importante du prix d'acquisition: souvent, le produit de la vente avec profit de la précédente propriété permettra de diminuer substantiellement le montant de la nouvelle hypothèque; et naturellement, il y a aussi le cas des acheteurs fortement "aidés" par leurs parents.  

- Une autre donnée fréquemment présentée porte sur le nombre d'inscriptions (mises en ventes sur le marché);  on interprête une diminution ou une augmentation de ce nombre comme un indice de resserement ou de desserement du marché (ou d'un segment du marché, quand on fait une distinction entre les catégories d'habitation): c'est un bon indice, qui est généralement corrélé avec une variation relativement plus élevée (ou moins élevée) des prix. On a observé ce phénomène tout récememnt sur l'Île de Montréal.  Cependant, on pourrait aussi s'interroger sur les causes (facteurs explicatifs) des baisses ou des hausses du nombre d'inscriptions dans un marché donné.  Commençons par une évidence: tout n'est pas à vendre; et une autre: le stock (notamment de maisons individuelles sur le territoire de Montréal) est limité, et peu élastique (pas beaucoup de terrains disponibles pour de nouvelles constructions de ce type d'habitation).  En comparaison, le potentiel d'accroissement du stock de condos est bien plus grand.  Ensuite, on pourrait s'intéresser à une autre donnée (rarement disponible), soit la durée moyenne de séjour dans la même habitation, en fonction de son type, en d'autres mots la mobilité comparée.  Une personne ou un ménage "plus mobile" sera plus susceptible de mettre en vente sa propriété (plus souvent) parce qu'il va ailleurs: le nombre d'inscriptions dans ce type d'habitation sera proportionellement (par rapport au stock) plus élevé, mais si le marché est favorable, le délai de vente ne sera pas plus élevé que pour d'autres catégories.

Rien de ce qui précède ne contredit, ou ne vise à contredire, l'observation à l'effet que les maisons individuelles ont davantage bénéficié de "l'effet COVID" que les autres types d'habitation, notamment les condos au centre-ville et ses alentours.  J'ai simplement voulu relativiser les résultats publiés.    

 

Afin d’éviter la distorsion de la composition, plusieurs investisseurs préfèrent un indice comme le Teranet.

L'Indice de Prix de Maison Teranet – Banque NationaleMC est estimé à partir des prix des maisons observés à travers le temps.
 

Une propriété doit avoir transigé au moins deux fois pour être considérée dans le calcul.

Une telle paire permet de mesurer de façon linéaire l'augmentation ou la diminution de la valeur de la propriété durant la période entre les deux transactions.

 

[Né entre les rapides]

Il y a 1 heure, biggybee a dit :

Afin d’éviter la distorsion de la composition, plusieurs investisseurs préfèrent un indice comme le Teranet.

L'Indice de Prix de Maison Teranet – Banque NationaleMC est estimé à partir des prix des maisons observés à travers le temps.
 

Une propriété doit avoir transigé au moins deux fois pour être considérée dans le calcul.

Une telle paire permet de mesurer de façon linéaire l'augmentation ou la diminution de la valeur de la propriété durant la période entre les deux transactions.

Oui, c'est beaucoup mieux à cet égard.  Mais* alors, pour obtenir un portrait plus complet de l'évolution du marché immobilier, il faut aussi effectuer une analyse distincte portant justement sur des changements dans la composition des transactions, tout comme on devrait le faire périodiquement pour le calcul de l'Indice des Prix à la Consommation (IPC) basé un un "panier" qui n'est pas immuable dans la réalité.  

* J'avoue qu'avec moi, on dirait qu'il y a toujours un "mais"...☺️

[lma13]

16 hours ago, Né entre les rapides said:

Les statistiques généralement fournies, comme celles présentées ici, souffrent de certaines déficiences qui peuvent être plus ou moins graves, non pas que les sources soient inexactes ou incomplètes -- je leur fait confiance à cet égard, mais:

- L'usage du prix médian à fin de comparaison dans le temps  fait l'hypothèse que la composition du stock vendu (les maisons ou condos, peu importe) est demeurée constante; par "composition", j'entends l'éventail des unités, dont certaines sont évidemment plus chères que d'autres.  En réalité, il se peut que d'un mois à l'autre, d'une année à l'autre, la composition se soit modifiée (relativement plus ou moins d'unités chères vendues).  La médiane ne permet nullement de capturer cette nuance; l'usage de la moyenne y parviendrait partiellement, synthétiquement, car elle capture cumulativement le prix de chacune des unités vendues.  Arithmétiquement, le produit (multiplication) du nombre d'unités par le prix moyen donne le volume des ventes exprimées en $;  on ne peut pas multiplier le prix médian par le nombre d'unités pour obtenir un résultat conforme.  Evidemment, on ne saurait non plus se contenter du prix moyen comme indice, parce que quelques ventes pourraient fortement biaiser le portrait global.  Au minimum, on aurait besoin des deux: la médiane et la moyenne; idéalement, on aurait une distribution statistique en quintiles ou en déciles.

- De la même façon, bien que la question ne soit pas abordée dans les statistiques présentées, il est d'usage courant (dans le monde entier!) d'indiquer un "indice d'abordabilité" calculé en divisant le prix médian par le revenu médian; on utilise ensuite cet indice pour 1) faire des comparaisons inter-villes, et 2) pour observer son évolution dans le temps et "conclure" que l'abordabilité s'améliore (quand l'indice baisse) et de se détériore (quand il monte).  J'apprécie cet indice pour ce qu'il est: un (simple) indice.  Comme un détective qui s'appuie sur un indice.  Mais le détective voudra en savoir davantage avant de conclure.  Dans la question de l'abordabilité, on semble supposer que c'est un acheteur disposant d'un revenu correspondant à la médiane dans sa ville qui achète une demeure au prix médian calculé dans sa ville; souvent, on se demande comment il y parvient!  La réalité peut être très différente; d'abord, ce ne sont pas tous les ménages qui font l'acquisition d'une demeure; à chaque année, ce n'est qu'un petit pourcentage qui le fait; aussi, l'achat à un prix donné (pas au sens de cadeau!) n'implique pas que la charge hypothécaire correspondra à une fraction importante du prix d'acquisition: souvent, le produit de la vente avec profit de la précédente propriété permettra de diminuer substantiellement le montant de la nouvelle hypothèque; et naturellement, il y a aussi le cas des acheteurs fortement "aidés" par leurs parents.  

- Une autre donnée fréquemment présentée porte sur le nombre d'inscriptions (mises en ventes sur le marché);  on interprête une diminution ou une augmentation de ce nombre comme un indice de resserement ou de desserement du marché (ou d'un segment du marché, quand on fait une distinction entre les catégories d'habitation): c'est un bon indice, qui est généralement corrélé avec une variation relativement plus élevée (ou moins élevée) des prix. On a observé ce phénomène tout récememnt sur l'Île de Montréal.  Cependant, on pourrait aussi s'interroger sur les causes (facteurs explicatifs) des baisses ou des hausses du nombre d'inscriptions dans un marché donné.  Commençons par une évidence: tout n'est pas à vendre; et une autre: le stock (notamment de maisons individuelles sur le territoire de Montréal) est limité, et peu élastique (pas beaucoup de terrains disponibles pour de nouvelles constructions de ce type d'habitation).  En comparaison, le potentiel d'accroissement du stock de condos est bien plus grand.  Ensuite, on pourrait s'intéresser à une autre donnée (rarement disponible), soit la durée moyenne de séjour dans la même habitation, en fonction de son type, en d'autres mots la mobilité comparée.  Une personne ou un ménage "plus mobile" sera plus susceptible de mettre en vente sa propriété (plus souvent) parce qu'il va ailleurs: le nombre d'inscriptions dans ce type d'habitation sera proportionellement (par rapport au stock) plus élevé, mais si le marché est favorable, le délai de vente ne sera pas plus élevé que pour d'autres catégories.

Rien de ce qui précède ne contredit, ou ne vise à contredire, l'observation à l'effet que les maisons individuelles ont davantage bénéficié de "l'effet COVID" que les autres types d'habitation, notamment les condos au centre-ville et ses alentours.  J'ai simplement voulu relativiser les résultats publiés.    

 

Pour les condos c'est plus difficile, si avant le prix médian était plus bas parce que la plupart des gens achetaient des 3.5 et studios et maintenant le prix médian a augmenté parce qu'on vends plus de 4.5 et 5.5, ca ne veut pas dire le prix de tous les condos a augmenté. Peut-être un meilleur indicateur c'est le prix par pieds carré 

[Né entre les rapides]

Il y a 7 heures, lma13 a dit :

Pour les condos c'est plus difficile, si avant le prix médian était plus bas parce que la plupart des gens achetaient des 3.5 et studios et maintenant le prix médian a augmenté parce qu'on vends plus de 4.5 et 5.5, ca ne veut pas dire le prix de tous les condos a augmenté. Peut-être un meilleur indicateur c'est le prix par pieds carré 

Meilleur oui, d'autant plus qu'une autre information pertinente-- la localisation (secteur) est déjà disponible. 

[Rocco]

On 2021-02-08 at 7:02 PM, eastender85 said:

https://www.mtlblog.com/en-ca/real-estate/montreal/this-montreal-metro-map-shows-the-median-condo-price-around-every-station

Bref, achetez pas aux terminus des lignes.

[Né entre les rapides]

il y a 14 minutes, Rocco a dit :

Bref, achetez pas aux terminus des lignes.

Voila une recommandation qui se distingue par sa brièveté!

Sans entrer dans une discussion qui mettrait en relief les caractéristiques propres aux environs de chacune des stations, notamment celles en bout de ligne, je soulignerais quelque chose qui paraît incongru: ne pas acheter parce que ce n'est pas assez cher!  N'aurait-on pas le réflexe inverse, toutes choses égales par ailleurs?

La chose la plus importante qu'il faut retenir des informations présentées sur cette carte, c'est que les prix indiqués ne montrent d'aucune façon l'appréciation relative ou absolue.  Ainsi, un condo payé 100,000$ et revendu 250,000$ aura été une meilleure affaire qu'un condo payé 400,000$ et revendu 500,000$, et en termes relatifs cette fois, qu'un condo payé 1,500,000$ et revendu 1,700,000$.

Jeu de Monopoly: le joueur qui limite ses acquisitions aux propriétés les plus chères (quatrième côté du tableau, de l'avenue Pacifique à La Promenade)  gagne rarement...   

Aussi, des fortunes gigantesques ont été bâties avec des produits comme la gomme à mâcher (Wrigley) et les barres de chocolat (Mars).   (Mars a racheté Wrigley en 2008).  

Morale de l'histoire...

 

[jp_mtl]

Le prix médian n'a que très peu d'intérêt, ce qui est pertinent c'est le prix au mètre carré. Proche de certaines stations, il y a très peu de condos, donc le prix médian pourrait drastiquement changer selon l'offre du moment.  

Quant aux extrémités, c'est en partie un hasard je pense. Proche du métro Montmorency si c'est si bas, c'est peut-être parce que les environs sont dominés par les tours Urbania, avec beaucoup de petites unités? Parce qu'au mètre carré, je pense pas que ces condos soient l'aubaine du siècle. 

[jesseps]

It be nice to see what the price is for the houses near the REM stations.

[jp_mtl]

https://ici.radio-canada.ca/premiere/emissions/tout-un-matin/segments/chronique/346506/immobilier-marche-acheteur-centre-ville-montreal-condo

Je ne doute pas que la vente soit plus difficile au centre-ville, mais est-ce qu'il y a réellement de "belles occasions" pour les acheteurs? C'est pas ce que je vois sur Centris. (Reste à voir comment on définit ce qu'est une belle occasion).