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Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités


Habsfan

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Il y a 3 heures, Rocco a dit :

La ville attire les gens qui ont besoin de la "frénésie" d'un downtown, son offre culturelle, les arts, musées, cinémas, festivals, sans parler de l'offre culinaire diversifiée en restaurants, shopping, etc... Il y a aussi la présence du cercle d'amis ou de la famille qui peut jouer à vouloir rester à un tel endroit. La diversité scolaire pour les enfants, les écoles secondaires plus réputées, cégeps et universités, etc vont retenir les familles. Bref, les "villages" c'est bon pour certains, mais certainement pas bon pour la majorité, pandémie ou pas. Se comparer à ce chapitre ne vaut pas grand chose.

Tu as raison, mais il n'y a pas que cela, ce n'est pas qu'une question de préférences personnelles.  Les sociétés humaines ont besoin, depuis très longtemps, de grandes concentrations d'habitants (et de toutes les infrastructures que cela suppose) pour produire les biens et les services (y compris les connaissances) typiques des sociétés avancées. Les villages avec leurs campagnes environnantes n'ont jamais pu guère produire que les biens et services essentiels les plus élémentaires.  De nos jours, pratiquement tous les biens et services consommés dans les villages proviennent des villes et des grands complexes agricoles et industriels conçus et financés dans les villes, sans parler des importations et des exportations internationales essentielles à la prospérité.  

Essayez d'imaginer les 18 millions d'habitants du sud de l'Ontario et du Québec répartis dans des villages de 1,000 habitants chacun!  -- Ça en prendrait pas moins de 18,000, et des infrastructures de transport capables de supporter un nombre incalculable d'échanges en tous genres.  Ça commencerait à ressembler à une immense banlieue difforme, impotente.

La vie dans les villages n'est possible que parce que des infrastructures de transport (y compris aussi les communications) les maintiennent en contact étroit  avec les villes.  C'est une "option" qui s'offre seulement à une minime partie de la population.   

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il y a une heure, Né entre les rapides a dit :

Tu as raison, mais il n'y a pas que cela, ce n'est pas qu'une question de préférences personnelles.  Les sociétés humaines ont besoin, depuis très longtemps, de grandes concentrations d'habitants (et de toutes les infrastructures que cela suppose) pour produire les biens et les services (y compris les connaissances) typiques des sociétés avancées. Les villages avec leurs campagnes environnantes n'ont jamais pu guère produire que les biens et services essentiels les plus élémentaires.  De nos jours, pratiquement tous les biens et services consommés dans les villages proviennent des villes et des grands complexes agricoles et industriels conçus et financés dans les villes, sans parler des importations et des exportations internationales essentielles à la prospérité.  

Essayez d'imaginer les 18 millions d'habitants du sud de l'Ontario et du Québec répartis dans des villages de 1,000 habitants chacun!  -- Ça en prendrait pas moins de 18,000, et des infrastructures de transport capables de supporter un nombre incalculable d'échanges en tous genres.  Ça commencerait à ressembler à une immense banlieue difforme, impotente.

La vie dans les villages n'est possible que parce que des infrastructures de transport (y compris aussi les communications) les maintiennent en contact étroit  avec les villes.  C'est une "option" qui s'offre seulement à une minime partie de la population.   

Au fait je pensais plus aux quartiers Single Family Home qui n'ont pas de services de proximité ou peu. Les règles de zonage préviennent l'usage mixte, ce qui n'est pas le cas dans les villages traditionnels, alors pourquoi pas émuler?

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il y a 9 minutes, p_xavier a dit :

Au fait je pensais plus aux quartiers Single Family Home qui n'ont pas de services de proximité ou peu. Les règles de zonage préviennent l'usage mixte, ce qui n'est pas le cas dans les villages traditionnels, alors pourquoi pas émuler?

Sur ce point, tu as parfaitement raison. 

Mais parfois, ce sont les résidents qui s'opposent à la présence de ces services de proximité.  Le zonage ne le permettait pas, et ils ne veulent pas de changement.

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Il y a 5 heures, Rocco a dit :

La ville attire les gens qui ont besoin de la "frénésie" d'un downtown, son offre culturelle, les arts, musées, cinémas, festivals, sans parler de l'offre culinaire diversifiée en restaurants, shopping, etc... Il y a aussi la présence du cercle d'amis ou de la famille qui peut jouer à vouloir rester à un tel endroit. La diversité scolaire pour les enfants, les écoles secondaires plus réputées, cégeps et universités, etc vont retenir les familles. Bref, les "villages" c'est bon pour certains, mais certainement pas bon pour la majorité, pandémie ou pas. Se comparer à ce chapitre ne vaut pas grand chose.

Et tu oublies quelque chose d'essentiel, à savoir qu'on a facilement accès au Mont-Royal, au jardin botanique, à de nombreux parcs et parcs natures avec les transports en commun. Dans combien de "village" au Québec peut-on profiter de la nature de la sorte sans voiture? 

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il y a 45 minutes, jp_mtl a dit :

 

Et tu oublies quelque chose d'essentiel, à savoir qu'on a facilement accès au Mont-Royal, au jardin botanique, à de nombreux parcs et parcs natures avec les transports en commun. Dans combien de "village" au Québec peut-on profiter de la nature de la sorte sans voiture? 

Je ne pense pas que @Rocco l'avait oublié; il a ajouté des considérations supplémentaires.  Ce que tu mentionnes avait déjà été souligné dans un précédent message, et il a sans doute cru bon de ne pas le répéter.

Dans ce fil comme dans les autres, c'est l'ensemble des contributions des membres qui façonne le portrait.  L'erreur qu'il nous arrive tous de commettre, c'est de s'en tenir aux plus récents commentaires: inévitable sans doute, et pas grave en fin de compte.  

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Les gens semblent oublier que des centaines de milliers de Québécois on une 2e maison ou plutôt un chalet quelque part. La vie de banlieue leur suffit lorsqu'ils peuvent passer leurs fds dans leur chalet. Avec l'appréciation de la valeur des maisons de banlieue depuis l'an 2000, plusieurs ont sans doute réhypothéqué pour se construire dans le nord à un moindre coût. Le gain en valeur absolue des maisons depuis 20-25 ans est probablement plus élevé que le coût de construction pré-covid.

Le travail à la maison a aussi accéléré la transition vers la vie de chalet ou vie de village.  Selon moi ça va prendre plusieurs années, 5 à 10 ans, avant que l'attrait de Montréal revienne au niveau pré-covid. On risque de voir un record de migration négative pour l'île de Montréal entre Q3 2020 et Q3 2021.

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il y a 23 minutes, vivreenrégion a dit :

Les gens semblent oublier que des centaines de milliers de Québécois on une 2e maison ou plutôt un chalet quelque part. La vie de banlieue leur suffit lorsqu'ils peuvent passer leurs fds dans leur chalet.

(extrait du message complet)

Je comprends bien le reste de ton message, mais pas la logique décrite ci-dessus.  Je ne nie pas que ça fasse partie de la réalité (des banlieusards qui possèdent également un chalet  et qui y passent leurs fds), mais je serais bien surpris d'apprendre que c'est la majorité.  J'imaginais plutôt que les options qui se présentent à ceux qui en ont les moyens sont 1) Habiter en ville et avoir un chalet (ou une maison secondaire qui en tient lieu), ou 2) Habiter en banlieue (une espèce de compromis entre la ville et la campagne) et faire occasionnellement des sorties en ville durant la fds.  

Je sais que l'option 1) est courante en France.  Je connais aussi des gens au Québec qui habitent en banlieue et ont quand même un chalet-- mais ce n'était pas typique quand j'étais en position d'observer le phénomène.  Il faut dire aussi qu'il y a "chalet et chalet", au sens où certains sont de vastes demeures luxueuses tandis que d'autres sont de simples cabanes ("shacks") où on se rend pour la pêche et/ou la chasse, souvent avec des amis sans y amener la petite famille.  Inversement, surtout dans les très grandes villes, quelqu'un aura un pied-à-terre en ville mais sa véritable résidence sera à la campagne.

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Il y a 10 heures, Né entre les rapides a dit :

(extrait du message complet)

Je comprends bien le reste de ton message, mais pas la logique décrite ci-dessus.  Je ne nie pas que ça fasse partie de la réalité (des banlieusards qui possèdent également un chalet  et qui y passent leurs fds), mais je serais bien surpris d'apprendre que c'est la majorité.  J'imaginais plutôt que les options qui se présentent à ceux qui en ont les moyens sont 1) Habiter en ville et avoir un chalet (ou une maison secondaire qui en tient lieu), ou 2) Habiter en banlieue (une espèce de compromis entre la ville et la campagne) et faire occasionnellement des sorties en ville durant la fds.  

Je sais que l'option 1) est courante en France.  Je connais aussi des gens au Québec qui habitent en banlieue et ont quand même un chalet-- mais ce n'était pas typique quand j'étais en position d'observer le phénomène.  Il faut dire aussi qu'il y a "chalet et chalet", au sens où certains sont de vastes demeures luxueuses tandis que d'autres sont de simples cabanes ("shacks") où on se rend pour la pêche et/ou la chasse, souvent avec des amis sans y amener la petite famille.  Inversement, surtout dans les très grandes villes, quelqu'un aura un pied-à-terre en ville mais sa véritable résidence sera à la campagne.

Le phénomène s'est accéléré depuis les 10 dernières années. Selon les dernières stats, l'exode des résidents a augmenté de 33% durant la pandémie.
https://www.lapresse.ca/affaires/2021-03-18/exode-vers-la-banlieue/les-departs-ont-bondi-de-33-pendant-la-pandemie.php
 
les grandes lignes :

les habitants des arrondissements en périphérie des quartiers centraux ont déménagé en 1er et 2e couronne

les banlieusards ont déménagé à l'extérieur de la RMR

Saint-Hyacinthe, Valleyfield, Sorel et Joliette sont populaires. Il semblerait que la RMR va encore plus grossir dans les prochains recensements.

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  • 4 semaines plus tard...

Analyse

Comment calmer le marché immobilier?

Le Bureau du surintendant des institutions financières a annoncé jeudi qu’il propose de relever le taux de qualification hypothécaire.

Photo : Radio-Canada / Olivia Laperrière-Roy

Gérald Fillion (accéder à la page de l'auteur)Gérald Fillion

Publié à 4 h 00

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1783645/marche-immobilier-bulle-immobiliere-ventes-inscriptions-prix

L’appel à une intervention d’urgence pour calmer le marché immobilier se fait de plus en plus pressant au Canada. Les ventes de propriétés sont en forte hausse, les inscriptions de maisons à vendre sont très faibles et les prix explosent. Une bulle immobilière semble se dessiner.

Les données de la dernière semaine sont ahurissantes. Depuis un an, le nombre de transactions immobilières a bondi de 126 % dans le Grand Vancouver et de 97 % dans le Grand Toronto. Dans le Grand Montréal, c’est la hausse des ventes de copropriétés (+27 %) qui impressionne, tout comme celle des plex (+36 %).

Le prix composite à Vancouver a monté de 9 % pour atteindre 1,123 million de dollars. À Toronto, on observe une hausse des prix encore plus forte, de 22 %, à 1,098 million. Dans le Grand Montréal, le prix médian des maisons unifamiliales a grimpé de 32 %, passant de 365 000 $ à 481 000 $.

Les ventes augmentent, les prix aussi, alors que les inscriptions de propriétés à vendre sont en baisse. Le recul est de 16 % dans le Grand Montréal depuis un an, et de 43 % pour le segment des maisons unifamiliales. Que faut-il donc faire pour ralentir cette frénésie immobilière qui pourrait mener, selon l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, à une surévaluation des propriétés?

Les économistes Robert Kavcic et Benjamin Reitzes, de la Banque de Montréal, proposent 10 pistes de solution pour calmer l’ardeur immobilière :

La Banque du Canada pourrait laisser entendre qu’elle va reprendre ses hausses de taux d’intérêt plus rapidement que prévu, avant même 2023, en laissant tomber son engagement de maintenir les taux à un faible niveau à long terme. L’engagement à maintenir de faibles taux, actuellement, alimente la frénésie immobilière.

Mettre en place un système d’enchères ouvertes et publiques avec des paliers établis à l’avance d’offres bonifiées, question de laisser tomber les enchères à l’aveugle qui peuvent favoriser une surévaluation des propriétés.

Imposer une taxe à la spéculation qui s’appliquerait sur les maisons principales et secondaires. Cette taxe sur le gain en capital pourrait s’appliquer si la propriété est vendue dans les cinq premières années de sa détention. Elle pourrait être réduite d’une année à la suivante, puis arriver à 0 % après cinq ans.

Faire passer de 50 % à 100 % le gain en capital soumis à l’impôt sur la vente d’une résidence secondaire ou d’une propriété qui n’est pas principale.

Augmenter l’offre de maisons unifamiliales dans les régions et dans les centres urbains alors qu'Internet haute vitesse s’étend et que le télétravail est de plus en plus prisé. C’est une solution à long terme, toutefois.

Imposer une taxe immobilière pour les acheteurs qui ne sont pas des citoyens ou des résidents permanents du Canada. La taxe est de 15 % en ce moment dans le sud de l’Ontario, région qui comprend les villes d’Oshawa, Whitby, Toronto, Mississauga, Oakville, Burlington, Hamilton, St. Catharines et Niagara Falls.

Resserrer l’accès aux prêts hypothécaires en relevant les critères de crédit.

Limiter le financement à 65 % de la propriété au lieu de 80 %. Cela pourrait limiter l’utilisation comme collatéral de la propriété principale pour une autre propriété ou un investissement et viendrait réduire la flexibilité financière disponible.

Taxer le gain en capital sur la vente d’une résidence principale. Le Canada est l’un des rares pays à exempter totalement le gain en capital sur les résidences primaires. Cette option a été rejetée par le gouvernement Trudeau.

Augmenter les incitatifs pour les premiers acheteurs de maison, notamment en majorant les sommes qu’on peut retirer du REER. Ces mesures ne sont pas très efficaces, selon la BMO, et peuvent même contribuer à la hausse des prix.

Le Bureau du surintendant des institutions financières a annoncé jeudi qu’il propose de relever le taux de qualification hypothécaire. Il est actuellement de 4,79 % et pourrait passer à 5,25 % à partir du 1er juin prochain.

Ce taux de qualification pour avoir accès à une hypothèque s’appliquerait aussi aux emprunteurs non assurés, ceux qui ont des mises de départ d’au moins 20 % sur l’achat d’une propriété. Selon la Scotia, ces nouvelles mesures pourraient entraîner une réduction de 4,5 % du pouvoir d’achat des emprunteurs, ce qui pourrait aider à ralentir l’activité immobilière.

On peut par ailleurs se demander si le marché ne va pas se calmer de lui-même. La hausse actuelle est attribuable aux faibles taux d’intérêt, au niveau d’épargne élevé, au télétravail qui amène bien des gens à repenser leur habitat, au désir également d’aller vivre en banlieue ou à la campagne. Ces éléments sont-ils temporaires?

Il faut ajouter que les prix montent parce qu’au même moment l’offre de propriétés à vendre est faible. Les inscriptions, qui étaient déjà en baisse avant le début de la pandémie, ont reculé davantage au cours des derniers mois.

Selon les économistes de Desjardins, il faut s’attendre à environ 240 000 mises en chantier au Canada cette année, alors qu’on se trouve généralement autour de 200 000. Cet ajout de propriétés pourrait aider à rééquilibrer le marché, ou peut-être pas…

Le 2 x 4 en forte hausse

L'emballement immobilier entraîne également une forte hausse des prix du bois. On est passé d'un prix de 400 $ pour 1000 pieds (environ 305 mètres) mesure de planche, début 2020, à plus de 1400 $, soit une hausse de 250 %.

Cela s'explique en grande partie par la forte demande aux États-Unis, alors que l'inventaire de maisons à vendre ne cesse de baisser. Il y a 10 ans, on avait 6 mois d'inventaire pour des maisons existantes et 12 mois d'inventaire pour de nouvelles constructions. Aujourd'hui, nous sommes à deux mois d'inventaire pour les maisons existantes et à quatre mois pour les nouvelles constructions, ce qui stimule largement les mises en chantier et la demande pour le bois.

Puisque le Québec exporte plus de la moitié de son bois, la dynamique du marché américain entraîne une forte hausse du 2 x 4, voire une pénurie. L’Association québécoise des quincailleries et des matériaux de construction réclame que les forestières priorisent le marché québécois avant d’exporter leur bois aux États-Unis.

La ministre fédérale des Finances, Chrystia Freeland, devra dévoiler un budget de grande qualité le 19 avril pour faire face à trois défis de taille en ces temps de pandémie : d'abord, reprendre les rênes des finances publiques en dressant une feuille de route pour les prochaines années; ensuite, soutenir la relance économique en déployant le plan promis de 70 à 100 milliards de dollars; et enfin, annoncer une stratégie pour calmer le marché immobilier.

Sources : Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, Real Estate Board of Greater Vancouver, Toronto Regional Real Estate Board

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Le marché immobilier à Montréal est complètement fou. Et c’est sur le point de rendre Élyse Gamache-Bélisle complètement folle.

Le duplex d’à côté

Le marché immobilier à Montréal est complètement fou. Et c’est sur le point de rendre Élyse Gamache-Bélisle complètement folle.

Élyse habite Villeray. Elle y habite depuis 15 ans. Ses racines y sont profondes. « Ça fait 15 ans que je loue dans Villeray, dit-elle, j’achète local, je m’implique dans le quartier. Ma vie est ici. J’ai fait deux enfants, ici. Je marche avec eux jusqu’à l’école, le matin. Mes amis sont ici. Les amis de mes enfants sont ici… »

Non, Élyse n’est pas sur le point d’être « rénovincée ». Mais elle n’est pas folle non plus. Le feu qui s’est emparé du marché immobilier risque de la brûler, elle aussi.

Elle habite un cinq et demie, très bien tenu. Mais c’est petit, à trois. Ses enfants partagent une chambre, ça va, ils sont petits : ça ne pourra pas durer toujours. Déjà, le manque d’espace se fait sentir : « Je ne peux pas garder les jouets de mes enfants, en souvenir, disons. Pas de place. Je jette, je donne… Mon bureau, c’est le salon, qui est aussi la salle de jeu des enfants. »

PHOTO ALAIN ROBERGE, LA PRESSE

Élyse Gamache-Bélisle et ses deux enfants

Élyse, 38 ans, m’a écrit après que le duplex à côté de chez elle a été mis en vente. Un long message, mi-complainte, mi-cri du cœur. Il y a quelques années, elle aurait tenté de l’acheter. Mais le prix demandé est quelque chose comme une autre planète.

« Il est sur le marché à 1 250 000 $. Mais l’agent d’immeubles dit que ça va partir au-delà du prix demandé… »

Pas grave, Élyse en rêve. Comment l’acheter, comment s’assurer d’acquérir ce « bloc » et de sécuriser ses racines – et celles de ses enfants – dans Villeray ? « Je fais des plans, je me dis que je pourrais faire du Uber, la fin de semaine ? » Élyse a un bon emploi, en passant : chez Ubisoft. Elle échafaude des scénarios : « Prendre une deuxième job, une troisième ? »

Elle me raconte son désarroi avec un motton dans la gorge, devant l’école où elle vient de déposer ses enfants. C’est un super quartier, je connais le coin : j’y ai eu un condo de 2010 à 2015, tout près de l’école. Je comprends Élyse d’y être attachée.

Le plus fou, dans tout ça ? Élyse dispose d’une mise de fonds quand même respectable, pour acheter quelque chose : il y a longtemps, elle a racheté l’immeuble de ses grands-parents, dans son coin de pays, à Drummond. « Je pourrais probablement vendre et récolter un profit de 125 000 $… »

Ce ne sera pas assez pour acheter le duplex d’à côté. Oui, je lui ai posé la même question que vous vous posez : pourquoi elle n’achète pas autre chose ? Parce qu’elle n’a pas de fonds de retraite, qu’un duplex pourrait être un peu ça. « Mon père me dit : “Sacre ton camp de Montréal !”… Mais j’aime ça, ici. C’est chez moi. »

Acheter autre chose ? Viens, je vais te montrer la shoebox, dans ma rue, dit-elle. Une shoebox, boîte à chaussures : ce sont des maisons d’un seul étage, toutes petites. C’est à un jet de pierre de chez elle. La pancarte DuProprio trône devant la maison. Je jette un coup d’œil par la fenêtre du salon : ça sent le home staging à plein nez, fraîchement rénové, jamais habité…

— Combien ils demandent, tu penses ?

— Hum… Aucune idée.

— 1,2 million.

J’ai failli m’étouffer. J’ai cru à une méprise, une légende urbaine. Pas du tout, ce soir-là, j’ai vérifié : 1 217 000 $. Ceux qui ont retapé la petite maison l’ont achetée 411 000 $ (prix demandé : 369 000 $) en juin 2019. Le rez-de-chaussée : salon, cuisine, salle à manger. Les deux chambres sont au sous-sol.

Pour 1,2 million, vous dormez au sous-sol. J’espère que les robinets sont en or massif…

J’écoutais Élyse, j’avais de la peine pour elle. Mais j’avais aussi un petit vertige : quelle est la solution ? Si « le marché » décide qu’une maison-boîte à chaussures vaut plus de 1 million de dollars, qu’y a-t-il à faire ? Si des retraités peuvent obtenir 1,2 million pour leur duplex – ou alors 1,4 million –, qui peut leur dire qu’ils devraient vendre à un prix « raisonnable » ?

L’enjeu transcende ici les mères de famille en garde partagée qui veulent rester dans un quartier qui leur ressemble, qui veulent éviter un déracinement à leurs enfants. C’est aussi un enjeu de diversité. Montréal est en voie de devenir une ville qui tasse les non-riches aux marges, quand ce ne sera pas carrément hors de l’île.

Sur le trottoir, devant la maison-boîte à chaussures, Élyse m’a dit :

— Tu te rends compte, 1,2 million. Ça vaut pas ça.

— Ça vaut ce que le prochain acheteur va vouloir payer…

— Oui…

Elle m’a parlé du stress, du stress qui lui pèse parce qu’elle craint de perdre son appart, un jour. Son proprio est super gentil, mais s’il décide de vendre dans ce marché de vendeurs, qu’arrivera-t-il ? Sera-t-elle rénovincée ?

— Tous mes amis ont ce stress. Et ceux qui cherchent, ils sont super stressés. Il y a des files de trois coins de rue pour visiter des apparts : imagines-tu leur stress ? Y en a pas, de solution…

Un ange est passé, puis Élyse a repris son soliloque :

— Je fais quoi ? Je m’exile ? Je déracine mes enfants ? Penses-tu que je devrais lancer un sociofinancement ?

Je n’ai rien répondu.

Ce soir-là, par le plus grand des hasards, je suis tombé sur une publication de l’agente d’immeubles qui a piloté la vente de mon condo, en 2015, celui qui est tout près de l’école des enfants d’Élyse. Et j’ai vu mon ancien condo sur sa page.

En 2010, je l’ai acheté 300 000 $ – pour un deux chambres, au deuxième étage d’un triplex, avec un peu de cachet. J’ai fait un profit à la vente de 80 000 $, grâce au renouveau du quartier pendant ces cinq années. Ce profit m’avait semblé, à l’époque, complètement astronomique…

Le condo est aujourd’hui sur le marché à… 559 000 $.

C’est donc dire que le marché a doublé en 10 ans.

Alors, Élyse, pour le sociofinancement, je sais pas trop…

As-tu pensé importer de la coke ?

Je soupçonne, à voir ce marché complètement fou, que pas mal plus de gens qu’on pense ont un sideline de vente de drogue…

Publié le 10 avril 2021 à 5h00

PATRICK LAGACÉ
LA PRESSE

https://www.lapresse.ca/actualites/2021-04-10/le-duplex-d-a-cote.php

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