Développement urbain de Montréal et du Grand Montréal

[monctezuma]

Développement urbain

Le Bungalow menacé

Jean-Louis Fortin

25/09/2011 08h39

 

Le bungalow, la maison unifamiliale typique de la banlieue, est une espèce en voie de disparition dans le nouveau plan d'aménagement urbain de la région de Montréal, qui devrait être adopté d'ici la fin de l'année.

 

L'enjeu sera sur toutes les lèvres, alors que s'amorcent cette semaine les consultations publiques sur le Plan métropolitain d'aménagement et de développement (PMAD). Il s'agit de l'outil qui sera utilisé pour le développement du territoire de 82 villes d'ici 2031.

 

Le défi est de taille: au cours des 20 prochaines années, 320 000 nouveaux ménages vont s'établir dans la région de Montréal.

 

Pour leur faire de la place, la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) propose un plan qui obligera les villes et les promoteurs à construire des zones résidentielles plus denses (condominiums, maisons jumelées) plutôt que des maisons unifamiliales classiques ceinturées d'un terrain privé, comme il s'en est massivement construit depuis une cinquantaine d'années.

 

Opposition

 

Une version préliminaire de ce plan a été adoptée par les deux tiers des élus de la CMM en avril, mais les maires de toutes les villes de la Couronne Nord s'y opposent en prétextant que ça les appauvrira (voir autre texte).

 

«On va revoir la façon dont on conçoit nos milieux résidentiels», a promis cette semaine Massimo Iezzoni, le directeur général de la CMM, lors d'une rencontre avec le Journal.

 

Le développement résidentiel de la banlieue risque donc fort de ressembler à celui qui a vu le jour à Boucherville, près de l'autoroute 20 et du magasin IKEA, ou encore aux immeubles à haute densité aménagés près des stations de métro à Laval.

 

Pas de pénurie

 

La clé du plan de la CMM tient dans le fait que les baby-boomers, âgés de 45 et 74 ans, vont quitter massivement leurs maisons de banlieue au cours des deux prochaines décennies.

 

Les enfants étant partis de la maison, ils déménageront principalement dans des condominiums ou des résidences pour personnes âgées, ce qui augmentera la demande pour ce type de résidence.

 

Selon ce raisonnement, il ne sera donc pas nécessaire de construire de nouveaux bungalows pour les jeunes familles.

 

La CMM veut aussi que 40% des nouvelles constructions soient situées tout près des grands axes de transport en commun comme le métro et les trains de banlieue.

 

Ce faisant, espère-t-on, 30% des voyageurs à destination du centre-ville de Montréal emprunteront le transport en commun en 2031, contre 25% actuellement.

 

De quoi freiner l'allongement sans cesse croissant des bouchons de circulation sur les ponts et les autoroutes de la Métropole...

 

Les consultations sur le PMAD suscitent un engouement jamais vu: 400 organisations ou individus ont présenté un mémoire. Par comparaison, il y avait 100 mémoires lors des audiences publiques sur le projet de l'échangeur Turcot, en 2009.

 

La région de Montréal en 2031

 

530 000 habitants supplémentaires

320 000 nouveaux ménages

150 000 nouveaux emplois

 

«On n'est pas un URSS!»

«On n'est pas en URSS, ici! On ne rentrera pas les gens de force dans des appartements.»

 

Paul Larocque, le maire de Bois-des-Filion et l'un des représentants des villes de la Couronne Nord au conseil d'administration de la CMM, peste contre le nouveau plan d'aménagement qui doit être adopté cet automne.

 

Il n'est pas le seul. En avril, tous les élus qui représentent Laval et la Couronne Nord se sont opposés au document, appelé à régir le développement immobilier au cours des deux prochaines décennies. Selon eux, la réduction du nombre de nouvelles maisons unifamiliales va créer un phénomène de rareté et faire gonfler les prix.

 

«Les familles vont aller s'installer encore plus loin de Montréal, à Prévost, à Lavaltrie, à Saint-Jérôme», anticipe Paul Larocque, qui croit qu'on devrait encore permettre de construire des bungalows là où c'est possible.

 

Le début de la fin

 

«Toutes les grandes métropoles du monde ont essayé de freiner l'étalement urbain et personne n'y est arrivé», soutient-il.

 

L'Association provinciale des constructeurs d'habitation du Québec (APCHQ) a également des réticences.

 

«Il est raisonnable d'affirmer que l'adoption du Plan sonnerait le début de la fin pour la construction de maisons unifamiliales dans le Grand Montréal», a déclaré cette semaine Marc Savard, le directeur général de l'organisation.

 

Le PMAD doit être adopté au plus tard le 31 décembre 2011, mais, déjà, Paul Larocque se dit «très, très, très pessimiste» quant aux chances que les élus de la Couronne Nord l'approuvent.

Modifié 25 septembre 2011 par monctezuma

[Invité]

"On est pas en URSS"

Voilà ce qui vient prouver que le bungalow était simplement un bon outil de propagande dans les années 50-60.

 

Aucune ville n'a réussi à stopper l'étalement urbain? Non, c'est vrai. Les villes continues à grossir.

Mais avons-nous réussi à ralentir l'étalement de ces villes? Oui!

[Malek]

La seule chose qui réussis vraiment à freiner l'étalement est le temps de parcours que ça prends pour arriver au centre ville.

[Cyrus]

"On est pas en URSS"

Voilà ce qui vient prouver que le bungalow était simplement un bon outil de propagande dans les années 50-60.

 

Aucune ville n'a réussi à stopper l'étalement urbain? Non, c'est vrai. Les villes continues à grossir.

Mais avons-nous réussi à ralentir l'étalement de ces villes? Oui!

 

 

Planning is the cornerstone of the road to serfdom...

[vincethewipet]

Personnellement, en tant que Montréalais, je m'en fous un peu des bungalows dans les banlieues. On peut faire de l'unifamiliale avec une certaine densité, suffit juste d'avoir un minimum de mixité dans le même projet: maisons de ville, condos sur quelques étages, etc... Et faire des quartiers intelligents, et non des culs-de-sac à 20 minutes du plus proche commerce. Ce qui m'intéresse vraiment, c'est d'obliger à développer en fonction des grandes infrastructures de transport en commun. Si ce point est vraiment respecté, et bien on aura accompli quelque chose d'important, et cela protègera les secteurs vierges loin de ce type d'infrastructure.

 

En passant, les villes des couronnes exagèrent grandement en disant qu'on ne pourra plus construire des unifamiliales, la limite de densité proposée est de 24 à 60 logements/hectare. Pour donner une idée, 40 logements/hectare correspond a un développement de maisons unifamiliales en rangé avec un petit terrain. On est loin du bloc communiste, c'est de très mauvaise foi.

Modifié 25 septembre 2011 par vincethewipet

[Cyrus]

C'est quoi un unifamiliale en rangé? En passant, il n'y a que 2,47 arpents dans un hectare, ayoye c'est dense!

 

L'idee du communisme c'etait qu'un bureaucrate quelconque "sait mieux" que l'individu sait de ses propres affaires. Les communistes ont decide effectivement toujours a construire des panelaky, mais s'ils ont decide de tout construire des mansions unifamiliales sur 10 arpents de terrain ce serait le meme affaire. Les gens doivent avoir le choix de vivre et de batir les maisons qu'ils veulent y habiter et vendre. Je pense qu'on peut constater le degradation sociale qui a survenu en consequence de ces "decisions" aupres des habitants de des batiments du genre...

Modifié 26 septembre 2011 par Cyrus

[LaRonde]

Really interesting article I have found!

 

Québec Needs a ‘Plan Sud’ Focused on Reviving Montréal

 

By Mario Lefebvre

 

Montréal is a pivotal engine for economic growth in the province of Québec. As Montréal goes, so go most of its surrounding communities and, in fact, most of the province. With Montréal’s economic performance being sub-par for the past 25 years (1985–2010), it should come as no surprise that economic growth in Québec has been chronically weaker than the national average. In fact, over that time period, the province managed average annual economic growth of 2 percent per year compared to 2.4 percent per year for Canada as a whole.

 

If growth were expressed on a per capita basis, Québec would not have lagged behind Canada over the past 25 years. Québec’s population growth has been much weaker than that of the country as a whole, and slower population growth usually means slower economic growth.

 

Some slowdown in the past decade was to be expected because of the turmoil experienced by Quebec’s natural resource and manufacturing sectors. But Québec’s underperformance compared to the rest of the country is a long-term problem. Québec has resources such as hydro-electricity, a highly educated population, and many other strengths; but something is missing.

 

The real issue is Montréal itself. Montréal accounts for about half of the Québec economy, and it is therefore not surprising that soft growth in Montréal has kept the overall provincial growth result fairly modest. Growth has exceeded 2 percent in the Montréal census metropolitan area (CMA) in only 9 of the past 25 years, and only twice in the past decade.

 

Yet no connection is being made between the CMA’s struggles and those of the province as a whole. Québec has developed a “Plan Nord” for Northern economic development; now it needs a “Plan Sud,” focused on reviving Montréal.

 

As illustrated by a 2006 Conference Board study, entitled “Canada’s Hub Cities: A Driving Force of the National Economy,” Montréal is a key economic driver of the Québec economy—if the Montréal economy grows strongly, the rest of the province’s economic performance is enhanced. Montréal is important not only because of its significant economic weight, but also because it lifts growth in the rest of the province.

 

A strong Montréal CMA is critical to the economic success of the region, the province, and all of Canada.

Today, Montréal is severely challenged both politically and economically. The amalgamation in 2002, followed by the partial de-amalgamation in 2006, has made the region a challenge to govern and manage because of its numerous governing bodies. Moreover, past under-investment in infrastructure has compromised the city’s productive capacity and generated an infrastructure shortfall that puts tremendous pressure on fiscal budgets for several cities in the Montréal CMA. The Champlain bridge to the south shore needs major repairs or even full replacement; the Turcot interchange west of downtown needs major work; and those are just a few of the large projects that need to be tackled.

 

In addition, Québec’s population is aging faster than that of Canada as a whole.

 

A strong Montréal CMA is critical to the economic success of the region, the province, and all of Canada. It is not too late to act—now is a great time for governments, business leaders, educators and all members of the civil society to work together on a new direction. The public consultation being led by the Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) this fall is a welcome initiative. The intent of this consultation is to come up with a plan to ensure that the 82 communities that are part of the CMM can face the future together in a strong and competitive way.

The results of the CMM’s public consultation can play a pivotal role in such a revival plan—a plan that would bode well not just for the CMM, but forQuébec and for Canada.

 

Mario Lefebvre - The Epoch Times

http://www.theepochtimes.com/n2/opinion/qubec-needs-a-plan-sud-focused-on-reviving-montral-62044.html

[vincethewipet]

C'est quoi un unifamiliale en rangé? En passant, il n'y a que 2,47 arpents dans un hectare, ayoye c'est dense!

 

Une unifamiliale peut être séparée, jumelée ou en rangée, si je ne m'abuse. En rangée, c'est comme ça:

 

 

C'est une image d'un développement quelconque à Laval, je crois.

 

Mais la limite proposée pourrait très bien être très en dessous de cela. À 27 habitations par hectare, je ne serais vraiment pas surpris que ce soit bien en dessous de la plupart des développements dans les banlieues et la couronne, surtout ceux destinés à la classe moyenne. Un promoteur cherchera toujours à offrir le strict minimum en terme d'espace pour satisfaire sa clientèle, tout en maximisant les unités à vendre sur son terrain.

 

L'idee du communisme c'etait qu'un bureaucrate quelconque "sait mieux" que l'individu sait de ses propres affaires. Les communistes ont decide effectivement toujours a construire des panelaky, mais s'ils ont decide de tout construire des mansions unifamiliales sur 10 arpents de terrain ce serait le meme affaire. Les gens doivent avoir le choix de vivre et de batir les maisons qu'ils veulent y habiter et vendre. Je pense qu'on peut constater le degradation sociale qui a survenu en consequence de ces "decisions" aupres des habitants de des batiments du genre...

 

Ce n'est pas une question de connaître ses propres affaires, c'est une question d'appliquer des règles pour assurer la cohabitation dans une société, qui par définition suppose une organisation de plusieurs individus. C'est la base de l'organisation sociale dont fait part la quasi-totalité des êtres humains. Il est certain que toutes les lois sont ultimement en conflit avec les libertés individuelles, dans l'espoir d'éviter des comportements potentiellement destructeurs. Enfin, c'est un débat intéressant, et plutôt vaste...

 

Mais dans le cas présent, dans la question de l'aménagement du territoire, il y a de réels défis au niveau des infrastructures, de la mobilité, de la répartition des coûts... le tout dans un contexte de ressources limitées. Personnellement, je ne crois pas que la somme des décisions individuelles seraient en mesure de régler ces problèmes. Et franchement, je crois qu'une "dégradation sociale" n'arriverait seulement en poussant la planification urbaine à l'extrême. Cela s'est vu un peu partout à travers le monde, même en occident (les banlieues françaises?), mais nous sommes franchement loin de cela ici.

[champdemars]

@malek: Elle offre parmi les meilleures bibliothèques, un réseau de métro et de bus le plus efficace d'Amérique du Nord (du moins selon la distinction reçue l'an passé), subventionne des camps de jour, piscines et un paquet de trucs que certaines banlieues m'offrent pas. Donc selon moi elle offre de bons services, tout dépendant de ce que tu attends d'une ville. Mais tu as raison de dire que la grosseur ne veut surtout pas dire nécessairement économie d'échelle! Plus c'est gros plus la politique s'en mêle.

[Malek]

@malek: Elle offre parmi les meilleures bibliothèques, un réseau de métro et de bus le plus efficace d'Amérique du Nord (du moins selon la distinction reçue l'an passé), subventionne des camps de jour, piscines et un paquet de trucs que certaines banlieues m'offrent pas. Donc selon moi elle offre de bons services, tout dépendant de ce que tu attends d'une ville. Mais tu as raison de dire que la grosseur ne veut surtout pas dire nécessairement économie d'échelle! Plus c'est gros plus la politique s'en mêle.

 

Mais je connais ces services, j'étais montréalais, j'ai utilisé les biblios/piscines/etc.

 

Par contre, la piscine/biblio/camps de jour/ et tout ces trucs là sont pour les résidents seulement, c'est eux qui en profitent, pas le méchant banlieusard.

 

Le TEC est (grosso modo) 50% la passe mensuelle payé par tous, 30-40% subventions de Québec, donc tous les citoyens du Québec incluant les banlieusards.

 

Jusqu'à maintenant tout ce qu'on dit c'est que plus c'est gros, plus c'est cher, donc au bout du compte la densité ne veut pas toujours dit économies.

 

Sans compter que Montréal reçois les bonbons du fédéral et du provincial, et que c'est un centre d'emplois (donc toutes les tours à bureaux et magasins qui sont taxés sont versés à Montréal, et non les banlieues...) où va donc tout cet argent?