ville-marie QUAD Windsor (Projet global)

[Davidbourque]

Je ne saurait dire, mais il est certain qu'un terrain avec un potentiel de développement limité aura une valeur limité. La valeur du terrain est ce que les gens sont prêt a payer. Aucune raison de dépenser des millions sur un terrain qui ne peut recevoir qu'une unifamiliale.

Donc oui, si on augmente (ou diminue) la limite de construction permise, on change la valeur relative du terrain. C'est un peu pour cela qu'on voit autour du centre Bell des tours plus haute qu'ailleurs. Et il faut prendre aussi en compte la date d'achat. 

Bien qu'à Montréal, les terrains on été rentabiliser en roulant des stationnement, il fallait tout de même payer les taxes municipales sur l'évaluation municipale de la valeur du terrain. Mais acheté un terrain a bas prix fait que l'on peut construire plus modestement et faire un important coûts d'argents si on a été en mesure d'absorber les taxes municipales. 

La spéculation sur les terrains, ça peut être un jeu dangereux et il faut avoir les reins solides. 

 

[UrbMtl]

Merci encore une fois!

Pour rebondir sur l'exemple des terrains autours du centre Bell, on peut en déduire que le seuil de rentabilité était atteint ou même dépassé avec des tours qui n’atteignent pas la limite imposée au terrain? C'est un bon indicateur du point d'équilibre selon toi?

Je sais que le marché auquel on s'adresse avec son projet et la forme et le prix des unités entre en jeu, mais si on tente de faire un constat simple, la rentabilité de ces projets ne nécessitait pas un projet de plus grande dimension? Même chose pour les tours sur RL pour lesquelles les promoteurs ne demandent pas de dérogations? 

[Davidbourque]

Dans le cas des tours du centre Bell, on peut voir qu'un compagnie avec les reins très solide a pu construire des tours plus hautes. Un facteur à ne pas négliger est qu'une tour plus haute prend plus de temps, donc ça prend aussi des reins plus solide. Les paiement complets sur les condos prendrons plus de temps à arriver. Si on a le cash (parce qu'on a les poches profondes par exemple) ce n'est pas la fin du monde. Cependant si l'on vit sur un emprunt de la banque, c'est autre chose. Cadillac Fairview est assis sur les milliards de Teacher et n'a pas besoin d'aller à la banque pour avoir son argent. (Cependant, ne pas avoir son argent "investit" à ce moment la ne rapporte pas, la ou il aurait pu être placé pour faire des intérêts, des dividendes ou gains de capital.)

Les Rocabellas par exemple sont plus basse que les tours TDC mais sont pourtant dans le même secteur. Faire 2 tours au lieu d'une seule leur a permis de passer à la caisse tout en construisant la deuxième tour la ou la TDC ou l'avenue devait attendre d'avoir terminer. 

L'avenue est un autre cas avec la portion de bureau et commercial. Je ne me rappelle plus de l'historique mais avoir eu des bail signé d'avance aide à obtenir du financement. ça permet d'absorber les délais de constructions plus long. Mais il ne faut pas oublier ici cette tour était destiné à être un "landmark" selon son promoteur. 

Je tien cependant à spécifier que je me suis déjà poser toute ces questions et ceci est mon analyse personnelle. J'ai peut-être tord et je suis tout ouvert si quelqu'un voit quelque chose a ajouter ou a réfuter. 

 

[Rocco]

Il faut faire vite avant que Plante abaisse les limites de hauteur pas plus haut qu'un pissenlit pour préserver la vue des abeilles.

[UrbMtl]

il y a 10 minutes, Rocco a dit :

Il faut faire vite avant que Plante abaisse les limites de hauteur pas plus haut qu'un pissenlit pour préserver la vue des abeilles.

On avait une très intéressante conversation avant ton intervention. Vas tu bouder comme ça pendant 4 ans?

Ceci dit, Cadillac Fairview n'a pas eu besoin de l'élection de PM pour réduire la hauteur de ses tours!

[fmfranck]

L'effet PM (s'ils mettent en place la taxe sur les acheteurs étrangers et s'ils haussent la proportion des loyers à prix abordable dans les projets d'une certaines envergure) se fera voir sur les projets résidentiels. Les tours à bureau ont plus de difficultés à lever, mais si on ralentit en plus l'élan que Montréal a pour la densification du centre-ville avec les tours à condo, c'est là que ça va faire mal. 

[Né entre les rapides]

Je souhaite que nous n'entremêlions pas trop la discussion technique/économique sur la hauteur optimale des tours, avec une discussion sur les effets appréhendés de l'élection de Valérie Plante de Projet Montréal.

[fmfranck]

Il y a pourtant un lien à faire en toute objectivité.

 

[vincethewipet]

Piste de réflexion aussi: est-ce qu'on ne préférerait pas une ville où les citoyens peuvent se loger, même si cela veut dire moins de tours, ou une ville de tours "Airbnb friendly" formant le cœur et l'âme de nouveaux quartiers.

J'imagine qu'il y a juste milieu dans tout cela.

[redfu]

il y a 6 minutes, vincethewipet a dit :

Piste de réflexion aussi: est-ce qu'on ne préférerait pas une ville où les citoyens peuvent se loger, même si cela veut dire moins de tours, ou une ville de tours "Airbnb friendly" formant le cœur et l'âme de nouveaux quartiers.

J'imagine qu'il y a juste milieu dans tout cela.

Ce n'est pas en arrêtant ou en ralentissant la construction de tour a condo que les citoyen pourront se loger , le plateau n'a pas vraiment de grande tours a condo pourtant les loyer sont chère et augmente  .. attirer et avoir une population plus riche au centre ville c'est positif pour la ville et l'économie