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Immobilier: «la traversée du désert achève»


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Immobilier: «la traversée du désert achève»

 

 

Le Devoir

Éric Desrosiers

Édition du mardi 17 février 2009

 

Mots clés : marché, crise financière, Immobilier, Économie, États-Unis (pays)

 

Selon la Banque Nationale, le marché américain est sur le point de rebondir

 

Une parcelle de la ville de Homestead, en Floride, vue des airs en janvier. La dégringolade du marché immobilier dure depuis 30 mois déjà et le recul moyen du prix des maisons totalise maintenant 25 %. Historiquement, la reprise dans le secteur immobilier précède de trois à six mois la remontée du marché du travail et la reprise de l'économie tout entière.

 

Cause première de la crise financière et économique en cours, le marché immobilier américain est sur le point de rebondir, prédit la Banque Nationale, laissant entrevoir un retour de la croissance économique avant la fin de l'année.

 

«La traversée du désert achève», assure Yanick Desnoyers, économiste en chef adjoint à la Banque Nationale Groupe financier, dans une analyse du marché immobilier aux États-Unis dévoilée hier. «On assiste actuellement à un réel retour du balancier. Les incitations économiques actuelles sont telles qu'elles devraient avoir raison de la morosité des ménages.»

 

Il faut dire que la dégringolade du marché immobilier dure tout de même depuis 30 mois déjà et que le recul moyen du prix des maisons totalise maintenant 25 %. Il finit toujours par y avoir une limite jusqu'où peut tomber n'importe quel secteur économique, rappelle l'analyse de six pages. Cette limite semble avoir été atteinte dans le secteur immobilier aux États-Unis.

 

Une offre que l'on ne peut refuser

 

L'analyse de la Banque Nationale observe, notamment, qu'après s'être envolé vers la stratosphère au tournant du millénaire, le prix médian des maisons existantes s'est considérablement dégonflé au cours des deux dernières années et demie au point d'être redescendu à son niveau d'équilibre à long terme établi à 2,9 fois le revenu médian des ménages. Réduits à répétition pour faire face à la crise, les taux d'intérêt sont aussi à leur plus bas niveau.

 

L'addition de ces deux facteurs a pour effet de propulser l'indice d'accessibilité de la propriété à un niveau inégalé, poursuit le document d'analyse. «Avec un versement initial de 20 %, il n'existe plus aucune différence entre louer ou acheter un logement au prix médian.» Cela signifie qu'au moins 10 millions de ménages locataires sont aujourd'hui susceptibles d'accéder à la propriété.

 

Il est vrai qu'au même moment les entreprises mettent à pied des employés à pleine porte, admet la Banque nationale. Mais même la mise au chômage de 2 %, voire 4 % des travailleurs en laisserait un bon nombre avec un emploi et un revenu. De plus, la croissance démographique continue d'amener la formation aux États-Unis d'une moyenne de 1,2 million de nouveaux ménages chaque année.

 

Or, le niveau de mises en chantier s'est effondré de 75 % durant la crise et n'est plus aujourd'hui que de 500 000 unités par année. Il n'est donc pas étonnant qu'après avoir culminé à 11 mois, le délai moyen avant qu'une maison unifamiliale à vendre trouve un acheteur soit rapidement redescendu dernièrement à 8,7 mois. «Cet indice du stock de maisons disponible pourrait continuer de descendre très très vite dans les prochains mois, ce qui amènera une relance de la construction», a expliqué hier en entretien au Devoir Yanick Desnoyers.

 

L'ensemble de ces facteurs pourrait amener une stabilisation du prix des maisons et la relance de la construction résidentielle dès cet été, estime l'auteur de l'analyse. «Tous les secteurs économiques connaissent des cycles, a-t-il ajouté. Au-delà de tous les plans d'aide et de relance des pouvoirs publics, il n'est que normal qu'après presque trois ans de récession, le secteur immobilier finisse par toucher le fond et commence à rebondir.»

 

Quand la construction va...

 

Une reprise dans le secteur immobilier serait de très bon augure pour l'économie américaine, note la Banque nationale. Après tout, c'est l'éclatement de la bulle immobilière qui a provoqué la chute des hypothèques à risque (subprimes), qui a elle-même contaminé les fameux papiers commerciaux adossés à des actifs (PCAA) avec les autres conséquences que l'on sait. «Si l'adage dit: "quand la construction va, tout va", c'est parce que c'est le secteur aux plus grands effets de débordement sur le reste de l'économie», a rappelé Yanick Desnoyers.

 

Historiquement, la reprise dans le secteur immobilier précède de trois à six mois la remontée de marché du travail et la reprise de l'économie tout entière. Cela signifie que l'économie américaine devrait commencer à reprendre de l'altitude avant la fin de 2009, estime l'économiste, bouclant l'ensemble de l'année par un recul du produit intérieur brut (PIB) de 1,5 % et se dirigeant vers une croissance de 2,4 % en 2010.

 

À ceux qui trouveraient que ce retour de la croissance aux États-Unis n'est pas aussi élevé qu'on pourrait l'espérer, Yanick Desnoyers dit qu'il n'y a pas que les banques ou les entreprises qui devront se remettre de leur fort niveau d'endettement, il y aura aussi les consommateurs.

 

Aux autres qui penseraient, au contraire, qu'il pèche par excès d'optimiste. Il rappelle qu'il n'y a pas que la gravité de la crise qui est exceptionnelle. «L'ampleur de la réponse des pouvoirs publics a aussi été sans précédent. On n'avait jamais vu les banques centrales réagir avec une telle vigueur et avec un pareil synchronisme. L'importance des plans d'aide au secteur financier et du plan de relance économique du président Obama est aussi très impressionnante. Tout cela aura un effet. Qui sait, peut-être que dans 12 mois nous ne parlerons plus de la crise, mais de tout à fait autre chose, comme de la menace d'inflation.»

 

http://www.ledevoir.com/2009/02/17/234260.html (17/2/2009 5H20)

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Immobilier : une stabilisation attendue en 2009

 

* Léonie Laflamme-Savoie , Finance et Investissement

 

Le parc de maisons et d'appartements à vendre a diminué d'environ un million d'unités depuis son sommet.

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Photo : Bloomberg

 

Le temps semble avoir fait son œuvre alors que les stocks de maisons invendues sur le marché américain baissent progressivement, selon les chiffres de la Financière Banque Nationale.

 

En effet, le parc de maisons et d'appartements à vendre a diminué d'environ un million d'unités depuis son sommet. Selon FNB, il resterait environ un million d'unités à écouler pour revenir à l'équilibre bien que de nouvelles baisses soient toujours attendues.

 

« On assiste actuellement à un réel retour du balancier. Le prix médian des maisons existantes, par rapport au revenu des ménages, est redescendu à son niveau d'équilibre à long terme, explique Yanick Desnoyer, économiste en chef adjoint à la FNB. La déflation immobilière pourrait se poursuivre à très court terme, de sorte que le ratio pourrait descendre encore un peu. »

 

« Toutefois, nous avons des raisons de croire que la déflation des prix des maisons aux États-Unis pourrait prendre fin en 2009 », ajoute-t-il.

 

C'est que jusqu'ici le stock de maisons invendues toujours sur le marché américain forçait les prix des maisons à baisser. Les stocks sont en repli d'environ un million d'unités depuis leur sommet et la FNB chiffre le l'équilibre de ces stocks aux environs de 2,5 millions d'unités. On en serait maintenant davantage aux niveaux enregistrés en 2006.

 

« Il resterait donc environ un million d'unités à écouler pour revenir à l'équilibre, souligne Yanick Desnoyer. En ce sens, la moitié du chemin semble fait. Dans l'intervalle, les constructeurs américains ont rangé leurs caisses à outils. Les mises en chantier ont connu une baisse spectaculaire de 75%. »

 

Selon la FNB, à l'heure actuelle aux États-Unis, 36 millions de ménages seraient locataires. En tenant compte de différents facteurs dont le revenu et la baisse des prix des maisons, il existerait actuellement un bassin de 10 millions de ménages américains locataires susceptibles d'accéder à la propriété.

 

« Si seulement 5% d'entre eux décidaient d'acheter cela représenterait exactement une année complète de construction de logements neufs au niveau actuel des mises en chantier », commente Yanick Desnoyer.

 

En somme, l'économiste estime que des facteurs non négligeables comme la démographie et une dynamique probable de transition de la location à l'accession à la propriété devraient soutenir le niveau des ventes dans un contexte de baisse de taux d'intérêt, et ce, malgré les pertes d'emplois.

 

http://www.lesaffaires.com/article/0/immobilier/2009-02-17/489318/immobilier--une-stabilisation-attendue-en-2009-.fr.html (17/2/2009 8H48)

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Quel optimisme!

La traversée du désert n'est pas finie. Les pertes d'emplois sont un énorme cercle vicieux qui ne fait que commencer.

 

Je crois aussi que l'immobilier se stabilise, mais pas l'économie.

 

Et au pantéon des déprimés de la vie de Mtlurb, il y a certainement Cjb ;)

 

Yanick Desnoyers est un économiste très crédible. Comme lui je pense que les pertes d'emploi dureront jusqu'à ce que l'offre excédentaire se résorbe et que cet horizon n'est pas si éloigné que ça.

 

Le ralentissement de l'inflation et la baisse des taux d'intérêt ont un effet stimulant pour les 95 % des gens qui garderont leur job.

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Je suis tout sauf déprimé! Je suis un jeune homme très heureux et très comblé!

Ahaha...

 

Mais oui je suis pessimiste d'un point de vue économique.

On conditionne tous les économistes, économètres, statisticiens et autres à être des Bulls.

 

Tous les phénomènes économiques doivent croître. Pourquoi ? parce que.

Les modèles mathématiques les plus avancés reposent toujours sur des taux de croissance positifs et des taux d'intérêt positifs.

 

Les modèles de prévision que Mr. Desnoyers utilise table sur une croissance obligatoire à long terme.

 

Et pourquoi pas une décroissance de 10 ans? 20 ans ? Pourquoi pas des taux négatifs ?

c'est comme si c'était un concept 'inconcevable' , mais qui est pourtant à nos portes.

 

 

 

Je ne connais pas particulièrement Mr. Desnoyers, ni la majorité des autres analystes qui disent depuis des mois que la reprise est à nos portes. Mais j'attends toujours.

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parceque sur 20-40-100-10000-100000000 ans, l'économie a cru.

 

Pas le choix, la population à augmenté, la productivité par le nombre de bras et les avancés technologiques aussi... alors c'est invariable.

 

Je vois pas comment ça sera différent pour le future.

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Et qui dit que dans 20 ans le pétrole à 600$ le baril n'aura pas détruit la moitié de l'économie ?

 

et que dans 100 ans les sécheresses massives dues au réchauffement climatique auront tué les Prairies et plusieurs des gardes mangers de la Terre ?

 

Il ne faut pas regarder aveuglément le passé en se disant que c'est indicateur du futur. Il faut regarder le passé et voir comment cela influencera le futur.

Et le passé est selon moi le pire ennemi du futur en ce moment.

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Baril = 600$ dans 20 ans c'est pas si cher :P

 

Réchauffement = baloney, j'ai plus peur d'un refroidissement planétaire.

 

L'optimisme c'est tout ce que l'homme a, sinon il aussi mieux de se couper les veines et en finir.

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À moyen terme, le plus gros risque est de se retrouver dans une situation telle qu'à connue le japon au milieu des années 90 si on arrive pas à restructurer correctement le système bancaire, et sur ce point tu as raison.

 

Toutes les projections se basent sur des hypothèses évidemment. Bien sûr il pourrait tomber une météorite qui anéantirait toute forme de vie sur terre, mais les chances sont infimes.

 

Comme le disait Malek, à cause de l'augmentation de la population et de la productivité, il est bien plus probable que l'économie continue de croitre que de s'écrouler à long terme. De plus, les systèmes de production de marché comme le notre ont montré une résilience impressionante aux chocs grâce à son adaptabilité. Par exemple, si le prix de pétrole vennait à 600 $ dans 10 ans, produire des énergies alternatives seraient devenu tellement rentable qu'on aurait plus besoin de pétrole et le système de production se réorganiserait en conséquence.

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