Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[Normand Hamel]

En juin

Les ventes de maisons en recul de 30 % à Montréal

Les ventes de maisons et le nombre de nouvelles inscriptions ont chuté d’environ 30 % le mois dernier, par rapport à juillet 2020, a indiqué mercredi l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

LA PRESSE CANADIENNE

La tendance substantielle à la baisse entamée en mai s’est poursuivie et semble signaler que le marché revient à ses niveaux d’avant la pandémie, a observé l’association.

Un total de 3799 maisons ont été vendues dans la grande région montréalaise en juillet, contre 5324 lors du même mois l’année dernière, a précisé l’APCIQ.

Les nouvelles inscriptions se sont chiffrées à 4118 le mois dernier, une baisse par rapport aux 5918 du mois de juillet précédent.

Le prix médian d’une maison unifamiliale a augmenté de 18 % par rapport à juillet 2020 pour atteindre 500 500 $ le mois dernier, tandis que les prix des copropriétés ont augmenté de 16 % pour atteindre une médiane de 360 000 $.

Selon le directeur du service de l’analyse du marché de l’APCIQ, Charles Brant, les chiffres sont un changement par rapport à juillet dernier, lorsque la région a connu un niveau de ventes « spectaculaire ».

« Si ce ralentissement est en partie issu d’une baisse des inscriptions en vigueur des propriétés unifamiliales à un niveau historique, il s’explique aussi par le rétrécissement du bassin d’acheteurs en mesure de s’offrir une propriété aux prix qui se transigent sur le marché », a-t-il affirmé dans un communiqué.

« On observe effectivement un ralentissement de la hausse des prix et un plafonnement de leur évolution depuis le printemps, toutes catégories confondues. »

https://www.lapresse.ca/affaires/economie/2021-08-04/en-juin/les-ventes-de-maisons-en-recul-de-30-a-montreal.php

[IluvMTL]

https://www.lesaffaires.com/blogues/jean-sasseville/pourquoi-l-immobilier-est-il-moins-cher-a-montreal/626628

Pourquoi l'immobilier est-il moins cher à Montréal?

Publié à 13:16 

Montréal est une ville plus ancienne que Toronto et Vancouver. Ses quartiers centraux — comme le Plateau-Mont-Royal — ont été construits au début du 20e siècle, avant l’usage répandu de la voiture. (Photo: Bialons pour Unsplash)

BLOGUE INVITÉ. Pourquoi l’immobilier est-il moins cher à Montréal? Ma réponse risque de vous surprendre. 

Tout d’abord, les experts identifient plusieurs raisons à cela: les salaires moins élevés, il y a moins d’acheteurs étrangers, l’héritage catholique, etc. 

La plupart des spécialistes oublient toutefois de mentionner une des plus importantes raisons: les règles d’urbanisme. En effet, le nombre de terrains dans une grande ville est limité et le zonage façonne une ville. À Toronto, seules des unifamiliales peuvent être construites pour 62,3% de la superficie de terrains résidentiels de la Ville-Reine. À Calgary, c’est 67,2% et à Edmonton, et 69,3%. À Vancouver, c’est 80,5%! Et à Montréal, c’est 45,8%! 

Vancouver permet depuis peu la conversion d’une unifamiliale en duplex. Cela aura toutefois peu d’impact. Dans toutes ces villes — sauf Montréal —, il n’y a essentiellement que des tours et des unifamiliales. Il y a relativement peu de plex ou de multilogements. Beaucoup de gens veulent vivre à Vancouver, mais l’offre est limitée sévèrement par le zonage. C’est la raison pour laquelle Vancouver est la ville la plus chère au pays. 

Montréal est une ville plus ancienne que Toronto et Vancouver. Ses quartiers centraux — comme le Plateau-Mont-Royal — ont été construits au début du 20e siècle, avant l’usage répandu de la voiture. C’est l’instauration du tramway qui a favorisé le développement du Plateau. Dans les quartiers construits après la Deuxième Guerre mondiale, on retrouve sans surprise beaucoup plus d’unifamiliales (dans la ville de Mont-Royal, Saint-Léonard et Lasalle, par exemple) et les plex ont souvent des garages. 

Bien que Montréal soit inspirée de l’Europe pour ses plex, elle s’y distingue. Chaque logement d’un plex a sa propre porte, avec ses escaliers extérieurs emblématiques. En Europe, il y a une seule porte d’entrée et les escaliers sont à l’intérieur. La ville voulait éviter d’avoir des bâtiments trop près de la rue, ce qui a réduit la quantité de chaque lot sur lequel des bâtiments pouvaient être construits. Alors pour gagner de la place, les constructeurs ont choisi d’emprunter les escaliers menant aux appartements à l’extérieur de l’immeuble. Ne pas avoir d’escalier intérieur réduit la quantité d’espace inutile à chauffer pendant l’hiver. 

Je vous invite à faire un petit exercice simpliste de densification d’une ville : 

 

Une ville avec seulement des unifamiliales offre 1 000 000 logements.

Cette ville remplace 600 000 unifamiliales par 600 000 triplex, elle offre donc 2 400 000 logements.

 

 

Il n’y a presque pas de terrains libres dans une ville. Pour augmenter la densité, il faut permettre la construction d’immeubles autre que des unifamiliales. En mai 2021, la Banque Scotia a publié un rapport disant que l’offre de logements au Canada était la plus basse des pays du G7, ce qui pousse les prix vers le haut. Il faut construire plus de logements, mais malheureusement il est souvent difficile de densifier. 

Le zonage restreint artificiellement l’offre de logements et constitue une manière pernicieuse d’augmenter les prix. Montréal est en bien meilleure position que les autres villes. Pour la différence de prix entre Montréal, Toronto et Vancouver, est-ce que le zonage est la principale raison de l’écart ? Il est difficile d’en être certain à 100%, mais il s’agit d’un des principaux facteurs. 

Montréal sera toujours celle qui aura relativement l’offre la plus élevée de logements à louer. Et c’est pour cela que les loyers resteront toujours plus bas qu’ailleurs. 

Pour un investisseur immobilier, les plex et les multilogements sont un vaste marché à Montréal.

À PROPOS DE CE BLOGUE

Courtier immobilier chez KW Connexion, Jean Sasseville aide des investisseurs immobiliers. Actuaire fellow de formation, il a œuvré dans le domaine de l’assurance à Montréal et en Europe. Jean Sasseville a été chargé de cours en actuariat à l’Université du Québec à Montréal. L’immobilier est sa passion et il partage ses conseils et points de vue mensuellement.

JEAN SASSEVILLE

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[Normand Hamel]

il y a une heure, IluvMTL a dit :

Pourquoi l’immobilier est-il moins cher à Montréal?

L'une des meilleurs explications que j'ai vues à ce jour pour expliquer la différence de prix entre Montréal, Toronto et Vancouver.

[steve_36]

Je seconde moi aussi cette explication que j'ai d'ailleurs déjà évoqué en essayant d'expliquer à des personnes de Toronto pourquoi Montréal était moins cher.  Je leur disait que la banque de logement à Montréal était beaucoup plus grande qu'ailleurs au pays ce qui pouvait expliquer cette différence pour la location. C'est aussi pour cela que je suis en faveur de ce type de projets partout ou c'est possible en dehors du Centre-ville.

[mont royal]

There is also a physical reason. Both Toronto and Vancouver are hemmed in; Toronto by the lake, and Vancouver by the ocean in front and the mountains behind. So prime property  is simply more available in Montreal than in the other  two cities. 

If you want to be close to downtown it is twice as easy in Montreal as in Toronto and even more so than in Vancouver. So, in theory, if all other aspects were the  same, central housing in Toronto should actually cost almost twice as much as in Montreal.

[vivreenrégion]

il y a 37 minutes, mont royal a dit :

There is also a physical reason. Both Toronto and Vancouver are hemmed in; Toronto by the lake, and Vancouver by the ocean in front and the mountains behind. So prime property  is simply more available in Montreal than in the other  two cities. 

If you want to be close to downtown it is twice as easy in Montreal as in Toronto and even more so than in Vancouver. So, in theory, if all other aspects were the  same, central housing in Toronto should actually cost almost twice as much as in Montreal.

Sauf que Montréal est une île, donc c'est le même principe de restriction de terrain. La seule chose qui permet d'être moins cher c'est le nombre incroyable de municipalités autour de Montréal, on est à 90 environ. Les gens ont le choix. Le GTA compte environ 28 municipalités sur environ 7,000km². Montréal compte 90 municipalités sur environ 4,500km², donc plein de villes séparées de champs et de boisé. Présentement, dans le GTA, les unifamiliales valent 1M$.
https://www.thestar.com/business/2021/08/16/the-numbers-are-staggering-you-now-need-1-million-to-buy-a-detached-house-across-97-of-the-gta-even-in-areas-far-from-downtown.html

Laval s'en vient aussi bientôt pleine et doit construire des tours de condos et appartement pour continuer sa croissance.

[Né entre les rapides]

Il y a 3 heures, mont royal a dit :

There is also a physical reason. Both Toronto and Vancouver are hemmed in; Toronto by the lake, and Vancouver by the ocean in front and the mountains behind. So prime property  is simply more available in Montreal than in the other  two cities. 

If you want to be close to downtown it is twice as easy in Montreal as in Toronto and even more so than in Vancouver. So, in theory, if all other aspects were the  same, central housing in Toronto should actually cost almost twice as much as in Montreal.

A Montréal, le Mont-Royal au "nord" diminue sensiblement la disponibilité de terrains constructibles, et au "sud", les installations industrielles et ferroviaires (PSC) ont un effet similaire, aussi longtemps qu'elles y demeurent.  Quand on observe en détail le cas de Toronto, on "découvre" que le centre des affaires s'est étiré vers le nord dans l'axe de la ligne de métro Younge; par conséquent, le centre de gravité s'est également déplacé dans cette direction, avec des noeuds (nodes en anglais) significatifs à la hauteur de Bloor, puis St. Clair, Eglinton et North York:  la superficie disponible à proximité de l'ensemble s'en trouve accrue; on ne peut pas simplement tracer un hémicycle centré sur King&Bay pour faire le calcul.

 Aussi, toutes autres choses ne sont pas égales par ailleurs, notamment en terme de revenus des particuliers.  

 

Il y a 2 heures, vivreenrégion a dit :

Sauf que Montréal est une île, donc c'est le même principe de restriction de terrain. La seule chose qui permet d'être moins cher c'est le nombre incroyable de municipalités autour de Montréal, on est à 90 environ. Les gens ont le choix. Le GTA compte environ 28 municipalités sur environ 7,000km². Montréal compte 90 municipalités sur environ 4,500km², donc plein de villes séparées de champs et de boisé. Présentement, dans le GTA, les unifamiliales valent 1M$.
https://www.thestar.com/business/2021/08/16/the-numbers-are-staggering-you-now-need-1-million-to-buy-a-detached-house-across-97-of-the-gta-even-in-areas-far-from-downtown.html

Laval s'en vient aussi bientôt pleine et doit construire des tours de condos et appartement pour continuer sa croissance.

Le caractère insulaire de Montréal est en effet un facteur, d'autant plus que les cours d'eau la séparant des banlieues ne sont pas négligeables, comme la Seine dans Paris; les distances à vol d'oiseau sont trompeuses.  En ce qui a trait au différentiel en termes de nombre de municipalités, cela a pu jouer un rôle dans le passé, quand chacune (des municipalités) essayait d'attirer des développements immobiliers; mais maintenant, c'est la disponibilité de terrains constructibles, compte tenu du zonage agricole, qui est déterminante.  Aussi, dans des ensembles aussi vastes, tant dans le Grand Toronto que dans le Grand Montréal, on ne devrait pas se fier uniquement à la superficie totale constructible, sans égard à sa localisation par rapport aux moyens de transport et aux pôles d'attraction, qui ne se trouvent pas uniquement au centre-ville de Montréal. 

[Normand Hamel]

Recul de 30 % des ventes de maisons à Montréal

Les ventes de logements et les nouvelles inscriptions dans la région de Montréal ont diminué d’environ 30 % en août par rapport au même mois l’an dernier, a indiqué mardi l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

La Presse Canadienne

Les ventes dans la région se sont chiffrées à 3372 en août, par rapport aux 4847 ventes du mois d’août 2020. 

Les nouvelles inscriptions à la vente ont totalisé 4487 le mois dernier, ce qui représentait une baisse de 27 % par rapport aux 6174 inscriptions d’août 2020. 

Selon l’APCIQ, les prix médians ont continué d’augmenter fortement en août, grimpant de 17 % sur une base annuelle pour atteindre 500 000 $ pour les maisons unifamiliales. 

Le prix médian d’une copropriété a augmenté de 20 % d’une année à l’autre pour atteindre 375 000 $, tandis que celui des plex a pris 13 % pour atteindre 679 750 $. 

L’association affirme que le marché immobilier montréalais présente toujours des conditions de surchauffe importantes, mais la proportion de ventes conclues au-dessus du prix demandé a faibli au cours des quatre derniers mois.

https://www.lapresse.ca/affaires/economie/2021-09-07/recul-de-30-des-ventes-de-maisons-a-montreal.php

[acpnc]

Marché locatif

Une frénésie jamais vue à Montréal

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE

Une grue s’élève au-dessus d’un des nombreux chantiers de construction de la métropole.

Explosion des mises en chantier. Acquisitions en série – et parfois sous le radar – par des fonds torontois, des fortunes familiales québécoises et de nouveaux groupes montréalais. Hausse effrénée des prix. Alors que l’habitation a pris une place centrale dans les campagnes électorales municipales, La Presse dresse un portrait inédit de la frénésie qui s’est emparée du marché immobilier locatif de la province.

Publié le 11 octobre 2021 à 5h00

https://www.lapresse.ca/affaires/2021-10-11/marche-locatif/une-frenesie-jamais-vue-a-montreal.php

Maxime Bergeron La Presse

Clara Gepner La Presse

Khaoula Chehbouni La Presse

L’immeuble de la rue Saint-Marc se fond dans le paysage du centre-ville de Montréal. Avec son parement de briques blanches et ses balcons grillagés un peu défraîchis, la tour de 15 étages ressemble à des centaines d’autres de la métropole.

Le bâtiment de 134 logements a été racheté en 2018 par un holding torontois, après des décennies passées entre les mains d’une même famille montréalaise. Prix de vente : 34,8 millions de dollars.

L’acheteur – un consortium constitué des sociétés Greybrook et Marlin Spring – a acquis 10 autres immeubles à Montréal et à Québec dans le cadre de cette transaction de 117,5 millions, pour un total de 667 logements. Toutes des propriétés qui présentaient un bon potentiel de « revalorisation ».

Au moment de l’acquisition en 2018, Ben Bakst, chef de la direction chez Marlin Spring Investments, a souligné que les loyers moyens étaient « inférieurs » aux taux actuels du marché. L’objectif de son groupe était clair : rénover pour ensuite « accroître considérablement le revenu net d’exploitation de ces immeubles ». Il a refusé d’accorder une entrevue à La Presse dans le cadre de cette enquête.

PHOTO DAVID BOILY, LA PRESSE

L’immeuble de 134 logements a été retapé et renommé Marco Appartements.

La tour située au 1225, rue Saint-Marc a depuis été retapée en bonne partie et renommée Marco Appartements. Hall et ascenseurs rafraîchis, sécurité améliorée, cuisines et salle de bains modernisées dans une soixantaine d’appartements : les travaux se poursuivent sur une base continue. Des logements de trois pièces et demie y sont offerts à partir de 1250 $ ; des quatre et demie, à partir de 1800 $. Davantage que ce que payaient les anciens locataires.

Un « potentiel inexploité »

Le duo formé par Greybrook et Marlin Spring figure parmi les acheteurs les plus actifs depuis cinq ans dans le marché du multirésidentiel au Québec, selon une compilation de données exclusive réalisée par La Presse.

Dans le haut du classement se trouve la jeune société montréalaise Banvest, qui a acheté environ 3000 logements pendant cette période. Suivent la firme suédoise Akelius (2600), InterRent (1800) et la fiducie familiale de François Bélanger (1500). Un groupe axé sur le logement abordable, Gérer son quartier, figure aussi dans ce palmarès avec 728 appartements acquis depuis cinq ans.

PHOTO DAVID BOILY, LA PRESSE

Des immeubles du boulevard L’Acadie, dans le quartier montréalais de Parc-Extension, acquis par Banvest

Ces acteurs côtoient des investisseurs déjà présents depuis de nombreuses années à Montréal, comme par exemple le fonds d’investissement CAPREIT. Sans compter les constructeurs de logements neufs, qui ont érigé 52 605 appartements locatifs entre 2015 et 2020 dans le Grand Montréal – une frénésie jamais vue depuis au moins trois décennies.

« Il y a beaucoup de potentiel inexploité dans cette ville », résume Martin Banoon, président des Immeubles Banvest inc., filiale de Banvest Development. Son groupe multiplie les acquisitions sans faire trop de bruit, reconnaît-il. « Vous ne trouverez pas grand-chose sur notre société, nous essayons vraiment de rester sous le radar. »

Forte concurrence

Si les acheteurs de maisons unifamiliales et de condos se battent ces jours-ci pour mettre la main sur les rares propriétés à vendre, la même intensité s’observe dans le segment des grands immeubles de logements. La concurrence est forte, et la surenchère, parfois déroutante.

« Je trouve que les prix qu’ils demandent depuis deux ans ne sont pas réalistes », dit Joe Caprera, dont l’entreprise possède quelque 1800 appartements dans le Grand Montréal.

M. Caprera donne l’exemple d’un immeuble de 170 logements « aux loyers très bas » qui était récemment offert à 43 millions de dollars dans l’Ouest-de-l’Île. Il a offert le plein prix dans l’espoir de l’acquérir. Le vendeur l’a rappelé en lui demandant finalement… 47 millions. « Je suis en train de réfléchir. »

L’organisme Gérer son quartier doit aussi se battre avec des investisseurs aux poches profondes. Le groupe, dont la mission est de garder les logements les plus abordables possible, s’est fait coiffer au fil d’arrivée pour un complexe de 400 appartements affiché à 68 millions.

PHOTO DAVID BOILY, LA PRESSE

Une série d’immeubles locatifs du quartier Hochelaga-Maisonneuve, acquis par l’organisme Gérer son quartier, dont la mission est de garder les logements les plus abordables possible.

« Le vendeur a reçu quatre offres, dont une offre avec un prix similaire au nôtre, raconte la directrice générale Edith Cyr. Le vendeur a accepté l’offre d’une compagnie ontarienne car leur offre était sans conditions avec un délai d’acquisition plus rapide que le nôtre. »

Des acheteurs plus « aguerris »

L’intérêt pour les immeubles multirésidentiels ne date pas d’hier à Montréal. Ce qui a changé au cours des dernières années, c’est surtout la structure de propriété, de plus en plus dominée par de grands investisseurs qui ont accès à des montagnes de capitaux.

« Il y a 15 ou 20 ans, entre 90 % et 95 % des immeubles multirésidentiels appartenaient à des familles, souvent du vieil argent qui est à Montréal depuis longtemps, explique Benoit Poulin, premier vice-président de la firme de courtage commerciale CBRE. Cette portion a continué de diminuer, on est rendus autour de 70 %. »

Les acheteurs qui sont en mesure de prendre de grosses bouchées sont relativement peu nombreux et de plus en plus « aguerris », souligne M. Poulin, expert de l’industrie depuis 25 ans.

Tout le monde veut acheter du multirésidentiel, mais à la fin de la journée, quand vient le temps de signer une offre d’achat avec tous les zéros qui viennent avec, il n’y en a pas beaucoup.

Benoit Poulin, premier vice-président, CBRE

Un autre changement notable des dernières années, c’est que les acheteurs d’immeubles locatifs s’intéressent de plus en plus aux immeubles situés hors du centre-ville de Montréal, souligne Charles-André Latour, directeur principal, recherche, évaluation et services-conseils, au Groupe Altus.

« Maintenant, l’institutionnel établi à Toronto s’intéresse à des produits situés à Laval, à Brossard, même, récemment, à Sherbrooke », dit-il.

Le fonds immobilier torontois Centurion a justement annoncé il y a 10 jours son intention d’acheter une participation dans 30 immeubles du groupe en difficulté Trigone, totalisant 3678 appartements répartis dans les banlieues montréalaises. Cette transaction, si elle se concrétise, serait la plus importante jamais réalisée dans le marché du multirésidentiel au Québec.

PHOTO FRANÇOIS ROY, LA PRESSE

Un immeuble du Groupe Trigone, lequel espère réaliser une mégatransaction de plusieurs centaines de millions de dollars.

Les mises en chantier explosent

Alors que l’intérêt des investisseurs pour les immeubles locatifs existants atteint des niveaux jamais vus au Québec, la construction neuve a aussi grimpé en flèche au cours des dernières années. Des données inédites fournies à La Presse par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) permettent de constater que les mises en chantier ont été multipliées par trois au cours des cinq dernières années, et presque par cinq depuis dix ans.

En 2010, on avait construit à peine 1925 appartements locatifs « traditionnels » dans la région métropolitaine de Montréal. Ce nombre a grimpé à 4484 en 2015, puis à 14 664 l’an dernier (ces chiffres n’incluent pas les résidences pour personnes âgées). Ces tours locatives qui ressemblent souvent à des condos, comme celles de Trigone, ont poussé aux quatre coins de la métropole, de Griffintown à Brossard en passant par Laval et l’Ouest-de-l’Île.

Ces immeubles très récents, où les loyers sont en général assez élevés, permettent moins de possibilités d’optimisation – et de hausses de loyers – pour les acquéreurs, note Charles-André Latour. Ce qui ne réduit en rien l’intérêt des investisseurs, malgré un coût d’acquisition plus élevé.

« Les immeubles neufs, oui, il y a moins de croissance [des loyers], mais ce sont des actifs qui nécessitent beaucoup moins d’entretien, explique-t-il. Sur un horizon de détention de 10 ans, les rendements restent très intéressants. »

1,7 milliard en transactions

PHOTO DAVID BOILY, LA PRESSE

En 2020, 612 transactions immobilières ont été enregistrées dans le segment du multirésidentiel à Montréal, pour un total de 1,7 milliard de dollars, selon la firme CBRE.

Le marché du multirésidentiel de la région métropolitaine de Montréal se porte bien, confirme un rapport de la firme Coldwell Banker Canada inc. (CBRE). En 2020, 612 transactions immobilières ont été enregistrées, pour un total de 1,7 milliard de dollars. Crise sanitaire et récession économique obligent, c’est 29 % de moins que les 2,4 milliards de dollars atteints en 2019. Pour les experts, le volume toujours élevé de transactions – assez impressionnant étant donné le contexte pandémique – s’explique entre autres par les taux d’occupation et les taux de recouvrement des loyers qui sont restés assez stables malgré la crise, ainsi que par les taux d’intérêt historiquement bas.

Jusqu’à 588 000 $ par logement

Le prix moyen payé pour chaque appartement varie grandement selon le type d’immeuble. CBRE a comptabilisé huit transactions pour des bâtiments locatifs de catégorie A l’an dernier, souvent assez récents. Le prix de vente moyen pour chaque logement a oscillé entre 290 000 $ et 525 000 $ (334 000 $ en moyenne), soit un prix de 335 $ à 560 $ le pied carré, note-t-on. Une transaction est sortie du lot : la vente de la prestigieuse tour Le Cartier, au centre-ville de Montréal, avec un prix moyen de 588 000 $ par appartement. Les tours d’habitation de catégorie B dotées d’une structure en béton, nécessitant des travaux d’amélioration, se sont vendues en moyenne 136 500 $ par « porte », tandis que les immeubles plus petits avec une structure en bois ont vu le prix moyen de leurs appartements osciller entre 63 000 $ et 157 000 $. CBRE s’attend à ce que l’intérêt des investisseurs demeure élevé envers le marché montréalais au sortir de la pandémie.

Qui sont les grands acteurs ?

Obtenir un portrait clair de l’investissement immobilier relève de la course à obstacles. Beaucoup d’investisseurs procèdent à leurs acquisitions par l’entremise de sociétés à numéro, qui sont souvent elles-mêmes détenues par d’autres sociétés à numéro. Nous avons obtenu le soutien d’une firme spécialisée du domaine pour tenter d’y voir plus clair. Nos recherches ont permis d’identifier plusieurs investisseurs importants et parfois peu connus du grand public, qui ont multiplié les acquisitions depuis cinq ans. Parmi ceux-ci, on compte :

Les Immeubles Banvest inc.

Les Immeubles Banvest inc. est une filiale de Banvest Development. Immatriculée en 2018, cette société immobilière est établie à Montréal. Banvest a acquis 3000 logements, dont près de 2300 à Montréal et à Longueuil. « Nous croyons beaucoup à l’avenir de Montréal et à sa croissance économique. C’est pourquoi nous ne possédons des logements qu’au Québec », explique Martin Banoon, président de l’entreprise. Relativement nouvelle, Banvest Development continue de croître. Elle a acheté environ 500 logements à Trois-Rivières en 2021. « Tant que les acquisitions seront viables d’un point de vue financier, nous continuerons d’acheter, quel que soit le nombre », affirme M. Banoon.

PHOTO DAVID BOILY, LA PRESSE

Une série d’immeubles de Parc-Extension acquis par Banvest

Akelius Montréal Ltd.

Filiale d’un géant suédois, Akelius Montréal Ltd. a acquis près de 2700 logements au Québec depuis 2016, particulièrement à Montréal et à Saint-Lambert. Cet investisseur à long terme dans l’immobilier résidentiel s’intéresse au Québec, car sa stabilité politique et financière présente des risques limités. La société possède maintenant plus de 4000 portes dans l’île de Montréal et sur la Rive-Sud. « Nous sélectionnons méticuleusement nos propriétés. La plupart des propriétés acquises avant la COVID-19 avaient un fort potentiel d’amélioration. Depuis l’année dernière, notre stratégie d’acquisition a changé. Nos trois dernières acquisitions sont des constructions neuves ou des propriétés entièrement rénovées », explique par courriel Julio Viana, vice-président, gestion d’actifs, d’Akelius.

PHOTO DAVID BOILY, LA PRESSE

Un immeuble du chemin Rockland acquis par la suédoise Akelius

InterRent International Properties

InterRent International Properties inc. est située à Ottawa. Associée au Groupe CLV, cette entreprise ontarienne opère aussi sous le nom Interrent Real Estate Investment Trust (REIT). Au cours des cinq dernières années, InterRent a acheté plus de 1750 logements au Québec, particulièrement dans l’île de Montréal, à Côte-Saint-Luc et à Westmount, ainsi qu’à Gatineau. La Presse a tenté de joindre les représentants du Groupe CLV, mais ceux-ci ont refusé de nous accorder une entrevue dans le cadre de cette enquête.

PHOTO DAVID BOILY, LA PRESSE

Un immeuble du chemin de la Côte-Saint-Luc acquis par InterRent

Gestion immobilière François Bélanger

La Société immobilière Bélanger est une entreprise immatriculée en 2009 à Québec. Depuis 2016, l’entreprise a acheté environ 1500 logements dans la capitale québécoise, sous les noms Gestion immobilière François Bélanger inc., Carrefour des Érables 2.0 S. E. C. et Corporation CDE Longueuil inc. « Les fondamentaux du marché locatif sont bons : le taux de chômage est bas, la clientèle est respectueuse des logements. Québec est une ville qui est résiliente, c’est un marché stable », fait valoir Sébastien Dion, directeur des acquisitions de la Société immobilière Bélanger. Selon lui, le marché locatif va continuer de répondre de plus en plus aux besoins des locataires qui cherchent de meilleurs milieux de vie. « Les gens veulent avoir de beaux logements rénovés et de bonne qualité », affirme-t-il.

IMAGE TIRÉE DU SITE DE LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE BÉLANGER

Une image d’un projet de la Société immobilière Bélanger, à Québec

Quantum Immobilier inc.

Quantum Immobilier inc. est une filiale du Groupe Odyssée, une entreprise établie à Sherbrooke. Deux de ses actionnaires principaux, Mohammad et Abdul Hakim Hussainzada, sont aussi propriétaires d’une vingtaine de Tim Hortons à Montréal. Depuis 2016, Quantum Immobilier a acquis près de 800 logements à Sherbrooke et à Deux-Montagnes. « Je suis dans l’immobilier depuis 2005, donc pour moi, [acheter des logements] n’est pas nouveau. Ce qui est nouveau, c’est de le faire à gros volume », indique Guillaume Fontaine, président du Groupe Odyssée. « Le risque d’investir dans le marché immobilier québécois est très modéré parce que je le connais bien et parce qu’on a des règles légales et financières très sécuritaires. »

Le spectre des « rénovictions » plane

PHOTO BERNARD BRAULT, ARCHIVES LA PRESSE

Des manifestants dénoncent ce qu’ils qualifient de « rénoviction » devant un immeuble du Plateau Mont-Royal, en avril 2021.

La frénésie actuelle autour de l’immobilier locatif coïncide avec une crise qui fait de plus en plus de bruit : celle des « rénovictions ». Dans les dernières années, et surtout depuis quelques mois, de plus en plus de locataires sont montés au créneau pour dénoncer des expulsions faites sous le prétexte de rénovations majeures.

Le géant suédois Akelius a notamment fait la manchette en 2019 après des déclarations de la rapporteuse spéciale de l’ONU sur le logement, Leilani Farha. Elle accusait le groupe de contourner la réglementation sur les augmentations de loyer en pratiquant des rénovictions abusives, entre autres à Montréal et à Toronto. (Akelius nie ces pratiques.)

Mme Farha, une Canadienne qui a occupé ses fonctions à l’ONU de 2014 à 2020, a dénoncé en entrevue à La Presse la « financiarisation » du marché locatif, de plus en plus dominé par de grands investisseurs, qui contribue selon elle à une flambée des prix. Des critiques partagées par plusieurs experts et regroupements sociaux que nous avons consultés.

Il reste que la situation actuelle du logement est loin d’être noire ou blanche. L’entretien de nombreux immeubles a été négligé pendant des décennies au Québec, si bien qu’ils se trouvent aujourd’hui dans un état de délabrement parfois avancé et nécessitent d’importants travaux.

Là où le bât blesse, c’est que les règles du Tribunal administratif du logement permettent seulement aux propriétaires de récupérer une portion minime de leurs coûts de rénovation par l’entremise de hausses de loyer, souligne Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec (APQ).

Pour la rénovation d’une cuisine et d’une salle de bains de 50 000 $ dans un appartement, par exemple, le proprio pourra seulement augmenter le loyer de 2,3 %. Il lui faudrait donc, en théorie, 43 ans pour rentabiliser ces rénovations, dit M. Messier. Des règles qui ont contribué au déficit d’entretien de nombreux immeubles, ajoute-t-il.

PHOTO FOURNIE PAR L’ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES DU QUÉBEC

Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec

On ne peut pas s’empêcher de constater que le problème, c’est le taux de fixation des loyers. Quand on voit qu’il faut amortir une transaction sur 40 ans pour les réparations, ça n’a aucun sens.

Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec

Le président de l’APQ se dit opposé aux « ententes sous pression » imposées dans le cadre de rénovictions. Il privilégie les ententes de résiliation « gagnant-gagnant-gagnant », qui permettront au locataire d’obtenir une bonne compensation financière pour quitter son logis, et au propriétaire de fixer un loyer plus élevé à la suite de ses rénovations.

M. Messier estime que les façons de calculer les hausses de loyer ne fonctionnent tout simplement plus dans la province – et pénalisent tant les propriétaires que les locataires à faible revenu. « Le système est en train de craquer de partout. »

Il prône un réinvestissement massif de l’État dans le logement social, ainsi que des programmes plus généreux de supplément au loyer, qui permettraient aux locataires moins nantis de demeurer dans leur appartement.

Bien faire les choses ?

Plusieurs investisseurs identifiés par La Presse affirment bien faire les choses lorsque vient le temps de procéder à des rénovations majeures. Ces groupes soutiennent ne jamais expulser de locataires, mais disent plutôt rénover les logements au fur et à mesure qu’ils se libèrent – pour ensuite en augmenter les loyers au prix courant. Des programmes de « revalorisation des actifs », fait-on valoir.

Le groupe Cogir, qui gère les immeubles du duo torontois Greybrook et Marlin Spring, explique procéder en deux étapes lorsque vient le temps de rénover un immeuble vieillissant. La firme commence par moderniser les aires communes – hall, gym, ascenseurs – et retape ensuite les logements graduellement.

« Ça donne l’option de vivre dans un logement quasiment neuf, très moderne, mais beaucoup moins cher qu’un condo neuf », dit Brigitte Pouliot, porte-parole de Cogir, qui gère entre autres le Marco Appartements. Depuis 2018, 64 des 134 logements de cet immeuble ont été rénovés.

Mme Pouliot affirme que Cogir – qui gère 14 000 logements – n’a jamais forcé la main à un locataire dans le cadre d’une rénoviction. « Ça va complètement à l’encontre de notre philosophie d’entreprise. Rénover l’appartement au moment où une personne part et vider un immeuble pour le rénover, c’est deux choses. »

Charles-André Latour, directeur principal au Groupe Altus, qui analyse de façon serrée le marché de l’investissement immobilier, estime que les rénovictions constituent une « exception ». Le taux de « roulement » élevé dans les grosses tours d’habitation permet à bien des propriétaires de procéder à des travaux sans avoir à expulser qui que ce soit, note-t-il.

« Si on parle d’un projet d’une centaine d’unités, chaque année, il y a 25 % des unités qui deviennent libres, donc c’est le temps de les rénover et de les louer plus cher », explique-t-il.

Une ville en essor

Si la faiblesse historique des coûts d’emprunt – autour de 2 % – et la grande disponibilité des capitaux expliquent une partie de la flambée actuelle de l’investissement dans le marché locatif, le renouveau de Montréal et de la province y est aussi pour beaucoup, estime le courtier Benoit Poulin, de CBRE.

Alors que le Québec et sa métropole stagnaient dans la morosité économique dans les années 1990, le portrait est fort différent aujourd’hui. « Ce n’est plus la même ville qu’il y a 15 ou 20 ans, c’est rendu une ville beaucoup plus internationale, extrêmement attrayante », dit M. Poulin.

Une évolution, qu’on le veuille ou non, qui a capté l’intérêt des investisseurs immobiliers.

Avec la collaboration de Thomas de Lorimier, La Presse

[Normand Hamel]

Il y a 4 heures, acpnc a dit :

Alors que le Québec et sa métropole stagnaient dans la morosité économique dans les années 1990, le portrait est fort différent aujourd’hui. « Ce n’est plus la même ville qu’il y a 15 ou 20 ans, c’est rendu une ville beaucoup plus internationale, extrêmement attrayante », dit M. Poulin.

À cause la pandémie il est difficile de mesurer cet essor de manière précise. Il faudra donc attendre quelques années avant d'évaluer de façon plus certaine l'ampleur de cette remontée.