Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[vincethewipet]

55 minutes ago, vivreenrégion said:

La seule bonne raison “People want to be in the central districts...'' , c'est dû aux emplois et au transport pour s'y rendre. Si le centre-ville de Montréal était mort ou en très mauvais état, la demande pour les quartiers centraux serait inexistante. Le centre-ville de Montréal compte environ 350,000 emplois.

C'est ton jugement personnel de considérer toutes les particularités des quartiers centraux comme inutiles ou indésirables, mais je peux t'assurer que moi et mes voisins on fait un choix de vie qui va bien au delà de la distance du travail.

[Né entre les rapides]

Certains quartiers s'avèrent plus désirables que d'autres pour une foule de raisons qui varient, même pour ceux qui ont choisi d'y habiter.  Le fait que les quartiers dits "centraux" soient plus recherchés présentement mérite qu'on s'attarde sur le phénomène, mais cela nous conduit aussi à d'autres observations.

1)  Les quartiers situés à proximité du centre des affaires sont évidemment à plus courte distance de la plus grande concentration d'emplois de la région, mais ils ne sont pas tous également "désirables" pour autant.  Le milieu de vie agréable, l'accès facile à une vaste gamme de services publics et privés, la possibilité de ne pas dépendre des déplacements en automobile pour les activités courantes, etc. les distinguent.  Un secteur "central" mais encerclé par des nuisances (industries polluantes ou bruyantes, intense circulation de transit, etc) n'est pas désirable.

2) La densité de population n'est pas en soi une condition suffisante.  Un secteur peut être densément peuplé sans offrir d'avantages particuliers, ou même de souffrir d'un déficit en la matière.

3) La désirabilité, telle que "mesurée" par un accroissement relativement plus rapide des valeurs foncières, ne signifie pas qu'elle correspond aux préférences de tous, mais seulement qu'elle réflète une demande plus grande par rapport à l'offre disponible.  D'autres habitants aussi nombreux sinon encore plus, peuvent préférer des secteurs ne comportant pas les caractéristiques des quartiers "centraux", mais si l'offre résidentielle dans les dits secteurs égale ou dépasse la demande, les prix ne s'emballleront pas autant. 

4) On peut se demander pourquoi les quartiers centraux sont devenus beaucoup plus recherchés qu'il y a 30, 40, 50 ans. Commençons par remarquer que le phénomène est mondial, et pas spécialement montréalais.  Je ne saurais prétendre fournir des explications faisant autorité, mais voici, en me permettant l'introduction d'une nuance qui n'est pas toujours explicite, soit la distinction entre les facteurs qui ont amélioré la qualité et la quantité de l'offre et ceux qui ont agi indépendemment sur la demande.

A) Dans un premier temps

-   Qualité de l'offre: le déplacement en banlieue ou à l'étranger des activités industrielles polluantes et/ou bruyantes.

-  Quantité de l'offre: le déménagement en banlieue des familles qui recherchaient des logements plus vastes a libéré les logements généralement plus petits qu'on retrouvait au centre.

- Intensité de la demande: la réduction substantielle de la taille médiane des ménages  --beaucoup plus de personnes vivant seules ou en couple sans enfant ou rarement avec seulement un ou deux enfants.

B) Dans un deuxième temps: effets cumulatifs/rétroactifs des facteurs ci-dessus:

Les logements existants sont rénovés, tandis que les terrains dorénavant libres (ou occupés par des bâtiments industriels abandonnés)  rendent possible la construction de nouvelles résidences.  Pour sa part, la demande est poussée par l'attrait accrû des quartiers, tant pour des raisons positives (mode de vie préféré pour une frange croissante de la population) que dans le but de se soustraire aux désagréments grandissants liés aux déplacements à partir des lieux de résidence lointains en banlieue.  À son tour, l'accroissement de la population au centre favorise la multiplication des établissements (commerces/services) destinés spécifiquement à cette clientèle.  Pour ceux qui y habitent, le centre devient encore plus attrayant.

Parallèlement (et on pourrait dire aussi en contrepartie), l'accroissement d'une "autre" population en périphérie, combiné aux difficultés d'accéder au centre, favorise l'émergence d'établissements (commerces, services) dans la périphérie originellement consacrée presqu'exclusivement à la fonction résidentielle.  Les emplois dans les secteurs (notamment industriels) dépendant du transport par camion et requérant de grandes superficies horizontales s'y établissent naturellement, fournissant une raison de plus à ces travailleurs de s'en rapprocher --mais presque toujours en automobile.

Le résultat est l'émergence graduelle de "deux mondes", celui du centre et celui de la périphérie.  Nous n'y sommes pas tout à fait, parce que les grands employeurs du tertiaire, privés et publics,  (qui sont en même temps de grands pourvoyeurs de services  --éducation supérieure, santé, culture etc.) demeurent regroupés au centre, forçant  un très grand nombre de résidents de la périphérie à s'y déplacer régulièrement.  Ironiquement, les enfants et les petits-enfants de ceux qui avaient "fui" la ville au profit de la banlieue souhaitent "vivre en ville"  --pour un temps.  Cependant, ceux parmi ces derniers qui fondent éventuellement une famille traditionnelle avec enfants  se trouvent confrontés à une dure réalité: au centre, les grands logements sont rares et chers.  Pour plusieurs, la seule alternative viable est de s'en éloigner, quitte à subir les inconvénients liés aux déplacements.  Seule une faible proportion dispose des moyens financiers de demeurer au centre dans de grands logements situés dans un environnement agréable.

Heureusement, les perspectives ne sont pas totalement grises.  Deux facteurs distincts y concourent.

- La proportion des ménages ne comptant qu'une ou deux personnes devrait rester élevée, sinon s'accroître encore un peu.  Plusieurs pourront continuer à profiter des avantages du centre sans être gênés par l'exiguïté relative des logements.  (On ne parle pas des "riches", qui constituent une minorité)

- Le développement d'un réseau de TEC plus performant/plus rapide rejoignant des sites éloignés du centre facilitera la vie quotidienne de ceux qui ne peuvent habiter au centre mais qui doivent s'y rendre pour le travail et/ou pour des services essentiels.

Tout cela étant dit, je suis persuadé que le centre continuera d'être plus recheché et plus cher que la périphérie.  Ni les "T.O.D." ni les centres secondaires (qui cherchent à émerger) ni les "villes nouvelles" (une approche plus répandue en Europe) ne parviendront à égaler les attributs du centre dominant.

[vivreenrégion]

Il y a 8 heures, vincethewipet a dit :

C'est ton jugement personnel de considérer toutes les particularités des quartiers centraux comme inutiles ou indésirables, mais je peux t'assurer que moi et mes voisins on fait un choix de vie qui va bien au delà de la distance du travail.

Tu ne sembles pas réaliser que les quartiers sont centraux au centre-ville. Qu'est-ce qui distingue Montréal des autres grandes villes nord-américaines du même style ? notre centre-ville. Il est rempli d'institutions provinciales, fédérales, pleins d'universités, d'écoles de toutes sortes, méga-hôpitaux, sièges sociaux, lignes de Métro, etc... et avec ça 350,000 emplois. Le centre-ville de Montréal est aussi une destination pour les touristes.

Si le downtown Montréal était vide de tout ça, on aurait quelque choses comme à Edmonton ou Calgary, des endroits où le besoin d'habiter près du centre ne fait aucun sens ou presque. Là on est à Montréal avec les quartiers qui entourent un centre-ville en santé. Regarde les données démographiques. entre 1981 et 1996, la vieille ville de Montréal, encore défusionnée à l'époque, n'avait pas gagné un seul habitant.
https://fr.wikipedia.org/wiki/Montr%C3%A9al

La vigueur de l'économie de Montréal joue en faveur des quartiers centraux, puisque c'est exactement ce qu'on remarque dans toutes les villes ayant une économie semblable. Les gens veulent être près de l'action, et aussi pour sauver sur le transport.

[Rocco]

Je n'ai pas eu la force de lire les 10 paragraphes de Né entre les rapides, mais je suis certain que c'est pertinent et que cela amène des points intéressants. Un résumé serait apprécié

[Windex]

Il y a 12 heures, Rocco a dit :

Je n'ai pas eu la force de lire les 10 paragraphes de Né entre les rapides, mais je suis certain que c'est pertinent et que cela amène des points intéressants. Un résumé serait apprécié

lol! Il y en a un qu'on sait qu'il peut passer à travers le texte: acpnc! Malheureusement, son résumé va faire 20 paragraphes

[mont royal]

15 hours ago, Rocco said:

Je n'ai pas eu la force de lire les 10 paragraphes de Né entre les rapides, mais je suis certain que c'est pertinent et que cela amène des points intéressants. Un résumé serait apprécié

Yes, everything now must be spoon-fed, simplistic and satisfy the need of instant gratification. Who has the time to actually appreciate the nuances of our overly complex world? 

Personally, I feel that we are privileged to have access to Ne entre les rapides’ knowledge of the economic forces we are all subject to. 

 

[Né entre les rapides]

À la demande générale, voici un message Sh&Sw:

Les tendancs sociétales font en sorte que les attributs des quartiers centraux sont de plus en plus prisés.  Par conséquent, les prix de l'immobilier résidentiel y croissent plus rapidement qu'en périphérie.

[ToxiK]

Il y a 1 heure, Né entre les rapides a dit :

À la demande générale, voici un message Sh&Sw:

Les tendancs sociétales font en sorte que les attributs des quartiers centraux sont de plus en plus prisés.  Par conséquent, les prix de l'immobilier résidentiel y croissent plus rapidement qu'en périphérie.

C'est trop court, pourrais-tu élaborer?

 

[Né entre les rapides]

Il y a 6 heures, ToxiK a dit :

C'est trop court, pourrais-tu élaborer?

 

Génial!

Serais-tu par hasard le fils ou le petit-fils de Chuck Jones ou de Michael Maltese?  Et moi, un malheureux descendant de Wile E. Coyote qui, quoiqu'il fasse ou qu'il écrive, finit toujours par échouer dans ses tentatives (de satisfaire ses lecteurs)?   C'était une pensée amusante, mais je ne voudrais pas qu'on s'écarte trop longtemps du sujet en titre, parce qu'il reste plusieurs facettes à explorer/discuter, par exemple: 1) les effets de la gentrification; 2) la recomposition de l'offre locale des biens et des services; 3) le fardeau des taxes foncières.   Et bien d'autres, perçus ou vécus par ceux qui fréquentent ou habitent ces quartiers centraux. 

[acpnc]

5 décembre 2019

Par: Zacharie Goudreault

Logements: des promoteurs veulent plus de construction en hauteur

https://journalmetro.com/actualites/montreal/2403685/logements-des-promoteurs-veulent-plus-de-construction-en-hauteur/

Alors que la métropole manque de logements locatifs, des promoteurs pressent la Ville de Montréal de procéder à des changements réglementaires afin de faciliter la construction d’immeubles en hauteur dans les quartiers centraux.

Le Grand Montréal devrait accueillir 320 000 nouveaux ménages d’ici 2031, selon des données de la Communauté métropolitaine de Montréal.

«On ne peut pas s’imaginer qu’on va pouvoir maintenir une ville à trois étages à la grandeur de la métropole. […] Si on ne densifie pas notre ville, l’alternative, c’est l’étalement urbain», évoque la coprésidente du promoteur immobilier Groupe Prével, Laurence Vincent, en entrevue à Métro. 

Cette dernière a pris part mercredi à un événement dédié à l’évolution du marché de l’habitation dans la région métropolitaine tenu au Palais des congrès de Montréal. Des experts de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) y ont notamment présenté les résultats d’un nouveau rapport sur l’avenir du marché immobilier de la région métropolitaine.

Forte demande

L’an dernier, 11 000 appartements locatifs ont été mis en chantier dans le Grand Montréal, un record en 30 ans pour la région. Ce nombre sera d’ailleurs encore plus élevé cette année, selon les prévisions de la SCHL.

Or, la demande continuera d’être plus forte que l’offre dans les prochaines années. Cette situation est notamment attribuable au vieillissement de la population, les personnes de 75 ans et plus ayant tendance à retourner vers le marché locatif.

«Ce n’est pas un phénomène qui est nouveau, mais c’est l’ampleur du phénomène qui est différente maintenant», soulève l’économiste Lukas Jasmin-Tucci, de la SCHL.

Selon la SCHL, la croissance annuelle du nombre de locataires dans la région métropolitaine devrait ainsi passer d’une moyenne annuelle de 4 550 nouveaux ménages entre 2011 et 2016 à 10 050 entre 2016 et 2021.

La société d’État envisage par ailleurs que le taux d’inoccupation des logements, qui aurait atteint un taux aussi bas que 1,4% cette année dans la région, demeurera faible dans les prochaines années.

«On va battre encore cette année des records de logements locatifs. Mais encore cette année, on a un très faible taux de logements disponibles. Il y a beaucoup de familles qui quittent pour aller ailleurs.» -Joanie Fontaine, économiste à la la firme JLR Solutions foncières.

Des obstacles réglementaires

Afin de répondre à cette demande croissante, plusieurs promoteurs rêvent de pouvoir emboîter le pas à Toronto en permettant davantage la construction de logements en hauteur dans la métropole québécoise. Or, plusieurs quartiers centraux limitent la hauteur maximale des bâtiments à 12,5 mètres, soit l’équivalent de trois étages. À l’opposée, le coeur du centre-ville peut accueillir des immeubles de plus de 200 mètres.

«Ce qu’on a en ce moment, c’est une rareté de terrains. Donc, la solution passe par une révision du règlement d’urbanisme», a souligné Mélanie Robitaille, qui est vice-présidente de la firme immobilière Rachel Julien.

La construction en hauteur ne doit toutefois pas se faire au détriment du patrimoine, prévient le directeur général d’Héritage Montréal, Dinu Bumbaru.

«On ne voudrait pas que le boulevard René-Lévesque crée une barrière qui empêche de voir le mont Royal», illustre-t-il. Selon lui, la Ville doit s’assurer de se doter d’«outils réglementaires» afin d’assurer que le développement immobilier montréalais respecte la protection du patrimoine.

«Quand la densification n’est pas réfléchie, elle peut créer des problèmes de spéculation foncière et de gentrification», soulève pour sa part le président de l’Ordre des architectes du Québec, Pierre Corriveau. Afin de bien encadrer la densification, la Ville doit entre autres s’assurer de réserver des terrains pour la réalisation d’espaces verts et l’aménagement de «services», comme des écoles, estime-t-il.

Interpellée par Métro, l’attachée de presse du comité exécutif, Laurence Houde-Roy, assure que la Ville tiendra prochainement des consultations publiques dans le cadre de la révision de son plan d’urbanisme «au cours desquelles tous les acteurs pourront se prononcer».

Locaux commerciaux

Afin de répondre aux besoins du marché immobilier, la Ville pourrait aussi se montrer plus «flexible» dans la conversion de locaux commerciaux en logements.

«S’il y a beaucoup de locaux vacants à Montréal et qu’au même moment, on manque de place pour des logements, il faudrait permettre aux propriétaires qui le désirent de pouvoir les convertir à des fins résidentielles», affirme le directeur des affaires publiques à la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec, Hans Brouillette.

Selon des données de la Ville, le taux de vacance moyen des commerces sur les artères de la métropole s’élevait à 15% en juillet dernier. Une consultation publique aura d’ailleurs lieu en janvier afin de trouver des solutions à ce phénomène.