Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[vivreenrégion]

Une courbe de rendement inversée correspond à l'environnement de taux d'intérêt dans lequel les titres de créance à long terme ont un rendement inférieur à celui des titres de créance à court terme. Les taux d'intérêts risquent de redescendre. On risque d'entrer dans une économie en déflation.

[Gotti]

2 hours ago, vivreenrégion said:

Une courbe de rendement inversée correspond à l'environnement de taux d'intérêt dans lequel les titres de créance à long terme ont un rendement inférieur à celui des titres de créance à court terme. Les taux d'intérêts risquent de redescendre. On risque d'entrer dans une économie en déflation.

It’s inverted because during normal times - when the economy is growing - the longer the maturity of a debt instrument, all else being equal, the higher the coupon rate and thus the yield (rendement). This makes sense because the issuer needs to be compensated for the risk of paying the coupon rate/interest rate over a longer period while many things, including inflation, can change. 

Imagine going to get a mortgage and the 10 year fixed has a lower annual cost to you than a 1 year fixed mortgage. That would be a wacky world. While this is isn’t a perfect example, it shows the atypical nature of an inverted yield curve. 

As vivreenrégion stated, the last 3 times this happened in Canada we hit a recession 12-18 months later. In of itself we should be wary to describe absolute predictive power to this.  Nevertheless, combined with all the other red flags, it’s message is ominous.   

And both the federal and provincial governments recently went on a spending spree (Québec to a lesser extent). 

[ScarletCoral]

Dans le journal Les Affaires

https://www.lesaffaires.com/dossier/immobilier-residentiel/la-location-chauffe-la-copropriete/609334

La location chauffe la copropriété

Publié à 11:09

PAR SIMON DIOTTE

Dans les prochaines années, la propriété affrontera un vent de face à cause de la remontée déjà entamée des taux d’intérêt, le resserrement des règles hypothécaires et la concurrence, de plus en plus vive, du locatif neuf, en pleine révolution. Dans ce marché en mutation, vaut-il mieux acheter ou louer ?

Vous connaissez ­Solar ­Uniquartier ? C’est le nouveau projet de l’entrepreneur ­Serge ­Goulet, le développeur du ­Quartier ­Dix30 et principal acteur de la renaissance du quartier ­Griffintown, à deux pas du ­centre-ville de ­Montréal. Cet immense développement sur la ­Rive-Sud, qui s’articulera autour d’une future station du ­Réseau électrique métropolitain (REM), à l’angle ­nord-est des autoroutes 10 et 30, comprendra des commerces, des tours de bureaux, des hôtels, des parcs, une place publique et un parc immobilier de 2 500 portes. Chose étonnante : ce futur ­centre-ville sera peuplé à majorité… de locataires. Du jamais vu dans un projet immobilier de cette envergure.

« ­Nous prenons le virage locatif à fond », affirme ­Serge ­Goulet, président de ­Devimco, le plus important promoteur immobilier au ­Québec, qui a vendu 1 200 condos en 2017. À ­Solar ­Uniquartier, de 60 % à 65 % des logements seront offerts en location. « ­La demande des consommateurs est là et les banques et les caisses de retraite sont fortement à la recherche de ce genre d’investissement », ­dit-il pour expliquer cette nouvelle stratégie.

Devimco n’est pas seul à embarquer dans le train locatif. D’autres importants promoteurs, comme ­Prével et ­Réseau ­Sélection, qui s’aventurent hors du créneau des résidences pour personnes âgées (RPA), possèdent aussi leur ticket en classe locative. Résultat : on a construit, en 2017, davantage de logements locatifs (10 653, excluant les ­RPA) que de condos (9 463) dans la ­région métropolitaine de ­Montréal (RMR).

Dans la région de ­Québec, cette tendance est plus forte encore. On y a construit deux fois plus de logements locatifs (2 590, excluant les ­RPA), que de condos (1 195), indique la ­SCHL. « À l’échelle de la province, les promoteurs qui veulent développer leur terrain n’ont pas le choix de se tourner vers le segment locatif », constate ­Vincent ­Shirley, directeur développement immobilier au ­Groupe ­Altus, une ­firme-conseil.

Bizarrement, l’intérêt des promoteurs pour le locatif est né un peu par hasard. Constatant la multiplication des tours d’habitation dans le ­centre-ville de ­Montréal, de nombreux petits investisseurs ont acheté des copropriétés dans le but de les louer. « ­Les promoteurs ont découvert qu’il existait un marché intéressant pour le condo locatif », dit ­Vincent ­Shirley. Alors que la construction d’appartements assortis d’un bail était marginale depuis au moins 20 ans, les promoteurs se sont lancés, à partir de 2015, dans le locatif.

« ­Notre première phase locative, englobée dans notre complexe résidentiel 21e arrondissement, a connu un succès qui nous a même surpris », avoue ­Laurence ­Vincent, nouvelle coprésidente de ­Prével. Son père, ­Jacques ­Vincent, à qui elle vient de succéder, n’a fait que de la propriété pendant toute sa carrière, à l’exception de résidences pour personnes âgées.

Laurence ­Vincent change de cap pour répondre à la nouvelle donne. « ­Tous nos futurs complexes comprendront une phase locative. L’ère est à la multiplication des complexes mixtes, qui intégreront condos et locatifs », ­affirme-t-elle.

Oubliez les tours à l’apparence soviétique et à l’insonorisation déficiente, les nouveaux complexes « À louer » sont des ­copier-coller de la formule condo. Même finition, même emplacement de choix et même commodités, du ­toit-terrasse au gym en passant par les espaces de socialisation. L’unique différence, selon les consultants en immobilier : les locataires préfèrent des logements de plus petits gabarits. « C’est une tendance qui ne fait que commencer », affirme ­Pierre ­Moffet, promoteur de ­Quartier ­QB et ­de ­La ­Suite, deux immenses complexes locatifs dans l’arrondissement ­Sainte-Foy—­Sillery-Cap-Rouge, à ­Québec.

Phénomène nouveau, la clientèle du locatif ne se compose plus en majorité de gens moins bien nantis, incapables d’accéder à la propriété, mais de personnes que le statut de copropriétaire n’attire plus. C’est le cas de ­Michel ­Roy, nouvellement locataire avec sa conjointe d’un appartement neuf dans la ­Cité du multimédia, adjacent au ­Vieux-Montréal. « ­La responsabilité d’être copropriétaire pèse lourdement. Il y a toujours des voisins indésirables à gérer, des réparations à faire et des hausses faramineuses de frais de copropriété qui en découlent. En devenant locataire, je me libère de tous ces tracas », raconte ce professionnel de 49 ans, ­ex-copropriétaire et ­ex-administrateur dans des syndicats de copropriété.

Le ­condo ­se ­maintient

Malgré l’explosion de l’offre locative de qualité, la copropriété résiste et tient le coup. La métropole, où s’effectuent 70 % des transactions immobilières dans la province, a connu une année exceptionnelle en 2017. À preuve : sur l’île de ­Montréal, les mises en chantier de condos ont connu un bond de 50 %. « ­Ce marché a repris de la vigueur en 2016 dans le ­centre-ville de ­Montréal, en 2017 sur l’île entière, et en 2018, ça devrait s’étendre dans toute la région », prédit ­Vincent ­Shirley.

Selon un rapport du ­Groupe ­Altus, les bureaux de vente de trois projets de copropriétés dans le ­centre-ville de ­Montréal ont été pris d’assaut par les acheteurs depuis septembre, permettant d’écouler plus de 90 % de leur offre. Même phénomène à ­Solar ­Uniquartier, où la première phase de condos, le ­Magellan, a été écoulée à 90 % lors de son lancement. Le REM a son effet.

Si la copropriété n’est pas engloutie par la vague du locatif, c’est que ce mode de vie ne perd pas de son attrait aux yeux de nouveaux acquéreurs. Axel D. Manesor est propriétaire, depuis un an, d’une copropriété dans ­Griffintown. Pour ce ­Malgache d’origine, il ne fait pas de doute que son actif prendra de la valeur avec le temps. « ­Depuis mon achat, je pourrais déjà vendre mon condo 20 000 dollar de plus, et dans quelques années, s’il ne me convient plus, je pourrai le louer sans problème en couvrant la totalité de mes frais », dit ce financier.

À l’échelle de la province, l’appétit pour le condo a généré une hausse du prix médian de 3 % sur le marché de la revente en 2017, à même hauteur que les unifamiliales et les plex. La ­Fédération des chambres immobilières du ­Québec prévoit une hausse de prix de même ampleur en 2018. Il existe cependant des disparités régionales. Une baisse de prix de 1 % a été enregistrée dans la région de ­Québec, où le marché de l’emploi et le solde migratoire sont plus faibles que dans la métropole. La chute, qui dure depuis quelques années, devrait s’arrêter en 2018, avec une stabilisation des prix.

La difficile comparaison

Dans ce contexte effervescent, que faire : louer ou acheter ? ­Le locatif, ­est-ce que ça équivaut encore, selon l’adage populaire, à jeter de l’argent par les fenêtres en enrichissant le propriétaire ? La propriété ­procure-t-elle automatiquement un rendement à long terme ?

Pour ­Bruno ­Therrien, directeur général au ­Groupe ­Investors, les facteurs entrant en ligne de compte pour chaque mode de vie sont tellement nombreux qu’il est impossible de favoriser l’un par rapport à l’autre. « L’exemption du gain en capital sur la résidence principale était un facteur favorable à la propriété dans le passé, mais aujourd’hui, il existe d’autres véhicules d’épargnes, comme le ­CELI, où il est possible de profiter de rendement à l’abri de l’impôt. Cette nouvelle donne complique les choses », explique ce planificateur financier. Chose certaine, dit ­Bruno ­Therrien, si un client se présente à son bureau en déclarant que pour lui, la propriété est nettement plus favorable que la location, il lui remettra les pendules à l’heure. « ­Les propriétaires ont tendance à ­sous-estimer les coûts de leur mode de vie », ­dit-il.

Il existe souvent un préjugé contre la location, car les gens associent automatiquement locataire avec épargnant indiscipliné et propriétaire avec investisseur consciencieux. « ­Je connais beaucoup de propriétaires qui font continuellement des rénovations, et se justifient en disant qu’il s’agit d’un investissement. Or, la rénovation, c’est souvent de la pure consommation. C’est une dépense que vous n’allez ­peut-être jamais récupérer, surtout si vous envisagez de vendre à long terme », soutient Éric ­Brassard, ­FCPA, ­CA, conseiller en placement chez ­Brassard ­Goulet ­Yargeau et ­Patrimoine ­Hollis. Plus important encore, la plupart des défenseurs de la propriété oublient souvent, dans leur calcul comparatif, le coût de renonciation. « ­Pendant que votre propriété immobilise votre capital, ­celui-ci ne vous procure pas de rendement ailleurs », explique Éric ­Brassard, auteur du guide ­Un ­chez-moi à mon coût, une référence en la matière.

On entend souvent qu’il est possible d’être propriétaire au coût d’un loyer. Mais ­est-ce vrai ? ­Prenons l’exemple du 21e arrondissement, un complexe de ­Prével à la fois locatif et condo. Pour un condo neuf de 419 pi2, au prix de vente de 217 606 dollar (taxes incluses), le coût mensuel, incluant le remboursement hypothécaire (mise de fonds de 20 %, terme de 25 ans, taux d’intérêt de 3,59 %), les frais de condo (0,33 $/pi2) et les taxes, revient à 1 196 dollar (incluant eau chaude domestique). Pour un appartement de même taille, avec la même qualité de finition, la location revient à 1 045 dollar par mois. Une mince différence de 151 dollar en faveur de la location, qui comprend toutefois l’électricité et l’internet.

De là à conclure que la propriété est plus avantageuse, car, comme dit l’adage, il restera quelque chose à la fin, on doit soupeser les deux options. C’est ce qu’a fait ­Ian ­Sénéchal, président de ­Votrefinancier.net, un cabinet de services financiers. À des fins de comparaison, il suppose que le locataire, qui n’a pas eu à mettre un acompte de 43 500 dollar, a placé cette somme dans un ­CELI. Au bout de 25 ans, à 5 % de rendement, il aura un actif de 147 300 dollar. S’il est un bon épargnant, on peut émettre l’hypothèse qu’il investira le différentiel du coût entre la location et l’achat, soit 151 dollar par mois, plus ses économies sur l’électricité et l’énergie, pour un total de 350 dollar par mois, afin de gonfler son ­CELI. En additionnant le rendement du ­CELI et les versements périodiques de 350 dollar du différentiel, ce locataire finira avec un actif de 353 000 dollar (sans tenir compte de l’inflation).

Du point de vue du propriétaire, son actif de départ vaut 217 000 dollar. Avec un taux d’appréciation de 2 %, vu que c’est un actif plus sécuritaire et que le marché immobilier est déjà cher, la valeur de son actif vaudrait 356 000 dollar au bout de la même période de temps. « ­La conclusion est un peu plate, mais finalement, selon des hypothèses standards, ça revient au même. Cependant, rien n’est figé dans le temps. Les taux hypothécaires, les frais de copropriété et les taxes foncières risquent plus probablement d’augmenter que le contraire », précise ­Ian ­Sénéchal. Le condo devra aussi trouver preneur, au prix demandé à la fin de cette période, et la revente entraîne des frais.

L’avantage du locataire, c’est qu’il se trouve davantage à l’abri de mauvaises surprises. « J’ai connu des hausses de frais de copropriété de 10 % annuellement et les taxes foncières connaissent actuellement une augmentation rapide à ­Montréal. Quant à mon loyer, il devrait suivre le rythme de l’inflation, grâce au contrôle des loyers de la ­Régie du logement. Je demeure également plus mobile. Je peux déménager sans devoir trouver un acheteur », argumente ­Michel ­Roy, cet ­ex-copropriétaire devenu locataire heureux.

À vous de peser le pour et le contre.

[ScarletCoral]

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1162388/prix-maisons-proprietes-condos-coproprietes-royal-lepage

Le marché immobilier de Montréal affiche encore la plus forte croissance au pays

Publié aujourd'hui à 8 h 44

Julien McEvoy

C'est encore à Montréal que le prix des propriétés a augmenté le plus rapidement au cours des trois derniers mois, constate l'agence immobilière Royal LePage.

La situation se reproduit donc pour un troisième trimestre consécutif. Au premier trimestre de 2019, « le prix de l'agrégat des propriétés dans la région du Grand Montréal a augmenté de 5,5 % d'une année à l'autre pour atteindre 406 332 $ », indique l’agence. Pour ce qui est du centre de l'île de Montréal, la hausse est encore plus prononcée, à 8,1 %.

À Toronto, Royal LePage parle d’une augmentation de 3,4 % pour la même période, contre une baisse de 1,5 % à Vancouver. La moyenne nationale est établie à + 2,7 %.

Selon l’étude publiée jeudi, le marché immobilier canadien dans son ensemble montre toutefois des signes de ralentissement quant à la croissance des prix par rapport à la même période l'année dernière.

« Nous nous attendons à ce que l'année soit morose pour le marché immobilier résidentiel canadien de façon générale », écrit le président et chef de la direction de Royal LePage, Phil Soper.

Le grand patron de l'agence ajoute du même souffle qu'il ne faut pas tirer la sonnette d'alarme pour autant. « Les prévisions immobilières à moyen terme demeurent très positives », rappelle-t-il.

Ce ralentissement de la croissance des prix pourrait bien faire des heureux dans une catégorie très précise de Canadiens. « Ce ralentissement donne la chance aux acheteurs, et particulièrement aux premiers acheteurs, d'acheter une propriété dans nos plus grandes villes au pays », croit M. Soper.

Tendance à la hausse à Montréal

Royal LePage constate donc que le marché montréalais ne dérougit pas, autant dans l'île que dans sa périphérie. Les prix sont en hausse, comme le sont aussi les transactions.

Dans le centre de l'île, le prix médian des condos est en voie de franchir la barre psychologique des 400 000 $. « Ce segment continue de s'apprécier, affichant une hausse de 5,2 % pour atteindre un prix médian de 328 488 $. Dans le centre de Montréal, le prix des condos est même sur le point de franchir la barre des 400 000 $ (396 942 $) », écrit l'agence immobilière.

« Le Grand Montréal continue dans sa lancée avec une 11e hausse consécutive des prix d'une année à l'autre au-dessus de la barre des 4 % lors du premier trimestre de l'année », commente Dominic St-Pierre, vice-président et directeur général de Royal LePage pour la région du Québec.

[victoire29]

Le rapport Global Living 2019 du CBRE.

https://www.cbreresidential.com/uk/sites/uk-residential/files/property-info/FINAL REPORT.pdf

https://www.cbreresidential.com/uk/en-GB/content/montreal

Montreal

Known as the city of a hundred steeples, Montreal is renowned for its churches, including the Notre-Dame Basilica. Montreal is a cultural and business hub with a growing reputation for skills and expertise in the technology, video games and artificial intelligence sectors.

Montreal is the most affordable of the big Canadian cities featured in this report, with an average property price of $260,084 ($USD). Yet it still has the lowest rate of home ownership at 56%, in comparison to 66% in Toronto and 64% in Vancouver.

The rental market is also very affordable, with an average rent of $599 ($USD) per month in October 2018. Demand is currently outstripping supply, according to the 2018 Canada Mortgage and Housing Corporation (CHMC) Rental Market Survey. The vacancy rate in the city decreased sharply from 2.8% in 2017 to 1.9% in 2018 and was attributed to an increase in net international migration, plus an influx of foreign students and temporary workers.

The decline in availability of properties to rent led to rental growth accelerating to 3.9% year on year in October 2018, up from an average of 2.4% over the past decade.

House price growth also strengthened to 5.9%, in contrast to Vancouver and Toronto, where growth is cooling. Sales are high in the city with 44,448 property transactions made last year, an 11% increase on the annual average over the last decade.

Growth has been driven by increased demand caused by healthy employment growth, major public infrastructure projects and purchases by overseas investors. Work is now underway to complete the Réseau Express Métropolitain (REM) rapid transit system, an automated service that will link several suburbs with Downtown Montreal via the city’s Central Station. 

A master plan for Montreal’s Old Port has already seen the opening of a new cruise ship terminal and will include a large observation tower, providing visitors with panoramic views of the city.

What you can buy in Montreal: Humaniti

Humaniti is Montreal’s first ‘smart vertically integrated’ tower consisting of 160 condominiums on the top floors (26th to 39th) and 314 rental units on the lower floors. There is also 64,000 sq ft of contiguous office space across five storeys as well as ground floor retail and an 11-storey hotel. The development is centrally located in downtown Montreal and the numerous universities, including McGill university, are within a 10-minute walk from St Lawrence River and the Old Port of Montreal.

Address: 1030 De Bleury Street

Status: Under construction, completion in 2020

Number of units: 314 rental units and 160 condominiums

Average price: $645 psf

Developers: Cogir Group, DevMcGill and Fonds immobilier de solidarite FTQ

Architect: Lemay + CHA

Focused on sustainability, the project is seeking to obtain LEED and WELL certifications. The building will have a green roof, shared car services and electric car charging stations. 

Residents will have access to hotel style amenities such as a spa, outdoor pools, business centre and a gym. The Clefs d’Or concierge services will offer meal delivery, housekeeping, valet parking and more. All services are integrated within an all-encompassing mobile app for the development.

 

[rufus96]

Wow, I never knew Montreal was located New Jersey/Pennsylvania, as is being shown on the map, but I suppose if we're going to have Philly's climate in 30 years anyway, might as well show us at 40 degrees North on the globe to avoid any confusion. Thanks CBRE!

[Né entre les rapides]

Je trouve parfaitement normal que le marché immobilier montréalais continue de bien se porter, contrairement à celui de Toronto.  Dans les deux villes, le besoin de nouveaux logements croît, au diapason de la croissance du nombre de ménages.  La différence, c'est qu'à Toronto, ce besoin est de plus incapable de se traduire en demande effective, parce que le niveau des prix  dépasse de beaucoup la capacité de payer des aspirants-acheteurs*.  Cette situation n'est pas exactement nouvelle, mais pendant un certain temps, les acheteurs consentaient à payer des prix qui dépassaient leurs moyens, en "calculant" (espérant/escomptant) que la hausse continue des prix allait les compenser/récompenser pour leurs efforts/sacrifices: on appelle ça une bulle spéculative.  Mais toute "bonne" chose a une fin; aujourd'hui, la perspective d'un gain à la revente s'est évaporée (à court/moyen terme).  L'aspirant-acheteur doit donc refaire ses calculs.  Le hic, c'est que les prix ne s'ajustent pas à la baisse automatiquement (ou assez rapidement) pour refléter cette nouvelle réalité.

Si on faisait disparaître (un exercice théorique) l'effet de la bulle spéculative sur les prix de l'immobilier résidentiel à Toronto, on obtiendrait un niveau qui demeurerait sensiblement supérieur à celui observé à Montréal**, mais pas aussi disproportionné, considérant l'écart plus modeste des revenus des particuliers entre les deux villes.  Si la tendance actuelle se maintient assez longtemps en termes de performance économique et de fardeau fiscal comparatifs, l'écart des prix devrait diminuer notablement. Il y a encore place pour des gains modérés (en termes réels) à Montréal; à Toronto, l'ajustement vers le bas pourrait se faire doucement, par des variations de prix inférieures au taux d'inflation; l'hypothèse d'un ajustement moins "doux", plus brusque, n'est pas écartée mais je la trouve peu vraisemblable, ne serait-ce qu'à cause du corollaire d'une telle éventualité  --des faillites à la chaîne. 

Dans l'univers financier, qui est de plus en plus "mondialisé" et de moins en moins domestique, on trouve une grande variété d'opinions et de pronostics sur l'évolution des taux d'intérêt.  Pour mon humble part, je pense que le violent coup de frein (hausse marquée des taux d'intérêts) imposé par Paul Volcker alors qu'il était président de la Réserve fédérale (américaine) au début des années 1980 ne pourrait pas être répété de nos jours, parce que le niveau global d'endettement (particuliers et/ou entreprises et/ou gouvernements) est devenu  tellement élevé que le coup serait mortel (dans les années 1980, l'effet fut "seulement" une grave récession, qui réussit à endiguer l'inflation qui était devenue très préoccupante).  Si (mais ce serait insensé) la Banque du Canada décidait de faire cavalier seul et de hausser substantiellement les taux d'intérêt, cela provoquerait à la fois 1)  des défauts de paiements hypothécaires et des faillites personnelles , 2) un alourdissement du service de la dette des gouvernements, 3) une hausse du taux de change nuisant à la compétivité internationale des entreprises canadiennes,  des coupures dans les dépenses de programmes des gouvernements pour tenter de compenser l'effet de 2) ci-dessus, et 5) l'ensemble des effets réciproques des éléments précédents (et j'en passe!)***.  Anciennement, l'exercice de la politique monétaire portait essentiellement sur la détermination du taux directeur; aujourd'hui, cet instrument est pratiquement inopérant (la pédale est pratiquement au fond); il reste des manoeuvres qu'on pourrait résumer par le désormais célèbre "Quantitative Easing", avec le risque, pas encore avéré, d'une hyperinflation universelle.  God knows.  Les théories traditionnelles sont passées par-dessus bord.  Que faire?  --Si vous le pouvez, ayez un portefeuille équilibré, ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier.  N'achetez pas un bien immobilier sur la base d'une attente de gain extraordinaire; achetez selon vos besoins et vos moyens.  Si vous pensez à déménager dans peu d'années ou si vous voulez simplement conserver une grande liberté d'action, louez; les frais de transaction en tous genres sont trop importants pour compenser un modeste gain de capital réalisé en peu d'années.  Et ne soyez pas stressés inutilement,  nous sommes tous dans le même bateau!  

* Ceci est une évaluation générale;  il y a toujours des cas d'exception.  

** Pour des raisons que je n'expose pas dans ce texte, mais que le lecteur peut aisément concevoir.

*** A une échelle comparativement modeste, voir les effets de la hausse des taux d'intérêts canadiens  décrétée suite à l'introduction de la TPS en 1991.  Le but de cette hausse était de contrecarrer les effets inflationnistes de la TPS.  Les effets de la hausse inclurent une récession made in Canada, alors même que l'économie américaine allait bien, ainsi qu'une accélération de la dette accumulée du gouvernement --ce qui entraîna à son tour les coupures de dépenses imposées par le gouvernement suivant (Jean Chrétien avec Paul Martin comme ministre des finances). Leçon à tirer de cette histoire: pour le Canada, ne pas adopter une politique monétaire trop différente de celle ayant cours aux USA. 

[bob]

Brillamment résumé, merci d’avoir consacré le temps nécessaire à produire ce texte clair et informatif. Une contribution d’exception pour le forum. M

[acpnc]

Publié le 24 avril 2019 à 14h37 | Mis à jour à 16h28

La vigueur immobilière participe au surplus budgétaire de Montréal

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/201904/24/01-5223375-la-vigueur-immobiliere-participe-au-surplus-budgetaire-de-montreal.php

 

Kathleen Lévesque
La Presse

Pour sa première année complète à la tête de Montréal, l'administration Plante-Dorais dégage un surplus budgétaire de 212,7 millions pour l'exercice financier terminé le 31 décembre 2018. Il s'agit d'une hausse de 52% par rapport à l'année précédente.

La Ville explique cet important écart notamment par une activité économique particulièrement favorable dans le secteur immobilier. Les transactions ont été si importantes qu'elles ont généré des droits de mutation supplémentaires (taxe de bienvenue) de 69,8 millions l'année dernière. Le tiers de cette somme provient de transactions de «très grande valeur» et non pas de la vente de maisons de plain-pied ou de condos, a indiqué le président du comité exécutif, Benoit Dorais, qui rendait public le rapport financier de la Ville mercredi.

Montréal a également reçu des revenus plus importants que prévus pour l'émission de licences et de permis (36,6 millions) ainsi que pour des ventes de terrains (24,9 millions). Ce dernier élément est lié aux projets menés par les gouvernements fédéral et provincial nécessitant des expropriations. Il s'agit du pont Samuel-De Champlain, de l'échangeur Turcot et du Réseau express métropolitain (REM), soit le train électrique de la Caisse de dépôt et placement. Le REM a également forcé le report de la construction d'une usine d'eau à Pointe-St-Charles, car il y avait un conflit entre le tracé du train et l'usine, ce qui a été modifié depuis. L'impact budgétaire s'est fait sentir sur une baisse des honoraires professionnels de 36,8 millions. Cette économie n'est donc que temporaire puisque l'usine devra voir le jour.

Une somme de 73,7 millions du surplus budgétaire provient des arrondissements.

Le président du comité exécutif de la Ville de Montréal, Benoit Dorais.

PHOTO ANDRÉ PICHETTE, ARCHIVES LA PRESSE

Benoit Dorais s'est dit «très satisfait» de ce bilan, soulignant la «gestion rigoureuse» de l'équipe en place. Le mois dernier, M. Dorais disait toutefois que Montréal faisait face à un manque à gagner de 201 millions dans la préparation de son budget de fonctionnement de 2020. Des consultations pré-budgétaires auprès de la population débutent d'ailleurs jeudi.

Si la tarification de l'eau dans le secteur résidentiel avait été déjà évoquée, M. Dorais a rejeté l'idée. Il a toutefois indiqué que le plan d'installation de compteurs d'eau dans les industries, les commerces et les institutions est toujours prévu, sans toutefois préciser si cela pourrait se faire dès l'année prochaine. Il a dit que l'eau doit être protégée notamment pour sa «valeur économique». «Ça coûte cher à produire et en ce moment, on a des fuites. On travaille énormément à réduire les fuites ce qui fait en sorte qu'on va moins la gaspiller et que ça va coûter moins cher», a affirmé M. Dorais. «On a tout intérêt à faire une gestion durable de cette ressource naturelle», a-t-il ajouté.

Quant à l'affectation des surplus de 2018, le président du comité exécutif a indiqué qu'il présentera un scénario lors de la prochaine assemblée du conseil municipal le 13 mai.

 

[acpnc]

17:31 30 mai 2019Par : Zacharie GoudreaultMétro

Marché de l’emploi: des besoins grandissants pour des logements au centre-ville

https://journalmetro.com/actualites/montreal/2329238/marche-de-lemploi-a-montreal-des-besoins-grandissants-pour-des-logements-au-centre-ville/

Alors que le marché de l’emploi sur l’île de Montréal se concentre de plus dans les quartiers centraux de la métropole, des experts appellent la Ville à mettre les bouchées doubles pour augmenter l’offre de logements disponibles, notamment en facilitant la construction en hauteur.

«Jamais je n’ai vu l’économie de la région métropolitaine aussi bien se porter», a déclaré jeudi à Métro le président-directeur général de l’Institut de développement urbain du Québec, André Boisclair. 

Montréal en statistiques a dévoilé mercredi de nouvelles données sur l’état du marché de l’emploi qui établissent «une nouvelle marque record» dans l’agglomération de Montréal, où près de 1,2 million de personnes possèdent un travail, soit le nombre le plus élevé depuis au moins trois décennies. Un nombre qui a d’ailleurs crû de plus de 28 000 postes comblés sur une période d’un an.

Des données du service portant sur la période de 1981 à 2016 démontrent par ailleurs que les emplois sur l’île de Montréal se concentrent de plus en plus dans les quartiers centraux, notamment dans Ville-Marie.

Ces employés qui, de plus en plus, vont vouloir s’établir près de leur lieu de travail afin d’augmenter leur qualité de vie, estime M. Boisclair.

«La demande pour vivre dans des quartiers centraux augmente parce que les gens font ce choix pour eux, sur le plan de leur qualité de vie et de leur budget. Les gens préfèrent investir dans l’immobilier plutôt que dans une deuxième voiture», a-t-il affirmé. 

Or, il risque de devenir de plus en plus difficile pour des employés d’avoir les moyens de demeurer au centre-ville ou dans des arrondissement comme le Plateau-Mont-Royal et Rosemont–La Petite Patrie si l’offre de logements n’y est pas bonifiée, craint-il.

«Si on veut s’attaquer à l’importante question de l’abordabilité, ça va prendre plus de hauteur», a dit M. Boisclair, qui demande à la Ville de «réfléchir aux outils de zonage» pour faciliter la création de plus d’immeubles en hauteur dans les quartiers centraux. 

Un constat que partage le professeur à la Faculté d’aménagement de l’Université de Montréal, Jean-Philippe Meloche, qui note que certains secteurs prisés de la métropole ne présentent plus beaucoup de terrains libres.

«Le Plateau, par exemple, c’est un quartier qui est très dense. Il est déjà très occupé. Il faut voir comment on peut développer davantage ce secteur sans empiéter sur les parcs», a souligné l’expert, qui estime que la création de «lieux à haute densité» doit être «accélérée» dans les quartiers centraux. 

«En ce moment, pour certains promoteurs, c’est plus facile de construire en hauteur en banlieue que dans des terrains en friche près de la station de métro Papineau.» -André Boisclair, président-directeur général de l’Institut de développement urbain du Québec

Appelé à réagir, le responsable du développement économique et de l’habitation au comité exécutif, Robert Beaudry, s’est dit conscient de cet enjeu.

«Montréal est intéressante, car on y trouve de la main-d’oeuvre. C’est une ville universitaire, c’est une ville où il y a des gens qui peuvent travailler. Mais si on les éloigne des centres et qu’il y a plusieurs personnes qui ne peuvent pas avoir accès aux emplois ou à la collectivité, à ce moment-là, on devient moins concurrentiel», a reconnu l’élu municipal, qui siège dans Ville-Marie. 

Afin de conserver «l’abordabilité» de la métropole et contribuer à sa densification, l’élu ne ferme pas la porte à une plus grande souplesse de la Ville en matière de construction en hauteur.

«C’est quelque chose qu’on va regarder aussi au niveau du plan d’urbanisme, mais on ne va pas le regarder juste dans certains secteurs. Il faut qu’on le regarde sur toute l’île», a-t-il souligné. 

180000

Le nombre d’emplois dans la ville de Montréal a gonflé de 180 000 entre 1981 et 2016, selon des données de Montréal en statistiques.

Transport en commun
Selon Jean-Philippe Meloche, la concentration des emplois de plus en plus forte dans les quartiers centraux témoigne par ailleurs de l’importance de prioriser le coeur de la métropole en matière d’investissements en transport collectif.

«Ça prend probablement plus de [lignes de] métro à Montréal que de tramways en périphérie, a affirmé l’expert. Pour que le transport en commun soit efficace, ça prend une densité d’emplois qui est importante et, en périphérie, ce n’est pas le cas.»

«Si on concentre les emplois au centre-ville, on va stimuler le développement du transport en commun» -Jean-Philippe Meloche, professeur à la Faculté d’aménagement de l’Université de Montréal