Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[steve_36]

Il y a 14 heures, Megafolie a dit :

Publié le 24 octobre 2018 à 06h51 |

Les ventes de condos neufs à Montréal bondissent de 50%

 

Je pense que c'est une très bonne nouvelle et que cela ne fera que propulser Montréal et son Centre-ville encore davantage.

Mais je suis surpris de voir que nous  avons aucune réaction face à cette excellente nouvelle. Si la nouvelle avait été mauvaise, nous aurions été beaucoup plus nombreux et beaucoup plus rapide à réagir négativement et à trouver des raisons.

[Rocco]

Je crois que c'est déjà 'baked in' que ça va bien, à voir tous les projets qui poussent comme des champignons et les tours qui montent. Pendant ce temps, la bourse tombe et les taux d'intérêts montent.. Voyons où ça va nous mener. Les plus vieux ont déjà vécu la période d'effervescence immobilière de la fin des années 80, quand tout d'un coup tout s'est arrêté net en 1991 avec une grave récession que personne n'avait vu venir. J'espère que la frénésie va continuer encore quelques années. Le futur ne correspond pas toujours au passé, mais il rime souvent.. À voir les prix de fous du QuinzeCent et du Victoria, et les lancements de tours icôniques comme jamais, un léger frisson me donne la chair de poule.. et ce n'est pas à cause de l'Halloween.

Modifié 25 octobre 2018 par Rocco

[Normand Hamel]

il y a 21 minutes, Rocco a dit :

Pendant ce temps, la bourse tombe et les taux d'intérêts montent.. Voyons où ça va nous mener.

J'ajouterais à cela le prix élevé du pétrole et l'endettement massif des économies émergentes, sans parler des états les plus endettés de l'OCDE.

Je suis l'actualité économique de près et je peux te dire que plusieurs économistes, pour ne pas dire l'ensemble des économistes, sont très inquiets en ce moment, et cela se reflète d'ailleurs dans la nervosité, pour ne pas dire la morosité, des marchés financiers depuis un certain temps.

Entretemps Montréal est sur une lancée. Profitons en pendant que ça passe. Enjoy the moment. 

[vincethewipet]

Il y a 8 heures, steve_36 a dit :

Je pense que c'est une très bonne nouvelle et que cela ne fera que propulser Montréal et son Centre-ville encore davantage.

Mais je suis surpris de voir que nous  avons aucune réaction face à cette excellente nouvelle. Si la nouvelle avait été mauvaise, nous aurions été beaucoup plus nombreux et beaucoup plus rapide à réagir négativement et à trouver des raisons.

Le français, les impôts, Ferrandez, les petites fenêtres carrées. 

Comme ça on aura les raisons pour la prochaine mauvaise nouvelle :P.

[MtlMan]

Ajoutons à cela les irresponsables baisses d'impôts faramineuses de Trump, qui profitent essentiellement à une minorité d'ultra-riches et qui donnent un boost bien temporaire et superficiel à l'économie, mais dont les conséquences négatives seront comme une bombe dévastatrice d'ici 5-10 ans, peut-être moins. Ce qui nous affectera assurément, on le sait. Il y a des nuages à l'horizon (comme pour les changements climatiques) et on continue de "croire" que le système va bien, plutôt que "savoir" que les bases sont fragiles, et encore plus fragilisées par notre aveuglement. S'il n'y a pas de sérieux recadrage, il y aura de la casse. Espérons que nos bases à nous seront assez fiables pour surfer hors des vagues négatives qui finiront par arriver.

[Normand Hamel]

Il y a 3 heures, MtlMan a dit :

Espérons que nos bases à nous seront assez fiables pour surfer hors des vagues négatives qui finiront par arriver.

Lors de la récession de 2008-2009 le Québec s'en était mieux sorti que les autres provinces grâce au programme d'infrastructures lancé par le gouvernement Charest. Cette fois la même chose pourrait bien se reproduire car il y a encore une fois d'importants chantiers partout au Québec. Après deux années d'austérité l'ancien gouvernement a recommencé à dépenser et le nouveau gouvernement pourrait bien poursuivre sur cette lancée et même l'amplifier. À Montréal en particulier on avait beaucoup de rattrapage à faire.

[Ousb]

https://www.lapresse.ca/affaires/economie/quebec/201811/28/01-5206024-montreal-flirte-avec-la-crise-du-logement.php

Publié le 29 novembre 2018 à 05h00 | Mis à jour à 05h00

Montréal flirte avec la crise du logement

Pour la première fois depuis 2005, le taux d'inoccupation dans la grande région de Montréal a glissé sous la barre des 2 %.

 

KARIM BENESSAIEH
La Presse

Pour la première fois depuis 2005, le taux d'inoccupation dans la grande région de Montréal a glissé sous la barre des 2 %, faisant ressurgir le spectre d'une crise du logement, selon le rapport sur le marché locatif publié hier par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).

Avec un taux de 1,9 % en 2018 et une hausse substantielle des loyers, particulièrement pour les logements familiaux, « on se rapproche dangereusement de la situation de pénurie extrême qu'on a connue dans les années 2000 », s'inquiète le Front d'action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU). 

19 400

Nombre de mises en chantier de logements locatifs dans la région de Montréal en 2017, « un niveau sans précédent depuis la fin des années 1980 », indiquait alors la SCHL. Malgré ce boom, les logements à louer se sont raréfiés dans la région métropolitaine : le taux d'inoccupation a baissé de façon radicale depuis deux ans, passant de 3,9 % en 2016 à 1,9 % en 2018. On considère que le taux d'équilibre est de 3 %. La situation est semblable à l'échelle canadienne et au Québec, où on est passé de 4,4 % à 2,3 %. « La demande d'appartements locatifs a plus que compensé l'offre qui était en hausse dans plusieurs régions de la province », explique Kevin Hughes, économiste pour l'est du Canada à la SCHL, dans le rapport.

LES TAUX D'INOCCUPATION AU QUÉBEC

Ottawa-Gatineau (1,2 %)

Montréal (1,9 %)

Sherbrooke (2,6 %)

Québec (3,3 %)

Trois-Rivières (3,9 %)

Saguenay (5 %)

Source : SCHL (taux par région métropolitaine de recensement ou RMR)

IMMIGRATION, JEUNES ET VIEILLISSEMENT

En ce qui concerne la grande région de Montréal, c'est « principalement » l'arrivée d'un plus grand nombre d'étudiants étrangers, de travailleurs temporaires et de réfugiés qui explique la hausse de la demande, indique la SCHL.

Mais ce n'est pas tout. On estime que les jeunes ménages montréalais sont moins nombreux à accéder à la propriété, en raison des hausses de valeur des maisons et des taux d'intérêt. Enfin, le vieillissement de la population, qui fait en sorte qu'un grand nombre de personnes passent du statut de propriétaire à celui de locataire, « a vraisemblablement aussi favorisé la demande ».

796 $

C'est le loyer moyen à Montréal, en hausse de 2,5 % par rapport à l'an dernier. Le prix moyen va de 641 $ pour un studio à 1007 $ pour un 5 1/2. Mais cette statistique cache une bonne partie de la réalité, puisqu'elle inclut autant les logements vacants - bien plus coûteux - que ceux qui sont occupés depuis des années par le même ménage. Autrement dit, il est très improbable que vous tombiez sur une petite annonce offrant un appartement avec trois chambres à coucher pour 1007 $. C'est ce que relève d'ailleurs la SCHL, estimant la différence de loyer à 15 % entre un appartement de deux chambres vacant et celui occupé par un ménage.

LES SECTEURS LES PLUS TOUCHÉS DANS L'ÎLE DE MONTRÉAL (TAUX D'INOCCUPATION)

Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension (0,7 %)

Mercier (0,9 %)

Sud-Ouest, Verdun (1,1 %)

Source : SCHL 

0,8 %

Taux d'inoccupation des logements de trois chambres et plus, les plus rares. En fait, plus le logement est grand, moins on trouve d'unités disponibles : on passe d'un sommet de 3,1 % de taux d'inoccupation pour les studios à 2,1 % pour les logements d'une chambre, puis à 1,9 % pour ceux offrant deux chambres.

CONSÉQUENCES « DÉSASTREUSES »

Dans plusieurs secteurs de Montréal, notamment Rosemont, Villeray et Hochelaga-Maisonneuve, le taux d'inoccupation pour les logements de trois chambres et plus frôle le 0 %. Autrement dit, on n'y trouve pratiquement plus de grands appartements « familiaux » à louer, ce qui provoque une pression à la hausse sur les loyers, déplore Véronique Laflamme, du FRAPRU. « Le privé ne construit pas de grands logements, et en plus, certains ont été retirés du marché parce qu'ils sont loués sur Airbnb ou convertis en condos. Il faut agir maintenant parce que les conséquences pourraient être désastreuses. Si on ne fait rien, on risque de se retrouver encore avec du monde à la rue. »

[Ousb]

Apparemment les dépenses des investisseurs pour leurs condos  au centre-ville sont plus élevés que le loyer qu'ils perçoivent. Pourquoi les loyers restent aussi bas dans ce cas ?

https://montrealgazette.com/real-estate/majority-of-montreal-condo-investors-have-negative-cash-flow-cmhc/wcm/a6bf748d-29ab-499b-9483-99f79e882c89

Most Montreal condo investors are paying out more than they make in rent

About $385 a month more

THE CANADIAN PRESS

Updated: December 4, 2018

 

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TORONTO — A report by Canada Mortgage and Housing Corp. suggests a majority of landlord investors who bought properties in large, high-rise condominium buildings in downtown Montreal are not collecting enough rent to recoup their operating expenses.

The national housing agency estimates that investors who made a 20 per cent down payment on their properties are spending more on mortgage payments, condo fees and property and school taxes than the amount they receive in rental income.

The report suggests the owners of 75 per cent of the 375 rented condominiums it examined from Quebec’s property listing service, Centris, experienced negative cash-flow. It found that in this scenario, operating expenses on average, exceeded rent by $385 a month.

• Rent control is doing little to curb Toronto’s soaring rents
• Buyers of new condos get twice the space in Waterloo as in Toronto
• Home equity lines of credit fuel worries as rates rise and prices fall

CMHC noted the conclusions were theoretical and could vary due to a number of other factors that were not taken into consideration for the report, including whether the owners put down a down payment larger than 20 per cent or if the unit was purchased with cash.

CMHC economist Francis Cortellino, the report’s author, says the ultimate hope for these investors is that their costs would be recouped in the resale of the condo, if market conditions continue to tighten and favour sellers.

Last month, the Greater Montreal Real Estate Board reported condo sales were up 22 per cent year over year, with the median price for a condo up four per cent to $265,000.

The CMHC report also found the proportion of investors (56.5 per cent) in the very large high-rise condominium apartments in downtown Montreal, what the agency categorized as new buildings of 300 or more units, was higher than in other condominium buildings (30 per cent).

It made this conclusion by looking at property assessment bills, and whether they were sent to the actual condo units or to a different address.

Resale of the units in the newer buildings within one year was also higher (7.2 per cent) than in the older buildings (1.8 per cent). While the percentage of sales resulting in a loss were also greater in the newer buildings (15 per cent) than in the older buildings (five per cent).

Cortellino says the report’s findings give a snapshot of the investor condo market in Montreal, but the CMHC still needs to “dig a bit deeper” to draw more conclusions.

[Né entre les rapides]

Merci @Ousb pour avoir signalé ces articles.  Ci-dessus, j'en cite des extraits, et je les commente (en italique)

«Le privé ne construit pas de grands logements» (locatifs): probablement parce que ce n'est pas rentable dans les conditions actuelles du marché, ni de celles qui prévaudront dans un avenir prévisible. Le besoin de grands logements est bien réel, mais ce besoin ne se traduit pas en demande, parce que la capacité de payer (des demandeurs) est insuffisante.  Le secteur privé construirait et mettrait en location ce type de logement s'il pouvait espérer obtenir des niveaux de loyer suffisants pour couvrir les coûs et réaliser un profit raisonnable.

«Il faut agir maintenant»: par des mesures coercitives ou incitatives?  Et à qui revient la responsabilité d'agir?  N'est-ce pas un enjeu d'importance nationale?  La Ville de Montréal à elle seule dispose-t-elle des ressources suffisantes?

«...parce que les conséquences pourraient être désastreuses.  Si on ne fait rien, on risque de se retrouver encore avec du monde à la rue»: ou peut-être plus prosaïquement du «monde» qui doit s'exhiler en banlieue, ou encore qui est contraint de s'entasser dans des logements trop petits en ville: un état de fait généralisé dans les grandes villes du monde.

«Most Montreal Condo investors are paying more than they make in rent»: pas une surprise.  Les investisseurs avisés savaient parfaitement que ce serait le cas à court terme, et étaient/demeurent préparés à assumer les coûts, dans l'expectative d'un gain futur.  Par contre, les investisseurs non avisés, qui ne s'y attendaient pas et qui ne disposaient pas de la capacité financière suffisante pour combler le manque à gagner temporaire, sont pris de court: ce sont probablement eux qui sont contraints  de vendre à perte maintenant.

[fmfranck]

La donnée qui m'inquiète le plus : 57% des acheteurs sont des investisseurs!! Yikes! Pas très sain tout ça!! Et les projets qui continuent de se multiplier. On veut de la qualité, mais il semble que les prix sont trop chers pour transformer le marché de condos en locatif.