Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[Né entre les rapides]

Il y a 4 heures, redfu a dit :

Citation

Publié le 12 mars 2019 à 07h07 | Mis à jour à 09h02

Règlement sur les logements sociaux: le prix des condos neufs pourrait grimper de 16%

Ce calcul est fondé implicitement sur l'hypothèse ceteris paribus (toutes choses étant égales par ailleurs).  

Or qu'en est-il vraiment? 

- Je suppose que les promoteurs immobiliers continueront d'exiger un certain niveau de profit avant de lancer un projet.

- Je suis disposé à convenir que les coûts de construction  ne seraient pas affectés, et que par conséquent les exigences du "Règlement sur les logements sociaux/abordables" devraient être répercutées sur le reste des unités vendues sur le marché libre (i.e. si on ne fait pas d'argent avec les unités subventionnées, il faut en faire davantage avec les autres --ce qui explique la prévision de hausse de 16% du prix).

- Accorder des dérogations (par exemple sur la hauteur) peut être une façon de compenser le manque à gagner des promoteurs (i.e. au total le gain serait maintenu).

Mais ce n'est pas tout:  il y a une autre composante importante du coût total d'un projet.  Le prix de cette composante varie en fonction des perspectives de profits résultant de la réalisation d'un projet.  Ainsi, quand le marché immobilier est très fort, les promoteurs sont prêts à payer un prix plus élevé pour cette composante parce qu'ils calculent qu'ils feront malgré tout un profit intéressant.  Quand le marché immobilier est faible mais que les perspectives à long terme demeurent excellentes, le prix de la composante demeure élevé, mais les promoteurs diminuent/arrêtent temporairement les nouvelles mises en chantier.  Par contre, si les perspectives de profit sont abaissées de façon permanente par des exigences telles que discutées dans ce fil, le prix de la composante s'ajustera graduellement à la baisse.  Quelle est l'identité de cette mystérieuse composante? -- Les terrains.  Ce n'est pas pour rien qu'un terrain à Manhattan coûte plus cher qu'à Toronto, qui coûte plus cher qu'à Montréal, qui coûte plus cher qu'à Mascouche, qui coûte plus cher qu'à Chibougamau, etc.  La portion la plus variable/flexible du prix total de l'immobilier neuf est le terrain.

Alors?  Les prix des condos neufs grimperont-ils de 16%?  --Non, les prix évolueront en fonction de l'état du marché global de la RMR de Montréal. Le comparatif centre/banlieue continuera de s'appliquer. Si la demande demeure très forte pour des condos au centre-ville, les prix continueront de grimper.  Si les charges supplémentaires induites par l'introduction du Règlement ne sont pas compensées par une baisse du prix des terrains (ce qui est peu probable à court/moyen terme), l'effet se fera plutôt sentir par une baisse des mises en chantier au centre, au bénéfice de la périphérie exemptée.  L'effet net pourrait toutefois être difficile à percevoir, si les forces qui favorisent la demande au centre-ville l'emportent sur le désavantage provoqué par le Règlement. 

 

[bxlmontreal]

Montréal reste une ville pas chère en tout cas il y a bien bien pire mais attention au crash.

Planet Ponzi : La bulle de l’immobilier mondial – 22 salaires annuels pour un appartement de 60 m²

https://leblogalupus.com/2019/03/19/planet-ponzi-la-bulle-de-limmobilier-mondial-22-salaires-annuels-pour-un-appartement-de-60-m²/?fbclid=IwAR0qofwAO266O3HvGwdot7_E4NT_gi--_b1yKAGNET5f_8nGwSMUVWmFlbk

 

[Malek]

Alors un mauvais moment pour acheter un Plex comme investissement ? 

[Né entre les rapides]

Il y a 3 heures, bxlmontreal a dit :

Montréal reste une ville pas chère en tout cas il y a bien bien pire mais attention au crash.

Montréal est une ville sensiblement moins chère que d'autres,  mais malgré tout elle est déjà trop chère pour une bonne part de sa population.  Au niveau actuel des prix, ce n'est que grâce au niveau historiquement bas des taux d'intérêt qu'une autre partie de ses habitants (ainsi que des gens venus d'ailleurs)  ont le moyen d'acquérir une propriété.  Et parmi les propriétaires existants,  plusieurs (la majorité) n'auraient pas les moyens d'en acquérir une sur la seule base de leurs revenus disponibles.  (Leurs revenus n'ont pas augmenté aussi vite que la valeur marchande de leur maison, mais l'hypothèque qu'ils supportent  est en proportion du prix beaucoup moins élevé qu'il ont payé il y a dix/vingt ans)

A long terme (ou même avant, si les taux d'intérêts à l'échelle mondiale augmentent), cette situation est intenable, la seule consolation (réellement une Schadenfreude) étant que l'impasse surgira ailleurs plus tôt qu'ici.  Mais ça ne veut pas dire qu'on vivra une situation analogue à celle des années 1930.  Une autre issue (dénouement) est possible (et plus probable selon moi): une inflation plus forte des salaires et des prix en général, mais accompagnée d'une stagnation relative des prix (nominaux) de l'immobilier.  Ainsi, votre maison/logement que aurez payé 500,000 $ par exemple, "vaudra" toujours ce montant, sauf que ce sera dans un contexte où le salaire moyen sera  125,000 $ par année et que le prix des biens (autres que l'immobilier) et des services sera de deux à trois fois plus élevé qu'aujourd'hui.  En d'autres termes, vous ne ferez pas faillite, mais la valeur réelle de votre investissement immobilier aura fondu. 

Pendant des années, l'immobilier résidentiel a constitué un rempart efficace contre l'inflation; le raisonnement était/est encore que si les prix montent, le coût de construction montera aussi;  mieux encore, puisque une composante de prix de l'immobilier --les terrains,  ne profite pas d'une offre élastique (ie les terrains se font rares), il se pouvait/se peut encore que le prix de l'immobilier monte encore plus vite que l'indice général des prix.  Cependant, tout cela est d'abord fondé sur l'hypothèse que la demande continuera d'être au rendez-vous;  cela suppose une croissance continue de la population, ainsi  que des niveaux de revenus suffisants pour concrétiser cette demande.  Pire encore, une hausse des taux d'intérêts aurait l'effet d'accroître le fardeau qu'auraient à supporter les acheteurs, ce qui est l'équivalent d'une hausse des prix, qui se traduirait par une baisse de la demande  --même si le besoin demeure.     

[vivreenrégion]

Dans une réalité où les gens ont de plus en plus accès à l'information, lorsque la majorité des acheteurs potentiels auront réalisé que le prix moyen de l'immobilier est en baisse et que la conjoncture économique est défavorable à la hausse du prix moyen, la situation à Montréal pourrait ressembler à ce qui se produit à Vancouver avec un nombre (record) très bas de ventes. Après une chute des ventes et une augmentation des listings, le prix moyen va chuter. Il suffit que le marché immobilier commence à chuter à Montréal et ça risque de faire le RDI économie, et la une des journaux. Les boomers, en voyant les prix chuter, vont peut-être décider de vendre en ne voulant pas attendre 10-15 ans pour une reprise, ça pourrait accélérer la baisse du prix moyen. Si en plus on essuie une chute du stock market et une récession en l'espace de 5 ans, allez chercher votre pop-corn.

[monctezuma]

Il y a 6 heures, vivreenrégion a dit :

Dans une réalité où les gens ont de plus en plus accès à l'information, lorsque la majorité des acheteurs potentiels auront réalisé que le prix moyen de l'immobilier est en baisse et que la conjoncture économique est défavorable à la hausse du prix moyen, la situation à Montréal pourrait ressembler à ce qui se produit à Vancouver avec un nombre (record) très bas de ventes. Après une chute des ventes et une augmentation des listings, le prix moyen va chuter. Il suffit que le marché immobilier commence à chuter à Montréal et ça risque de faire le RDI économie, et la une des journaux. Les boomers, en voyant les prix chuter, vont peut-être décider de vendre en ne voulant pas attendre 10-15 ans pour une reprise, ça pourrait accélérer la baisse du prix moyen. Si en plus on essuie une chute du stock market et une récession en l'espace de 5 ans, allez chercher votre pop-corn.

Le prix moyen de l'immobilier est-il réellement en baisse?

[vivreenrégion]

Il y a 4 heures, monctezuma a dit :

Le prix moyen de l'immobilier est-il réellement en baisse?

Ici et à Ottawa c'est stable, mais pour le Canada en entier, c'est en baisse. Montréal reste un des seuls endroits avec un prix stable. Ca tombe très vite à Vancouver et ça commence à Toronto. Il doit rester 1 ou 2 ans max à Montréal.
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-prices-go-negative-for-the-first-time-since-2009/

Le budget du Fédéral va plus aider le marché de Montréal que celui de Toronto et Vancouver. Avec 120k$ de salaire combiné et 480k$-500k$ comme prix maximum pour utiliser la nouvelle règle, ce sont les maisons au Québec qui vont en bénéficier le plus. Donc peut-être un regain pour encore quelques temps, mais ce n'est pas majeur comme nouvelle politique pour aider l'immobilier. Le prix ne peut pas dépasser 4x le salaire combiné. Donc on pourrait se retrouver avec beaucoup de ventes de 250k$ à 350k$ d'ici 2 ans. On sait que le salaire moyen d'un ménage au Québec est d'environ 77k$, et le salaire médian de 60k$.

[Gotti]

https://www.bnnbloomberg.ca/luxury-housing-sales-down-in-toronto-and-vancouver-up-in-montreal-1.1231938

 

REAL ESTATE

2h ago

Luxury housing sales down in Toronto and Vancouver, up in Montreal

The Canadian Press

Luxury home sales fell in the two formerly hot housing markets of Vancouver and Toronto, as well as Calgary, in the first couple months of the new year, according to data released Wednesday by Sotheby's International Realty Canada.

That downward trend, however, stopped at Montreal, a new real estate darling that's likely to set new records this year.

"All markets in Canada have faced the same headwinds from interest rates and stress testing," said CEO Brad Henderson, citing the new stress test, which requires borrowers to prove that they can service their uninsured mortgage if lending rates rise above a certain threshold, that came into effect January 2018.

However, Vancouver and other parts of British Columbia have faced additional policy measures, he said, listing off a five per cent hike in the foreign buyers' tax, as well as a speculation and vacancy tax, and an additional school tax on properties valued at more than $3 million.

"It is a considerable amount of taxation on real estate all designed to try and affect a soft landing," said Henderson.

"Well, I don't think it was completely a soft landing, but it was certainly not a catastrophic landing."

Real estate figures have shown a downward trend in prices and sales activity in Vancouver recently that many have attributed to the new measures.

In January and February, 279 properties sold with a price tag of over $1 million, according to Sotheby's data. That's down 52 per cent compared to the same two months in 2018 when 576 such properties sold.

Vancouver's "previously resilient condo market" experienced the greatest decline in sales activity of properties over $1 million with 86 units sold -- down 66 per cent from 254 units sold in January and February 2018.

The city continues to be entrenched in a buyer's market, the real estate brand said in its report.

However, Henderson said Sotheby's staff have noted more buyer interest at open houses, and there's strong signals that buyers and sellers who have been waiting on the sidelines will re-enter the market in the spring contingent on whether prices decline to match current buyers' market realities.

"We believe that there's a closer alignment between buyers and sellers in terms of what prices are," he said, noting prices in Vancouver have already fallen to more attractive levels.

"Hopefully the governments are going to resist the temptation to add additional policy measures," he said, "because they could bring about the exact thing they're trying to avoid, which is a significant correction in the marketplace."

The Toronto market, he said, seems to have adjusted to new interest rates and tax measures that include it.

The market there is reacting in a more normal fashion, he said, though he noted the city's severe winter likely kept many potential househunters away from open houses.

In the Greater Toronto Area, luxury sales dipped two per cent year-over-year to 1,497 units sold. Sales of properties with a price tag of more than $4 million dropped the most -- 38 per cent to 20 units sold -- partly due to a lack of supply and partly because privacy-conscious homeowners shifted to exclusive and off-market transactions in light of a recent ruling permitting broader real estate sales data disclosures.

Sotheby's expects the top-tier market to remain sound in the area through the spring.

Luxury sales continued to fall in Calgary, where 62 properties over $1 million dollars sold in the first two months of 2019. That's down 33 per cent from the previous year when 92 units sold in that timeframe.

The condo market continues to see oversupply, Sotheby's said, and it projects that segment will experience challenges into the spring. It expects the conventional real estate market to stabilize this year, but said the transition will likely take most of 2019.

Montreal, on the other hand, is on pace to set new record in the spring, Sotheby's said.

Sales of luxury properties rose six per cent year-over-year for January and February, with 111 units sold in 2019. Sotheby's anticipates bidding wars, sales above asking price and shorter days on market will persist through the spring.

[vivreenrégion]

La yield curve vient de s'inverser au Canada pour la 1ère fois depuis 2007. À chaque fois que ça c'est produit, nous avons connu une récession 12-18 moins plus tard. On peut dire qu'il ne reste plus grand temps pour les gros projets.

[Malek]

2 hours ago, vivreenrégion said:

La yield curve vient de s'inverser au Canada pour la 1ère fois depuis 2007. À chaque fois que ça c'est produit, nous avons connu une récession 12-18 moins plus tard. On peut dire qu'il ne reste plus grand temps pour les gros projets.

Peux tu expliquer ce que est la yield curve svp.