Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

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Crise du logement | Brossard taxera les nouvelles habitations

André Dubuc La Presse

 

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Mauvaise nouvelle pour les acheteurs de propriétés neuves : la Ville de Brossard, en banlieue de Montréal, se propose d’imposer une nouvelle taxe de 3527 $ sur tout nouveau logement à construire sur son territoire au moment même où sévit une crise du logement.

Il demeure possible que l’exemple de Brossard soit rapidement suivi par d’autres villes étant donné leur volonté, maintes fois exprimée, d’élargir leurs sources de revenus.

Brossard a présenté un avis de motion de son projet de règlement REG-460 le 13 décembre dernier. Il a fait l’objet d’une consultation publique le 30 janvier. Son adoption est prévue le 14 février prochain, selon le procès-verbal de la réunion du conseil de ville du 17 janvier.

« Ces redevances répondent à notre préoccupation afin que l’ensemble des citoyens de Brossard bénéficient des retombées positives du développement immobilier effervescent de notre ville, dit la mairesse Doreen Assaad dans une citation envoyée par courriel. Le citoyen verra sa ville se transformer, mais également davantage de parcs, de plateaux sportifs ou de centres d’activités grâce à cet outil qu’utilisent de nombreuses municipalités. Ceci nous permet de ne pas augmenter les taxes pour financer nos besoins d’investissement. Les futurs acheteurs et les citoyens actuels y gagneront », soutient-elle.

Brossard prévoit l’ajout de 22 000 logements d’ici 35 ans, une croissance liée en partie à la présence de trois stations du réseau express métropolitain (REM) sur son territoire. Elle en compte environ 40 000 actuellement.

La facture de la redevance de développement sera payable au moment de la demande du permis de construction à la Ville.

Le but de la redevance est de faire payer aux constructeurs des nouveaux logements le coût des infrastructures municipales requises pour desservir l’immeuble visé par la demande de permis de construction, « mais également, d’autres immeubles sur le territoire de la Ville », selon le libellé actuel de l’article 5 du règlement.

L’argent de la redevance sera déposé dans un fonds qui servira à payer bibliothèques, centres communautaires, sportifs, culturels ou récréatifs, infrastructures destinées aux nouvelles écoles, parcs et espaces verts. Une facture estimée à 216 millions sur 35 ans par la Ville.

Selon le spécialiste des questions d’aménagement du territoire Mario Polèse, à qui La Presse a demandé de commenter le projet de règlement, il est déjà possible de prévoir qui héritera de la facture.

Ça ne prend pas un cours classique pour comprendre que le promoteur ou le constructeur va passer le coût à quelqu’un. C’est le locataire, si c’est un édifice de logements. C’est mathématique.

Mario Polèse

M. Polèse a établi dans le passé que le caractère abordable du parc immobilier montréalais par rapport à celui de Toronto s’expliquait notamment par l’utilisation moins fréquente à Montréal des redevances au développement.

À Toronto, les redevances varient de 15 000 $ à 45 000 $ par unité locative et de 18 000 $ à 69 000 $ dans le cas d’une unité non locative. « A priori, celui de Brossard semble assez modeste, mais c’est une pente glissante », avertit l’universitaire.

La redevance de 3527 $ fera effectivement augmenter le coût des unités de logement, mais très faiblement, dit la Ville dans un courriel. Sur 20 ans, il s’agit d’un coût annuel de 176,35 $, sans tenir compte des frais de financement, a-t-elle calculé.

Deux redevances et des droits de mutation à payer

Pour les futurs logements situés à proximité d’une station du REM, la redevance municipale vient s’ajouter à la redevance servant à financer le moyen de transport léger sur rail.

Le propriétaire d’une maison neuve ou d’un condo neuf devra évidemment assumer les droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue), en forte augmentation ces dernières années.

Les occupants des logements neufs ne sont pas au bout de leur peine. La Ville de Brossard prévoit d’augmenter ultérieurement la redevance pour couvrir cette fois la facture associée aux routes, réseau d'alimentation en eau, égouts, bâtiments municipaux et même les équipements relatifs au transport en commun.

Traditionnellement, les dépenses couvertes par la redevance sont payées par la taxe foncière que paient les propriétaires résidentiels et non résidentiels.

Selon M. Polèse, la taxe foncière a le mérite de socialiser la facture en la refilant à tous les propriétaires d’une ville. Avec une redevance, c’est l’effet inverse : seulement une partie des contribuables paieront pour les infrastructures municipales.

Brossard a décidé d’utiliser un pouvoir que Québec a mis à la disposition des villes dans un projet de loi adopté en juin 2016.

« Les municipalités peuvent notamment exiger une contribution monétaire pour toutes dépenses liées à l’accroissement des services municipaux qui découlent d’une intervention visée par une demande de permis », soutient la Ville de Brossard dans la note explicative accompagnant le projet de règlement.

Selon l’Union des municipalités du Québec (UMQ), ce pouvoir d’exiger des redevances de développement est avantageux, car il permet à une ville de diversifier ses sources de revenus. Actuellement, une ville tire l’essentiel de ses revenus des impôts fonciers.

L’UMQ a d’ailleurs créé un webinaire en novembre dernier pour mieux faire connaître à ses membres ce nouveau pouvoir de taxation.

« C’est le piège dans lequel les villes qui n’ont pas nécessairement les moyens de payer les infrastructures se trouvent, dit M. Polèse. On les comprend, mais c’est un piège. »

Des incitatifs sont prévus

Dans un premier temps, Brossard imposera une redevance de 3527 $ sur à peu près tout nouveau logement. Dans un second temps, la redevance sera modulée à la baisse dans le cas de la construction de logements écoénergétiques et de logements abordables et familiaux.

Certains logements seront aussi exemptés de la redevance comme les logements complémentaires et les logements sociaux.

Le montant de la redevance sera indexé annuellement.

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Crise du logement | Les constructeurs et les propriétaires réclament des mesures fortes

Pierre Saint-Arnaud

 

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PHOTO ALAIN ROBERGE, ARCHIVES LA PRESSE

Les constructeurs et propriétaires d’immeubles lancent un cri d’alarme à l’approche du prochain budget du gouvernement Legault.

(Montréal) Les constructeurs et propriétaires d’immeubles lancent un cri d’alarme à l’approche du prochain budget du gouvernement Legault : il faut absolument un train de mesures musclées pour contrer la pénurie de logements, pour contrebalancer la hausse désordonnée des coûts de logement et pour faire face à la crise climatique.

Une coalition formée des deux grandes associations de constructeurs, l’Association de la construction du Québec (ACQ) et l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) et de l’Institut du développement urbain du Québec ont dévoilé mardi un mémoire contenant plusieurs recommandations visant à s’attaquer de front à ces problèmes.

Aide aux locataires démunis

La coalition réclame au premier chef une bonification et un élargissement des différents programmes d’aide aux locataires en situation de précarité financière, d’assurer la construction des quelque 11 700 logements sociaux promis, mais toujours attendus, et de planifier dès maintenant la construction de logements sociaux pour les 10 prochaines années.

Elle demande également la bonification de diverses mesures fiscales, notamment du côté de la TVQ en lien avec les habitations neuves, les habitations locatives neuves et les logements locatifs sociaux et abordables, ainsi qu’un accroissement et une accélération des programmes de construction rapide de nouveaux logements abordables.

Pour les nouveaux acheteurs, les organisations demandent d’ajuster le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation à la réalité des prix de 2023 et de leur rembourser la fameuse taxe de bienvenue.

Soutenir la réno verte

Afin de soutenir en parallèle la lutte aux changements climatiques, la coalition réclame un nouveau crédit d’impôt à la rénovation écoénergétique pour les propriétaires-occupants et une aide financière correspondant à 30 % du coût des travaux pour la rénovation écoénergétique des immeubles (locatifs, bureaux, commerciaux et industriels).

Enfin, les organisations demandent à Québec de faire un état des lieux détaillé sur le déficit de l’offre, ses causes et ses particularités régionales, qu’il organise un Sommet sur l’habitation en 2023 et créée une table de travail Québec-municipalités pour plancher notamment sur les aides financières pour l’habitation, le transport collectif ou encore la requalification foncière et l’aménagement urbain.

Une situation intenable

En appui à ses demandes, la coalition souligne à grands traits la pire poussée inflationniste en près de 40 ans, la flambée des taux hypothécaires qui empêche de nombreux ménages d’accéder à la propriété, ce qui aggrave le taux d’inoccupation des logements locatifs qui, à une moyenne de 1,7 % au Québec, est le plus faible depuis 2004.

L’APCHQ rappelle qu’elle a publié au printemps dernier une étude démontrant qu’il manque de 100 000 logements de toutes sortes pour retrouver un équilibre entre l’offre et la demande en habitation.

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Laval | Coup de pouce de la Ville au logement social et abordable

Henri Ouellette-Vézina

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2023-02-11/laval/coup-de-pouce-de-la-ville-au-logement-social-et-abordable.php

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La Ville de Laval veut créer une « banque de terrains municipaux » qui serait mise à la disposition d’organismes voulant développer du logement social et abordable. Près de 2,5 millions ont été débloqués en 2023 pour acquérir des terrains qui y seront voués. L’an prochain, cette somme grimpera à 4,5 millions.

« On vise à répondre à un problème qui est très précis : la difficulté pour un organisme à but non lucratif en logement de trouver un terrain. C’est souvent très difficile pour eux de mettre la main sur un lot. C’est le plus gros obstacle », fait valoir le maire Stéphane Boyer, en entrevue avec La Presse.

Plus d’une dizaine de terrains ont déjà été acquis pour s’intégrer dès le départ à ce nouveau programme, qui porte le nom de « Politique de mise à disposition des immeubles municipaux ». L’initiative s’adressera d’abord aux promoteurs communautaires, mais aussi privés.

En 2019, la Ville de Laval s’était donné comme objectif de construire 1000 logements sociaux et abordables supplémentaires, pour répondre à la hausse croissante du prix moyen des loyers locatifs, comme partout ailleurs. À ce jour, environ 500 de ces logements ont été construits, et 250 sont en chantier ou financés pour l’être.

Ça va bon train, mais on espère vraiment pouvoir accélérer tout ça. Il faut trouver des solutions pour en faire plus.

Stéphane Boyer, maire de Laval

Appel à projets en vue

La Ville affirme que le nombre de terrains inclus dans la réserve « sera bonifié au fil du temps, ce qui renforcera le potentiel de développement des sites municipaux identifiés, en plus d’offrir de nouvelles possibilités dans des secteurs où la Ville ne possède pas encore de propriétés adaptées à ce type de projets ».

« Cette année, on a prévu 2,5 millions au budget pour faire des acquisitions, puis l’an prochain, ça augmentera à 4,5 millions », poursuit le maire Boyer, en rappelant que son administration a aussi créé dans son dernier budget une réserve de 7 millions supplémentaires, dès cette année, pour « retirer des unités du marché spéculatif afin de favoriser la densification douce ».

Un premier appel à projets sera lancé cette année, au cours des prochains mois. Essentiellement, la municipalité y dévoilera la liste des terrains disponibles, après quoi les promoteurs pourront présenter leur projet à la Ville.

Se voulant « équitable », le processus d’attribution des terrains privilégiera « la viabilité des projets », mais surtout leur « abordabilité à long terme ».

« Pour la municipalité, acquérir des terrains, ce ne sera pas tant un enjeu, parce qu’on contrôle l’aménagement du territoire et, surtout, que les finances publiques à Laval sont relativement saines. Bref, on a une plus grande capacité qu’un OBNL d’acquérir un terrain, et c’est ce qu’on veut faire profiter à tous », ajoute Stéphane Boyer.

Le problème est ailleurs, dit l’opposition

Dans les rangs de l’opposition, le chef par intérim d’Action Laval, Achille Cifelli, accueille positivement l’intention de l’administration Boyer, mais soutient que l’enjeu réside à un autre endroit. « La problématique est beaucoup plus importante. Les promoteurs veulent déjà développer, mais leurs projets sont bloqués. Il y a une lenteur flagrante dans les traitements de leurs dossiers. La lourdeur administrative ralentit la mise en chantier de plusieurs projets », martèle M. Cifelli.

Il condamne aussi que depuis l’adoption du nouveau Code de l’urbanisme (CDU), « un grand nombre de projets rencontre d’innombrables problèmes au point où certains promoteurs veulent maintenant abandonner leurs projets à Laval ».

Ce CDU avait été dévoilé par la Ville en juillet. On y prévoit notamment des normes de verdissement plus élevées, moins de stationnements, la construction d’aucune nouvelle station-service et des commerces situés plus près des rues, afin de faire « entrer Laval dans le XXI^e siècle ».

Or, selon l’opposition, le code a été déposé dans « la précipitation », sans étude et sans vérification des effets sur les propriétaires.

« Il y a des limites à l’idéologisme dans lesquelles une administration peut s’engager, l’administration Boyer démontre une vision extrémiste et entêtée », affirme le parti.

« Nous commençons à recevoir des informations que des projets vont simplement devoir être abandonnés à cause du nouveau CDU », illustre le leader au conseil d’Action Laval, David De Cotis. « Bravo pour cette nouvelle politique, mais il ne faut cependant pas oublier de traiter aussi le problème de fond », conclut-il.

[Normand Hamel]

[Normand Hamel]

Ventes de maison au Canada

Le pire mois de janvier depuis 2009

Les ventes de propriétés résidentielles au Canada ont reculé en janvier à leur plus faible niveau depuis 2009 pour ce mois, affichant un recul de 37,1 % par rapport à il y a un an, a indiqué mercredi l’Association canadienne de l’immobilier (ACI).

Les ventes de janvier étaient également en baisse d’un mois à l’autre, puisqu’elles ont reculé de 3 % par rapport à décembre. 

L’ACI a précisé que le mouvement à la baisse pour commencer l’année a contrebalancé les petits gains réalisés en décembre. 

Les ventes de maisons ont chuté l’an dernier, la hausse des taux hypothécaires ayant augmenté le coût d’emprunt pour les Canadiens et ralenti le marché de l’habitation. 

L’ACI a indiqué que le nombre de maisons nouvellement inscrites à la vente avait augmenté de 3,3 % d’un mois à l’autre en janvier. 

Le prix national moyen réel des maisons était de 612 204 $ en janvier, en baisse de 18,3 % par rapport à janvier 2022.

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[acpnc]

Construction résidentielle au Québec Le pire début d’année en quatre ans

PHOTO BRETT GUNDLOCK, ARCHIVES BLOOMBERG

Sur le plan géographique, toutes les régions urbanisées au Québec ont connu de forts reculs des mises en chantier en janvier 2023.

Le marché de la construction résidentielle au Québec connaît son pire début d’année depuis quatre ans, constate l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ).

Publié à 15h39

 

https://www.lapresse.ca/affaires/2023-02-15/construction-residentielle-au-quebec/le-pire-debut-d-annee-en-quatre-ans.php

Martin Vallières La Presse

En janvier 2023, seulement 2045 habitations ont été mises en chantier au Québec, soit 45 % moins qu’il y un an. Le recul est encore plus prononcé pour les logements collectifs, avec 1830 mises en chantier, soit une diminution de 46 % sur un an.

Sur le plan géographique, toutes les régions urbanisées au Québec ont connu de forts reculs des mises en chantier en janvier 2023, à l’exception notable de la région de Trois-Rivières.

« La construction résidentielle enregistre une baisse abrupte pour un deuxième mois consécutif, alors que le résultat de janvier fait suite à un recul de 44 % en décembre. C’est le segment locatif qui écope le plus. Avec un taux d’inoccupation de seulement 1,7 % à l’échelle de la province, ce n’est rien pour aider à se sortir de la crise du logement », signale Paul Cardinal, directeur du Service économique de l’APCHQ.

 

[mtlurb]

Ça ne regarde pas bien pour calmer les prix du logement... peu/pas de construction = offre limitée et prix à la (très) hausse... nous ne sommes pas sortis des bois (jeu de mot douteux).

 

[LindbergMTL]

D’après vous, combien de temps avant le début de construction d’une nouvelle tour de 150 m ou plus à Montréal?  Ca peut inclure du bureau, ou du résidentiel, ou mixte.

Je me lance, pas avant 3 ans.  

 

[KOOL]

il y a 43 minutes, LindbergMTL a dit :

D’après vous, combien de temps avant le début de construction d’une nouvelle tour de 150 m ou plus à Montréal?  Ca peut inclure du bureau, ou du résidentiel, ou mixte.

Je me lance, pas avant 3 ans.  

 

Ciel, que d'optimisme. 

Minimum 5 ans dans le meilleur des scénarios (read between the lines). 

[mtlurb]

Laval: Le parc immobilier a crû de près de 2400 habitations l’an dernier

Stephane St-Amour | Initiative de journalisme local18 janvier 2023

 

En 2022, le secteur résidentiel lavallois s’est enrichi de 2384 nouvelles propriétés dont 3 unités sur 4 sont des logements locatifs.

Il s’agit d’une hausse de 5 % en comparaison au bilan de l’année précédente.

Voilà ce qui ressort du bilan des mises en chantier que compile annuellement la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Retour du balancier

À l’inverse, les quatre autres secteurs géographiques de la grande région métropolitaine ont tous enregistrés d’importants reculs: Vaudreuil-Soulanges – 41 %, Montréal – 30 %, Rive-Nord – 32 % et Rive-Sud – 15%.

Mais pour mettre les choses en perspective, disons que Montréal et la Rive-Nord sont un peu victimes de leur succès alors qu’ils avaient connu en 2021 une hausse respective de 42 et 37 % de leurs mises en chantier, subissant ainsi le retour du balancier. Cette année-là, Laval avait subi un repli de 20 %… après avoir vu son niveau d’activité bondir de 68 % en pleine pandémie. Comme quoi les années se suivent et ne se ressemblent pas.

Segment par segment

Bien qu’ils représentent 74 % de toutes les nouvelles constructions résidentielles à sortir de terre à Laval, les 1770 logements locatifs recensés en 2022 constituent un recul de 108 unités, voire une perte de 9 points de pourcentage comparativement à 2021.

Toujours l’an dernier, le poids de la copropriété a plus que doublé dans la balance des mises en chantier, passant de 6,3 à 15,5 %. En nombre absolu, on a creusé les fondations de 369 condos en 2022 contre seulement 144 l’année précédente.

Au chapitre de la maison unifamiliale, les 197 nouvelles constructions accusent un retard de 8 % en comparaison aux 213 maisons individuelles construites en 2021.

Ferme la marche le créneau des maisons jumelées et en rangée, dont les 48 mises en chantier représentent seulement 2 % de l’ensemble des 2384 habitations démarrées l’an dernier. En 2021, ces logements collectifs en propriété absolue comptaient pour 1,5 % des mises en chantiers à Laval, soit 35 des 2270 recensées par la SCHL.

 

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