Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[steve_36]

Le 2019-05-31 à 07:02, acpnc a dit :

«Si on veut s’attaquer à l’importante question de l’abordabilité, ça va prendre plus de hauteur», a dit M. Boisclair, qui demande à la Ville de «réfléchir aux outils de zonage» pour faciliter la création de plus d’immeubles en hauteur dans les quartiers centraux. 

Un constat que partage le professeur à la Faculté d’aménagement de l’Université de Montréal, Jean-Philippe Meloche, qui note que certains secteurs prisés de la métropole ne présentent plus beaucoup de terrains libres.

«Le Plateau, par exemple, c’est un quartier qui est très dense. Il est déjà très occupé. Il faut voir comment on peut développer davantage ce secteur sans empiéter sur les parcs», a souligné l’expert, qui estime que la création de «lieux à haute densité» doit être «accélérée» dans les quartiers centraux. 

«En ce moment, pour certains promoteurs, c’est plus facile de construire en hauteur en banlieue que dans des terrains en friche près de la station de métro Papineau.» -André Boisclair, président-directeur général de l’Institut de développement urbain du Québec

Appelé à réagir, le responsable du développement économique et de l’habitation au comité exécutif, Robert Beaudry, s’est dit conscient de cet enjeu.

C'est l'une des clés essentiels pour non seulement garder des gens en ville en densifiant davantage mais pour assurer le succès des rues commerciales en ayant plus de monde vivant autour. Et pour cela il faut construire en hauteur.

D'ailleurs je trouve dommage que le Plateau ne profite pas de l'explosion de constructions de condos et appartements en ce moment. Je sais bien que le Plateau est déjà plus dense qu'ailleurs mais il  y a encore de la place pour densifier encore. Et en hauteur.  Je ne suis pas pour du 35 ou 40 étages, pas du tout, mais pour du 4 étages sur les rues secondaires et du 8/10 sur certains terrains non seulement sur le Plateau mais dans les quartiers périphériques.

[Rocco]

Des belles tours style Le Dauphin un peu partout sur le Plateau, pourquoi pas? En plus la vue serait sublime.

Photo source: La Presse

[vincethewipet]

3 hours ago, Rocco said:

Des belles tours style Le Dauphin un peu partout sur le Plateau, pourquoi pas? En plus la vue serait sublime.

Ouais bon, techniquement, plus il y a de tours, moins la vue est intéressante ;).

[acpnc]

Publié le 01 juin 2019 à 12h00 | Mis à jour le 01 juin 2019 à 21h01

Cotes des constructeurs: pour que les meilleurs se démarquent

https://www.lapresse.ca/maison/immobilier/201905/31/01-5228344-cotes-des-constructeurs-pour-que-les-meilleurs-se-demarquent.php

Les entreprises qui construisent une maison unifamiliale, jumelée ou en rangée ou un bâtiment en copropriété d'au plus quatre étages doivent obligatoirement être accréditées par l'organisme GCR. On pourra connaître leur cote technique et leur cote de satisfaction dès le 6 juin.

 

Danielle Bonneau
La Presse

À partir du 6 juin, ceux qui veulent acheter une maison neuve ou un condo dans un bâtiment neuf d'un maximum de quatre étages pourront baser leur décision sur autre chose que le prix ou la réputation du constructeur. Ils pourront connaître la cote technique et la cote de satisfaction attribuées à chacun des entrepreneurs accrédités par Garantie de construction résidentielle (GCR).

« Nous sommes une jeune organisation, explique François-William Simard, vice-président aux communications de l'organisme Garantie de construction résidentielle, chargé d'améliorer la qualité de la construction résidentielle. Après quatre ans, nous considérons que les cotes accordées sont fiables et reposent sur un historique suffisant. Nous croyons qu'en les dévoilant, les entrepreneurs qui ont d'excellentes cotes voudront les maintenir et ceux qui en ont de moins bonnes chercheront à les améliorer. Cela va changer la donne. »

En 2017 et 2018, 15 145 habitations ont été inspectées pendant leur construction, indique M. Simard. L'organisme prévoit mener de 8000 à 8500 inspections cette année.

« Les inspections se font en fonction du code de construction respecté par la municipalité où sont bâties les habitations, précise le porte-parole de l'organisme, qui prône l'application du même code dans toute la province. Quand aucun code n'est en vigueur, comme à Mirabel, Mascouche et Saint-Hyacinthe, c'est le Code national du bâtiment 1985 qui sert de référence. »

Les cotes s'échelonnent de AA à D. En ce qui concerne la cote technique, en ne tenant compte que des entreprises actives, qui ont construit au moins trois logements au cours des trois dernières années, 28 % des entreprises détiennent une cote AA, 40 % affichent une cote A, 21 % possèdent une cote B, 10 % ont une cote C et 1 %, une cote D.

« La majorité des entrepreneurs construit en conformité avec les règlements. Les compagnies qui obtiennent une cote technique AA vont au-delà du code de construction. C'est le cas, par exemple, de celles qui visent une certification LEED ou Novoclimat, qui isolent la fondation par l'extérieur ou qui obtiennent un indice de transmission du son d'au moins 58 au lieu de 50. »

Il y a 18 pratiques d'excellence. Deux points sont accordés pour chacune d'elles, jusqu'à concurrence de 10 points.

La cote de satisfaction, quant à elle, est basée sur le nombre de réclamations par rapport au nombre d'habitations enregistrées, de même que sur le suivi fait lors d'une réclamation. Une entreprise avec 91 points et plus (sur 100) obtient une cote AA. Les cotes sont réévaluées chaque année.

Décision éclairée

« Il est important que les consommateurs sur le point de faire un achat aussi important que celui d'une habitation puissent prendre une décision éclairée, souligne Jan Towarnicki, président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ). Quand on loue une chambre d'hôtel ou réserve dans un restaurant, le nombre d'étoiles guide la réflexion. En rendant publiques la cote technique et la cote de satisfaction, les acheteurs sauront mieux avec qui ils font affaire. Le plan de garantie obligatoire devrait par contre s'étendre à tous les immeubles résidentiels neufs, grands et petits, poursuit-il. Les acheteurs d'une unité dans une tour ne profitent pas du même système de protection. Nous croyons qu'il est important de l'élargir. »

En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, GCR accrédite obligatoirement toute entreprise qui bâtit une maison unifamiliale, jumelée ou en rangée, ou un bâtiment en copropriété d'au plus quatre étages. Pour les bâtiments résidentiels plus hauts, les protections sont optionnelles ou inexistantes.

« La protection n'est pas la même pour tous les consommateurs au Québec, confirme M. Simard. Si un changement réglementaire se produit, cela nous fera plaisir d'étendre nos activités. Nous sommes en train de démontrer que notre approche, basée sur la prévention, la gestion du risque et la surveillance des chantiers, fonctionne. Elle pourrait être gagnante pour l'ensemble des bâtiments résidentiels neufs au Québec. »

https://www.garantiegcr.com/fr/

[steve_36]

Le 2019-06-01 à 14:46, steve_36 a dit :

Erreur...

 

[Né entre les rapides]

Question de hauteur  --André Boisclair, @Rocco, @vincethewipet

Voici quelques observations "disjointes", qui ne prétendent (toutefois) pas converger vers une conclusion particulière...

- Rehausser la hauteur permise dans des quartiers comme le Plateau, de deux/trois à seulement quatre/huit, disons six/sept,  aurait pour résultat éventuel une densité semblable à ce qu'on retrouve dans Paris intra-muros et le coeur de plusieurs autres villes européennes.  Le hic, c'est que démolir des bâtiments de deux/trois étages pour les remplacer par des nouveaux ayant six/sept étages risquerait fort d'être une opération non rentable, compte tenu du coût élevé d'acquisition des terrains cum maisons existantes; le fardeau (par logement) est naturellement  moindre quand il peut être réparti sur  un bâtiment plus élevé (20/30 étages+).

- Dans le paysage de la proche périphérie du centre de plusieurs villes, y compris au Canada à Toronto et Ottawa notamment, on remarque la présence de nombreuses tours d'habitations (20 étages+) dispersées au beau milieu des quartiers d'habitation à basse densité.  Un autre "modèle" courant notamment dans la grande banlieue parisienne et dans les quartiers périphériques de la ville de Berlin proprement dite est la présence de complexes (="cités") résidentiels en hauteur (barres, rectilignes ou de formes plus fantaisistes) surgissant parfois au milieu de nulle part, et ne donnant vraiment pas l'impression de faire partie de la ville (effet d'aliénation).

- Il est incontestable qu'une tour d'habitation construite au milieu d'un bâti plus bas procure des vues dégagées  --mais seulement pour les étages supérieurs.  L''effet sur l'esthétique des environs doit aussi être pris en compte.  Si ces tours se multiplient,  le paysage est fortement altéré et peut devenir chaotique.  De plus, au-delà des considérations esthétiques,  le changement d'échelle peut venir surcharger, voire compromettre la viabilité des infrastructures existantes desservant le quartier.

- Avant de démolir puis de reconstruire des quartiers entiers comme l'avait fait le baron Haussmann à Paris au 19e siècle, on peut saisir l'opportunité offerte par des sites devenus désuets dans le contexte urbain.  Ce mouvement est déjà bien amorcé à Montréal, et je pense que c'est d'abord sur ces sites qu'on peut réfléchir en vue de permettre des hauteurs plus élevées.  Je dis "réfléchir" parce que la réponse ne devrait pas être uniforme/universelle; chaque site a ses particularités, qui dépendent dans une large mesure de celles de son environnement. 

- Evidemment (comment l'oublier!), l'opinion des habitants des secteurs environnants doit être prise en compte.  On n'est plus dans une société où les décisions sont prises "d'en haut" par les promoteurs, les "experts" et les autorités municipales, sans que les personnes qui se sentent directement affectées n'aient un mot à dire.  A Montréal, on a bien un processus balisé  --L'office de consultation publique de Montréal (OCPM).  Inévitablement (ou presque), des positions divergentes sont exprimées.  Ce que j'aimerais souligner dans le contexte de cette discussion, c'est que les préoccupations ne se limitent pas à des considérations urbanistiques.  Il doit donc en être ainsi de la planification urbaine.  Un aspect qui mériterait une discussion plus large (et qui devrait aboutir à un consensus d'application générale) est la conciliation des intérêts de la collectivité dans son ensemble (montréalaise en l'occurence) avec ceux des "habitants du quartier" touché.  

 

[acpnc]

Publié le 26 juin 2019 à 05h00 | Mis à jour à 07h09

Évaluation foncière: des hausses trois fois plus élevées qu'en 2015

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/201906/25/01-5231656-evaluation-fonciere-des-hausses-trois-fois-plus-elevees-quen-2015.php

 

André Dubuc
La Presse

L'économie montréalaise tourne à plein régime. Le rôle d'évaluation qui sera déposé au retour des vacances reflètera cet enrichissement collectif avec des hausses des valeurs résidentielles frôlant 30 % dans certains secteurs de l'île de Montréal, indique une analyse de milliers de transactions réalisée pour le compte de La Presse. Découvrez à quoi vous pouvez vous attendre.

Le marché a favorisé dernièrement les vendeurs de maisons et de petits immeubles locatifs situés dans l'Ouest-de-l'Île et les quartiers centraux. Le prochain rôle d'évaluation de Montréal, qui sera déposé en septembre, en rendra compte, selon une analyse de la firme de compilation de données foncières JLR, de Montréal.

À l'échelle de l'île, il faut s'attendre à une hausse de 15 à 20 % de la valeur foncière des maisons inscrites au rôle. Les plex, ces petits immeubles de deux à cinq logements, gagnent de 12 à 15 %. Les copropriétés ferment la marche avec une variation qui oscille entre 8 % et 12 %.

L'analyse de JLR, qui porte sur plus de 20 000 transactions conclues entre le 1er janvier et le 31 décembre 2018, permet d'estimer la hausse moyenne de l'évaluation municipale qui attend les propriétaires lors du dépôt du prochain rôle.

Consultez la variation par quartier

C'est la sixième fois que la firme JLR réalise ce type d'analyse en amont du dépôt du rôle. L'exercice s'est avéré probant dans le passé.

Selon les prévisions de JLR, la hausse des valeurs sera pratiquement le triple de ce qu'elle a été au rôle précédent. Le rôle 2017-2018-2019, qui prenait l'année 2015 comme référence, affichait une hausse moyenne de 5,8 % dans le secteur résidentiel.

Pour avoir une seconde opinion, La Presse a comparé les résultats de JLR avec l'évolution du prix médian des logements revendus par le truchement du système Centris entre 2015 et 2018, avec l'économiste Francis Cortellino, de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Centris est la base de données centrale des courtiers immobiliers.

M. Cortellino constate la plus forte appréciation des maisons et des plex comparativement aux condos. Il confirme la performance soutenue de l'ouest et du centre de l'île, alors que l'est de l'île de Montréal affiche des hausses de valeur somme toute modestes.

Revirement dans l'Ouest

La bonne tenue de l'Ouest-de-l'Île marque un revirement de tendance par rapport aux deux rôles précédents.

Pour se rafraîchir la mémoire, soulignons que la valeur des condos avait subi une baisse à Baie-d'Urfé, Côte-Saint-Luc, Hampstead et Sainte-Anne-de-Bellevue dans le rôle 2017-2018-2019. Quant à l'évolution de la valeur des maisons, elle variait entre - 1 % à Montréal-Ouest et à Hampstead et 6,4 % à Dorval. Bref, rien de spectaculaire.

Ce sera une tout autre histoire en septembre prochain, puisque les maisons de Kirkland, Beaconsfield, Mont-Royal et Hampstead affichent des hausses de valeur qui approchent les 30 % en trois ans.

 

Le Sud-Ouest, Westmount, Verdun (en incluant L'Île-des-Soeurs), Montréal-Ouest et Pointe-Claire ne seront pas loin derrière avec une appréciation de près de 25 %. Viennent ensuite les Baie-d'Urfé, Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce, Ville-Marie (centre-ville), Dorval, Rosemont-La Petite-Patrie, Côte-Saint-Luc, Le Plateau-Mont-Royal, Lachine et Outremont, dont la hausse se situe autour de 20 %.

« Le marché de la revente a été favorable aux vendeurs dans l'Ouest-de-l'Île depuis 2016. Depuis le début de 2018, le secteur est devenu extrêmement favorable aux vendeurs, avec un ratio de 3 à 4 vendeurs par acheteur [alors que le ratio pour un marché à l'équilibre est de 10], ce qui a contribué à une augmentation des prix. »

- Francis Cortellino, de la SCHL

Il ne faut pas exclure un phénomène de rattrapage, étant donné que les hausses enregistrées dans l'Ouest au cours des deux rôles précédents ont été inférieures à la moyenne de l'agglomération.

« Ce qui peut avoir un impact dans l'Ouest, c'est l'annonce du REM, avance pour sa part Joanie Fontaine, économiste principale chez JLR, qui a décortiqué les données pour La Presse. On sait que des transports en commun efficaces augmentent la valeur des propriétés à proximité. »

Parmi les autres hypothèses pouvant expliquer l'embellie à l'ouest, pensons à la présence d'acheteurs étrangers dans les quartiers anglophones plus cossus.

(Re)lisez l'article « Mont-Royal, prochain Vancouver ? »

Finalement, les quartiers de l'Ouest, qui comptent une large proportion d'anglophones, une population mobile, sont peut-être davantage corrélés à la prospérité. Quand l'économie locale va mal, ils partent en grand nombre et la valeur des maisons en souffre. À l'inverse, quand les voyants sont au vert, c'est le retour du balancier.

Or, Montréal s'est classé dans le peloton de tête des grandes villes canadiennes en 2017 et 2018 au chapitre de la croissance du produit intérieur brut.

« Montréal est probablement une des villes du Canada qui tirent le mieux leur épingle du jeu avec un solde migratoire positif, dit Charles Brant, directeur, analyse du marché, de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. C'est une ville qui attire manifestement beaucoup plus qu'avant. »

Verdun : 200 000 $ meilleur marché que le Plateau

La performance de l'Ouest ne doit pas occulter la popularité des quartiers centraux qui ne se dément pas depuis 10 ans. La partie de Verdun située dans l'île de Montréal se démarque, avec des hausses de 30 % et plus pour les maisons et les plex et plus de 15 % pour les condos. Malgré son ascension, Verdun demeure 200 000 $ meilleur marché que le Plateau Mont-Royal pour les plex et les maisons et environ 60 000 $ moins cher pour les condos.

Marché du condo

Pour ce qui est des variations de valeur dans le domaine de la copropriété, la palme revient aux secteurs plus aisés du centre de l'île : Westmount et Mont-Royal enregistrent des hausses supérieures à 15 %. Viennent ensuite Pointe-Claire, Le Sud-Ouest, Verdun (en incluant L'Île-des-Soeurs), Outremont et Dollard-des-Ormeaux.

Le centre-ville et le Plateau-Mont-Royal sont à 12 %, Rosemont-La Petite-Patrie, à 10 %, tout comme Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce. Ici encore, l'Est ferme la marche.

« Le marché de la revente du condo a pris plus de temps à se resserrer que celui de la maison, explique M. Cortellino. C'était un marché d'acheteurs en 2016 ; puis un marché équilibré en 2017, et ce n'est devenu un marché de vendeurs qu'à la fin de l'hiver 2018. »

Méthodologie

• L'analyse de JLR donne une bonne idée du prochain rôle foncier, sans parvenir à des résultats identiques.

• La Ville segmente l'île en 3800 secteurs homogènes (unités de voisinage). La variation moyenne est obtenue en comparant les prix de vente de 2018, année de référence du prochain rôle, aux valeurs inscrites au rôle en vigueur à l'ensemble des propriétés de l'unité de voisinage. Les variations sont aussi corroborées par l'application d'autres méthodes d'évaluation.

• De son côté, JLR compile les ventes en fonction des arrondissements et des villes de banlieue. Par exemple, si JLR dénombre 101 transactions de maisons en 2018 dans un arrondissement donné, il calcule le ratio entre le prix payé et l'évaluation de chacune des 101 transactions. La firme retient ensuite le ratio médian, soit le ratio qui découpe l'échantillon en deux parties égales.

• Les ventes de propriétés neuves sont exclues de l'analyse, tout comme les ventes qui ne sont pas représentatives du marché. Les échantillons doivent contenir au moins 30 transactions pour être significatifs sur le plan statistique.

L'Est qui manque d'amour

La ligne bleue du métro qui est promise à Anjou depuis 30 ans, la réfection du boulevard Notre-Dame reportée sine die, le service rapide de bus Pie-IX suspendu depuis 16 ans, des friches industrielles qui attendent d'être décontaminées depuis des décennies : l'Est manque d'amour... depuis longtemps.

Les variations de valeur des copropriétés situées à l'est de la rue Viau peinent à couvrir l'inflation, au moment où Montréal vit ses meilleurs moments depuis l'Expo 1967.

Les acheteurs s'en rendent bien compte et jettent leur dévolu ailleurs. Résultat : les variations de valeur des copropriétés situées à l'est de la rue Viau peinent à couvrir l'inflation, au moment où Montréal vit ses meilleurs moments depuis l'Expo 1967. Le portrait n'est guère plus réjouissant pour les propriétaires de maison.

C'était le même scénario lors du dépôt du rôle précédent, à une exception près.

À l'est de Viau, les valeurs des condos varient cette fois-ci de - 3 % à 6,2 %. La hausse à la grandeur de l'île, rappelons-le, se situe autour de 10 %. Il n'est pas exclu que l'on assiste à des baisses de valeur pour les condos situés au nord de la Métropolitaine à Anjou, dans la partie est de Montréal-Nord et à l'est de la rue Viau à Saint-Léonard.

« Il y a besoin d'investissements dans l'Est », dit Christine Fréchette, présidente-directrice générale de la Chambre de commerce de l'Est de Montréal, qui couvre le territoire à l'est du boulevard Saint-Laurent.

« Une chose qui rend un secteur attrayant, c'est la capacité de s'y rendre de multiples façons. Dans l'Est, le développement des transports collectifs et des transports alternatifs est encore déficient. À partir du moment où l'on va passer à l'action, ça va changer la donne. »

- Christine Fréchette, présidente-directrice générale de la Chambre de commerce de l'est de Montréal

Un premier geste a été fait avec le train de l'Est, en provenance de Mascouche, qui devait rapprocher l'Est du centre-ville. Malheureusement, il s'avère que sa fréquence est insuffisante, selon Mme Fréchette. Pour elle, l'atout de l'Est réside dans son abordabilité.

Les seuls secteurs faisant mieux que l'inflation recoupent les rues au nord de Sherbrooke, lesquelles sont desservies par les stations de métro L'Assomption, Cadillac, Langelier et Radisson, et par le secteur Mercier, entre Viau et l'A25 qui mène au pont-tunnel. Ce dernier affiche une hausse de 5,3 %, tandis que les secteurs au nord de Sherbrooke sont à 6,2 %, pour Cité-Jardin-Nouveau-Rosemont, et de 4 % pour le quartier situé entre la rue Dickson et l'A25.

Les marchés les moins serrés

Pour ce qui est de la maison, les hausses restent nettement inférieures au score de l'île, qui se situe entre 15 et 20 %, d'après JLR. Anjou est à 7,2 %, Montréal-Nord, à 5,6 %, Saint-Léonard, à 5 %, Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles, à 4,8 %, et Montréal-Est, à 2,8 %.

« Les secteurs de Montréal-Nord et de la pointe est de l'île sont les marchés les moins serrés de l'île », souligne Francis Cortellino, analyste de marché pour la Société canadienne d'hypothèques et de logement, à Montréal. Les transactions gardent le rythme, mais le stock de produits à vendre demeure plus abondant qu'ailleurs.

Encore une fois, les quartiers entourant les stations de métro de la ligne verte au nord de Sherbrooke, rattachés à l'arrondissement de Rosemont-La Petite-Patrie, connaissent de plus fortes hausses de valeur.

Montréal-Nord et la pointe Est se situent encore en deçà de la médiane régionale pour les duplex. Par contre, Anjou et Saint-Léonard suivent la médiane, laquelle tourne autour de 12 %. Rare exception, les quartiers Mercier et Cité-Jardin-Nouveau-Rosemont, dont on a déjà parlé, font mieux que l'île dans son ensemble.

Autre son de cloche

Selon le maire de Montréal-Est, Robert Coutu, la popularité des quartiers suit un cycle. Sa ville a eu son tour au rôle de 2007 (hausse des valeurs de 59 % à Montréal-Est comparativement à 50 % pour l'île).

« Au moins, on paiera moins de taxes », dit-il, pragmatique.

Celui qui se présente aux prochaines élections fédérales sous la bannière conservatrice croit que les astres s'alignent pour l'Est et pour sa ville. Ses terrains vacants suscitent l'intérêt des investisseurs. Il constate que certaines maisons modestes, comme les logements de la Wartime Housing des avenues Champêtre et Lelièvre, sont démolies pour faire place à des duplex ou des triplex flambant neufs, ce qui fait augmenter l'assiette fiscale de sa ville. Il manque surtout un système de transports collectifs digne de ce nom, reconnaît-il.

Comme un jeu de serpents et d'échelles

Avec un nouveau rôle, on obtient la photo des quartiers en ascension et ceux en recul dans le coeur des Montréalais. En attendant le dépôt du prochain rôle, l'analyse de JLR donne déjà un aperçu des quartiers en vogue... et de ceux qui l'ont déjà été.

Griffintown

Se promener dans Griffintown est source continuelle de surprises. Le paysage se modifie au gré des nouvelles tours qui sortent de terre. Ce quartier recherché profite d'une hausse des valeurs dans le condo de 16 %, nettement au-dessus de la médiane de l'île. Avec ses 530 reventes de condos existants en 2018, il s'y est vendu plus d'appartements en copropriété que partout ailleurs dans l'île, L'Île-des-Soeurs et Village gai compris.

L'Île-des-Soeurs

Avec l'ouverture du nouveau pont et l'arrivée du REM dès 2021, L'Île-des-Soeurs connaîtra enfin des jours meilleurs. Dernièrement, ses résidants ont avalé de la poussière et enduré les bouchons de circulation. La hausse de la valeur des condos est en ligne avec la médiane régionale, à 13 %. À un prix médian de 395 000 $, le quartier est rendu meilleur marché que celui de la Petite-Bourgogne (au sud de Saint-Antoine et au nord du canal de Lachine, entre les rues Atwater et Guy). On n'aurait jamais pensé écrire ça un jour.

Pointe-Saint-Charles

Le prix payé pour les maisons à Pointe-Saint-Charles (au sud du canal de Lachine, entre le pont Victoria et l'A15) nous surprendra toujours. L'appréciation de la valeur des unifamiliales dans ce quartier du Sud-Ouest dépasse les 30 %, l'une des plus élevées dans l'île de Montréal, entre 2015 et 2018. Située à plus de 20 minutes de marche du métro Charlevoix, cette maison à deux étages en rangée, pas dénuée de cachet pour autant, se trouve au bout d'un cul-de-sac donnant sur une gare de triage. Ses acquéreurs ont payé 616 000 $ en mai 2018, un prix représentatif du prix médian en vigueur dans Pointe-Saint-Charles.

Outremont

Le quartier cossu des francophones perd du terrain. Deuxième en prestige derrière Westmount depuis toujours, l'arrondissement s'est fait rattraper par Hampstead et se fait maintenant chauffer par Mont-Royal. L'explication ? Les acheteurs asiatiques qui se manifestent dans le marché montréalais depuis 2016 préfèrent les quartiers anglophones. La hausse de prix des maisons atteint 20 %, comparable à la médiane régionale, mais est considérablement inférieure à ce que l'on observe à Westmount (+ 27 %), Hampstead (+ 27 %) et Mont-Royal (+ 28 %) au cours de la période.

Hochelaga

Hochlag' ou HoMa ? Ça dépend du produit. De la voie ferrée jusqu'à Pie-IX, les condos montrent des signes d'essoufflement (+ 8 %) au nord et au sud de la rue Ontario. Les plex, dont l'offre est forcément limitée puisqu'il ne s'en construit plus, sont populaires comme jamais. En fait foi la hausse des valeurs qui dépasse les 20 %, bien au-dessus du résultat obtenu à l'échelle de l'île (entre 12 et 15 %). En 2018, les prix médians ont été de 244 000 $ pour le condo, 512 000 $ pour le duplex et 465 000 $ pour la maison.

[ScarletCoral]

https://www.lapresse.ca/affaires/economie/201907/09/01-5233336-marche-residentiel-encore-des-hausses-de-prix-en-vue-selon-la-schl.php

Publié le 10 juillet 2019 à 09h00 | Mis à jour à 09h18

Marché résidentiel: encore des hausses de prix en vue, selon la SCHL

ANDRÉ DUBUC
La Presse

Les acheteurs potentiels qui attendent que le marché de la revente se desserre pour passer à l'action devront faire preuve de patience. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) prévoit que le nombre de produits à vendre restera faible et que la pression sur les prix des maisons et des condos restera soutenue dans la région de Montréal au cours des 12 prochains mois.

« L'abordabilité continuera de demeurer un enjeu important », indique l'organisme fédéral dans une étude publiée aujourd'hui portant sur les causes qui expliquent le choix limité de propriétés à vendre ces temps-ci.

Les nouvelles inscriptions n'ont jamais été aussi peu nombreuses en près de 15 ans dans la région montréalaise. Il y en a eu 67 000 en 2018 ; en 2015, on en dénombrait près de 80 000.

L'étude se concentre sur les produits à vendre par le truchement de Centris, système interagence des courtiers immobiliers. Les propriétés à vendre directement par les propriétaires ne sont pas incluses. La SCHL considère que leur inclusion ne changerait pas ses conclusions.

Quelles sont-elles, ces conclusions ? En gros, l'offre est faible parce que les maisons se vendent rapidement, ce qui évite les inscriptions répétitives pour une même propriété.

« Contrairement à il y a quelques années, on voit beaucoup moins souvent des propriétés existantes être remises en vente plus d'une fois sur le marché à défaut d'avoir trouvé preneur », écrit l'auteur Francis Cortellino, qui est économiste.

En 2018, seulement une maison sur quatre n'est pas vendue à l'expiration du contrat de courtage (habituellement de trois à six mois, mais pouvant être plus long). En 2012, c'était presque une sur deux.

La vigueur de l'économie fait en sorte que les promoteurs vendent eux-mêmes leurs condos neufs sans avoir recours à un courtier immobilier, autre facteur pouvant expliquer la faiblesse des nouvelles inscriptions sur Centris.

« La construction de maisons unifamiliales et de copropriétés a été relativement plus faible au cours des dernières années, ce qui diminue par conséquent le nombre d'unités pouvant être potentiellement revendues par la suite sur le marché de la revente », avance l'étude comme autre facteur explicatif.

Ce sont en effet surtout des logements locatifs qui ont été construits dans les dernières années. Cela se poursuit en 2019 : le nombre de mises en chantier de logements locatifs s'élève à 6925 après six mois, comparativement à 5300 au cours du premier semestre 2018, une hausse robuste de 31 %.

Au-delà de 2020

Si la rareté est à prévoir au cours des 12 prochains mois, qu'en sera-t-il à plus long terme ?

Dans le cas de la maison unifamiliale, la pression sur le prix risque de s'installer à demeure en raison du fait qu'il s'en construit de moins en moins pour des raisons de rentabilité et de réglementation municipale, notamment.

Une variable a toutefois le potentiel de venir rééquilibrer le marché dans les prochaines années. Il s'agit du comportement immobilier des baby-boomers. Environ la moitié des maisons dans la région montréalaise sont détenues par des personnes de 55 ans et plus. Si celles-ci décidaient de se départir de leur maison prochainement, l'offre remonterait.

Du côté du condo, il n'existe pas de raison structurelle expliquant pourquoi il s'en construit moins qu'avant. « Des conditions différentes pourraient faire que des promoteurs du secteur multirésidentiel délaissent de nouveau la construction de logements locatifs au profit de la copropriété, comme cela fut déjà le cas par le passé », souligne M. Cortellino.

D'ailleurs, les mises en chantier de copropriétés se stabilisent en 2019, après quelques années de recul.

Mises en chantier : un bond de 10 % au Québec

La construction résidentielle est en hausse de 10 % en rythme annuel après six mois au Québec, alors que la plupart des prévisionnistes anticipaient un recul de la construction résidentielle en 2019. Ceux-ci tablaient sur des hausses successives de taux d'intérêt par la Banque du Canada, qui ne se sont pas matérialisées. Sur la base des données désaisonnalisées annualisées, le Québec se dirige vers une année de 51 785 mises en chantier (un gain possible de 10,5 %), comparativement aux 46 874 nouveaux logements sortis de terre l'an dernier. Montréal, Gatineau et Sherbrooke affichent des hausses d'activité après six mois, tandis que la situation est stable à Québec.

[steve_36]

Donc si je comprend bien, on peut s'attendre à une hausse de la construction de condos dans les prochaines années afin de compenser pour la demande ? 

Ce qui veut probablement dire l'arrivée de nouveaux projets.

[Né entre les rapides]

Re: rapport publié le 10 juillet/paragraphe "au-delà de 2020"/dans le cas de la maison unifamiliale.

L'auteur soulève la question du "comportement des baby-boomers" (qui détiennent la moitié de ces maisons).  Il est exact que leur comportement (i.e. jusqu'à quel âge préféreront-ils demeurer dans leurs maisons?) est une variable pertinente, mais il y a une limite naturelle: tôt ou tard ils quitteront.  Or les générations suivantes ont eu moins d'enfants (ou pas du tout) et de plus, elles ont en moyenne une préférence nettement plus marquée pour le "vivre en ville" dans des appartements loués ou des condos.  Je calcule (une façon de parler) que l'offre provenant des maisons unifamiliales existantes mises en vente (pour raisons d'âge) rejoindra puis dépassera la demande en provenance de couples plus jeunes avec enfants: parce que 1) ceux-ci seront moins nombreux (en nombres absolus, pas seulement en pourcentage), et 2) une proportion moindre manifesteront une préférence pour la maison unifamiliale (typiquement en banlieue).

Il faudra toutefois que le sous-secteur de la rénovation résidentielle devienne plus performant  --produise de la qualité à moindre coût.  Les futurs acheteurs, en majorité, n'ont ni le temps ni l'inclinaison de se lancer dans des projets de rénovation à l'issue incertaine (délais, coûts imprévisibles).  Sinon,  la demande de ces futurs acheteurs se portera sur des constructions neuves contribuant encore à l'étalement urbain.

Parallèlement, je m'attends à ce qu'il devienne plus avantageux de démolir (plutôt que de rénover) une bonne part des bâtiments plus anciens (années 50 et 60)  érigés sur des terrains plus (trop) grands mais souffrant de déficiences trop coûteuses à corriger.  Les terrains ainsi libérés pourraient accueillir des logements de "taille familiale" modernes et en plus grands nombres (densité accrue). Actuellement, ce phénomène peut être observé à petite échelle; dans l'avenir il pourrait se généraliser--ce qui serait une autre façon de contrer l'étalement urbain --tout en répondant à la demande.