Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[joss]

OK j `ai mélanger avec vidéotron........

[Ousb]

Un centre-ville en pleine mutation

 

https://www.ledevoir.com/societe/transports-urbanisme/523656/amenagement-les-ecueils-des-tours-a-logements-au-centre-ville

article que je trouve vraiment exagéré.. Lisez

Modifié 26 mars 2018 par Ousb

[p_xavier]

Finalement tout cause de l'étalement urbain...

[Davidbourque]

Encore une fois ils oublie ce qu'est réellement "à l'échelle humaine". La plupart de ces tours en fond plus pour les humains que les développement en banlieue. Ils montre le Rocabella, ce dernier bénéficie de commerce au rez de chaussez, de large trottoir, l'accès au stationnement intérieur n'est pas invasif et les piétons peuvent se promener autour agréablement et en toute sécurité. 

Allez en banlieue, Marcher dans un quartier résidentiel peut être agréable, mais tu vas nul part. Si tu as une destination commerciale, c'est vraiment plus périlleux, Gros boulevards à traverser, gros stationnement, tasses-toi du chemin et cherches-toi un trottoir s'il y en a. Combien de fois tu vois un trottoir sur le bord de la rue mais rien pour se rendre au commerce tel quel, il faut donc que tu aille dans la voie routière à pieds et la, les autos sont comme, hey tasse toi de la ! 

Ce n'est pas pour rien que les gens préfère s'y rendre en char, c'est bien plus "friendly" tu as moins l'impression de ne pas être à sa place. En ville, c'est l'opposé et les tours ne change rien à cette donne, bien au contraire. 

[nephersir7]

Citation

 Ces tours à condos pas abordables ne font que pousser les Montréalais aux périphéries de la ville, les obligeant à prendre encore leur voiture pour se déplacer 

Bien sûr, bien sûr... la disparition de stationnements de surface et de stations services, de même que l'augmentation de l'offre d'unités de logements dans les quartiers centraux sont ce qui pousse les gens vers la voiture. Un p'tit REM avec ça?

 

[Ousb]

Il y a 2 heures, nephersir7 a dit :

Bien sûr, bien sûr... la disparition de stationnements de surface et de stations services, de même que l'augmentation de l'offre d'unités de logements dans les quartiers centraux sont ce qui pousse les gens vers la voiture. Un p'tit REM avec ça?

 

Ils sont vraiment ridicules.. tsais des gens qui se plaignaient pas quand la ville était le paradis des stationnements à ciel ouvert. C’est tellement ridicule. Je me demande de quel « magnifique quartier détruit » ils parlent sachant que autour du centre bell et dans Griffintown c’était complètement mort.

Modifié 26 mars 2018 par Ousb

[fastboi]

letalement urbain nest pas la solution...... oui il faut ramener les gens vers le centre et les emplois. Il ne faut pas etre millionaire pour vivre a montreal. Mais il faut arreter de vouloir vivre comme a Texas dans de grosse cabane pour elever nos jeunes. Je fais un salairs moins de 60K et je vis tres bien a Montreal en plus sans voiture. Combine sa coute une famille avec 2 voitures en banlieu. Combien de temps passe vous pas semaine dans la voiture?

est ce que vous sauvez vraiment de largent? Et une mechante qualite de vie passant des heures et des heures dans la voiture.

[redfu]

Qu'est-ce qui plane au-dessus des grands projets immobiliers à Montréal?

Publié à 15:32

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À LIRE ENSUITELes mises en chantier 
de logements ...

 

PAR STÉPHANE GAGNÉ

 

 

 

 

 

L’automne dernier, lorsque Valérie Plante a été élue mairesse de Montréal, plusieurs résidants ont exprimé une grande satisfaction. Enfin, une administration qui allait avoir une vision plus verte de la ville et qui allait favoriser un meilleur équilibre entre logements sociaux, logements abordables, logements pour les familles et les autres types de logements. Qu’en est-il et quelle est l’opinion de l’administration Plante-Dorais à propos de quelques grands projets immobiliers sur l’île (RoyalMount, Cap-Nature et le développement éventuel du terrain de l’hippodrome). Mise à jour.

 

En collaboration avec le portail de l’habitation neuve GuideHabitation.ca.

 

Le projet de l’hippodrome

 

Avec une superficie de 53 hectares, le terrain de l’hippodrome demeure l’un des derniers grands terrains disponibles pour bâtir dans le secteur centre de l’île. Dans le programme de Projet Montréal, on mentionne que l’on souhaite faire de ce secteur un quartier familial où il y aura 5000 logements de trois chambres et plus sur un total de 8100. Ce nouveau quartier pourrait accueillir 16 000 résidents. « Nous voulons développer un quartier où l’accent sera mis sur la mobilité douce, ce qui signifie moins de place pour la voiture et plus pour les transports actifs, affirme Benoît Dorais, président de comité exécutif de la Ville de Montréal. Nous voulons aussi 20% de logements sociaux et 20% de logements abordables. Des consultations auront lieu sur le projet. »

 

On est toutefois encore loin de l’étape de la construction. Selon M. Dorais, il faut d’abord désenclaver le secteur qui est en ce moment coincé entre des bâtiments commerciaux à l’est, la Ville d’Hampstead au sud et les gares de triage de CN et du CP à l’ouest. L’une des solutions consiste à raccorder la partie sud du boulevard Cavendish avec sa partie nord. Un montant de 13 millions de dollars est prévu à cet effet dans le Programme triennal d’immobilisations (PTI) 2018-2020. « Nous effectuons des études à ce sujet et il faudra aussi s’entendre avec le CN et le CP, car ce raccordement se fera sur leur terrain », dit Benoit Dorais.

 

Récemment, un contrat a été accordé pour démolir les bâtiments de l’hippodrome. Selon un accord conclu avec Québec, la Ville avait l’obligation de procéder dans un délai de deux ans.

 

Le projet Royal Mount

 

Au nord de l’hippodrome se trouve le futur développement immobilier de Carbonleo, le projet RoyalMount. Le 19 février dernier, Andrew Lutfy, président de Carbonleo et du groupe Dynamite, en faisait une présentation spectaculaire à l’hôtel Sheraton, dans le centre-ville de Montréal. Il s’agit d’un projet comprenant des hôtels, des restaurants, des bureaux et un parc aquatique. Le tout occupera 3,6 millions de pieds carrés, coûtera 1,7 milliard de dollars et devrait créer 33 000 emplois.

 

Puisque le terrain se trouve à 98% sur le territoire de Ville Mont-Royal et que cette municipalité a déjà donné son accord à sa réalisation, M. Lutfy évalue que le début de la construction pourra se faire cet été. Projet Montréal émet toutefois de grandes réserves. « C’est un projet qui a beaucoup de vertus, mais les futurs commerces de ce projet risquent de débalancer l’offre commerciale de la métropole, dit M. Dorais. Cela affectera notamment le centre-ville et le centre d’achat Rockland. » Selon M. Lufty, que RoyalMount se fasse ou pas, le commerce à Montréal est déjà affecté. «Quinze pour cent de notre chiffre d’affaires au DIX30 (NDLR : développement réalisé par Carbonleo) provient des résidents de l’île de Montréal », dit-il.

 

RoyalMount aura aussi un impact sur la circulation dans le secteur. « Le nouveau développement attirera beaucoup de gens à un endroit où le trafic est déjà à pleine capacité, dit M. Dorais. M. Lutfy croit toutefois que des solutions existent à ce problème. « Des voies de circulation pourront être élargies et la passerelle que nous prévoyons construire entre le RoyalMount et le métro de la Savane permettra à 40% des visiteurs de venir en transport en commun. » 

 

Malgré les réticences de l’administration Plante-Dorais, M. Dorais est optimiste, car, selon lui, le projet va évoluer et le promoteur est ouvert à des ajustements.

 

Le projet Cap-Nature

 

Autre projet contesté est le projet Cap-Nature à Pierrefonds-Ouest. Le projet, initié par cinq promoteurs, prévoyait construire 5 000 logements sur un terrain de 185 hectares, soit un peu plus de la moitié de la superficie totale de 365 hectares du secteur. L’autre portion serait préservée en parc. Le rapport produit par l’Office de consultation publique de Montréal, en septembre 2017, mentionnait toutefois que le projet souffrait d’un manque d’acceptabilité sociale (seulement 12% des participants à la consultation l’appuyaient) et affirmait que les impacts environnementaux n’avaient pas été suffisamment étudiés. Bien que l’ancienne administration Coderre avait donné son accord à sa réalisation, Projet Montréal affirmait, avant l’élection de novembre 2017, vouloir faire un parc urbain national dans ce secteur. M. Dorais soutient que ce projet est toujours dans les cartons et qu’il y a des discussions avec la SEPAQ pour voir comment il pourrait être réalisé. La Ville devra toutefois exproprier ou négocier pour acheter, car tous les terrains appartiennent à des intérêts privés.

 

Des promoteurs inquiets

 

D’autre part, la volonté de Projet Montréal (inscrite dans son programme 2017) de hausser de 15 à 20% la proportion de logements sociaux dans tout projet de cinq unités et plus et à 20% la part de logement abordable (locatif ou condo) suscite de l’inquiétude chez plusieurs promoteurs.

 

Mélanie Robitaille, vice-présidente finances et développement chez le promoteur Rachel-Julien (réalisations : Quartier 54, U31) craint que le règlement soit adopté rapidement sans qu’il fasse l’objet de réelle consultation. Elle affirme toutefois que Rachel-Julien a toujours été ouvert à l’inclusion de logements sociaux et abordables. « Il y aura d’ailleurs une coopérative d’habitation de 42 unités dans notre projet U31 », dit-elle.

 

Du côté du promoteur Samcon, le président Sam Scalia croit que ce règlement pourrait affecter la rentabilité des projets. « Cela risque de hausser le prix de vente de nos unités condo, » dit-il ajoutant qu’il y a déjà assez de social dans les projets immobiliers. Si l’administration va de l’avant avec ce règlement, elle devrait hausser le pourcentage de 15 à 20% graduellement pour permettre aux promoteurs de s’adapter. »

 

Simon Boyer, associé principal chez Knightsbridge (constructeur de logements certifiés LEED), croit comme Sam Scalia que cette hausse de logements sociaux et abordables dans les projets sera financée par les acheteurs des autres unités. Il rappelle aussi qu’il est plus facile pour un projet de 40 unités d’absorber plus de logements sociaux et abordables que pour un projet plus petit, de huit unités, par exemple. Enfin, il se fait un grand défenseur de la formule ‘density bonus zoning’ que de grandes villes canadiennes comme Vancouver ont adoptée. Cette formule consiste à permettre aux promoteurs d’accroître la superficie de plancher de leur projet en modifiant le zonage. En échange, le promoteur s’engage à inclure davantage de logements sociaux et abordables dans son projet ou des équipements destinés à la communauté (ex. : bibliothèques). « C’est une formule gagnante-gagnante pour les deux parties », dit Simon Boyer qui compte bien en discuter avec la Ville. 

 

Benoit Dorais se fait rassurant à propos de ce règlement. « Cela se va se faire avec le milieu de l’immobilier et il y aura des consultations», dit-il.

http://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/immobilier/le-devenir-des-grands-projets-immobiliers-a-montreal/601448?utm_source=facebook&utm_medium=social&utm_content=26-03-2018

[ScarletCoral]

Reportage de Radio-Canada
https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1089759/montreal-marche-immobilier-triplex-duplex-quadruplex-quintuplex
La folie du « plex »
À Montréal, de nombreux acheteurs veulent mettre la main sur des immeubles à logement, les fameux « plex ». Mais pour en obtenir un, il vaut mieux se lever bonheur, car la demande est très forte. Le reportage d’Olivier Bachand

 

 

[Né entre les rapides]

PLEX:

Posez-vous une question: la demande est forte, les prix grimpent, et pourtant on n'en construit plus.  Voici ce que j'en pense (ayant été un observateur attentif de ce marché spécifique depuis de longues années).

- Les prix grimpent, mais ils sont encore comparativement BAS.  Comparez avec l'unifamiliale ou le condo (secteur, superficie et qualité semblable; n'oubliez pas qu'un «plex», par définition, comprend 2,3,4 ou 5 logements).

- Pourquoi on n'en construit plus?  --Parce que c'est moins rentable que les alternatives, compte tenu des prix du marché.

- Pourquoi les acheteurs se font-ils si nombreux?  --Précisément pour la même raison qui fait qu'on n'en construit plus.

- Pourquoi y a t-il un engouement maintenant?  --Parce que la préférence pour habiter dans des quartiers de la Ville de Montréal s'est accrue (pour des raisons bien connues), que le parc (stock) de logements existants à Montréal est largement constitué de plex,  que les nouvelles constructions à Montréal (proprement dite) sont, soit des condos (petites et grandes structures), soit des unifamiliales (surtout en rangée)  --les condos n'offrent pas l'intimité recherchée par plusieurs, tandis que les unifamiliales sont trop chères.

- En général, l'achat d'un plex est-il une bonne affaire, à long terme?  Oui, mais surtout pas à cause du revenu de location de la partie non occupée par le propriétaire; ce n'est pas pour rien que de nombreux plex ont été «convertis» en unifamiliales .  Dans d'autres cas, le duplex est destiné à deux ménages distincts de la même famille élargie (parenté); dans ce cas, l'achat peut être assimilé (ressemble) à l'achat de deux unifamiliales distinctes mais superposées, mais à un prix total bien moindre que deux unifamiliales comparables.  

- La raison pour laquelle je dis qu'on ne devrait pas faire l'acquisition d'un plex à cause du revenu de location  (de la partie non occupée), c'est  que loyer qui peut être exigé est assujetti à un contrôle qui, dans sa forme actuelle, ne permet pas une hausse qui tiendrait compte de l'augmentation naturelle du coût de remplacement de cette partie de l'immeuble. A court terme, ça ne paraît pas, mais à long terme oui.  Deuxièmement, des calculs de rentabilité basés sur les taux d'intérêt actuels, qui sont bas, peuvent s'avérer largement erronnés si les taux augmentent beaucoup (pas à court terme, mais dans 10-20 ans?.

- Anciennement, approximativement jusqu'à la fin des années 1960, la construction de plex était très florissante, particulièrement dans la région de Montréal.  Pour l'acquéreur, qui occupait une partie de l'immeuble et qui en louait l'autre, c'était une bonne affaire, car son coût total d'occupation (un fois soustrait le loyer reçu) était à peine supérieur à celui assumé par «son» locataire, et qu'il pouvait en même temps espérer 1) réaliser un gain en capital à la revente, et 2) compter sur de futures hausses de loyer qui diminueraient d'autant son propre coût. 

- Historiquement, dans la phase suivante, les loyers ont stagné, et l'avantage d'être un propriétaire-occupant s'est estompé. (L'effet d'une ruée vers la banlieue pas chère par des gens qui étaient antérieurement locataires a contribué  à diminuer le taux d'occupation des logements locatifs, exerçant une pression à la baisse --bien que, pour les ménages plus pauvres, les loyers étaient toujours trop chers, ce qui nous renvoit à une autre problématique qui n'est toutefois pas abordée ici)

- Ce n'est que récemment que d'autres facteurs (que les revenus de loyer) ont ravivé l'intérêt pour les plex existants, et par conséquent les prix du marché -- comme il est expliqué dans les premiers paragraphes de ce texte.