Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[mtlurb]

Il manque des logements, deux pistes de solutions:

1) "la droite": construire plus de logements

2) "la gauche": subdiviser les logements en plusieurs, forcer le privé à construire des logements abordables. 

[KOOL]

il y a une heure, mtlurb a dit :

Tsé parce que quand une personne délaisse un logement pour un upgrade, l'ancien logement disparaît du marché auto-magiquement.

+1 et ça c'est exactement ce que les gens qui disent « On n'a pas besoin de nouveaux condos', on a besoin de nouveaux logements abordables » n'ont absolument pas compris. 

La plupart des gens veulent accroître leur qualité de vie donc chaque fois que quelqu'un achète un top condo', il a laissé son ancien condo' à quelqu'un qui a lui-même laissé quelque chose de moins bien et ainsi de suite jusqu'à l'appart' dans un demi sous-sol.  

 

 

[acpnc]

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2023-07-06/regard-sur-l-immobilier/un-autre-cas-de-pas-dans-ma-cour.php

Regard sur l’immobilier | Un autre cas de « Pas dans ma cour »

André Dubuc La Presse

6–7 minutes

---

Un jeudi sur deux, La Presse propose un retour sur ce qui retient l’attention dans le domaine de l’immobilier résidentiel et commercial

Publié à 0h43Mis à jour à 6h00

La crise du logement n’émeut guère certains citoyens de Pierrefonds qui ont réussi à bloquer l’ajout de 111 logements tout juste à côté de la gare du REM de Sunnybrooke dans un secteur dévitalisé du boulevard Gouin.

« Le projet est complètement abandonné », dit Maxime Laporte, vice-président Développement immobilier chez Quorum, visiblement déçu. Quelque chose qu’on propose qui est en adhésion parfaite avec le PMAD [Plan métropolitain d’aménagement et de développement], la densification, les aires TOD [pôle de transport collectif], la mixité et qui se fait dire non. C’est un exemple assez marquant du phénomène « pas dans ma cour », déplore le promoteur.

Le lot voisin de la gare va ainsi continuer à être occupé par un vieux garage et une petite bâtisse industrielle inoccupée.

https://mobile-img.lpcdn.ca/v2/924x/b2614b1341783cdc901bb6ac2a6236a9.jpg

ILLUSTRATION FOURNIE PAR QUORUM

Le projet de 111 logements

« S’il y a un PMAD et des villes qui favorisent [la densité aux abords des gares de train], pourquoi revient-il à un promoteur privé, pour un garage complètement désuet, d’aller se battre pendant deux ans pour proposer ce que le gouvernement, le PMAD et tous les organismes proposent ? », se demande-t-il, découragé.

L’échec vient surtout mettre un doute sur la capacité du pouvoir municipal sur l’île de Montréal à autoriser des projets d’habitation dont la société a pourtant un urgent besoin, selon un courtier qui se spécialise dans la vente de terrains résidentiels.

« Pour un client, j’ai regardé un terrain dans le même quartier pour y construire 200 logements. Quand il a vu que le projet de Quorum sautait à la dernière minute après deux ans d’efforts et de dépenses, mon client a préféré regarder à Laval et sur la Rive-Sud. Montréal, pour lui, c’est trop de problèmes, témoigne Daniel Losier, courtier chez Century 21.

L’arrondissement de Pierrefonds-Roxboro appuyait pourtant le projet de six étages du promoteur Quorum, en vain.

Les gens ne veulent pas de densité à proximité de chez eux. Oubliez ça. Ce n’est pas juste à Pierrefonds, c’est partout pareil. Les gens n’en veulent tout simplement pas.

Stéphane Quesnel, chef de division urbanisme, permis et inspection à l’arrondissement de Pierrefonds-Roxboro

Le fonctionnaire parle en connaissance de cause. Depuis 10 ans, selon ses dires, les trois quarts des projets qui requièrent des modifications au zonage (par l’entremise d’un PPCMOI – projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble) ont été bloqués par les citoyens de Pierrefonds-Roxboro. « C’est un mal généralisé dans bien des municipalités », constate-t-il.

En réaction au taux de rejet élevé, l’arrondissement a changé sa procédure pour consulter en amont la population avant même l’adoption du projet par les élus du conseil. C’est la nouvelle procédure qui a été suivie dans le cas du projet du 9720-9730 boulevard Gouin Ouest, à l’intersection des boulevards Gouin Ouest et Sunnybrooke.

« Avec une campagne de publipostages, on a rejoint 605 foyers qui ont eu accès à la documentation relative au projet regroupée en 4 thèmes détaillés par 17 questions et ouvert aux commentaires des citoyens pendant 30 jours, détaille M. Quesnel.

« De manière générale, 75 % de la population, ce n’est pas des farces, trouvait le projet très bien ou bien, souligne le chef de division. On avait une bonne adhésion. »

Fort de cet appui, le conseil entérine un premier projet de règlement en août 2022, puis un deuxième, le mois suivant. La consultation publique, qui suit, attire une poignée de citoyens, autre signe encourageant.

Arrive le jour du registre. À la surprise générale, 26 citoyens signent le registre demandant la tenue d’un référendum sur le changement de zonage, soit un nombre suffisant pour forcer la tenue d’un scrutin. Le Conseil prend acte des résultats et stoppe net le processus d’adoption du projet.

« Je ne connais pas de conseil qui va en référendum sur un PPCMOI. C’est le même coût que des élections générales », explique M. Quesnel.

« Encore une passe d’argent vite faite par Pierrefonds, qui essaie de tout maximiser dans un espace réduit, a écrit sur la plateforme collaborative de l’arrondissement la citoyenne Suzanna Peterson.

« Six étages, c’est beaucoup trop haut ; deux étages au maximum. Absolument aucune intimité pour les propriétaires sur la rue Andras [face au projet de l’autre côté de la voie ferrée] ! Nous n’avons pas besoin de plus de 111 voitures », écrit-elle.

M. Quesnel en tire la leçon que les villes sont mal équipées pour transposer dans la réalité les orientations gouvernementales en matière de densité en raison du processus d’approbation référendaire. Il fonde de l’espoir sur la loi 16 en vigueur depuis le 2 juillet qui vient restreindre ce pouvoir.

En attendant de connaître ses effets concrets, les automobilistes de Pierrefonds pourront toujours entrer leur voiture au garage de la gare Sunnybrooke du REM.

[ToxiK]

Il y a 1 heure, acpnc a dit :

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2023-07-06/regard-sur-l-immobilier/un-autre-cas-de-pas-dans-ma-cour.php

Regard sur l’immobilier | Un autre cas de « Pas dans ma cour »

André Dubuc La Presse

6–7 minutes

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Un jeudi sur deux, La Presse propose un retour sur ce qui retient l’attention dans le domaine de l’immobilier résidentiel et commercial

Publié à 0h43Mis à jour à 6h00

La crise du logement n’émeut guère certains citoyens de Pierrefonds qui ont réussi à bloquer l’ajout de 111 logements tout juste à côté de la gare du REM de Sunnybrooke dans un secteur dévitalisé du boulevard Gouin.

« Le projet est complètement abandonné », dit Maxime Laporte, vice-président Développement immobilier chez Quorum, visiblement déçu. Quelque chose qu’on propose qui est en adhésion parfaite avec le PMAD [Plan métropolitain d’aménagement et de développement], la densification, les aires TOD [pôle de transport collectif], la mixité et qui se fait dire non. C’est un exemple assez marquant du phénomène « pas dans ma cour », déplore le promoteur.

Le lot voisin de la gare va ainsi continuer à être occupé par un vieux garage et une petite bâtisse industrielle inoccupée.

https://mobile-img.lpcdn.ca/v2/924x/b2614b1341783cdc901bb6ac2a6236a9.jpg

ILLUSTRATION FOURNIE PAR QUORUM

Le projet de 111 logements

« S’il y a un PMAD et des villes qui favorisent [la densité aux abords des gares de train], pourquoi revient-il à un promoteur privé, pour un garage complètement désuet, d’aller se battre pendant deux ans pour proposer ce que le gouvernement, le PMAD et tous les organismes proposent ? », se demande-t-il, découragé.

L’échec vient surtout mettre un doute sur la capacité du pouvoir municipal sur l’île de Montréal à autoriser des projets d’habitation dont la société a pourtant un urgent besoin, selon un courtier qui se spécialise dans la vente de terrains résidentiels.

« Pour un client, j’ai regardé un terrain dans le même quartier pour y construire 200 logements. Quand il a vu que le projet de Quorum sautait à la dernière minute après deux ans d’efforts et de dépenses, mon client a préféré regarder à Laval et sur la Rive-Sud. Montréal, pour lui, c’est trop de problèmes, témoigne Daniel Losier, courtier chez Century 21.

L’arrondissement de Pierrefonds-Roxboro appuyait pourtant le projet de six étages du promoteur Quorum, en vain.

Les gens ne veulent pas de densité à proximité de chez eux. Oubliez ça. Ce n’est pas juste à Pierrefonds, c’est partout pareil. Les gens n’en veulent tout simplement pas.

Stéphane Quesnel, chef de division urbanisme, permis et inspection à l’arrondissement de Pierrefonds-Roxboro

Le fonctionnaire parle en connaissance de cause. Depuis 10 ans, selon ses dires, les trois quarts des projets qui requièrent des modifications au zonage (par l’entremise d’un PPCMOI – projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble) ont été bloqués par les citoyens de Pierrefonds-Roxboro. « C’est un mal généralisé dans bien des municipalités », constate-t-il.

En réaction au taux de rejet élevé, l’arrondissement a changé sa procédure pour consulter en amont la population avant même l’adoption du projet par les élus du conseil. C’est la nouvelle procédure qui a été suivie dans le cas du projet du 9720-9730 boulevard Gouin Ouest, à l’intersection des boulevards Gouin Ouest et Sunnybrooke.

« Avec une campagne de publipostages, on a rejoint 605 foyers qui ont eu accès à la documentation relative au projet regroupée en 4 thèmes détaillés par 17 questions et ouvert aux commentaires des citoyens pendant 30 jours, détaille M. Quesnel.

« De manière générale, 75 % de la population, ce n’est pas des farces, trouvait le projet très bien ou bien, souligne le chef de division. On avait une bonne adhésion. »

Fort de cet appui, le conseil entérine un premier projet de règlement en août 2022, puis un deuxième, le mois suivant. La consultation publique, qui suit, attire une poignée de citoyens, autre signe encourageant.

Arrive le jour du registre. À la surprise générale, 26 citoyens signent le registre demandant la tenue d’un référendum sur le changement de zonage, soit un nombre suffisant pour forcer la tenue d’un scrutin. Le Conseil prend acte des résultats et stoppe net le processus d’adoption du projet.

« Je ne connais pas de conseil qui va en référendum sur un PPCMOI. C’est le même coût que des élections générales », explique M. Quesnel.

« Encore une passe d’argent vite faite par Pierrefonds, qui essaie de tout maximiser dans un espace réduit, a écrit sur la plateforme collaborative de l’arrondissement la citoyenne Suzanna Peterson.

« Six étages, c’est beaucoup trop haut ; deux étages au maximum. Absolument aucune intimité pour les propriétaires sur la rue Andras [face au projet de l’autre côté de la voie ferrée] ! Nous n’avons pas besoin de plus de 111 voitures », écrit-elle.

M. Quesnel en tire la leçon que les villes sont mal équipées pour transposer dans la réalité les orientations gouvernementales en matière de densité en raison du processus d’approbation référendaire. Il fonde de l’espoir sur la loi 16 en vigueur depuis le 2 juillet qui vient restreindre ce pouvoir.

En attendant de connaître ses effets concrets, les automobilistes de Pierrefonds pourront toujours entrer leur voiture au garage de la gare Sunnybrooke du REM.

Une bonne nouvelle à noter dans cet article; il semble y avoir un changement de ton dans les médias.  Avant on semblait uniquement blâmer les "méchants" propriétaires et promoteurs pour la pénurie de logements (les méchants "riches" qui profitent des "pauvres" locataires).  Maintenant on semble vouloir pointer du doigt les NIMBY (avec raison).  On ne parle pas ici d'une tour de 30 étages dans un quartier résidentiel mais d'un simple 6 étages sur un ancien garage, à côté d'une station de REM.  Si les blâmes des médias et l'opinion publique changent de bord, les NIMBY n'auront peut-être plus le gros bout du bâton.

D'un autre côté, l'article fait le travail de la ville.  Des bâtiments entre 4 et 6 étages semblent être la "perfection urbanistique" recherchée par la ville dans sa quête de transformer Montréal en Copenhague des Amériques.  Je ne suis pas certain qu'on aurait été aussi critique des NIMBY si on voulait construire un "pharaonesque" nouveau gratte-ciel de 181 m au centre-ville dans une zone de 180 m.

Le promoteur a raison de noter que bien des villes (Montréal en tête) prétend vouloir augmenter les densités de leurs territoires mais ne prennent jamais le bâton de pèlerin quand vient le temps de convaincre leur population.  On laisse les promoteurs se battre seuls et ensuite la ville prend le parti des opposants et blâment les promoteurs pour leur "avidité".  Montréal se sert tellement de la sacro-sainte acceptabilité sociale pour bloquer des projets de développement qu'elle trouve trop capitaliste qu'elle ne veut jamais avoir l'air de s'y opposer (sauf pour les pistes cyclables, évidement, il y a quand même des choses plus importantes que d'autre...).

Les villes vont devoir mettre leurs culottes et renverser la balance du pouvoir entre les promoteurs et les opposants (qui s'opposent à tout de toutes façons) pour ne plus bloquer les projets qui vont aider la ville à se densifier.  Sinon, on va devoir accepter davantage d'étalement urbain et les coûts qui en découlent.

[KOOL]

il y a 2 minutes, ToxiK a dit :

Je ne suis pas certain qu'on aurait été aussi critique des NIMBY si on voulait construire un "pharaonesque" nouveau gratte-ciel de 181 m au centre-ville dans une zone de 180 m.

Au centre-ville, même plus besoin des NIMBY, on propose directement du 120m sur une zone 200max. 

[ToxiK]

il y a 23 minutes, KOOL a dit :

Au centre-ville, même plus besoin des NIMBY, on propose directement du 120m sur une zone 200max. 

Si la ville était cohérente dans son désir de densifier, elle devrait refuser.  Pas obliger d'avoir exactement 200 m, mais au moins 180 m.

[KOOL]

il y a 36 minutes, ToxiK a dit :

Si la ville était cohérente dans son désir de densifier, elle devrait refuser.  Pas obliger d'avoir exactement 200 m, mais au moins 180 m.

La Ville te répondra que le secteur le plus dense de Montréal est le Plateau. Ce qui est tout à fait vrai sauf que c'est une mauvaise foi épouvantable de la part de la mairie de Copenhague Montréal.

Ceci dit, je crois avoir lu jadis que la Ville n'accepterait aucun projet de moins de deux tours de 200m sur le lot du South Block ( @budgebandit, pourrais-tu confirmer svp). Autres temps, autres moeurs. 

[acpnc]

Les ventes de résidences ont baissé de 10% à Montréal

 

https://journalmetro.com/wp-content/uploads/2023/07/Logements-Montreal.jpg?resize=1051%2C591Des appartements à Montréal. Photo: Matéo Gaurrand-Paradot, Métro

Guillaume Ledoux

https://journalmetro.com/actualites/montreal/3118232/les-ventes-de-residences-ont-baisse-de-10-a-montreal/

6 juillet 2023 à 19h07 - Mis à jour 6 juillet 2023 à 19h10 2 minutes de lecture

Un recul de 10% des ventes de propriétés résidentielles de toutes sortes est enregistré à Montréal en juin 2023 par rapport à juin 2022. Il s’agit du constat de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), tiré de la base de données de Centris.

Ce ne sont que 3627 ventes de résidences qui ont été conclues au cours du dernier mois, alors qu’on en comptait 4045 au même mois de l’an 2022. La dernière année où ce chiffre était si bas était 2015. S’il s’agit de la vente de tous les types de résidences qui est affectée par ce ralentissement, c’est la vente des petits bâtiments à logement qui a le plus baissé, avec une chute de 16%. À 8%, la vente des maisons unifamiliales subit une baisse moins importante, mais tout de même marquante.

Selon le rapport de l’APCIQ, le ralentissement dans le marché immobilier serait lié aux multiples hausses du taux directeur de la Banque du Canada. «S’il est vrai que juin laisse habituellement place à une activité transactionnelle moins soutenue, une nouvelle hausse des taux d’intérêt et le recul des nouvelles inscriptions envoient surtout un signal négatif auprès des acteurs du marché. Par conséquent, ceux-ci peuvent reporter leur projet d’achat ou de vente», constate le directeur du Service de l’analyse de marché de l’APCIQ, Charles Brant, par voie de communiqué. Avec la dernière hausse le plaçant à 4,75%, le taux directeur est actuellement à son niveau le plus élevé depuis 2001.

Le prix médian des logements est aussi en recul. Le prix des condominiums a baissé de 5%, pour atteindre 390 000$, alors que celui des maisons unifamiliales a baissé de 4%, pour atteindre 550 000$.

Le ralentissement du marché affecterait d’ailleurs les délais de vente, selon l’APCIQ. Il faudrait notamment 77 jours, soit 33 jours de plus qu’en juin 2022, pour finaliser la vente d’une petite propriété résidentielle.

Le rapport note toutefois une hausse au niveau des nouvelles inscriptions de propriétés. Avec 15 806 nouvelles inscriptions, l’APCIQ note une hausse de 32%, dont une hausse de 38% pour les maisons unifamiliales.

La plupart des experts croient que la Banque du Canada haussera de nouveau son taux directeur au cours d’une annonce qui aura lieu le 12 juillet.

[ToxiK]

Il y a 23 heures, ToxiK a dit :

Une bonne nouvelle à noter dans cet article; il semble y avoir un changement de ton dans les médias.  Avant on semblait uniquement blâmer les "méchants" propriétaires et promoteurs pour la pénurie de logements (les méchants "riches" qui profitent des "pauvres" locataires).  Maintenant on semble vouloir pointer du doigt les NIMBY (avec raison).  On ne parle pas ici d'une tour de 30 étages dans un quartier résidentiel mais d'un simple 6 étages sur un ancien garage, à côté d'une station de REM.  Si les blâmes des médias et l'opinion publique changent de bord, les NIMBY n'auront peut-être plus le gros bout du bâton.

Je vais m'autociter pour poster cet article qui semble confirmer ce que je disais concernant le changement de ton des médias sur les promoteurs et les NIMBY:

 

Densification à Montréal Le droit de veto de 26 personnes

PHOTO OLIVIER JEAN, ARCHIVES LA PRESSE

Le projet de développement immobilier de plus de 100 logements est tombé à l’eau à Pierrefonds. Même s’il obtenait la faveur de 75 % des citoyens sondés.

MARIE-EVE FOURNIERLA PRESSE

Le terrain est occupé par un vieux garage et un petit bâtiment industriel vacant dont la démolition ne fera pleurer personne, en plus d’être collé sur une future gare du REM. Montréal est en pleine crise du logement. Les changements climatiques exacerbés par l’étalement urbain ne font que prendre de l’ampleur. Mais qu’à cela ne tienne, le projet d’immeuble de 111 logements proposé sur le site a été bloqué… par 26 citoyens. L’arrondissement en compte 71 000.

Publié à 0h55 Mis à jour à 6h30

Ça s’est passé dans l’Ouest-de-l’Île, à Pierrefonds-Roxboro. Comme l’a raconté jeudi mon collègue André Dubuc dans un texte déconcertant, 26 personnes ont exercé un droit de veto grâce aux règles qui régissent les changements de zonage. Il ne fallait en effet que 20 opposants pour forcer la tenue d’un référendum, un exercice qui ne sera pas fait en raison des coûts que ça suppose et de la complexité assez effarante de la chose. Un chiffre qui illustre à lui seul le besoin criant de revoir la loi encadrant les référendums.

Lisez l’article « Un autre cas de “Pas dans ma cour” »

Le projet de développement immobilier chez Quorum est donc tombé à l’eau. Même s’il obtenait la faveur de 75 % des citoyens sondés ! Quand on n’est pas un expert du monde municipal et de l’immobilier, l’histoire paraît tout simplement invraisemblable.

En plus, la Ville semble avoir été exemplaire dans son processus de consultation. Elle n’a pas tenté de passer le projet en catimini, m’a dit Christian Savard, directeur général de Vivre en ville, une organisation spécialisée dans le développement optimal des communautés.

C’est un exemple qui fait mal. C’est le genre de projet qui devrait aller de soi. D’un point de vue urbanistique, construire six étages près du transport en commun, c’est ce qu’il faut faire pour l’avenir de nos villes.

Christian Savard, directeur général de Vivre en ville

Il qualifie de « regrettable » ce « cas d’école du “pas dans ma cour” ».

IMAGE TIRÉE DU SITE WEB DE L’ARRONDISSEMENT DE PIERREFONDS-ROXBORO

Situation géographique du projet immobilier bloqué

Il ne faut pas s’étonner que le changement ne soit pas toujours le bienvenu dans les quartiers résidentiels et que certaines personnes craignent une perte de quiétude avec la densification. Des travaux qui s’étirent sur des années, ce n’est jamais agréable. Les tours changent le paysage, je le comprends.

Certains citoyens se méfient des administrations municipales, l’histoire nous ayant enseigné que les principes de saine gouvernance peuvent être bafoués à répétition. D’ailleurs, une résidante de Pierrefonds-Roxboro a accusé la Ville de vouloir faire « encore une passe d’argent vite faite » avec le projet de Quorum.

Les promoteurs immobiliers privés sont aussi la cible d’une certaine suspicion, comme si leur raison d’être – le profit – était forcément incompatible avec la volonté sincère d’ériger des projets positifs pour la communauté.

Dans le contexte où ces a priori et ces préoccupations ne s’éclipseront pas comme par magie, il importe de mieux faire valoir – et vite – les avantages de la densification.

Même si cet argument touche peu le cœur des propriétaires, il faut leur rappeler que la densification fait partie des solutions pour atténuer la crise du logement. Construire près des infrastructures existantes limite aussi l’étalement urbain qui coûte une fortune en nouvelles infrastructures, accroît la pollution et réduit la superficie des terres agricoles.

Les nouveaux projets immobiliers peuvent par ailleurs attirer de nouveaux commerces et services de proximité qui réduisent le recours à l’automobile. Dans certains cas, des espaces publics y sont intégrés pour le bien de tout le quartier. Les taxes municipales supplémentaires pourront aussi bonifier l’offre de services pour tout le monde.

Le « pas dans ma cour » n’empêche pas uniquement l’érection de tours. Des Torontois ont fait preuve d’une imagination inouïe pour s’opposer à la transformation d’une grosse maison en garderie, il y a quelques années. Le fait que 82 000 places en garderie étaient alors manquantes dans la Ville Reine ne les émouvait guère.

Une résidante est allée jusqu’à affirmer que les couches utilisées par la marmaille pourraient aggraver la circulation dans la rue, avait rapporté le Toronto Star. Selon les calculs savants de cette dame, entre 400 et 600 couches seraient jetées chaque semaine.

« Les camions à ordures devront rester en bordure du site pendant de longues périodes pour vider toutes les poubelles, ce qui mettra encore plus en danger les enfants qui seront déposés ou ramassés à la garderie », avait-elle écrit dans une lettre de protestation.

L’inesthétisme des poussettes et les sons émis par les bambins étaient aussi des sources de préoccupation des voisins.

« Je n’arrive toujours pas à croire que des gens puissent dire que le bruit des enfants qui jouent est offensant ou que les poussettes [sur le porche de la garderie] portent atteinte au caractère patrimonial du quartier alors qu’ils ont garé leur BMW à l’extérieur », avait répliqué une défenseuse du projet.

Lisez le reportage du Toronto Star (en anglais)

Comme vous pouvez l’imaginer, l’accroissement de la circulation automobile était aussi un argument récurrent des opposants. Le même genre d’argument est aussi utilisé au Québec, où l’on se plaint des écoles vétustes et trop petites tout en s’opposant à la construction de nouvelles.

Si l’être humain est incapable d’accepter pour le bien commun un peu plus d’ombre et de voitures dans les rues à proximité de son logis, comment en arriverons-nous à ralentir les changements climatiques, un défi qui implique une réduction certaine de son confort individuel ?

https://www.lapresse.ca/affaires/chroniques/2023-07-07/densification-a-montreal/le-droit-de-veto-de-26-personnes.php

[Normand Hamel]