montréal Montréal : Locaux commerciaux vacants

[mtlurb]

Le 2020-01-22 à 10:09, vincethewipet a dit :

Cette mesure me fait rouler des yeux. Ce taux change aussi pour Montréal à tous les nouveaux rôles d'évaluation foncière. C'est un taux complètement relatif au marché immobilier.

Si on faut vraiment comparer Montréal, faut comparer le montant payé au bout de ligne pour une propriété comparable. C'est la seule façon de savoir à quel point Montréal est gourmande envers les commerces par rapport à ces villes. Je ne doute pas que ce soit plus cher ici, mais c'est pas 4 fois plus cher qu'à Vancouver, quand là-bas une roulotte à patates vaut un million de dollars.

Il nous faut de vrais données pertinentes pour une comparaison utile. Celle-ci ne l'est pas.

Ça devrait être au pieds carré, du moins c’est ce qu’il y a de plus en commun. 

[steve_36]

Il y a 8 heures, ScarletCoral a dit :

Pour Danny Lavy, ces gens ne comprennent rien à l’abc de l’économie et les réalités entourant la gestion d’une entreprise à Montréal.

« Vous rigolez ? », répond-il lorsqu’on lui laisse entendre qu’il laisse délibérément des immeubles vacants.

« Nous sommes à accepter à un loyer plus bas. Vous pensez que je préfère rembourser mon hypothèque et payer mes taxes municipales et garder mon immeuble vide ? »

Les immeubles dans des rues populaires comme Saint-Viateur valent une fortune, souligne-t-il. M. Lavy soutient que les anciens propriétaires étaient plus qu’heureux de vendre. Si on tient compte des versements hypothécaires, des taxes, des coûts de rénovation, les propriétaires veulent des locataires qui pourront payer un loyer reflétant la nouvelle valeur du marché.

L’immeuble de M. Lavy abritait jadis un café et une salle de spectacle visant une clientèle jeune et bohème. Mais la Coop Le Cagibi a fermé boutique en 2018 lorsque l’ancien propriétaire a fortement augmenté le loyer. Cet espace demeure vacant depuis ce temps.

 

Dommage que le journaliste n'ait pas insisté davantage sur la situation du Cagibi. Il aurait pu simplement demander à M. Lavy pourquoi ne pas avoir accepté un loyer moindre afin de garder le locataire d'origine au lieu de la chasser avec une hausse vertigineuse et ainsi laissé le local vacant tout ce temps.

Il y a 2 heures, mtlurb a dit :

Ça devrait être au pieds carré, du moins c’est ce qu’il y a de plus en commun. 

Il y a longtemps que je dis que la taxe devrait être basé au pieds carré et non à la valeur de l'immeuble. Cela éviterait beaucoup de problème, serait beaucoup plus facile à gérer et ne désavantagerait plus les petits commerces centraux.

[jesseps]

With Paul expanding into Canada, first in Vancouver, they will for sure not have a hard time finding a spot in Montreal. 

[ScarletCoral]

Il y a 21 heures, steve_36 a dit :

Dommage que le journaliste n'ait pas insisté davantage sur la situation du Cagibi. Il aurait pu simplement demander à M. Lavy pourquoi ne pas avoir accepté un loyer moindre afin de garder le locataire d'origine au lieu de la chasser avec une hausse vertigineuse et ainsi laissé le local vacant tout ce temps.

Il y a longtemps que je dis que la taxe devrait être basé au pieds carré et non à la valeur de l'immeuble. Cela éviterait beaucoup de problème, serait beaucoup plus facile à gérer et ne désavantagerait plus les petits commerces centraux.

à propros de l'ancien local du Cagibi

https://montreal.eater.com/2020/2/3/21120519/la-catrina-restaurant-mile-end-montreal-former-le-cagibi

One of Mile End’s most prime pieces of commercial real estate has been leased, as Old Montreal taco-and-cocktail restaurant La Catrina plans to move to the neighbourhood.

[vincethewipet]

Le Plateau semble simplifier, mettre à jour, harmoniser et retirer des restrictions sur ses règlements concernant le commerce de détail.

À partir de la page 68 on peut lire la chose:

https://ville.montreal.qc.ca/documents/Adi_Public/CA_Pmr/CA_Pmr_ODJ_LPP_ORDI_2020-02-03_19h00_FR.pdf

 

[ScarletCoral]

Il y a 2 heures, vincethewipet a dit :

Le Plateau semble simplifier, mettre à jour, harmoniser et retirer des restrictions sur ses règlements concernant le commerce de détail.

À partir de la page 68 on peut lire la chose:

https://ville.montreal.qc.ca/documents/Adi_Public/CA_Pmr/CA_Pmr_ODJ_LPP_ORDI_2020-02-03_19h00_FR.pdf

 

Plus facile à lire sous forme de tableaux tels que présentés lors de l'assemblée publique du 19 novembre

http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARROND_PMR_FR/MEDIA/DOCUMENTS/MODIF_REGL_URB_ZONAGE_RUES_COMMERCIALES_01-277-85_20191119.PDF

[ScarletCoral]

https://journalmetro.com/actualites/montreal/2419569/locaux-vacants-la-ville-de-montreal-bonifie-laide-aux-societes-de-developpement-commercial/

Locaux vacants: la Ville de Montréal bonifie l’aide aux sociétés de développement commercial

11:03 12 février 2020
Par:  Zacharie Goudreault
Métro

La Ville de Montréal gonflera de 40% l’aide financière qu’elle accordera cette année aux sociétés de développement commercial (SDC) de la métropole. Dans le même temps, la vitalité de plusieurs artères commerciales est affectée par la présence de nombreux locaux vacants sur celles-ci.

L’an dernier, la Ville de Montréal a accordé un soutien financière de près de 1,2 M$ aux SDC par le biais d’un programme visant notamment à les aider dans leur recrutement commercial. Les élus du comité exécutif ont toutefois adopté mercredi une bonification d’environ 500 000$ de ce montant, qui atteint 1,7 M$ pour 2020.

Ainsi, la somme maximale que pourra recevoir chaque SDC cette année passera de 70 000$ à 100 000 $.

«Vous le savez, la vitalité commerciale représente une priorité très claire pour notre administration. On ne fait pas juste en parler», a évoqué mercredi matin le responsable du développement économique à la Ville et maire du Plateau-Mont-Royal, Luc Rabouin. Ce dernier donnera une conférence de presse à cet effet vers 11:30 à la Place Bonaventure, où se déroule aujourd’hui et demain l’événement Expo Entrepreneurs 2020. 

Locaux vacants

En 2018, l’Association des SDC de Montréal (ASDCM) a réalisé un rapport sur ce programme de financement de la Ville. Celui-ci souligne l’importance de bien analyser la situation économique des artères commerciales afin d’établir un «plan de positionnement».

Dans le cadre de la récente consultation publique sur les locaux commerciaux vacants à Montréal, l’ASDCM a d’ailleurs soulevé l’importance de limiter la superficie commerciale afin d’éviter qu’il y ait trop de commerces par rapport à la demande.

Entre 1980 et 2015, la superficie commerciale de la région métropolitaine a augmenté de 144%. Or, la population n’a crû que de 43% pendant cette période, souligne un mémoire de l’organisation.

«Il faut planifier le territoire. C’est beau de développer la superficie commerciale, mais il faut s’assurer que l’offre et la demande correspondent», a expliqué récemment à Métro le président de l’ASDCM, Billy Walsh.

Ainsi, cette subvention de la Ville pourra aussi aider les SDC à établir un «bilan de l’offre et de la demande» sur l’artère qu’elles représentent. Cette somme pourra d’autre part servir à la «planification ou la réalisation d’un projet immobilier visant à diversifier l’offre commerciale sur l’artère», indiquent des documents décisionnels de la Ville. 

Ce programme d’aide financière devra faire l’objet d’une approbation par le conseil municipal le 24 février. Il pourra ensuite entrer en vigueur.

[vincethewipet]

Local Logic fait la corrélation entre le nombre de stationnements proche d'une rue et sa vitalité à Montréal. On arrive à la corrélation inverse que plusieurs s'attendent:

https://www.locallogic.co/blog-post/est-que-plus-de-stationnements-aiderait-les-commercants-version-francaise

Bref, l'accès automobile n'est, au mieux, pas une solution, et au pire carrément nuisible. Pourtant, c'est souvent l'inquiétude numéro 1 dans le débat.

(le graphique de Local Logic):

[ScarletCoral]

Il y a 1 heure, vincethewipet a dit :

Local Logic fait la corrélation entre le nombre de stationnements proche d'une rue et sa vitalité à Montréal. On arrive à la corrélation inverse que plusieurs s'attendent:

https://www.locallogic.co/blog-post/est-que-plus-de-stationnements-aiderait-les-commercants-version-francaise

Bref, l'accès automobile n'est, au mieux, pas une solution, et au pire carrément nuisible. Pourtant, c'est souvent l'inquiétude numéro 1 dans le débat.

 

 

La Presse parle de l'analyse de Local Logic

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/202002/12/01-5260709-moins-de-cases-de-stationnement-moins-de-commerces-vacants.php

Moins de cases de stationnement, moins de commerces vacants

PHOTO OLIVIER PONTBRIAND, ARCHIVES LA PRESSE
Selon les calculs réalisés par Colin Stewart, cofondateur d’une entreprise spécialisée dans les données géospatiales, les rues commerciales les plus dynamiques de Montréal sont celles où l’on retrouve le moins de cases de stationnement.

À Montréal, les rues commerciales les plus dynamiques sont paradoxalement celles où l’on retrouve le moins de cases de stationnement.

Publié le 13 février 2020 à 5h00
NICOLAS BÉRUBÉ
LA PRESSE

On entend souvent dire que c’est en raison du manque de stationnement que certaines rues commerciales de Montréal en arrachent. Colin Stewart, titulaire d’une maîtrise en urbanisme et cofondateur d’une entreprise spécialisée dans les données géospatiales, a fait le calcul et montre qu’à Montréal, les rues commerciales les plus dynamiques sont celles où l’on retrouve le moins de cases de stationnement.

« Ça peut sembler contre-intuitif, car dans notre esprit, les cases de stationnement sont souvent associées à l’accessibilité et l’achalandage, explique M. Stewart. Mais dans la réalité, les chiffres nous montrent autre chose. »

PHOTO FRANÇOIS ROY, LA PRESSE
Colin Stewart, cofondateur de l’entreprise montréalaise Local Logic

Pour réaliser ses calculs, M. Stewart, cofondateur de l’entreprise montréalaise Local Logic, a répertorié le nombre de cases de stationnement sur rue ou hors rue disponibles à 200 mètres ou moins de la partie commerciale de 16 artères commerciales de Montréal. Il a ensuite comparé ces données au taux de vacance des locaux commerciaux des artères tel que calculé par la Ville.

Une tendance se dégage : les artères ayant le moins de cases de stationnement semblent mieux s’en tirer. Par exemple, la rue Fleury Est, principale artère commerciale du quartier Ahuntsic, qui ne compte que 304 places de stationnement par kilomètre, a un taux de vacance des locaux commerciaux de 5,8 %.

À l’opposé, le Quartier latin compte 3126 cases de stationnement, et a un taux de vacance de 16,5 %. La rue Sainte-Catherine Ouest compte 1982 cases de stationnement par kilomètre, et a un taux de vacance de 22,3 %.

La corrélation n’est pas parfaite : la rue Sainte-Catherine Est dans Hochelaga compte 185 cases de stationnement par kilomètre, et son taux de vacances est de plus de 25 %.

« Les résultats individuels fluctuent, car il y a beaucoup de variables en jeu quand vient le temps d’analyser le succès d’une artère commerciale, dit M. Stewart. Il y a la question de la population locale, et des tas d’autres facteurs… Mais lorsque vous isolez la question du stationnement et du taux de vacance, vous voyez qu’ajouter du stationnement ne règle pas le problème. »

INFOGRAPHIE LA PRESSE

Débat émotif

C’est une récente recommandation de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, qui suggérait à la Ville d’ajouter des cases de stationnement près des artères commerciales afin d’augmenter l’achalandage, qui l’a poussé à faire son analyse. Cette recommandation venait d’une consultation effectuée auprès de 261 commerçants.

M. Stewart était sceptique lorsqu’il en a pris connaissance.

« J’avais déjà fait le calcul pour plusieurs villes dans le monde, et je savais qu’ajouter des cases de stationnement ne produisait pas l’effet escompté. Je voulais voir si ça s’appliquait à Montréal, et, oui, ça s’applique ici aussi. »

Pourquoi les artères où le stationnement est moins abondant s’en sortent-elles mieux ? Parce que le milieu urbain fonctionne de manière inverse à celui d’un centre commercial, dit-il.

« Dans un centre commercial, c’est logique, avoir plus de stationnement permet à plus de gens de venir. Mais en ville, le même calcul ne tient pas. »

En ville, les gens sont dehors et doivent coexister avec la rue, avec le trafic. « Pour créer un environnement plus plaisant, vous ne voulez pas avoir trop de circulation motorisée devant votre commerce. »

Colin Stewart note que la présence de nombreuses cases de stationnement encourage les déplacements en voiture, qui, en revanche, causent des bouchons, du bruit, de la poussière et du danger pour les piétons, les cyclistes et les enfants – bref, une ambiance désagréable.

« Par exemple, l’un des attraits de Montréal l’été est les terrasses devant les commerces. Or, il est beaucoup plus agréable d’être assis à une terrasse de l’avenue du Mont-Royal, qui compte deux voies de circulation motorisée, qu’à une terrasse de la rue Saint-Denis, qui en compte quatre. »

Plusieurs villes ont expérimenté avec le retrait des cases de stationnement, note-t-il.

« Philadelphie a retiré 3000 places de stationnement au centre-ville – 7 % du total – et a vu une augmentation du dynamisme économique. À New York, l’ajout de bandes cyclables sur des espaces qui auraient pu être utilisés pour des stationnements a provoqué une augmentation des ventes de 24 % pour les commerces à proximité. »

Ici comme ailleurs, le débat sur tout ce qui touche le stationnement est souvent très émotif.

« Il y a beaucoup d’opinions divergentes, beaucoup d’idées enracinées. J’ai voulu utiliser des données objectives pour aider tout le monde à y voir plus clair. »

Montréal bonifie son soutien aux artères commerciales

La Ville de Montréal a annoncé mercredi qu’elle investirait cette année 1,7 million pour renforcer les sociétés de développement commercial (SDC), dont le financement maximal passera de 70 000 $ à 100 000 $. « L’effervescence et le dynamisme des artères commerciales et des commerces locaux sont une priorité pour la Ville, a déclaré Luc Rabouin, maire du Plateau et responsable du développement économique et commercial et du design au comité exécutif de la Ville de Montréal dans un communiqué. Notre administration considère qu’il est nécessaire d’agir, dès maintenant, avec des mesures concrètes. Le programme d’amélioration des affaires offre aux SDC les ressources et les outils nécessaires pour continuer à stimuler le commerce dans les quartiers de Montréal. »

[swansongtoo]

Article on some of the forces affecting traditional bricks and mortar retailing.  

https://www.theglobeandmail.com/business/international-business/article-three-things-that-are-truly-killing-shopping-malls/

Three things that are truly killing shopping malls

AUSTAN GOOLSBEE

THE NEW YORK TIMES

PUBLISHED FEBRUARY 14, 2020UPDATED FEBRUARY 14, 2020

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Clearance signs are displayed at an Express store in Paradise Valley, Ariz., on Jan. 22, 2020.

ROSS D. FRANKLIN/THE ASSOCIATED PRESS

It has been a tough decade for brick-and-mortar retailers, and matters seem only to be getting worse.

Despite a strong consumer economy, physical retailers closed more than 9,000 stores in 2019 – more than the total in 2018, which surpassed the record of 2017. Already this year, retailers have announced over 1,200 more intended closings, including 125 Macy’s stores.

Some people call what has happened to the shopping landscape “the retail apocalypse.” It is easy to chalk it up to the rise of e-commerce, which has thrived while physical stores struggle. And there is no denying that Amazon and other online retailers have changed consumer behaviour radically or that big retailers like Walmart and Target have tried to beef up their own online presence.

But this can be overstated.

To begin with, while e-commerce is growing sharply, it may not be nearly as big as you think. The Census Bureau keeps official track. Online sales have grown tremendously in the last 20 years, rising from $5 billion per quarter to almost $155 billion per quarter. But internet shopping still represents only 11 per cent of the entire retail sales total.

Furthermore, more than 70 per cent of retail spending in the United States is in categories that have had slow encroachment from the internet, either because of the nature of the product or because of laws or regulations that govern distribution. This includes spending on automobiles, gasoline, home improvement and garden supplies, drugs and pharmacy, food and drink.

Collectively, three major economic forces have had an even bigger impact on brick-and-mortar retail than the internet has.

In no particular order, here they are:

BIG-BOX STORES

In the United States and elsewhere, we have changed where we shop – away from smaller stores like those in malls and toward stand-alone big-box stores. Four years ago, University of Chicago economists Chad Syverson and Ali Hortacsu analyzed the recent history of retail and found that the rise of warehouse clubs and supercentres was bigger than the rise of online commerce.

They gave this telling example: Over the 14 years through 2013, Amazon added $38 billion in sales while Costco added $50 billion and the Sam’s Club division of Walmart $32 billion. Amazon had the higher growth rate, but the bigger problem for most brick-and-mortar stores was other, larger brick-and-mortar stores. This continued in 2019.

INCOME INEQUALITY

Rising income inequality has left less of the nation’s money in the hands of the middle class, and the traditional retail stores that cater to them have suffered. The Pew Research Center estimates that since 1970, the share of the nation’s income earned by families in the middle class has fallen from almost two-thirds to around 40 per cent. Small wonder, then, that retailers aiming at the ends of the income distribution – high-income people and lower-income people – have accounted for virtually all the revenue growth in retail while stores aimed at the middle have barely grown at all, according to a report by Deloitte.

As the concentration of income at the top rises, overall retail suffers simply because high-income people save a much larger share of their money. The government reports spending for different income levels in the official Consumer Expenditure Survey. In the latest data, people in the top 10 per cent of income saved almost a third of their income after taxes. People in the middle of the income distribution spent 100 per cent of their income. So as the middle class has been squeezed and more has gone to the top, it has meant higher saving rates overall.

SERVICES INSTEAD OF THINGS

With every passing decade, Americans have spent proportionately less of income on things and more on services. Stores, malls, and even the mightiest online merchants remain the great sellers of things. Since 1960, we went from spending 5 per cent of our income on health to almost 18 per cent, government statistics show. We spend more on education, entertainment, business services and all sorts of other products that aren’t sold in traditional retail stores.

That trend has continued for a long time. The federal government’s Current Expenditure Survey goes back more than a century. In 1920, Americans spent more than half their income on food (38 per cent) and clothing (17 per cent), and almost all of that was through traditional retail stores. Today, food eaten outside the home and in it accounts for 10 per cent of spending and clothing just 2.4 per cent.

Economists debate theories of why we have shifted to services and away from goods, but no one questions that it has happened. It means that over time, retailers selling things will have to run harder and harder just to stay in place.

In short, the broad forces hitting retail are more a lesson in economics than in the power of disruptive technology. It’s a lesson all retailers will have to learn some day – even the mighty Amazon