montréal Montréal : Locaux commerciaux vacants

[Né entre les rapides]

il y a 30 minutes, p_xavier a dit :

Au fait le modèle est taxé selon les services rendus.

C'est ce qu'on appelle la tarification des services publics en fonction de l'utilisation.  Si on généralisait l'application de ce modèle à l'ensemble des services publics, je paierais beaucoup moins d'impôt sur le revenu, pas de taxes scolaires, ma contribution au TEC serait minime parce que je n'utilise plus que rarement ce mode de déplacement, et mes frais d'immatriculation seraient réduits parce que mon kilométrage est nettement en-deça de la moyenne; cependant, je devrais payer davantage pour les pistes cyclables...  Bon pour moi égoïstement, désastreux pour l'ensemble de la société.

 

il y a 40 minutes, p_xavier a dit :

La capacité de payer ça vient automatiquement avec la grandeur du logement.

Tu voulais sans doute dire autre chose. D'abord, la taille d'un logement n'est qu'un critère parmi d'autres 1) dictant la valeur d'un logement et 2) la consommation de services publics rattachés à l'occupation de ce logement.  Quant à la capacité de payer, elle est bien mieux (quoique imparfaitement) calculée en fonction des revenus gagnés, compte tenu des déductions accordées pour des circonstances particulières comme le nombre d'enfants à charge.  Les taxes foncières telles que déterminées présentement ne sont pas un excellent proxy de la capacité de payer, mais elles sont quand même moins pires qu'un calcul basé strictement sur la superficie.

Cette discussion sur l'équité (ou l'inéquité) des taxes foncières résidentielles a été intéressante, mais je pense que nous devrions nous recentrer sur la question centrale de ce fil.  Dans cette discussion plus large (sur ce forum et ailleurs), le fardeau excessif des taxes refilées aux commerçants a pris beaucoup de place, à juste titre, mais d'autres facteurs doivent aussi être scrutés si nous voulons parvenir à un diagnostic  complet  -- ce qui ne veut pas toutefois dire que les solutions qui pourraient être mises de l'avant seraient suffisantes pour assurer la pérennité de tous les commerces existants ou futurs.  

[denpanosekai]

Verdun's holding a public consultation on January 22nd 2020

 

https://montreal.ca/actualites/consultation-sur-les-locaux-commerciaux-vacants-verdun

[ScarletCoral]

Il y a 14 heures, denpanosekai a dit :

Verdun's holding a public consultation on January 22nd 2020

 

https://montreal.ca/actualites/consultation-sur-les-locaux-commerciaux-vacants-verdun

et dans le Sud-Ouest lundi le 20 janvier

https://montreal.ca/evenements/exprimez-vous-sur-lenjeu-des-locaux-vacants-sur-les-arteres-commerciales-sud-ouest

[ScarletCoral]

https://www.cbc.ca/news/canada/montreal/montreal-vacant-storefronts-1.5431717

'Our commercial streets are bleeding': City hears it's just too expensive to set up shop in Montreal

Montrealers suggest fines, tax reform and a bit of creativity to fill vacant storefronts

Isaac Olson · CBC News · Posted: Jan 20, 2020 4:00 AM ET | Last Updated: 6 hours ago

When Susan Usher first set down roots in Montreal's Mile End some three decades ago, the streets were calm, rental housing was abundant, and buildings, many fallen into disrepair, were cheap.

But she fell in love with the neighbourhood's charm, and to this day, she can't imagine living anywhere else. 

In 2002, Usher invested in a three-storey, brick-faced building on St-Laurent Boulevard, with a small retail space on the ground floor, two apartments above, and balconies wrapped in iron railings overlooking The Main.

Usher has watched the neighbourhood evolve into an eclectic mix of chic eateries and boutiques that are slowly pushing out the mom-and-pops — the small grocers and dry cleaners who can't afford the exorbitant rents that corporate landlords are charging.

"We've lost some of the businesses that we were all really fond of," said Usher.

Two years ago, she decided to do something about it. 

She joined a neighbourhood committee that wants a thriving commercial scene in an affordable neighbourhood rich with urban essentials like bakeries, delis and dépanneurs rather than wall-to-wall businesses, like fancy restaurants and exclusive spas, that families in the area don't need.

Her committee fears Mile End will be come just as pockmarked with empty storefronts as some of the city's hardest-hit commercial strips — a fear that's shared by communities across Montreal.

Seeking the public's help

Usher was one of the first to speak last Tuesday, when Montreal opened public consultations on the empty storefront problem. 

With the average retail vacancy rate hitting 15 per cent, and with some commercial streets at nearly double that, the city is eager to hear the public's ideas.

So far, two issues have come up time and again: Montreal's steep commercial tax rate and the excessive rents property management firms are demanding.

Suggestions include simplifying the way buildings are evaluated or offering educational classes to help business owners navigate taxes that feel especially unfair to landlords like Usher, with her single storefront space.

The way the system works, she is in the same high tax bracket as corporate landlords.

"Our taxes have gone up from about $2,500 a year to more than $10,000 a year," she said. 

"The evaluation of our building has gone up 175 per cent between 2005 and today, whereas the amount of rent we charge in the commercial space has only gone up 35 per cent."

The Mile End committee's brief to the city last week suggested the city redefine those tax brackets.

Usher suggested factoring in elements such as how long somebody has owned a building, or the original purchase price, to avoid placing individual owners like her in the same bracket as firms that are charging commercial tenants five times the rent that she charges.

Lower commercial taxes, CFIB says

Either way, commercial taxes are out of control, according to Gopinath Jeyabalaratnam.

Jeyabalaratnam, an economic affairs adviser at the Canadian Federation of Independent Business (CFIB), told CBC's Let's Go that commercial taxes are four times higher than residential taxes. As well, under the current model, those in high-value areas like downtown pay much more than those on the outskirts of the city.

"Our commercial streets are bleeding, and we have to stop the hemorrhaging because otherwise, we might be putting a lot more effort and a lot more money to get back to a normal situation," he said.

But taxes aren't the only problem. Corporate landlords can afford to buy up bushels of buildings in an area, raise the rent and then wait for the next big franchise to move in. People like Usher can't afford to leave her commercial space empty for months, so she charges less rent to keep her storefront occupied.

Her tenant, Robert Sutcliffe, said he searched the neighbourhood for four months for an affordable place to open Art et Son, a shop specializing in retro home stereo systems.

The vacant commercial spaces owned by corporate landlords would have cost him thousands more, so he felt lucky to discover Usher's storefront.

"This one fit the bill perfectly for what I was looking for," he said. Still, he'd like to see fewer vacancies on the street to attract more shoppers to the area.

Usher is among those calling on the city to levy fines against landlords who leave commercial space empty.

She said those fines should be aimed at landlords who have raised the rent more than 50 per cent and have left a space vacant for more than six months.

Architect calls for flexibility

Montreal architect Ron Rayside would also like to see landlords penalized for failing to fill vacancies because, he told the city commission, lowering rents is a sure way to attract a tenant. 

Rayside, who owns a couple of retail spaces himself, is a partner in a firm located on a commercial strip on Ontario Street East. 

He's always managed to keep his commercial space filled by keeping rents low, he said. Once he even dropped the rent down to a mere $100 per month, offering a local artist a short-term lease to help him get his business off the ground.

The deal ensured the unit was maintained, secure and not just another vacancy in Mercier-Hochelaga-Maisonneuve, he said.

There are creative ways like that to keep retail space occupied if landlords are motivated to do so, Rayside said. And it might take penalties to create that motivation. 

But the city needs to do its part, as well, he said. He suggested more flexible zoning regulations that would allow property owners to be more creative with their properties.

The Montreal youth council made a similar suggestion, saying it would like to see empty storefronts put to use with temporary occupation permits.

"You could even have other, non-residential uses that are not commercial, per se, even temporary spaces — whether it be for artists or other uses," Rayside said.

"Once we decide from a social point of view and a commercial and city point of view that vacant commercial spaces are really bad for the commercial artery or bad for the dynamic of a neighbourhood, then there are all kinds of different ways to solve it."

 

 

[ScarletCoral]

Chronique de Mario Girard dans La Presse

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/202001/19/01-5257476-une-vie-franchisee.php

Une vie franchisée

Publié le 20 janvier 2020 à 6h00
MARIO GIRARD
LA PRESSE

Plus je voyais défiler les gens venus présenter la semaine dernière un mémoire lors des consultations publiques sur les locaux commerciaux vacants, plus je me disais que nous étions devant un monstre à plusieurs têtes. Comment attaquer ce grave problème qui a des causes multiples et des répercussions hyper dommageables ?

Parmi les raisons de ce fléau, il y a le fardeau fiscal auquel font face les propriétaires d’immeubles commerciaux. Montréal est l’une des villes canadiennes où les occupants ou propriétaires d’espaces commerciaux payent le plus de taxes.

Il faut toutefois faire attention, ont rappelé certains membres de la Commission sur le développement économique et urbain et l’habitation, responsable de ce dossier, avant de comparer Montréal à Toronto ou Vancouver. Les dépenses de ces villes (Vancouver et Toronto n’ont pas nos frais de déneigement) et leurs revenus (la valeur du résidentiel y est plus élevée) ne sont pas les mêmes.

Il y a également la multiplication des artères commerciales qui a eu lieu au cours des dernières décennies. Aux grandes rues commerciales historiques (Sainte-Catherine, Saint-Laurent, Saint-Denis, Saint-Hubert, Mont-Royal) se sont ajoutées des artères « sympathiques » qui donnent du pep à certains quartiers (Masson, Saint-Viateur, De Castelneau, Wellington, Fairmount, Laurier Ouest, etc.).

Certains ont montré du doigt la foudroyante concurrence du commerce numérique et des centres commerciaux en ne manquant pas de rappeler que les petits commerces étaient tristement devenus de vulgaires salles d’exposition où l’on vient voir de près certains produits avant de se les procurer sur le web pour moins cher.

Et puis, il y a la fameuse spéculation qui pousse certains propriétaires sans foi ni loi à maintenir leurs locaux vides pendant de nombreuses années. Sandra Campanelli, qui possède l’école de danse Latin Groove, a raconté avoir visité divers locaux vacants avant de tenter de joindre (sans succès) les propriétaires. « Ils ne me rappelaient pas, dit-elle. Et quand j’arrivais enfin à avoir quelqu’un au téléphone, on me demandait un prix de fou. Ils ne souhaitaient pas louer. » Certains lui ont dit qu’ils préféraient ne pas louer et laisser leur immeuble prendre de la valeur.

Il faut avoir un regard vigilant sur les transactions qui s’opèrent. La propriétaire d’un immeuble semi-commercial dans le Mile End a donné comme exemple l’acquisition de huit immeubles totalisant 14 espaces commerciaux par un même propriétaire entre 2014 et 2017, rue Saint-Viateur. À la suite de ces acquisitions, il y a eu six évictions déguisées (augmentation exagérée de loyers).

À toutes ces causes, on a ajouté la durée de certains travaux. Les travaux de réfection des réseaux d’égout et de distribution d’eau ont porté des coups durs à certaines artères, dont la rue Saint-Denis qui a du mal à s’en remettre. Finalement, la rareté des espaces de stationnement et la difficulté pour les automobilistes à accéder à ces artères commerciales ont été montrées du doigt.

Il reste une dernière séance (mardi à 14 h), mais d’ores et déjà on peut affirmer que les membres de la Commission auront du pain sur la planche. Par quoi commencer ? Je pense que tout d’abord, un registre détaillé des locaux vacants est une priorité et une urgence. À Montréal, un local commercial sur six est vacant. Pourquoi ces lieux sont-ils vacants ? Depuis combien de temps le sont-ils ? Le propriétaire possède-t-il d’autres immeubles ? Il faut avoir une liste de ces données à jour.

Que doit-on faire avec les abuseurs (ces cas sont connus) ? On les punit avec des amendes ou une taxe supplémentaire après un certain temps ? C’est ce que souhaitent de nombreuses personnes qui ont défilé cette semaine. D’autres, plus conciliants, suggèrent de récompenser ceux qui collaborent.

Le prix de location des espaces commerciaux est quelque chose d’aléatoire à Montréal. Faudrait-il assurer un meilleur contrôle à cet égard ? La définition d’un local commercial est restrictive. Faudrait-il lui donner une certaine souplesse afin d’offrir aux locaux commerciaux un plus grand nombre de vocations ?

Un abaissement du niveau de taxation a été la solution la plus entendue cette semaine. L’expert en fiscalité municipale Pierre-René Perrin a rappelé qu’à Montréal, « la réalité est que les valeurs locatives baissent et les valeurs foncières montent ». Cette taxe, très souvent refilée au locataire, a subi une baisse depuis l’arrivée de l’administration Plante-Dorais. Les commerçants souhaiteraient une plus forte diminution.

J’ajouterais à cela, sur le plan strictement personnel, qu’il faudrait mieux accompagner les nouveaux commerçants qui décident de se lancer en affaires. Je déplore un manque d’originalité dans les concepts de boutiques. On dirait que certains commerçants débarquent avec un concept en faisant fi de la concurrence et en faisant preuve de naïveté.

Le dernier effort, et non le moindre, doit venir des citoyens, à mon avis. La crise que connaissent les petits commerces est d’abord et avant tout liée à nos habitudes de vie et de consommation. C’est sûr qu’il est plus facile d’aller à un seul endroit afin de tout trouver. C’est sûr que c’est plus facile de prendre son ordi et de commander sur le web un article désiré sans avoir à faire le moindre effort.

Mais cette paresse nous coûte cher. Elle tue la vie de nos quartiers, elle efface des emplois par milliers, elle placarde des locaux vides et donne ainsi un côté sinistre au paysage urbain.

La semaine dernière, je suis passé devant le marché Saint-Jacques, coin Atateken et Ontario, un lieu qu’on a longtemps tenté de faire vivre avant de le mettre sous respirateur artificiel. Pendant un certain temps, il y a eu des marchands qui vendaient des produits de qualité (on a tendance à l’oublier, mais notre indifférence face aux petits commerces est aussi un signe d’ignorance de la qualité).

Cette semaine, dans ce lieu magnifique et historique, on a inauguré un Super C. Voilà le résultat de notre insensibilité face aux petits commerces. Un autre supermarché, avec les mêmes céréales Kellogg’s, les mêmes pots de beurre d’arachides Kraft, les mêmes aubaines, s’ajoute à notre univers urbain.

À la fin du XIXe siècle, Émile Zola nous mettait en garde contre l’arrivée des premiers centres commerciaux dans son roman Au bonheur des dames. En 1961, la philosophe et journaliste Jane Jacobs y allait d’une charge à fond de train contre les politiques urbaines qui anéantissaient la vie de quartier des grandes villes dans son ouvrage The Death and Life of Great American Cities.

Plus récemment, dans le livre La ville franchisée, l’auteur David Mangin dénonçait les effets des centres commerciaux. Ils sont, selon lui, à l’origine de la laideur des nouveaux paysages urbains et de l’appauvrissement culturel qui frappe nos sociétés.

Combien faudra-t-il de cris d’alarme de la sorte pour nous réveiller, pour nous faire prendre conscience que nous faisons perdre à notre propre milieu son âme et son cœur ? Combien faudra-t-il de SOS comme ceux-là pour nous sortir de notre vie rangée et franchisée ?

[ScarletCoral]

https://montrealgazette.com/news/local-news/vacant-storefronts-high-taxes-a-major-problem-hearings-told

Vacant storefronts: High taxes a major problem, hearings told

“The first lever that you have is taxation. If you don’t want to do anything on that, it means you don’t want to take the measures that will truly have an impact on the business environment.”

RENÉ BRUEMMER, MONTREAL GAZETTE 
Updated: January 21, 2020 

When it comes to retail space, Montreal is in a peculiar situation, notes Michel Leblanc, president of the Board of Trade of Greater Montreal. Its economy is booming, unemployment rates are low and retail stores have been faring well, with hikes of six per cent in sales in 2017 and 4.2 per cent in 2018.

Yet the numbers of street-level storefronts that sit empty remains at 15 per cent, with roughly one in seven sitting empty. On some commercial arteries, it is as high as one in four.

For the Board of Trade, the main reasons are online shopping, which increased by 27 per cent from 2017 to 2018, the rise of shopping malls in the suburbs and the highest commercial property taxes in Canada.

“For every $1,000 in value, it’s $38 dollars in taxation in Montreal, $23 in Toronto and $9.33 in Vancouver,” Leblanc told the committee of city and borough councillors presiding over Montreal’s fifth day of public consultations on vacant storefronts Tuesday. “The first lever that you have is taxation. If you don’t want to do anything on that, it means you don’t want to take the measures that will truly have an impact on the business environment.”

Where the city can truly effect change, he said, is on beautifying and improving commercial arteries so that shopping traffic increases. Montreal needs to focus on driving traffic to commercial streets, rezoning some commercial stretches residential to eradicate unsightly vacant properties, and to establish a registry of empty properties to allow for better planning and improve sales potential.

Ste-Catherine St. will atrophy unless the city invests properly in its rejuvenation.

“If it becomes exceptional, the massive pool of workers who are there every day will shop there at lunch, they will come back on weekends, and it will thrive,” he said. “The challenge for Ste-Catherine is not what’s happening elsewhere. It’s what’s happening on Ste-Catherine St.”

Average rent for a street-level store on Ste-Catherine is around $170 per square foot per year, according to a report released by real estate company Cushman & Wakefield, roughly $28,300 a month for a 2,000-square-foot store.

André Boisclair, former leader of the Parti Québécois and now president of the Urban development institute of Quebec, the voice of Quebec’s commercial real estate industry, lambasted the city for gross inaction. In 2018, the city commissioned a study on the future of retail by 17 experts. Yet the city failed to implement many of the recommendations offered, Boisclair said, including making regulations less complicated, installing a registry of vacant businesses or documenting the ever-changing landscape of boom and bust on commercial arteries to improve planning.

“Who would have believed one day the happening businesses of St-Laurent Blvd. would move to Notre-Dame St. in Griffintown?” he said. “It’s striking that when you look at the city’s documentation for this public consultation, they neglect to mention the dynamic nature of these things.”

The city also neglects to note property owners can negotiate better terms with lenders if they have high-end, reputable tenants, and that properties often remain vacant because there is fierce competition among developers for them. Meanwhile, the city’s online process for owners and merchants to obtain things like building permits or terrasses remains a mess, he said.

Mark S. Lazar of Lazar Equities, owner of dozens of properties in Montreal and New York City, noted that owners and merchants face a slew of challenges in the quest for profitability: rent, location, multi-year leases, taxes, zoning regulations, a space large enough to accommodate the business but small enough to keep overhead down, insurance, renovation costs, road work and waits for city permits that can drag for years. For one of his tenants, a café owner, their share of the commercial taxes are equal to three months rent, a fee Lazar said he feels ill at ease to pass on.

“It’s not the size of the taxes. Business likes reliability. If a business owner knows their taxes are going to increase by inflation … they can plan. The one unknown is taxes,” which have repeatedly spiked in Montreal, he said. “And the truth is you’re not hurting the landlords, you’re making us income … because you’re increasing the value of the building. You’re hurting the tenants.”

The public consultations will continue with events held in Montreal’s boroughs. The commission is expected to file a report with recommendations in March or April.

[vincethewipet]

23 minutes ago, ScarletCoral said:

“For every $1,000 in value, it’s $38 dollars in taxation in Montreal, $23 in Toronto and $9.33 in Vancouver,”

Cette mesure me fait rouler des yeux. Ce taux change aussi pour Montréal à tous les nouveaux rôles d'évaluation foncière. C'est un taux complètement relatif au marché immobilier.

Si on faut vraiment comparer Montréal, faut comparer le montant payé au bout de ligne pour une propriété comparable. C'est la seule façon de savoir à quel point Montréal est gourmande envers les commerces par rapport à ces villes. Je ne doute pas que ce soit plus cher ici, mais c'est pas 4 fois plus cher qu'à Vancouver, quand là-bas une roulotte à patates vaut un million de dollars.

Il nous faut de vrais données pertinentes pour une comparaison utile. Celle-ci ne l'est pas.

[Né entre les rapides]

Il y a 3 heures, vincethewipet a dit :

Cette mesure me fait rouler des yeux. Ce taux change aussi pour Montréal à tous les nouveaux rôles d'évaluation foncière. C'est un taux complètement relatif au marché immobilier.

Si on faut vraiment comparer Montréal, faut comparer le montant payé au bout de ligne pour une propriété comparable. C'est la seule façon de savoir à quel point Montréal est gourmande envers les commerces par rapport à ces villes. Je ne doute pas que ce soit plus cher ici, mais c'est pas 4 fois plus cher qu'à Vancouver, quand là-bas une roulotte à patates vaut un million de dollars.

Il nous faut de vrais données pertinentes pour une comparaison utile. Celle-ci ne l'est pas.

Excellente remarque, qui s'applique autant au secteur résidentiel. 

Pour le secteur commercial, une façon possiblement  plus pertinente de mesurer le fardeau relatif de la taxation consisterait à établir le rapport entre le montant de taxes payées et les ventes réalisées par un établissement, sachant toutefois que cela ne suffirait pas à départager la rentabilité relative des activités commerciales, car celle-ci dépend aussi d'autres facteurs comme la richesse de la clientèle et l'intensité de la concurrence.  Par exemple, un commerce situé sur une rue prestigieuse où les loyers (et les taxes s'y rattachant) peuvent être très élevés peut néanmoins être très rentable si la clientèle est au rendez-vous.  L'inverse est aussi vrai.

La détermination par une municipalité du fardeau de taxation optimal (au masculin parce que se rapportant au fardeau) demeure un exercice délicat, "coincé" entre les besoins de revenus et le maintien de la compétitivité de son territoire. 

[ScarletCoral]

Article de la Presse canadienne
Danny Lavy est le Lavy de Shiller-Lavy... 🙄

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/202002/02/01-5259279-les-locaux-vides-sont-un-fardeau-pour-montreal.php

Les locaux vides sont un fardeau pour Montréal

Publié le 02 février 2020 à 11h00
GIUSEPPE VALIANTE
LA PRESSE CANADIENNE

À l’intersection du boulevard Saint-Laurent et de la rue Saint-Viateur se trouve une devanture vide qui est devenue un symbole des problèmes de la vente de détail dans la métropole québécoise.

Le copropriétaire de la société à qui appartient l’immeuble, Danny Lavy, figure sur la liste des acteurs immobiliers perçus comme les méchants loups cupides dans différents quartiers de la ville.

M. Lavy et d’autres propriétaires sont accusés par les résidents locaux, les politiciens municipaux et des petits commerces d’avoir grandement contribué à l’augmentation d’immeubles commerciaux vides sur les rues Saint-Denis et Sainte-Catherine ainsi que sur l’avenue du Parc.

Selon les estimations, 15 % des commerces ayant pignon sur rue sont vides, malgré l’accroissement de la population et une économie en plein essor.

La municipalité mène depuis le mois dernier des consultations publiques visant à recueillir les suggestions de la population à ce sujet. Ceux qui y ont participé ont invoqué une foule de facteurs pour expliquer ce phénomène : les taxes municipales, le manque de stationnement ou les nouvelles habitudes de consommation.

Toutefois, plusieurs ont exprimé de la frustration envers des propriétaires qu’ils jugent cupides. Selon eux, ceux-ci achètent des immeubles dans des quartiers populaires, augmentent les loyers des locataires et laissent les immeubles vides.

Pour Danny Lavy, ces gens ne comprennent rien à l’abc de l’économie et les réalités entourant la gestion d’une entreprise à Montréal.

« Vous rigolez ? », répond-il lorsqu’on lui laisse entendre qu’il laisse délibérément des immeubles vacants.

« Nous sommes à accepter à un loyer plus bas. Vous pensez que je préfère rembourser mon hypothèque et payer mes taxes municipales et garder mon immeuble vide ? »

Les immeubles dans des rues populaires comme Saint-Viateur valent une fortune, souligne-t-il. M. Lavy soutient que les anciens propriétaires étaient plus qu’heureux de vendre. Si on tient compte des versements hypothécaires, des taxes, des coûts de rénovation, les propriétaires veulent des locataires qui pourront payer un loyer reflétant la nouvelle valeur du marché.

L’immeuble de M. Lavy abritait jadis un café et une salle de spectacle visant une clientèle jeune et bohème. Mais la Coop Le Cagibi a fermé boutique en 2018 lorsque l’ancien propriétaire a fortement augmenté le loyer. Cet espace demeure vacant depuis ce temps.

Le conseiller municipal et président de la Commission sur le développement économique et urbain et l’habitation, Richard Ryan, qui supervise ces consultations, reconnaît que la municipalité n’a pas les données pour quantifier le rôle des spéculateurs immobiliers et des riches propriétaires dans le problème des immeubles vacants.

Mais selon lui, il n’y a « aucune raison » pour qu’un locataire ne soit pas remplacé.

Environ 14 000 employés travaillant dans le quartier vont manger quotidiennement sur la rue Saint-Viateur, a mentionné M. Ryan. Le Mile End est l’un des quartiers les plus densément peuplés de la ville. « La rue Saint-Viateur possède tous les éléments. »

Un nouveau marché

Un autre promoteur immobilier, Mark Lazar, qui détient plusieurs propriétés à usage mixte à travers la ville, soutient qu’il est facile de blâmer les propriétaires prétendument cupides pour le taux d’inoccupation. Selon lui, une réflexion plus approfondie peut révéler d’autres facteurs.

Plusieurs locaux vacants situés sur les artères commerciales sont trop grands et ne répondent pas aux besoins actuels du marché, prétend-il.

Il y a une quinzaine d’années, ces locaux accueillaient des restaurants spatiaux pouvant recevoir de nombreux clients, mais aujourd’hui, les jeunes chefs entreprenants veulent des espaces plus intimes.

De plus, les propriétaires doivent payer des coûts initiaux élevés afin de rénover ces locaux. « Aujourd’hui, le coût [d’avoir] un locataire n’est pas bien compris, avance M. Lazar. On pense que n’importe quel locataire peut entrer dans un local comme s’il entrait dans un appartement déjà meublé. »

Une commerçante de la rue Sainte-Catherine, qui ne veut pas être nommée parce qu’elle est en litige avec son propriétaire, raconte qu’elle avait déjà tenté en vain, il y a quelques années, de négocier un loyer abordable pour plusieurs locaux inoccupés. Au moins quatre fois, les différents agents immobiliers ont refusé de négocier parce que les propriétaires se fichaient bien si leur immeuble était loué ou non. Même vides, ces immeubles « gagnaient de la valeur », lui a-t-on répondu.

Mark Lazar et Danny Lavy préfèrent accuser les taxes pour expliquer la situation actuelle.

Altus Group, un cabinet de consultants immobiliers, calcule que les taxes foncières commerciales montréalaises figurent parmi les plus élevées au Canada.

Selon M. Lavy, les taxes « sont complètement hors de contrôle pour la vente au détail qui est en train de se faire démolir par l’internet ».

M. Ryan et sa commission collectent toujours les données d’un sondage en ligne et examinent les suggestions reçues. Il n’a pas pu dire quand il pourra proposer des recommandations au conseil ou ce qu’elles incluront.

« Les gens attendent que nous fassions quelque chose », reconnaît-il.

M. Ryan dit avoir aussi entendu des experts fiscaux lui expliquer que les grands propriétaires pouvaient annuler les pertes associées aux immeubles vides en s’en servant pour réduire les taxes de leurs autres bâtiments. Ainsi, ajoute le conseiller municipal, ils peuvent profiter d’un coussin financier pour laisser des espaces vides et attendre qu’une grande chaîne pouvant payer un loyer plus élevé vienne frapper à leur porte.

Ron Rayside, du cabinet d’architectes Rayside Labossiere, a suggéré à la ville d’imposer une taxe aux propriétaires qui laissent leurs locaux vides pendant de longues périodes.

Une artère commerciale est au cœur d’un quartier, souligne-t-il. Il est aberrant que trop de personnes soient autorisées à la laisser flétrir. « C’est là que les gens se promènent, c’est là où il y a de la vie, où on peut rencontrer des gens », fait-il valoir.

En attendant, M. Lavy dit avoir de bonnes nouvelles pour ceux qui s’inquiètent pour l’avenir de la rue Saint-Viateur : il a enfin trouvé une entreprise pour remplacer la Coop Le Cagibi. « J’y investis beaucoup d’argent. Elle sera ouverte d’ici l’été, promet-il. Chaque local que je possède sur Saint-Viateur sera ouvert d’ici l’été. J’aime la rue Saint-Viateur, je l’aime vraiment d’un vrai amour. »

[vincethewipet]

Monsieur Lavy a expulsé des locataires sur Saint-Viateur, pour laisser des locaux vacants. Il est responsable de pas mal toute la vacance sur la rue depuis que j'habite le quartier. Alors oui il est une part du problème. Les commerces qu'il a expulsé étaient fonctionnels et achalandés. Ils ne pouvaient juste pas absorber une augmentation de 100% du loyer, des travaux sur l'édifice de plusieurs dizaines milliers de dollars (un édifice qui n'appartient pas à ces commerçants), et une avance de plusieurs mois sur un loyer doublé. Si ce genre de propriétaire "acceptait" des loyers plus bas, la hausse de loyer de 50% que proposait que le Cagibi aurait été acceptée. Le propriétaire a préféré un local vacant. S'il préfère un local vacant pendant aussi longtemps à un commerce qui offre 5000$ par mois, c'est clairement un problème. Et ce sont des niveaux de loyers rendant impossibles de nombreux types de commerces à la base. 

Si Shiller-Lavy ne veut pas opérer des locaux vides, pourquoi Shiller-Lavy vide ses propres locaux?!? La Pâtisserie Chez de Gaulle a subit le même sort, avec des conditions de renouvellement encore pire que le Cagibi de ce qu'on sait.

Le Cagibi sera remplacé par une place de tacos, qui déjà pignon sur rue dans le Vieux Montréal. L'affiche est dans la vitrine. On verra bien ce qui prendra place dans les deux autres locaux vacants de Shiller-Lavy sur la rue plus tard. Ils ne sont plus annoncés comme disponibles depuis un bout. Ce sont les seuls locaux inoccupés sur la rue. Barricadés depuis des mois comme s'ils avaient passé au feu (belle preuve d'amour pour la rue!).