montréal Montréal : Locaux commerciaux vacants

[ScarletCoral]

Il y a 7 heures, paulwillyjean a dit :

C'est la première fois que j'entends parler de la fédération canadienne des contribuables.

On dirait un truc parti dans un sous-sol
https://www.taxpayer.com/
https://en.wikipedia.org/wiki/Canadian_Taxpayers_Federation

En tout cas, le gars du Québec tweet beaucoup, mais n'a même pas 600 abonnés. https://twitter.com/renaudbrossard

 

[ScarletCoral]

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1473471/montreal-commerces-vacants-redevance-sdc-asdcm

Taxer les propriétaires qui rechignent à louer leurs commerces

L'avenue Bernard, artère commerciale du Mile End à Montréal, enregistre une baisse d'achalandage en raison de ses devantures laissées à l'abandon, selon des commerçants.
PHOTO : CBC / KATE MCKENNA

Radio-Canada
Publié hier à 20 h 12

La solution au problème des commerces vacants sur les artères commerciales passe notamment par l’établissement d’un registre et de redevances pour les propriétaires qui misent sur la spéculation plutôt que sur la recherche de locataires.

C’est ce qui ressort du mémoire de 17 recommandations qui sera présenté, jeudi, par l’Association des sociétés de développement commercial de Montréal (ASDCM), dans le cadre d’une consultation publique sur la problématique des commerces vacants.

S’il existe un consensus autour du constat que la multiplication des locaux commerciaux est préoccupante, l’absence de données publiques fiables est fort inquiétante, indique en préambule l’ASDCMAssociation des sociétés de développement commercial de Montréal, qui représente 12 500 commerces et établissements répartis sur 20 artères. L’association aimerait que les actions de la Ville soient basées sur des faits plutôt que sur des perceptions.

Selon les constatations de la Ville de Montréal, le taux de commerces vacants sur les artères commerciales était de 15 % en juillet 2019, plus du double du taux normal. Il dépasserait même le seuil de 25 % sur la rue Sainte-Catherine Est ou sur la rue Saint-Denis dans le Plateau-Mont-Royal.

Impossible par contre de connaître précisément, par exemple, la superficie des commerces vacants, le coût du dernier loyer ou la date de fermeture du dernier commerce.

Avec des statistiques comme celles-ci, on va être capables de mieux poser des diagnostics. À savoir si le propriétaire fait vraiment de la spéculation immobilière et n'a pas l'intérêt de louer son local, ou s’il souhaite mettre des solutions en branle, mais ne trouve pas nécessairement. Et à ce moment-là, on pourra trouver aussi des solutions pour l’aider.

— Caroline Tessier, directrice générale de l’ASDCMAssociation des sociétés de développement commercial de Montréal

Si le propriétaire maintient volontairement le local vacant, une redevance pourrait être perçue, comme c’est le cas à Vancouver. La redevance est une forme de permis d'inoccupation que le propriétaire doit se procurer et qu’il devra renouveler aux 6 mois environ ou 1 an, avec des augmentations de prix au fil des années, a précisé Mme Tessier à Radio-Canada.

Plus de réglementation

Son association demande par ailleurs que les propriétaires de locaux vacants financent l’animation de la rue et que la Ville renforce sa réglementation sur la propreté, pour que les commerces vacants ne finissent pas recouverts de graffitis ou placardés.

L’ASDCM (Association des sociétés de développement commercial de Montréal) note en outre que le nombre de pieds carrés de commerces par habitant est cinq fois plus élevé qu’en France et que, par conséquent, la Ville devrait limiter la création de nouveaux commerces aux artères commerciales principales.

Les séances publiques d’audition des mémoires se déroulent à l’édifice Lucien-Saulnier jusqu’au mardi 21 janvier. Près de 30 personnes ou organisations seront entendues par la Commission municipale sur le développement économique et urbain et l'habitation. Les recommandations de cette instance de la Ville sont attendues d’ici le printemps prochain.

L’objectif est d’avoir une réflexion globale, qui va au-delà des discussions autour, par exemple, du taux d’imposition des commerces. Il faut parler d’urbanisme, d’aménagement urbain aussi lorsqu’on pense aux commerces, affirmait en novembre dernier Richard Ryan, l’élu qui préside la commission.

D'après les informations de Benoît Chapdelaine

[steve_36]

'Vacant buildings are a scourge that must be attacked,' Montreal hearings told

With one in seven ground-level retail stores and restaurants sitting empty, city is holding consultations to find ways to stop the bleeding.

René Bruemmer, Montreal Gazette

January 14, 2020

Sophie Laquerre, owner of the funky Placard Boutique clothing and jewelry store on Mont-Royal Ave. for the last 10 years, was looking forward to a minor rent increase in 2019 since property evaluations had dropped in Plateau-Mont-Royal.

Instead, she was gobsmacked when her landlord said her portion of the commercial property tax was increasing by 20 per cent, a jump of more than $2,000 for the year. Certain something wasn’t right, she called the city for help, but was told it was an issue between her and her landlord and they couldn’t intervene, she said during a presentation before Montreal’s public consultation on vacant storefronts Tuesday night.

She sought the aid of Pierre-René Perrin, an expert in commercial taxes. He discovered the owner had misread the city’s complicated new commercial tax forms and unintentionally overcharged. The actual increase was $200 for the year. The problem was rectified, but not without confrontation and ill feelings — a spectre that owners of small businesses who are at the mercy of landlords when it comes time to sign a new lease, are eager to avoid.

“I have small business clients who have been charged for commercial tax, residential taxes, school taxes, the repairs to the building’s air-condition system and all sorts of other things they were not responsible for, either through ignorance or the greed of their massive rental property owners,” Perrin said. Since Montreal scrapped its tax calculator service in 2017 that allowed tenants and landlords to work out merchants’ share of the taxes, many are unable to figure out their fair share, he said.

“As a result of this enormous fiscal pressure on commercial tenants, notably in the central districts, many of them close their business and increase the number of vacant storefronts in Montreal,” Perrin said.

Faced with a vacancy rate of 15 per cent in its street-level storefronts for the last four years, Montreal’s standing committee on economic and urban development is overseeing  public consultations to generate solutions. The committee has received more than 3,000 recommendations and testimonials online, and will preside over the presentation of 30 briefs over five sessions, starting this week. Roughly 1,000 out of Montreal’s 7,000 street-level spaces remain empty. A vacancy rate of between four and seven per cent is considered healthy, but some commercial arteries, like St-Denis St., have seen numbers soar to 26 per cent. Others, like Promenade Masson are at 6 per cent, and Promenade Fleury are at 7 per cent.

Among the causes cited are some of the highest commercial property taxes in Canada, greedy landlords demanding high rents, online shopping, road construction, strict zoning regulations and a move by consumers to favour local shopping arteries over destination streets.

“We have seen how a vacant, derelict building can have negative effects on an entire community,” said architect Ron Rayside, who has owned several buildings and noted the number of small commercial arteries has multiplied in the last decades, responding to a desire for more local shopping. “Vacant buildings are a scourge that must be attacked on all fronts.”

Among the weapons at a city’s disposal are vacancy taxes to be inflicted on owners who fail to rent their properties for more than two years, Rayside said, which could convince owners to lower their rents. “A space where the rent is $45 a square foot might be vacant for a while, but at $15 a foot it will not,” he said. At the least, owners should be forced to keep their properties clean and presentable.

Commissioners noted, however, that vacancy taxes risk penalizing responsible owners who are simply unable to find tenants, forcing them to pay the commercial taxes on a vacant property, and a fine on top of that. More sophisticated building owners or larger corporations are often better able to circumvent those regulations, meaning only smaller players would be penalized. Other measures mentioned were implementing a registry of vacant locations, and instituting a commercial rental board to avoid abusive rent increases.

Joshua Wolfe, representing a committee of residents and merchants in the Mile-End district concerned about the degradation of the quality of life of their neighbourhood, listed in their brief two examples where small owners on St-Laurent Blvd. that had existed for more than a decade — a café and a patisserie — saw their existence end when their rent went from $3,500 a month to $7,000.

“Many people think the problem is lack of sales,” Wolfe said. “But we’ve seen that the demise is explained by high rents that kill small businesses.”

https://montrealgazette.com/news/local-news/vacant-buildings-are-a-scourge-that-must-be-attacked-montreal-hearings-told

[Né entre les rapides]

Il y a 12 heures, ScarletCoral a dit :

Taxer les propriétaires qui rechignent à louer leurs commerces

 

 

il y a 49 minutes, steve_36 a dit :

'Vacant buildings are a scourge that must be attacked,' Montreal hearings told

(ci-dessus les titres d'articles cités par les membres mentionnés)

Les consultations et les réflexions c'est bien, mais il faudra que cela soit suivi par des mesures concrètes et simples à appliquer.  Un suivi au cas par cas m'apparaît irréaliste.  Aussi:

1) Je suis pratiquement certain que des baisses généralisées des taxes imposées directement ou indirectement aux établissements commerciaux devront faire partie des solutions.

2) Pour que lesdites baisses aient un impact marqué, il faudra qu'elles soient substantielles.  Dans ce cas, le manque à gagner pour la Ville devra être comblé autrement.  Penser que les objectifs pourraient être atteints à coût zéro pour les finances de la Ville reviendrait à chercher la quadrature du cercle.

[p_xavier]

 

7 hours ago, Né entre les rapides said:

 

(ci-dessus les titres d'articles cités par les membres mentionnés)

Les consultations et les réflexions c'est bien, mais il faudra que cela soit suivi par des mesures concrètes et simples à appliquer.  Un suivi au cas par cas m'apparaît irréaliste.  Aussi:

1) Je suis pratiquement certain que des baisses généralisées des taxes imposées directement ou indirectement aux établissements commerciaux devront faire partie des solutions.

2) Pour que lesdites baisses aient un impact marqué, il faudra qu'elles soient substantielles.  Dans ce cas, le manque à gagner pour la Ville devra être comblé autrement.  Penser que les objectifs pourraient être atteints à coût zéro pour les finances de la Ville reviendrait à chercher la quadrature du cercle.

La taxation via une valeur théorique d'un immeuble à un locataire est un non sens. Par la suite le loyer pourrait être soumis à un genre de régie du logement pour les hausses de loyer ne suivant pas l'indexation. 

[Né entre les rapides]

Il y a 4 heures, p_xavier a dit :

La taxation via une valeur théorique d'un immeuble à un locataire est un non sens

Fort bien mais quelle formule alternative proposerais-tu?  --Elle doit être simple d'application, et juste et équitable.

Aussi, ce que tu appelles la "valeur théorique" est présumément la valeur du marché: ce sont les méthodes employées pour déterminer ladite valeur qu'il faudrait peut-être  réviser, mais alors cela impliquerait une remise en question de l'ensemble de la fiscalité municipale.  A priori, j'ai tendance à préférer une approche différente, certainement plus simple, abaissant le taux de taxation appliqué aux usages commerciaux *  (plutôt qu'une révision de l'évaluation).  

Dans tous les cas (i.e. quelle que soit l'approche utilisée dans le but de réduire le fardeau des taxes supportées directement ou indirectement par les commerces),  la baisse des revenus de la municipalité qui s'ensuivrait devrait être compensée autrement: où et comment?

Par ailleurs, nous savons qu'au-delà de la question du fardeau des taxes,  on se préoccupe du comportement apparemment monopolistique de certains grands propriétaires: c'est une question distincte de la première, et qui mérite aussi d'être examinée. 

* Dans le passé jusqu'à nos jours, à Montréal comme ailleurs, bien qu'à des degrés variables, les municipalités ont imposé des taux plus élevés aux usages commerciaux qu'aux usages résidentiels.  Cette pratique a pu être motivée (plutôt que justifiée) par des choix non-économiques.  Aujourd'hui à Montréal (notamment), il se peut qu'on soit allé trop loin dans cette direction, mettant en péril la viabilité de nombreux commerces.

[vincethewipet]

Détail intéressant sur les taxes que vont payer les commerçants:

Dans 40% des cas, le propriétaire demande au commerçant de payer les taxes pour tout l'immeuble, pas juste du local commercial. 

Pour cette raison, la baisse des taxes commerciales pour les petits commerces des deux dernières années n'est pas aussi intéressante pour tout le monde (la baisse est quand même importante sur le premier 600 000 d'évaluation). Ce serait le même scénario pour un baisse généralisée du taux, surtout si celui-ci était compensé par une hausse du taux résidentiel.

À mon avis, la fiscalité municipale a besoin d'une réforme au Québec si on veut régler ce problème à fond. Et si on veut réellement protéger les commerçants, ça prend un contrôle des baux, sinon il y aura toujours des expulsions "sauvages", parfaitement capable de ruiner des emplois et des vies sans aucune protection.

[p_xavier]

2 hours ago, Né entre les rapides said:

Fort bien mais quelle formule alternative proposerais-tu?  --Elle doit être simple d'application, et juste et équitable.

Aussi, ce que tu appelles la "valeur théorique" est présumément la valeur du marché: ce sont les méthodes employées pour déterminer ladite valeur qu'il faudrait peut-être  réviser, mais alors cela impliquerait une remise en question de l'ensemble de la fiscalité municipale.  A priori, j'ai tendance à préférer une approche différente, certainement plus simple, abaissant le taux de taxation appliqué aux usages commerciaux *  (plutôt qu'une révision de l'évaluation).  

Dans tous les cas (i.e. quelle que soit l'approche utilisée dans le but de réduire le fardeau des taxes supportées directement ou indirectement par les commerces),  la baisse des revenus de la municipalité qui s'ensuivrait devrait être compensée autrement: où et comment?

Par ailleurs, nous savons qu'au-delà de la question du fardeau des taxes,  on se préoccupe du comportement apparemment monopolistique de certains grands propriétaires: c'est une question distincte de la première, et qui mérite aussi d'être examinée. 

* Dans le passé jusqu'à nos jours, à Montréal comme ailleurs, bien qu'à des degrés variables, les municipalités ont imposé des taux plus élevés aux usages commerciaux qu'aux usages résidentiels.  Cette pratique a pu être motivée (plutôt que justifiée) par des choix non-économiques.  Aujourd'hui à Montréal (notamment), il se peut qu'on soit allé trop loin dans cette direction, mettant en péril la viabilité de nombreux commerces.

Pour être équitable la formule ne pourra pas être simple à comprendre mais peut être simple d'application.

La surface d'habitation via la surface d'occuoation serait un bon départ. Un condo luxueux au C-V nécessite moins qu'une maison unifimalilale mais souvent la maison vu sa valeur moindre est moins taxée alors qu'elle nécessite plus de routes, connexion d'égoûts.

- Taxation par surface d'occupation (pour km de rues, égoûts entretenir).

- Taxation collecte de déchet

- Taxation utilisation d'eau

 

Fiscalité revue des subvention provinciales pour les autroutes, SQ, écoles etc.

Quoi il manque aussi ce sont les taxes de développement comme ailleurs au Canada. À Toronto il y a un ~100 000$ par nouveau condo pour les nouvelles infrastructures requises. La taxe pour le REM est un bon début.

 

[Né entre les rapides]

il y a 13 minutes, p_xavier a dit :

La surface d'habitation via la surface d'occuoation serait un bon départ. Un condo luxueux au C-V nécessite moins qu'une maison unifimalilale mais souvent la maison vu sa valeur moindre est moins taxée alors qu'elle nécessite plus de routes, connexion d'égoûts

Hum!  Cela entraînerait une redistribution massive du fardeau fiscal,  et nous éloignerait du principe de  "taxer en fonction de la capacité de payer", pour laquelle l'évaluation foncière est également, il faut l'admettre, un proxy fort imparfait.  Je noterai aussi que les dépenses municipales ne sont pas exclusivement reliées aux réseaux de rues, d'aqueducs et d'égouts, par exemple les service de police et de protection contre les incendies, les loisirs et les parcs, l'administration générale et les contributions aux fonds de retraite.  De plus, si cette mesure que tu suggères était uniquement appliquée sur le territoire de la Ville de Montréal,  les propriétaires montréalais de maisons unifamiliales ou bifamiliales seraient encore plus désavantagés par rapport à leurs voisins de banlieue.

 

il y a 30 minutes, p_xavier a dit :

Fiscalité revue des subvention provinciales pour les autroutes, SQ, écoles etc.

Qu'est-ce que ça impliquerait, en clair?  En particulier, est-ce que ça entraînerait des augmentations de transferts provinciaux dans les coffres de la Ville de Montréal?

 

il y a 38 minutes, p_xavier a dit :

Quoi il manque aussi ce sont les taxes de développement comme ailleurs au Canada. À Toronto il y a un ~100 000$ par nouveau condo pour les nouvelles infrastructures requises. La taxe pour le REM est un bon début.

C'est en effet une source potentielle de revenus supplémentaires pour la ville, mais elle ne serait pas sans conséquence sur le prix de l'habitation, y compris les logements existants qui n'auraient pas été soumis à cette taxe mais dont la valeur comparative augmenterait.  

[p_xavier]

2 hours ago, Né entre les rapides said:

Hum!  Cela entraînerait une redistribution massive du fardeau fiscal,  et nous éloignerait du principe de  "taxer en fonction de la capacité de payer", pour laquelle l'évaluation foncière est également, il faut l'admettre, un proxy fort imparfait.  Je noterai aussi que les dépenses municipales ne sont pas exclusivement reliées aux réseaux de rues, d'aqueducs et d'égouts, par exemple les service de police et de protection contre les incendies, les loisirs et les parcs, l'administration générale et les contributions aux fonds de retraite.  De plus, si cette mesure que tu suggères était uniquement appliquée sur le territoire de la Ville de Montréal,  les propriétaires montréalais de maisons unifamiliales ou bifamiliales seraient encore plus désavantagés par rapport à leurs voisins de banlieue.

 

Qu'est-ce que ça impliquerait, en clair?  En particulier, est-ce que ça entraînerait des augmentations de transferts provinciaux dans les coffres de la Ville de Montréal?

 

C'est en effet une source potentielle de revenus supplémentaires pour la ville, mais elle ne serait pas sans conséquence sur le prix de l'habitation, y compris les logements existants qui n'auraient pas été soumis à cette taxe mais dont la valeur comparative augmenterait.  

Au fait le modèle est taxé selon les services rendus. La capacité de payer ça vient automatiquement avec la grandeur du logement... donc ne favoirise plus l'étalement urbain comme actuellement et non pas une valeur théorique ridicuke. Ma maison en Ontario, les taxes municipales sont plus basses que mon condo à Montréal, je ne considère pas ça du tout normal...

Pour les services, il y avait eu un projet de loi pour Services Québec comme l'équivalent des autres provinces. D'ailleurs, une police municipale ça sert pas à grand chose à part donner des tickets pour la ville (et ça ne devrait pas être une responsabilité de la ville). Je suis un grand fan de la refonte de la gouvernance et des optimisations, mais malheureusement l'attaque aux structures et au red tape c'est honni des gouvernements...