montréal Montréal : Locaux commerciaux vacants

[Né entre les rapides]

Il y a 8 heures, swansongtoo a dit :

Article on some of the forces affecting traditional bricks and mortar retailing.  

https://www.theglobeandmail.com/business/international-business/article-three-things-that-are-truly-killing-shopping-malls/

Three things that are truly killing shopping malls

AUSTAN GOOLSBEE

THE NEW YORK TIMES

PUBLISHED FEBRUARY 14, 2020UPDATED FEBRUARY 14, 2020

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Clearance signs are displayed at an Express store in Paradise Valley, Ariz., on Jan. 22, 2020.

ROSS D. FRANKLIN/THE ASSOCIATED PRESS

It has been a tough decade for brick-and-mortar retailers, and matters seem only to be getting worse.

Despite a strong consumer economy, physical retailers closed more than 9,000 stores in 2019 – more than the total in 2018, which surpassed the record of 2017. Already this year, retailers have announced over 1,200 more intended closings, including 125 Macy’s stores.

Some people call what has happened to the shopping landscape “the retail apocalypse.” It is easy to chalk it up to the rise of e-commerce, which has thrived while physical stores struggle. And there is no denying that Amazon and other online retailers have changed consumer behaviour radically or that big retailers like Walmart and Target have tried to beef up their own online presence.

But this can be overstated.

To begin with, while e-commerce is growing sharply, it may not be nearly as big as you think. The Census Bureau keeps official track. Online sales have grown tremendously in the last 20 years, rising from $5 billion per quarter to almost $155 billion per quarter. But internet shopping still represents only 11 per cent of the entire retail sales total.

Furthermore, more than 70 per cent of retail spending in the United States is in categories that have had slow encroachment from the internet, either because of the nature of the product or because of laws or regulations that govern distribution. This includes spending on automobiles, gasoline, home improvement and garden supplies, drugs and pharmacy, food and drink.

Collectively, three major economic forces have had an even bigger impact on brick-and-mortar retail than the internet has.

In no particular order, here they are:

BIG-BOX STORES

In the United States and elsewhere, we have changed where we shop – away from smaller stores like those in malls and toward stand-alone big-box stores. Four years ago, University of Chicago economists Chad Syverson and Ali Hortacsu analyzed the recent history of retail and found that the rise of warehouse clubs and supercentres was bigger than the rise of online commerce.

They gave this telling example: Over the 14 years through 2013, Amazon added $38 billion in sales while Costco added $50 billion and the Sam’s Club division of Walmart $32 billion. Amazon had the higher growth rate, but the bigger problem for most brick-and-mortar stores was other, larger brick-and-mortar stores. This continued in 2019.

INCOME INEQUALITY

Rising income inequality has left less of the nation’s money in the hands of the middle class, and the traditional retail stores that cater to them have suffered. The Pew Research Center estimates that since 1970, the share of the nation’s income earned by families in the middle class has fallen from almost two-thirds to around 40 per cent. Small wonder, then, that retailers aiming at the ends of the income distribution – high-income people and lower-income people – have accounted for virtually all the revenue growth in retail while stores aimed at the middle have barely grown at all, according to a report by Deloitte.

As the concentration of income at the top rises, overall retail suffers simply because high-income people save a much larger share of their money. The government reports spending for different income levels in the official Consumer Expenditure Survey. In the latest data, people in the top 10 per cent of income saved almost a third of their income after taxes. People in the middle of the income distribution spent 100 per cent of their income. So as the middle class has been squeezed and more has gone to the top, it has meant higher saving rates overall.

SERVICES INSTEAD OF THINGS

With every passing decade, Americans have spent proportionately less of income on things and more on services. Stores, malls, and even the mightiest online merchants remain the great sellers of things. Since 1960, we went from spending 5 per cent of our income on health to almost 18 per cent, government statistics show. We spend more on education, entertainment, business services and all sorts of other products that aren’t sold in traditional retail stores.

That trend has continued for a long time. The federal government’s Current Expenditure Survey goes back more than a century. In 1920, Americans spent more than half their income on food (38 per cent) and clothing (17 per cent), and almost all of that was through traditional retail stores. Today, food eaten outside the home and in it accounts for 10 per cent of spending and clothing just 2.4 per cent.

Economists debate theories of why we have shifted to services and away from goods, but no one questions that it has happened. It means that over time, retailers selling things will have to run harder and harder just to stay in place.

In short, the broad forces hitting retail are more a lesson in economics than in the power of disruptive technology. It’s a lesson all retailers will have to learn some day – even the mighty Amazon

Thanks for sharing this great article!

Let me offer two additional perspectives:

1)  Why not?  -- Retailing as an economic activity, and its counterpart, purchasing things, are not ends in themselves.  They are only means to the extent that they fulfill needs.  Fact is, material needs are not limitless.  Further, ownership, be it a car, a tool or several other functional objects, is not always the most efficient or cost- effective way of fulfilling your actual need: better to rent for use only when needed.        

2) As mentioned in the article, personal spending are increasingly for services, as opposed to goods; what must not be forgotten is that goods are not created "equally", as some categories include a much larger service-like component embodied into them (and their unit prices!).  Convenience is key; so is uniqueness.  Demographic changes play a significant role in shifting the consumption pattern of goods and services. Demographic changes are not merely a matter of total population increase (or decrease); nor is ageing;  the average and median size of households has considerably diminished;  households composed of a single person already represent a large part of the total, and if you include the two-person households,  it gets past the half mark.     

Retailing is in need of morphing, to adapt to a new environment which is no longer uniform.  Do not expect things to get back to the good old days.  If you are a retailer in an old, well-established, densely populated neighbourhood in Montreal, pay close attention to the shift in population.  And in the suburbs, beware too! 

 

[acpnc]

T’achètes sur Amazon ? Non, dans ma zone !

La Cordée, véritable institution dans le domaine du sport et du plein air à Montréal, vient de se placer sous la protection de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité.

Publié le 23 février 2020 à 5h00

https://www.lapresse.ca/debats/editoriaux/202002/22/01-5262029-tachetes-sur-amazon-non-dans-ma-zone-.php

Alexandre Sirois
La Presse

À peu près au même moment, le détaillant d’articles de cuisine Stokes a dû faire la même chose, en annonçant une restructuration majeure.

Deux nouveaux exemples de la crise vécue par de nombreux acteurs du commerce de détail, dont les victimes se multiplient année après année. Et pas seulement à Montréal, partout en Amérique du Nord. Aux États-Unis, on a annoncé l’an dernier la fermeture de plus de 9000 commerces. On y utilise souvent l’expression retail apocalypse (l’apocalypse du commerce de détail) pour décrire l’état actuel des choses.

L’Europe non plus n’échappe pas à la crise. En témoigne une campagne de communication lancée récemment en France pour faire la promotion du commerce local… qui a de quoi nous inspirer !

Là-bas, on a détourné les logos de certains géants américains du numérique afin de stimuler la consommation dans une des régions du pays (Occitanie – Pyrénées-Méditerranée), avec des slogans accrocheurs sans être moralisateurs.

IMAGE TIRÉE DE L’INTERNET

En France, on a détourné les logos de certains géants américains du numérique afin de stimuler la consommation dans une des régions du pays.

« Au lieu d’acheter en ligne, j’achète dans ma zone. » Sous-entendu : plutôt que sur Amazon ! « J’achète en face à face pour mettre un visage sur les commerçants de ma région », écrit-on aussi, en s’inspirant de Facebook.

Elle est sympathique et efficace, cette campagne. On réfléchit beaucoup ces jours-ci à l’idée de revoir nos habitudes de consommation pour diminuer leur impact sur l’environnement, mais peut-être un peu moins à leur lien sur la survie des commerces locaux.

IMAGE TIRÉE DE L’INTERNET

En France, on a détourné les logos de certains géants américains du numérique afin de stimuler la consommation dans une des régions du pays.

Pourtant, acheter dans sa « zone », c’est fondamental.

***

On ne niera certainement pas que les problèmes des commerçants sont aussi nombreux que divers. Que plusieurs détaillants – dont La Cordée et Stokes – font face à une concurrence particulièrement féroce. Et que certains, aussi, ont du mal à trouver des solutions innovantes pour se distinguer.

On ne niera pas non plus que les commerces avec qui on cohabite à Montréal doivent composer avec une série de difficultés spécifiques allant des nombreux chantiers aux taxes commerciales élevées, en passant par la spéculation qui frappe certaines artères et fait grimper le prix des loyers. Sans compter la concurrence des commerces des banlieues (les raisons de quitter Brossard pour magasiner sur la rue Saint-Denis son désormais moins nombreuses), dont des grandes surfaces d’une efficacité redoutable comme Costco.

Mais justement, toutes ces embûches jumelées au fait que le commerce électronique fait particulièrement mal aux commerçants ne devraient-elles pas nous faire prendre conscience qu’ils ont besoin de plus d’amour ?

Ne devraient-elles pas nous sensibiliser au fait qu’on aurait tout avantage à traiter bon nombre de commerces comme des lieux de rencontre et d’échange qui renforcent le tissu social de nos quartiers ?

Le comble, ce serait de se plaindre de l’aspect déprimant de certaines de nos rues en raison de la disparition des commerces locaux… alors qu’on n’y met jamais les pieds ! Ou encore de se surprendre de l’impact de l’exode des capitaux provoqué par nos achats faits en ligne à l’extérieur du Québec.

***

Il y en a, d’ailleurs, des exemples de commerces chouchoutés par les Montréalais. L’automne dernier, notre journaliste Suzanne Colpron a notamment rapporté les succès de la librairie de Philippe Sarrasin, à Verdun. Lorsqu’on l’interroge à ce sujet, celui-ci cite d’emblée « le sentiment d’appartenance des gens envers leur communauté » et le désir « d’encourager l’achat local ».

Bien sûr, cette relation privilégiée ne sera pas nécessairement à sens unique. « Il y a une part de responsabilité qui incombe au commerçant… Tisser des liens avec sa communauté », reconnaît-il.

Il a raison. Sur le plan des prix, rivaliser avec un géant du commerce comme Amazon, c’est l’équivalent de se battre avec un boxeur plus gros et plus puissant que vous. Les commerçants ont tout avantage à trouver des façons de se démarquer autrement.

ILLUSTRATION LA PRESSE

« Plusieurs commerçants doivent assurément refaire leurs devoirs pour résoudre certains de leurs problèmes », explique notre éditorialiste.

***

On ne niera certainement pas que nos élus ont un rôle à jouer pour protéger nos commerçants.

Pour leur permettre de se battre à armes égales avec les marchands d’ailleurs qui se spécialisent dans la vente en ligne, par exemple. Que ce soit en trouvant de meilleurs moyens de percevoir les taxes de vente ou en aidant les commerces d’ici à prendre le virage numérique.

À la Ville de Montréal, on se démène depuis quelques années (on a réduit les taxes commerciales et mis de l’avant des initiatives utiles) pour soutenir les commerces. Des consultations publiques sur les locaux vacants viennent d’être menées et la Commission sur le développement économique et urbain et l’habitation va dévoiler ses recommandations à la fin du mois de mars.

Il est d’ores et déjà clair que Montréal devra continuer de rendre ses rues commerciales plus attractives et aurait tout avantage à faire preuve de plus de souplesse quant au zonage commercial. À ce sujet, on a évoqué l’idée de permettre « plus de mixité des usages sur les artères commerciales ».

Ceci dit, faire reposer le sort des commerçants uniquement sur les épaules de nos élus serait trop commode. Plusieurs commerçants doivent assurément refaire leurs devoirs pour résoudre certains de leurs problèmes. Leur monde est en profonde transformation. Mais nous avons nous-mêmes, entre nos mains, une partie de la solution.

[andre md]

Montreal va perdre sa poule aux oeuf d'or. Les commercants surtaxé vont disparaitre peu a peu. 

Le commerce online explose. On livre 7 jours par semaine et jusqu'a 10 heures le soir selon certaines compagnies de livraison.  La demande pour les entrepot augmente mais les locaux commerciaux reste vacants.

Je donne pas cher du projet 15-40. 

La caisse se débarasse de ses centres comnerciaux.

 

 

[ERJ-Boy]

Le 2020-02-23 à 10:00, andre md a dit :

Montreal va perdre sa poule aux oeuf d'or. Les commercants surtaxé vont disparaitre peu a peu. 

Le commerce online explose. On livre 7 jours par semaine et jusqu'a 10 heures le soir selon certaines compagnies de livraison.  La demande pour les entrepot augmente mais les locaux commerciaux reste vacants.

Je donne pas cher du projet 15-40. 

La caisse se débarasse de ses centres comnerciaux.

Le projet 15-40 incorpore des éléments de divertissement et des options de restauration pour justement attirer du monde. De plus, ils essaient d'attirer plus de marques de luxe, qui sont nettement moins touchées par le commerce en ligne. 

[andre md]

Il y a 2 heures, ERJ-Boy a dit :

Le projet 15-40 incorpore des éléments de divertissement et des options de restauration pour justement attirer du monde. De plus, ils essaient d'attirer plus de marques de luxe, qui sont nettement moins touchées par le commerce en ligne. 

Ies marques de luxe se vendent moins a montreal que Vancouver et Toronto. 

Question divertissement si je ne me trompe les cinemas sont en perte de popularité. Et salle de spectacle il yen a deja pas mal en banlieue. Sans compté celle du centre-ville. 

Le meilleur truc pour s'en tirer c"est de ne pas laisser le champ libre a amazon sur internet. Et vendre aussi en ligne et continuer a vendre en magasin physique . 

 

[ERJ-Boy]

Il y a 11 heures, andre md a dit :

Ies marques de luxe se vendent moins a montreal que Vancouver et Toronto. 

Question divertissement si je ne me trompe les cinemas sont en perte de popularité. Et salle de spectacle il yen a deja pas mal en banlieue. Sans compté celle du centre-ville. 

Le meilleur truc pour s'en tirer c"est de ne pas laisser le champ libre a amazon sur internet. Et vendre aussi en ligne et continuer a vendre en magasin physique . 

 

Les salaires augmentent plus vite à Montréal qu'à Toronto ou Vancouver. Tôt ou tard, on finira par avoir ces marques et cette masse critique d'acheteurs qui permettra l'ajout de cette offre de luxe. 

Et ce n'est pas la job du centre commercial de "vendre en ligne".

[p_xavier]

Montréal dans Fortune :

https://fortune.com/2020/03/05/montreal-empty-storefronts-business/

[Rocco]

15 minutes ago, p_xavier said:

Montréal dans Fortune :

https://fortune.com/2020/03/05/montreal-empty-storefronts-business/

Is interviewing locals from the Mile End making the article more hip?

[ScarletCoral]

https://www.journaldemontreal.com/2020/05/07/locaux-commerciaux-vacants--la-commission-propose-une-taxe-a-la-vacance-ou-une-redevance-reglementaire

Montréal : taxe ou redevance recommandée pour les locaux commerciaux vacants

Elsa Iskander
Jeudi, 7 mai 2020 10:06 MISE À JOUR Jeudi, 7 mai 2020 10:06

L’implantation d’une taxe ou d’une redevance pour les locaux commerciaux inoccupés fait partie des recommandations de la Commission sur le développement économique, qui s’est penchée sur la problématique des locaux vacants sur les artères montréalaises. 

Elle suggère aussi d’identifier des incitatifs permettant aux propriétaires de se soustraire à l’option dissuasive qui pourrait être retenue; par exemple, en facilitant l’occupation transitoire de ces locaux. 

Précisions qu’il s’agit de suggestions d’une commission permanente de l’hôtel de Ville de Montréal; de telle sorte que l’administration Plante devra ensuite décider des mesures à implanter. 

Cela dit, dans un contexte de pandémie, la Commission estime qu’il ne faudrait pas ajouter de fardeau financier aux propriétaires et commerçants durant la relance économique. Elle propose ainsi de miser sur les incitatifs pour le moment, plutôt que sur des mesures punitives. 

De plus, «l’imposition d’une taxe à la vacance ou d’une redevance réglementaire devrait être conditionnelle à un portrait à jour et complet de la vacance commerciale, considérant que cette problématique pourrait prendre une toute autre ampleur dans les prochains mois», indique le rapport paru jeudi matin. 

Un meilleur encadrement de la hausse des loyers et des baux commerciaux fait aussi partie des recommandations. De même, que poursuivre la réduction de l’écart de fardeau fiscal entre les immeubles résidentiels et non résidentiels. 

Près d’une quarantaine de mesures sont proposées au terme de la consultation publique lancée durant l’hiver.

[ScarletCoral]

https://journalmetro.com/actualites/montreal/2444313/locaux-vacants-une-taxe-contre-la-speculation-et-un-encadrement-des-baux-recommandes/

Locaux vacants: une taxe contre la spéculation et un encadrement des baux recommandés

13:50 7 mai 2020 | mise à jour le: 7 mai 2020 à 13:54 
Par:  Zacharie Goudreault
Métro

Photo: Zacharie Goudreault/ MétroUn local vacant sur la rue Saint-Denis.

La Ville de Montréal devrait imposer une taxe aux propriétaires de locaux vacants sur les artères commerciales et augmenter l’encadrement des baux commerciaux afin d’éviter la spéculation.

C’es du moins ce que recommande la Commission sur le développement économique et urbain et l’habitation dans un rapport mis en ligne jeudi. Celle-ci a tenu en janvier dernier une consultation publique sur la problématique des locaux commerciaux vacants. Des dizaines de citoyens, d’organismes et de représentants du milieu des affaires ont été invités à prendre part à ses audiences publiques et déposer des mémoires. 

Si cet enjeu a attiré autant d’attention, c’est qu’il est de taille. Selon des données de la Ville datant de juillet dernier, environ 15% des locaux commerciaux étaient vacants sur les artères commerciales de la métropole. Un pourcentage qui risque de gonfler considérablement en raison de la crise du coronavirus, qui malmène l’économie depuis un mois et demi.

«Il faudra agir de façon urgente», lance à Métro la directrice générale de l’Association des sociétés de développement commercial de Montréal (ASDCM), Caroline Tessier. Cette dernière presse la Ville de créer un comité indépendant pour déterminer rapidement quelles recommandations devraient être appliquées prioritairement pour faciliter la relance économique dans les prochaines semaines.

«Avec la COVID-19, ça vient ajouter énormément d’impacts pour les locataires de locaux commerciaux. Si c’était déjà un enjeu, ça devient primordial maintenant que l’administration mette la vitalité commerciale au cœur de ses priorités.» -Caroline Tessier, directrice générale de l’ASDCM

Taxe sur les locaux vacants

Une des recommandations centrales de la commission municipale porte sur l’imposition d’une taxe ou d’une redevance réglementaire aux propriétaires de locaux commerciaux vacants.

«De nombreux participants ont demandé l’imposition de pénalités aux propriétaires avides ou inactifs», souligne le document. 

Pour ce faire, la Ville devrait d’abord collecter suffisamment de données pour créer un registre des locaux vacants, peut-on lire. Les propriétaires devraient également afficher un certificat d’inoccupation sur la devanture de leurs locaux commerciaux tant que ceux-ci sont vacants.

«Il y a des gens qui font de la spéculation et laissent leurs locaux vides sur les artères commerciales», déplore Caroline Tessier. Selon elle, toutefois, «il faut bien avoir conscience de l’ampleur du phénomène avant d’imposer une taxe à ces propriétaires». 

Le rapport recommande en outre un meilleur encadrement des baux commerciaux, ce qui nécessiterait l’intervention de Québec. Actuellement, le manque de règles pour encadrer ceux-ci «laisse place à la spéculation et crée des inégalités dans les rapports de force entre le bailleur et le locataire», estime la commission municipale. 

«C’est nécessaire pour éviter les abus et protéger la mixité commerciale sur le territoire», estime Mme Tessier. 

Opposition

La possibilité d’imposer une taxe aux locaux commerciaux vacants a recueilli de nombreuses critiques, jeudi.

«Ça va avoir un effet sur la rentabilité de ces bâtiments. Ça peut aussi avoir pour effet d’augmenter les loyers pour les prochains locataires», déplore le directeur pour le Québec de la Fédération canadienne des contribuables, Renaud Brossard. 

L’opposition officielle, Ensemble Montréal, a aussi critiqué cette recommandation. «Une telle taxe aurait pour effet de pénaliser tous les propriétaires de locaux vacants, sans distinguer ceux qui ont des comportements indésirables et ceux qui sont victimes de circonstances économiques hors de leur contrôle», affirme le conseiller du district de Saint-Léonard Ouest, Dominic Perri.

Charge fiscale

La commission municipale recommande d’autre part de réduire l’écart entre la charge fiscale du secteur commercial et résidentiel, qui est le plus grand au pays.

«Oui, la taxe est un fardeau important pour les commerces. Maintenant, il faut revoir les services offerts aux commerces qui ont une charge fiscale aussi élevée», estime Mme Tessier, qui demande des allègements administratifs pour les commerces.

Les recommandations de ce rapport feront l’objet d’une présentation virtuelle à 14h de la part des membres de cette commission. La mairesse de Montréal, Valérie Plante, réagira ensuite à ce rapport vers 15h.