Kirkland: Quartier Évolution

[acpnc]

Blocked by the NIMBYS today.

 

Pas toujours évident de proposer des changements dans une communauté bien installée dans son petit confort tranquille. C'est en fait au promoteur que revient la responsabilité de vendre son concept aux résidents, tout en s'assurant du maximum de retombées positives pour le secteur. D'un côté on retrouve habituellement la peur du changement et le risque de la perte de contrôle de son environnement. De l'autre une volonté de rentabiliser des espaces et de développer un quartier où la densité peut poser problème pour certains.

 

C'est donc une bataille entre deux visions, l'individualiste et la collective. Et ici la peur, comme dans toutes demandes de changement, est la plus difficile à contrer, parce qu'elle est le plus souvent irrationnelle. Les YIMBY's doivent donc travailler beaucoup plus fort pour renverser la vapeur et convaincre du bien fondé du projet. Il faudrait alors arriver à faire rêver la population par une proposition gagnant-gagnant, qui demandera peut-être un effort de compromis des deux côtés.

 

Pas évident j'en conviens, mieux vaut alors proposer un projet par étape qu'un gros morceau difficile à avaler.

[Né entre les rapides]

1) Si le conseil municipal de Kirkland croit toujours que le projet serait bénéfique pour l'ensemble de la communauté, il devrait aller jusqu'au bout de son raisonnement (antérieur) et organiser un référendum. Ne pas le faire minerait sa crédibilité (bien qu'il pourrait toujours tenter de s'esquiver sous prétexte de respect des préférences des résidents du quartier concerné)

 

2) Quelle que soit l'issue ultime dans cette «affaire», le cas met en lumière un phénomène fort répandu, soit la perte d'attrait de ces terrains pour la fonction «industrielle», au profit de la fonction résidentielle. Ainsi, on serait tenté de penser que les terrains anciennement occupés par la piste d'atterrissage de Cartierville à Ville-Saint-Laurent étaient devenus «mûres» pour le projet résidentiel «Bois-Franc». Idem pour les terrains bordant la voie ferrée principale du CP («Iron Ring») ou encore les environs du canal Lachine.

 

3) Retour sur le projet «Quartier Evolution» à Kirkland: dans l'hypothèse, fort plausible, où le projet n'ira finalement pas de l'avant dans sa forme actuelle, au moins trois possibilités se présenteront.

 

A) Le promoteur réduit la densité projetée, ce qui a pour effet (toutes choses égales par ailleurs, dont la qualité de la construction) d'augmenter le prix au mètre carré des unités résidentielles. La question: le marché est-il prêt à l'absorber?

 

B) Le promoteur met son projet en veilleuse, en attendant des «jours meilleurs». Conséquences: i) négatives pour les liquidités du promoteurs; et ii) négatives pour les finances municipales.

 

C) Le promoteur met ses terrains en vente. Question: trouvera-t-il preneur à un prix «acceptable»?

[acpnc]

Il y a toujours un risque quand on achète un grand terrain qui dépend d'un changement de zonage pour être développé. Il est révolu le temps où des entrepreneurs achetaient d'immenses espaces en friche, pour éventuellement les revendre de manière spéculative. Bien sûr le phénomène n'a pas complètement disparu, mais les banlieues ne grandissent plus à la même vitesse et la protection des terres agricoles à mis un peu plus d'ordre dans la gestion du territoire.

 

Donc les surfaces disponibles se font plus rares et c'est souvent un changement de vocation, d'industriel à résidentiel ou commercial, qui peut attirer les développeurs. Cela ne va pas sans risque, on le comprend, et le changement accordé par la Ville n'offre pas automatiquement la garantie de succès escomptée. C'est sûr que le promoteur tentera son meilleur coup, en essayant de rentabiliser au maximum son gain et cela dans le plus court délai. Mais en agissant de la sorte, il risque aussi de semer la méfiance et braquer les populations contre lui.

 

Comme dit Né entre les rapides , la Ville a des recours pour faciliter le développement. Mais doit agir prudemment, en évitant de donner l'impression qu'elle favorise l'entrepreneur au détriment de la population. Dans ce cas précis, l'opposition semble assez organisée pour rendre inutile une consultation presque perdue d'avance. L'investisseur devra donc retourner à sa table à dessins et voir si une deuxième mouture pourrait trouver grâce aux yeux des riverains du projet.

 

Il ne s'agit pas bien sûr de donner un droit de véto à certains groupes de citoyens. Mais plutôt de s'assurer d'un minimum d'acceptation sociale, car ici la survie politique de l'équipe municipale en dépendra peut-être ultérieurement? En attendant rien n'empêche la Ville de travailler en amont, en proposant elle-même les grandes lignes pour un développement plus pondéré de ces terrains. Elle gagnerait aussi en crédibilité, si elle avait des chiffres plus précis à présenter à sa population, en regard de revenus potentiels.

 

Finalement des mesures de mitigation qui atténueraient l'impact négatif d'un futur projet, prouverait la bonne foi de la Ville et forcerait peut-être l'entreprise à certains compromis, tout en redonnant probablement confiance aux citoyens les plus récalcitrants. Donc rien n'est gagné d'avance et la partie n'est pas nécessairement perdu pour l'entrepreneur. Je crois justement que l'exercise en vaut la chandelle, parce qu'il favorise le jeu démocratique. Il ouvre simultanément la porte à un meilleur équilibre entre les profits de l'entrepreneur, les revenus et le développement économique de la ville et la volonté de préserver la qualité de vie des citoyens.

Modifié 9 janvier 2016 par acpnc

[Né entre les rapides]

Les conseils d'acpnc sont ceux d'un sage. Ils sont applicables à tous les autres cas semblables mais attention, il faut les prendre dans leur intégralité, et ne pas tomber dans le piège de la consultationite, qui est une façon commode d'esquiver les décisions difficiles ou controversées.

 

Comme le processus de a à z est assez complexe, il pourrait être utile de développer des modèles/lignes directrices et les mettre à la dispositions des municipalités qui ne sont pas toutes bien outillées pour faire face à ces situations. Naturellement, il y a une grande variation dans le style de gestion des municipalités (eg. autocratique, bureaucratisé, centralisé/décentralisé, etc), de la même façon qu'il y a des différences entre les «implications citoyennes» selon les quartiers et les villes, et les époques.

 

Mais le pire serait de ne rien faire, et de laisser s'accumuler les cas de blocage, chacun restant sur ses positions. Je n'ai pas encore vu de «modèle parfait», ni ici ni ailleurs en Occident (mais en Chine par exemple, c'est bien pire encore, on expulse etc.). Chose certaine, même le meilleur modèle ne peut fonctionner qu'à condition que la majorité des citoyens concernés s'impliquent activement (d'abord faire l'effort de s'informer, comprendre, discuter et prendre position intelligemment).

[SKYMTL]

Blocked by the NIMBYS today.

 

Yup. The cooler voices had no say in this one. Absolutely against the democratic process....

[jesseps]

It sucks to hear that it was blocked. Kirkland may have to raise taxes over the next few years, to make for the loss of revenue that it would have brought.

[hockey19]

Broccolini lands first tenant for former Merck site

 

http://montrealgazette.com/news/local-news/west-island-gazette/broccolini-lands-first-tenant-for-former-merck-site

 

The first tenant has been signed for the Quartier Évolution project on the north side of Highway 40 in Kirkland.

 

While a proposed high-density residential project for the site was blocked by nearby residents last month, property owner Broccolini vowed to exploit the existing industrial zoning for the 2.3-million-square-foot lot it acquired in 2014 from pharmaceutical firm Merck.

 

Traffic Tech, a freight logistics broker, will relocate to Kirkland from its existing premises on Côte de Liesse in St-Laurent. The international firm will set up its global head offices in a former Merck building. While 500 Traffic Tech employees will initially move in, the firm has plans for future growth.

 

“This is a new and wonderful home for the 500-plus Montreal team,” stated Traffic Tech owner Brian Arnott.

[SKYMTL]

The ironic thing is that now local residents are complaining about the noise of demolition work and the influx of 500+ employees. I swear these idiots will never be placated....

[Né entre les rapides]

Et je présume que rien ni personne ne peut légalement s'opposer à l'usage maintenant prévu.

[budgebandit]

A LOT of activity on this site the past 3-4 weeks. Mostly demolition, but still....