ScarletCoral

Une fois que le bâtiment est sorti de terre, les constructeurs sont mieux en mesure de donner une date de livraison plus précise. Il y a moins d'imprévus. Cependant, on n'est jamais à l'abri d'un conflit de travail ou fermeture de chantier. Aussi. Prével a l'habitude de respecter leurs dates ... des fois leurs unités sont même livrées en avance. C'est ce que je me suis fait dire quand j'ai acheté mon condo.... pis j'ai eu les mêmes commentaires d'amis qui ont acheté dans les projets précédents

sur leur site : « Livraison prévue en 2014 » Pas très précise comme date, mais 31 décembre 2014 c'est encore en 2014

Reportage hier au Téléjournal 18h sur l'avancement des travaux de Sainte-Justine avec vue aérienne du chantier http://www.radio-canada.ca/widgets/mediaconsole/medianet/6887445 Moi qui ai étudié à HEC qui est juste en face de l'hôpital, je ne reconnais plus l'endroit!

Canadian Investor Bets on a Montreal Revival Cadillac Fairview Wants to Expand City's Business Center to the South By DAVID GEORGE-COSH Nov. 5, 2013 6:11 p.m. ET For more than two decades, Montreal was one of the sleepiest office markets in Canada, seeing no new private development as cities such as Toronto and energy-rich Calgary added millions of square feet of new space. Now, as Canadian investors step up real-estate investment throughout the world, a company owned by one of Canada's largest pension funds is looking to shake things up. Cadillac Fairview Corp., a unit of Ontario Teachers' Pension Plan, wants to expand the city's business center to the south with a planned 1.9 billion Canadian dollars ($1.82 billion) development next to the Bell Centre, where the National Hockey League's Montreal Canadiens play. The company earlier this year broke ground on the first building on the 9.2 acre site, named the Deloitte Tower after the professional-services firm that it lured from Montreal's traditional downtown. Owners of office buildings in Montreal's core dismiss the competitive threat, citing the lack of retail and transportation in the Deloitte Tower area. "I don't think that people who went to that location will be happy," says Bill Tresham, president of global investments at Ivanhoé Cambridge Inc., which owns the Place Ville Marie office complex that Deloitte is vacating. But Cadillac Fairview executives say businesses will be attracted to the tower's modern workspaces, energy efficiency and the civic square and skating rink in the complex modeled on New York's Rockefeller Center. "That's where we feel the growth is," says Sal Iacono, Cadillac's senior vice president for development in Eastern Canada. Developers in other cities have had mixed results when they have tried to build new business districts to compete with traditional downtowns. London's Canary Wharf development was forced to seek bankruptcy protection in its early years, although it eventually turned into a success. The Fan Pier project in Boston finally has gained traction after years of delay. The Cadillac Fairview development is partly a sign that Montreal has absorbed a glut of space that has hung over its office market for years. Its third-quarter vacancy rate for top-quality space downtown was 5.4%, compared with 9.4% in the third quarter of 2010, according to Cushman & Wakefield Inc. But the project also is a sign of the increasing appetite that Canadian investors have for real-estate risk as the world slowly recovers from the downturn. Canadian investors are on track to purchase at least US$15.6 billion of commercial real estate world-wide in 2013, up from US$14.5 billion in 2012, and a postcrash record, according to Real Capital Analytics Much of the interest is coming from Canadian pension funds, which have more of an appetite for risk than U.S. and European institutions because Canadian property wasn't hurt as badly by the downturn, experts say. The Canada Pension Plan Investment Board, the country's largest pension fund, allocated 11.1% of its assets to real estate, for a total of C$20.9 billion, in the first quarter of fiscal 2014. That is up from 10.7% in the first quarter of fiscal 2013, for a total of C$17.7 billion. Ontario Teachers' Pension Plan has been aggressive in several other sectors as it tries to shore up its funding deficit amid stubbornly low interest rates. The fund last month acquired Busy Bees Nursery Group, the largest child-care provider in the United Kingdom, for an undisclosed sum, while contributing US$500 million to Hudson's Bay Co.'s purchase of Saks Fifth Avenue for US$2.9 billion in July. Over the past year, Teachers' also has made investments in Australian telecom companies, oil assets in Saskatchewan and a supplier of outdoor sports-storage systems. Cadillac Fairview's real-estate portfolio increased to C$16.9 billion at the end of 2012, the last period for which data is available, up from C$15 billion in 2011. Montreal has a population of 1.65 million and its business sector, which relies heavily on aerospace, information technology, pharmaceuticals and tourism, remained relatively healthy during the downturn. The last commercial office buildings in its modern office district were completed by private developers in 1992. Nearly 20% of the city's office inventory was built before 1960, more than in other large Canadian cities, according to Cushman & Wakefield. Other pension funds also are making new investments in Montreal's office market, though they are focusing on core properties. Ivanhoé Cambridge, an arm of Quebec-based pension fund Caisse de dépot et placement du Québec, spent more than C$400 million in August to acquire full control of the Place Ville Marie office complex, and is planning a C$100 million upgrade. Cadillac Fairview began assembling land for its project in 2009 when it acquired Windsor Station, a historic hub that dates to the 19th century. The area is southwest of Old Montreal, the historic section of the city near the St. Lawrence River. But the area has been unappealing to most office-building developers because it lacks many stores, restaurants or other amenities. "No one was interested in developing," Mr. Iacono says. The company has been planning a development including retail, office and residential space since then, but many were skeptical that businesses could be convinced to move outside of the city's traditional business center. That skepticism was damped when Deloitte announced plans to move. Then this year, the Alcan unit of mining giant Rio Tinto said it would move its headquarters to the top eight floors of the 500,000 square-foot tower, increasing its occupancy to 70%. Cadillac Fairview also has started building a 555-unit condo on the site. Eventually, the entire complex will include an additional 4 million square feet of office, retail and residential space as well as public areas. Deloitte executives say the new building—slated to open in 2015—was appealing because of its energy efficiency and green features such as stalls for charging electric cars. "This building is a catalyst for a whole energy for that part of the city," says Sheila Botting, national leader of real estate for Deloitte in Canada.

Avec le départ de Deloitte de la Place Ville-Marie, ça va en libérer de l'espace de prestige... En plus avec Cadillac Fairview qui veut étendre vers l'Ouest du centre ville... le QDS a bcp de compétition Canadian Investor Bets on a Montreal Revival Cadillac Fairview Wants to Expand City's Business Center to the South

Je n'en ai pas entendu parler à l'interne. Desjardins vient juste d'inaugurer un nouvel édifice à Lévis. Le Complexe Desjardins tout comme la Cité Desjardins à Lévis appartiennent à la filiale immobilière de Desjardins. Pas sûre qu'elle voudrait être locataire majoritaire dans un immeuble appartenant à une autre entreprise. Ici au Complexe Desjardins, on est plutôt en mode de réduction de l'espace des cubicules pour mettre jusqu'à 30% plus d'employés par étage. malgré qu'il y a plein de cubicules vides partout... De toute façon, d'un point de vue plan de de relève, ce n'est pas trop bon d'avoir des sites trop proches les uns des autres... malgré qu'il y a un paquet de monde à la Cité Desjardins à Lévis si jamais il y a une catastrophe à Montréal

Actuellement, ça monte d'une étage par semaine/semaine et demi... Il y a 20 étages. Alors, dans 4-5 mois ?

Tempête de neige et ça va être l'enfer...

Je suis allée au bureau de ventes ce midi Kim m'a dit que la phase 1 est vendue à 76% Pour la phase 2, il y a 22 unités qui sont réservées dont 3 qui sont signées Voici les photos en date du 2013-11-14 Rendu au 3e étage!

Le terrain a été « nettoyé » et il y a de la machinerie... L'excavation va p-ê commencer bientôt Photos prises le 2013-11-14

Denis Coderre a quand même parlé de créer des voies réservées avec de la peinture

Prével a partagé sur son blogue ce sur le transport dans la ville de New York. Je ne sais pas si ça a déjà été partagé... mais WOW... ce qu'on peut faire avec un peu de volonté et ... un peu de peinture... Peut-on envisager la même chose à Montréal?

Bonne chance aux gens de la Rive-Sud Prenez le transport en commun... « La voie réservée aux autobus sur le pont Champlain, qui permet de transporter plus de 20 000 personnes par période de pointe, entre la Rive-Sud et Montréal, sera maintenue en pointe, le soir, en direction de la banlieue. Il n'est toutefois pas envisagé, pour le moment, d'autoriser les autobus à circuler sur une des voies à contresens du trafic le matin, en direction de Montréal. » Source : La Presse : Pont Champlain: la fermeture va durer un mois

j'ai oublié un adjectif après « logements ». Oui je parlais des 400 logements sociaux. Il y a aussi les 200 autres « abordables »

Que se passe-t-il avec les 400 logements annoncés lors du lancement du projet? Est-ce qu'ils vont être tous dans une même phase plus tard, ou ces logements se fondent à l'intérieur des différentes phases pour avoir une mixité de clientèle dans un même bâtiment?

J'espère que c'est bien à ce prix là

1000 à 1900 pi², ça va attirer un autre type de clientèle. À 475$/pi², un 1900 pi² va frôler le million excluant les taxes...

Si elle est aussi profonde que celle sur le toit du Lowney phase 9, ça devrait être nageable

Prével a enfin mis à jour le site Web du Lowney pour intégrer les plans de la phase 2 Je capote sur la piscine de la phase 2 Sur les plans originaux, elle n'y était pas, mais la Ville a donné son approbation pour sa construction

Je viens de recevoir le newsletter du projet avec les prix pour la phase 3 : Listed below is information regarding prices of Phase III*:[TABLE] <tbody>[TR] [TD]Units[/TD] [TD]Starting at[/TD] [/TR] [TR] [TD]Condo 1 bedroom[/TD] [TD]$213,234[/TD] [/TR] [TR] [TD]Condo 2 bedrooms, 1 bathroom[/TD] [TD]$264,404[/TD] [/TR] [TR] [TD]Condo 2 bedrooms, 1 bathroom with large terrace facing Jarry Park[/TD] [TD]$382,486[/TD] [/TR] [TR] [TD]Condo 3 bedrooms plus den, 2 bathrooms, large terrace facing Jarry Park[/TD] [TD]$464,077[/TD] [/TR] [TR] [TD]Penthouse 3 bedrooms, 2 bathrooms, vast private rooftop terrace facing Jarry Park[/TD] [TD]$998,302 [/TD] [/TR] </tbody>[/TABLE] * Price ranges vary over time depending on sales and the available inventory. Prix de la phase 2 : Listed below is information regarding prices of Phase II*:[TABLE] <tbody>[TR] [TD]Units[/TD] [TD]Starting at[/TD] [/TR] [TR] [TD]Loft, open concept, 1 bathroom[/TD] [TD]$158,785[/TD] [/TR] [TR] [TD]1 bedroom condo[/TD] [TD]$184,813[/TD] [/TR] [TR] [TD]2 bedroom condo, 1 bathroom[/TD] [TD]$327,416[/TD] [/TR] [TR] [TD]2 bedroom condo with generous windows, private entrance and garden level terrace[/TD] [TD]$329, 426[/TD] [/TR] [TR] [TD]2 bedroom condo, 1 bathroom, corner unit available allowing for abundant sunlight in the afternoon. 6th floor.[/TD] [TD]$419,338[/TD] [/TR] [TR] [TD]3 bedroom penthouse on two levels with rooftop terrace[/TD] [TD]$501,279[/TD] [/TR] </tbody>[/TABLE]

Viens de recevoir un courriel de DevMcGill concernant ce projet : M9-3 project is 97% sold! 4 condos are available immediately and are move-in ready! Come see our staged units! Available immediately and ready for delivery Among the condos available are: A condo with 1 bedroom, 1 office and a balcony with views over the future Bonaventure Park ($319,500*) A Mezza-loft on two floors with 19 foot ceilings and offering spectacular views of Old Montreal ($326,000*) A condo with 2 rooms and 2 bathrooms, iCondo system, motorized blinds, storage, appliances, etc. ($349,952*) A condo with 2 rooms and 2 bathrooms with views over the future Bonaventure Park ($399,956*) *Price ranges vary over time depending on sales and the available inventory.

Dans le blogue de Maxime Bergeron de La Presse concernant le Solano : Je viens de parler avec Patrick Varin, président des Habitations Solano. Un homme très, très confiant. Le promoteur lancera la construction de la tour de 19 étages dès la semaine prochaine, soit quelques jours après le début officiel des ventes. Pour la plupart des projets, les banques prêteuses exigent des préventes de 60% à 70% avant d’autoriser le début des travaux. Or, le Solano est autofinancé, avant les fonds propres de l’entreprise. “Oui, il y a un ralentissement dans le marché à Montréal, mais notre projet, il faut comprendre que c’est un projet de propriétaires-occupants, pas d’investisseurs”, a fait valoir M. Varin. Il affirme avoir déjà vendu les deux penthouses et cinq appartements dans la phase 6 avant même le lancement officiel des ventes, ce soir. “Les gens, ça fait longtemps qu’ils attendaient cette phase, on a déjà plusieurs réservations.” Patrick Varin soutient que l’emplacement “exceptionnel” du projet, en bordure du fleuve, explique son succès. Les phases 7 et 8 sont déjà dans les cartons, a-t-il ajouté.

Version française Plaidoyer pour une cité-État Traitée comme une simple région, une parmi d’autres, Montréal en a payé le prix. Il est temps que le moteur économique du Québec reçoive les pleins pouvoirs. François Cardinal Options politiques, novembre 2013 Loin du cliché plein de forêts, de plaines et de prairies qu’on s’en fait, le Canada est un pays foncièrement urbain. Tout près de 70 % de la population habite dans une agglomération urbaine. Plus de 90 % de la croissance démographique se concentre dans ces mêmes régions métropolitaines. Si bien que le Canada se classe tout en haut des pays les plus urbanisés de la planète. Et pourtant, que ce soit Montréal, Toronto, Calgary ou Ottawa, elles sont toutes négligées par les partis fédéraux et provinciaux. Elles sont toutes désavantagées par les cartes électorales. Elles sont toutes soumises par leur province à un régime fiscal qui date de l’époque des calèches. Elles sont toutes reléguées au rang de vulgaires « créatures » soumises aux diktats et aux humeurs des élus des paliers supérieurs. Comme si le pays n’avait pas encore assumé les changements qui l’ont traversé depuis sa fondation. « Les villes n’ont pas d’existence selon la Constitution, car celle-ci a été élaborée en 1867 alors que nous étions un pays rural et agricole, m’a rappelé le maire Naheed Nenshi, lorsque je lui ai rendu visite à l’hôtel de ville de Calgary en 2012. Or, aujourd’hui le pays est très urbanisé, un fait qui ne se reflète malheureusement pas dans les relations qu’entretiennent les gouvernements avec les villes. » On en a eu un bon exemple lors de la dernière élection fédérale, en 2011, alors que toutes les formations ciblaient « les régions ». Les conservateurs avaient pour slogan Notre région au pouvoir, les libéraux citaient « le Canada rural » comme priorité mais pas le Canada urbain. Le Bloc affichait le slogan Parlons régions mais n’avait pas l’équivalent dans la métropole. Pire, les partis s’étaient même sentis obligés de séduire les régions en opposition aux métropoles. L’exemple le plus flagrant est survenu lors du débat des chefs en français, lorsque le chef conservateur a harponné son adversaire libéral sur sa promesse de construire un nouveau pont Champlain : « Je n’adopterai pas l’approche de M. Ignatieff qui dit qu’il va détourner l’argent des régions pour financer les infrastructures de Montréal », a lançé alors - M. Harper... Les libéraux ne brillaient pas plus, citant « le Canada rural » dans leurs enjeux principaux, mais pas le Canada urbain. Ils s’engageaient à élaborer un plan pour les transports en commun... mais ne précisaient jamais à quoi il pourrait ressembler. Ils promettaient de l’aide au logement social... mais en pigeant dans les sommes destinées aux infrastructures urbaines. Ce n’est pas sorcier, les villes sont tellement prévisibles dans leurs appuis électoraux que les partis se concentrent sur les régions, parfois sur les banlieues. Mais rarement sur les villes-centres. Au provincial, la situation n’est guère différente. Au point où le gouvernement Charest a pu soustraire à Mont-réal son titre de « métropole » et son ministère attitré, il y a près de 10 ans, sans que cela fasse sourciller. Montréal devenait alors une simple « région » parmi d’autres, la région administrative 06. Certes, l’élection québécoise de 2012 a permis à Montréal de reprendre du galon. On a davantage parlé de la métropole. Mais depuis, malheureusement, les belles intentions ont été remplacées par une « Charte des valeurs » qui confirme encore un peu plus la tutelle implicite du gouvernement provincial. Encore plus qu’ailleurs au pays, hélas, Montréal est un terrain conquis (PLQ) ou perdu (PQ), ce qui limite considérablement l’intérêt que les formations lui portent. Bref, au Québec comme au Canada, on traite encore aujourd’hui les grandes villes comme autant de bourgades dont il faut certes s’occuper, mais pas davantage que des autres municipalités. Au risque de perdre de précieux votes en région ou en banlieue... Et pourtant, les grandes villes ne sont plus de simples municipalités dans le sens où on l’entendait jadis. On demande aujourd’hui à Montréal et Toronto de concurrencer Paris et New York, d’attirer et de retenir leurs entreprises, de courtiser les créatifs à l’étranger, d’attirer le plus d’investissements privés, de livrer de plus en plus de services à la personne comme le logement social ou le transport collectif. Que ce soit l’accueil des immigrants, le développement de l’économie du savoir, la construction de logements sociaux, l’encadrement des manifestations contre le gouvernement ou l’adaptation aux changements climatiques, toutes ces responsabilités reviennent aux villes… qui n’ont donc plus rien à voir avec ces « créatures » au 19e siècle. Il n’y aura pas de relance de l’économie québécoise sans relance de la métropole québécoise. » Lucien Bouchard ne pouvait être plus clair lors de son discours inaugural de 1996. Pour une fois, le gouvernement du Québec allait assumer le caractère spécifique de la métropole et lui accorder un traitement préférentiel. « La complexité des problèmes de la métropole nécessite un traitement particulier et, je dirais plus, la création d’un pouvoir métropolitain spécifique », poursuivait-il alors. Un propos sans équivoque qui ouvrait la porte sur une nouvelle ère emballante. Un ministre était désormais responsable de « la métropole ». La Commission de développement de la région métropolitaine de Montréal était créée. Des pouvoirs importants devaient lui être dévolus. Une véritable décentralisation de pouvoir se préparait. Montréal international était alors mis sur pied, de même que l’Agence métropolitaine de Montréal (AMT). Montréal, enfin, avait droit à une attention et un traitement particuliers... jusqu’à ce que les bonnes vieilles habitudes du gouvernement reviennent au galop. Comme un parent qui en a trop donné à un de ses enfants, Québec décida alors de rétablir l’équilibre rompu en donnant aux régions de la main gauche ce qu’il avait donné à Montréal de la main droite. La Politique de soutien au développement local et régional voit le jour en 1997. Puis, on crée le ministère des Régions et les centres locaux de développement. Quelques mois plus tard s’ajoutent des mesures pour les trois régions métropolitaines de la province et, enfin, pour l’ensemble des agglomérations urbaines. « La réforme démontre, encore une fois, l’effort du gouvernement pour traiter de la spécificité montréalaise sans toutefois négliger les besoins du reste du Québec », note la politologue Mariona Tomàs dans son excellent livre Penser métropolitain ? Le résultat est une politique gouvernementale similaire à toutes les autres avant elle qui privilégie le mur-à-mur, qui privilégie un Québec formé par un ensemble d’agglomérations plutôt qu’une province organisée autour de son principal pôle économique. « La volonté gouvernementale d’assurer l’équilibre territorial est confirmée par l’étude des compétences des structures métropolitaines, explique Mme Tomàs. Au moment de créer les communautés urbaines en 1969, et ensuite les communautés métropolitaines en 2000, la loi prévoit le même type de pouvoirs. » Or, en accordant le même type de pouvoirs à l’Outaouais qu’au Grand Montréal, on réduit ce dernier à une simple région, une parmi tant d’autres. On fait en sorte que la métropole ne porte ombrage à aucune agglomération. On s’assure de ne jamais trop lui en donner, de ne jamais lui porter plus d’attention qu’à d’autres, de l’empêcher à s’élever au-dessus de qui que ce soit... On néglige donc les villes, les régions urbaines, les métropoles. Et pourtant, les moteurs de l’activité économique du pays sont les « villes de convergence », concluait récemment le Conference Board, c’est-à-dire les quelques grands centres urbains, dont Montréal. L’étude signale en effet les gains collatéraux d’une métropole forte en démontrant qu’une poussée de croissance dans les grands centres urbains engendre une poussée de croissance dans les municipalités avoisinantes, puis dans le reste de la province. Question : comment espérer que Montréal joue son rôle de locomotive si on ne la traite pas comme telle ? Il n’y a qu’à jeter un œil à l’étranger pour se convaincre de la nécessité de dérouler le tapis rouge pour la métropole. Que ce soit aux États-Unis, où les centres urbains ont l’attention des dirigeants. En Asie, où le traitement accordé aux grands centres frise parfois l’obsession. Ou même en France, un pays qui, comme le Québec, vit une importante dualité entre « la métropole » et « la province ». On en a eu une preuve éclatante au début de l’année 2013, quelques mois après l’arrivée au pouvoir du gouvernement de François Hollande. Le pays a beau être mal en point, souffrir d’une dette publique abyssale et être contraint de revoir les précieux acquis sociaux, il n’a pas hésité à lancer un chantier pharaonique pour débloquer Paris. La facture : 35 milliards de dollars canadiens pour un tout nouveau « super métro », auxquels s’ajoutent 10 milliards pour étendre et améliorer le réseau existant. Complètement fou ? Plutôt logique, et visionnaire. Voilà un pays qui a compris l’importance de miser sur sa métropole, parfois qualifiée de « région capitale » dans l’Hexagone. Voilà un pays qui est prêt à s’occuper des régions et des autres agglomérations urbaines, tout en assumant un traitement privilégié pour Paris. « L’intérêt des régions françaises est que Paris soit forte », écrivait ainsi L’Express, en mars 2013. Avec raison. On cite, par exemple, le fait qu’une grande partie des revenus créés à Paris se dépensent en réalité dans les régions. Tourisme, salariés qui se déplacent, redistribution nationale, peu importe, tous les chemins financiers mènent à Paris... au profit de « la province ». On cite aussi le cas d’Eurodisney. Avant de choisir Paris, les dirigeants n’hésitaient pas entre quelques villes françaises, mais bien entre Paris et Barcelone. D’où l’importance pour tout le pays d’avoir une métropole forte. « La réussite du Grand Paris n’est pas seulement un enjeu pour la région capitale, mais pour tout le pays, précisait L’Express. Car affaiblir Paris serait ralentir la locomotive de la France. Et rares sont les trains dont les wagons avancent plus vite que la locomotive... » Ce dont Montréal a besoin, clairement, c’est d’un traitement privilégié, d’une autonomie nouvelle, d’une diversification de ses revenus. Bref, d’un premier ministre qui se présentera au balcon de l’hôtel de ville en clamant : Vive Montréal ! Vive Montréal libre ! Certes, le contexte qui prévaut actuellement à Montréal — avec la corruption, la collusion, les révélations et insinuations — incite plusieurs observateurs à exiger plutôt de Québec un resserrement de la bride. À leurs yeux, une plus grande implication du gouvernement est nécessaire pour contenir la propension de la métropole pour le vice... Or, au contraire, la seule manière de responsabiliser Montréal est d’accroître son imputabilité, d’améliorer la reddition de comptes en lui donnant plus de pouvoirs, plus de latitude, plus d’argent... Le problème de Montréal, en effet, c’est qu’elle a tous les atouts d’une métropole, mais qu’elle est traitée comme une banale municipalité assujettie au grand patron, le gouvernement. Son maître est donc à la fois le maire, le ministre des Affaires municipales, ses collègues des autres ministères impliqués dans la métropole et, bien sûr, le premier ministre. Dans les faits, Montréal est sous tutelle implicite. Ce qui encourage, voire alimente la déresponsabilisation de ceux qui ne la dirigent donc qu’à moitié. [...] « Ce n’est pas compliqué, Montréal est actuellement un no man’s land d’imputabilité », indique Denis Saint-Martin [professeur de science politique à l’Université de Montréal]. « Il y a un problème d’immaturité politique et organisationnelle qui explique l’irresponsabilité politique à laquelle on assiste depuis plusieurs années, ajoute-t-il. Il faut donc plus de pouvoir pour Montréal, pas moins. Il faut que Montréal soit plus redevable, imputable. » En un mot, la métropole doit être traitée comme telle. Avec les pouvoirs et les revenus qui accompagnent un tel statut. Montréal est une quêteuse en limousine. Immanquablement, après une élection municipale, le nouveau maire ne peut s’empêcher de dresser une liste de ses besoins, puis d’emprunter l’autoroute 20 avec son chauffeur pour frapper à la porte du gouvernement et tendre la main en espérant un peu de générosité... Cela est dû au statut de simple municipalité de la métropole. Aux nombreux encadrements du gouvernement, aux délestages passés de responsabilités sans crédits additionnels, et à la centaine de lois qui régissent chacun des gestes que peuvent poser les villes de la province. « Au Québec, une partie très importante de l’appareil normatif s’appliquant aux villes est du ressort du gouvernement provincial, situation interprétée par les villes comme une restriction à leur autonomie », expliquait en 2004 la politologue Laurence-Bherer, lors du 50e anniversaire du Département de science politique de l’Université Laval. « Loin de diminuer au cours des dernières années, ces interventions se sont étendues à une grande variété de secteurs, par exemple en environnement et en sécurité publique, confirmant ainsi le rôle d’opérateur plutôt que de concepteur des villes. » Voilà pourquoi l’ensemble des municipalités tente avec raison d’obtenir une plus grande autonomie, une plus grande liberté d’action. Et voilà pourquoi la métropole mériterait de voler de ses propres ailes. Il est en effet inacceptable que le gouvernement soit « l’opérateur » d’une métropole qui devrait plutôt jouir d’un véritable statut particulier. Précisément ce qu’ont commencé à appliquer d’autres provinces comme l’Alberta, avec son Municipal Government Act, la Colombie-Britannique avec son Community Charter, et, surtout, l’Ontario avec sa plus récente « loi sur la cité de Toronto ». « L’Assemblée (législative de l’Ontario) reconnaît que la cité de Toronto, en tant que capitale de la province, est un moteur économique de l’Ontario et du Canada, peut-on y lire. Elle reconnaît que la cité joue un rôle important dans la création et le maintien de la prospérité économique et de la haute qualité de vie de la population de l’Ontario. « L’Assemblée reconnaît que la cité est une administration qui est en mesure d’exercer ses pouvoirs en pratiquant une saine gestion assortie de l’obligation de rendre compte. » La métropole québécoise mérite un traitement similaire : une bonne reddition de comptes, en échange d’une reconnaissance de son statut de gouvernement autonome et d’une diversification des revenus. Car la raison principale pour laquelle Montréal est obligée de passer régulièrement le chapeau à Québec est sa forte dépendance à l’endroit de l’impôt foncier. Créature de la province, elle vit toujours sur le bon vieux modèle fiscal britannique et tire ainsi la majorité de ses revenus des taxes foncières (67 %). Cela ne posait pas problème il y a 100 ans, quand Montréal n’offrait que des services à la propriété. Mais depuis, ses responsabilités se sont élargies, les normes imposées par Québec se sont multipliées et la part des services à la personne s’est considérablement accrue. Et pourtant, son assiette fiscale est toujours la même et toujours aussi dépendante d’un secteur : l’immobilier. Cette situation a des avantages, mais aussi un énorme inconvénient : la métropole est coupée des retombées dont elle est responsable. Elle peut bien mettre de l’argent dans le Grand Prix ou les festivals, investir pour attirer plus de congrès ou de touristes, aménager son espace public pour se faire plus attrayante et conviviale, elle n’en tire pas un sou. Au contraire, elle augmente ses dépenses en entretien, sécurité, infrastructures... pendant que les gouvernements récoltent les taxes de vente. Prenez le Festival de Jazz. Montréal doit payer pour la sécurité, l’entretien des lieux, le transport collectif qui amène les visiteurs sur place, l’impact des festivités sur la circulation. Mais que reçoit la Ville en échange ? Des festivaliers et des touristes heureux qui consomment, vont à l’hôtel, mangent au resto, qui payent ainsi beaucoup de taxes provinciales et fédérales... mais aucun impôt foncier. On enrichit ainsi les gouvernements à Québec et Ottawa, mais pas la Ville qui paie pourtant l’addition. Le phénomène touche toutes les municipalités. Mais il est encore plus criant pour Montréal... une situation qui creusera de plus en plus le trou dans lequel les métropoles s’enfoncent tranquillement. L’économie des grandes villes se dématérialise, en effet. L’économie du savoir, dans laquelle brille la métropole, s’appuie sur l’innovation, la recherche, les cerveaux, non pas sur les usines. Or, l’impôt foncier ne s’applique toujours pas sur la matière grise... Ajoutez à cela une population vieillissante dont les besoins en logement rapetissent, la montée du télétravail, du travail autonome et des transactions virtuelles, et vous maintenez Montréal non seulement dans une situation de tutelle administrative implicite, mais aussi dans une situation financière de plus en plus précaire. Et après, on se demande pourquoi la métropole ne joue pas le rôle qu’elle devrait jouer...

Excellent texte de François Cardinal (de La Presse) sur pourquoi Montréal devrait avoir un statut spécial : Manifesto for a city-state Montreal has paid the price for being treated like just another region. Quebec’s economic hub deserves better. François Cardinal Policy Options, November 2013 Far from being a land of forests, plains and prairies, Canada is an urban country. Nearly 70 percent of the population lives in urban centres and more than 90 percent of demographic growth is concentrated in those metropolitan areas. These proportions put Canada at the top of the world’s most urbanized nations. And yet all of Canada’s cities, from Montreal to Toronto, Calgary and even Ottawa, are neglected by federal and provincial political parties. They are short-changed by electoral maps. All are forced by the provinces to labour under a tax system that dates from the horse-and-buggy age. All are relegated to the status of lowly “creatures” subject to the whims and dictates of higher levels of government. It’s as if the country has not yet come to terms with the changes it has undergone since its founding. “Cities do not exist under the Constitution, since it was drawn up in 1867 when we were a rural, agricultural country,” Calgary Mayor Naheed Nenshi pointed out when I interviewed him at City Hall. “But today the country is highly urbanized, a fact that, unfortunately, is not reflected in the relations higher levels of government maintain with the cities.” The 2011 federal election offered a good example of this oversight. Every party targeted the “regions,” those wide-open spaces of rural and small-town Canada. The Conservatives’ slogan in French was “Notre région au pouvoir” [Our region in power]. The Liberals cited “rural Canada” as a priority but barely mentioned urban Canada. The Bloc used the slogan “Parlons régions” [Let’s talk about regions] but had no urban equivalent for the metropolis. More critically, the parties felt compelled to appeal to voters in the regions by positioning themselves in opposition to the cities. The most glaring instance came during the French leaders’ debate, when Prime Minister Stephen Harper castigated Liberal Leader Michael Ignatieff over his promise to build a new Champlain Bridge. “I would not take Mr. Ignatieff’s approach and divert money from the regions to finance infrastructure for Montreal,” Harper said. The Liberals were not much better. They pledged to develop a plan for public transportation but never specified what it would look like. They promised support for social housing but said they would take the money out of funds for urban infrastructure. The reason for this is not rocket science. With the big-city vote so thoroughly predictable, the parties focus on rural areas or the suburbs where they believe their policies might swing votes. They rarely target the city centres. At the provincial level, the situation is pretty much the same. In fact, the Quebec government was able to relieve Montreal of its “metropolis” title and its dedicated ministry nearly 10 years ago without raising eyebrows. Thus Montreal became just one “region” among all the rest: Administrative Region 06. In the 2012 election in Quebec, Montreal did move up a notch. There was more discussion about the city. But since then, unfortunately, good intentions have been replaced by a charter of Quebec values, which has been broadly criticized in Montreal. Imposing it confirms the implicit trusteeship under which the government rules the metropolis. But even more than urban centres elsewhere in the country, Quebec’s parties have limited reason to take an interest in the city. Montreal is either politically safe (for the provincial Liberals) or a lost cause (for the Parti Québécois). In short, Quebec is no different from other Canadian provinces in treating its major city like a big village that must be attended to, certainly, but not more than any other municipality. The cost of showing the city favour is to risk losing precious votes in rural areas. But major cities are no longer the same municipalities they were in the past. Today, Montreal and Toronto are expected to compete with Paris and New York. They are expected to attract and hold onto businesses, court foreign creative talent, draw more private investment and deliver more and more services to residents, from social housing to public transportation. Providing support services for recent immigrants, developing the knowledge-based economy, building social housing, dealing with antigovernment demonstrations and adapting to climate change are all responsibilities that now fall to cities. They are nothing like the urban “creatures” of the 19th century. Lucien Bouchard could not have been more clear when he said in his 1996 inauguration speech after being elected premier: “There can be no economic recovery in Quebec without a recovery in Quebec’s metropolis.” For once, it appeared the government of Quebec was going to recognize Montreal’s special character and grant it preferential treatment. “The complexity of the city’s problems calls for special treatment and even, I would say, for the creation of a specific metropolitan authority,” Bouchard continued. It seemed as if he was about to usher in an exciting new era. There was now a minister responsible for “the metropolis.” A development commission was set up for the Montreal metropolitan area and it was to be invested with significant powers. A true decentralization of power was in the offing. An economic development agency, Montréal International, was created at this time, as was the Agence métropolitaine de transport (AMT). But just when it appeared Montreal was going to receive special attention and treatment, the government’s old habits returned with a vengeance. Like a parent who has given too much to one child, the Quebec government decided to restore the balance by giving to the regions with its left hand what it had given Montreal with its right. A local and regional development support policy was introduced in 1997. Then the Ministry of Regions was created and local development centres set up. A few months later, they added government measures for the province’s three metropolitan areas and then, finally, measures for all urban areas. “The reforms demonstrate, once again, the government’s efforts to address Montreal’s specificity without neglecting the needs of the rest of Quebec,” political scientist Mariona Tomàs explained in her fine book Penser métropolitain? But the result was a government policy similar to the previous ones, an across-the-board approach based on a view of Quebec as a collection of communities, rather than a province organized around its main economic hub. “The government’s desire to maintain a territorial balance can be seen in the powers of metropolitan structures,” Tomàs observed. “The law provided the same types of powers for all the urban communities created in 1969, and then for all the metropolitan communities in 2000.” Giving the rural Outaouais region the same powers as Greater Montreal reduces the latter to just one region among many. To this way of political thinking, the metropolis must not be allowed to overshadow any other town, must not be given too much. It cannot receive more attention than others, and cannot be elevated above any other. Canada’s “hub cities,” those few major urban centres like Montreal, are the drivers of economic activity in the country. That was the conclusion of a recent Conference Board study, which pointed to the collateral benefits of a thriving metropolis. It found that strong growth in metropolitan areas spurs growth in neighbouring communities and then in the whole province. But how can Montreal play its role as an economic driver if it is not treated as such? We need only look outside the country to be convinced that we need to roll out the red carpet for the metropolis: to the United States, where big cities have the attention of the country’s leaders; to Asia, where the treatment of major centres sometimes borders on obsessiveness; or even to France, a country that, like Quebec, is marked by a deep divide between “the metropolis” and “the provinces.” France provided a telling illustration of this awareness in early 2013, a few months after François Hollande’s Socialist government took office. Although France was in dire straits, burdened by crushing public debt and being forced to reconsider the fate of its precious social programs, Hollande did not think twice about launching a project of heroic proportions to relieve congestion in Paris. The price tag: the equivalent of $35 billion for a brand new “super metro,” plus $10 billion to extend and upgrade the existing system. Was this completely crazy? On the contrary. Hollande was being logical and visionary. France understands the importance of investing in its metropolis. This is a country that is ready to look after its towns and villages, while not being afraid to give Paris preferential treatment. “A strong Paris is in the interest of the provinces,” commented L’Express magazine in March 2013. Quite so. The article notes, for example, that much of the income generated in Paris is actually spent in the rest of the country. All financial roads — tourism, commuting for work, national redistribution, whatever — all lead to Paris, with benefits to the provinces. L’Express cites the case of Eurodisney to illustrate. Disney had hesitated before settling on building its amusement park in Paris — not between contending French cities, but between Paris and Barcelona. Herein lie the value and importance for the entire country of having a strong metropolis. “Weakening Paris would slow France’s locomotive,” argued L’Express. “And in a train, the cars seldom move faster than the locomotive.” Clearly, what Montreal needs is special treatment, more autonomy and more diverse sources of revenue. In short, it needs a premier who will stand on the balcony of City Hall and proclaim: “Vive Montréal! Vive Montréal libre!” Worryingly, the current state of affairs in Montreal — the revelations and insinuations of political corruption and collusion — is prompting many observers to call for the Quebec government to take the opposite tack and tighten the city’s reins. According to this view, more provincial government involvement is needed to check the city’s propensity for vice. But in fact the only way to make the city more responsible and more accountable is to give it greater power, wider latitude and more money. Montreal’s problem is that it has all the attributes of a metropolis but is treated as an ordinary municipality, subservient to the big boss, the provincial government. Its masters are the minister of municipal affairs, the minister’s colleagues at other departments involved in the city’s affairs and, of course, the premier. Montreal is under implicit trusteeship. This encourages, even promotes a lack of accountability on the part of the municipal administration, which is only half in charge. “It’s not complicated: Montreal is currently a no man’s land of accountability,” says Denis Saint-Martin, political science professor at the Université de Montréal. “There is a political and organizational immaturity problem, which explains the political irresponsibility we have seen in recent years. Montreal needs more power, not less. Montreal needs to be more accountable, more answerable.” Essentially, the metropolis needs to be treated like one, with the powers and revenues that go along with city status. Montreal is a beggar riding in a limousine. Invariably, after a municipal election, the incoming mayor announces a wish list and then gets the chauffeur to drive him up provincial Highway 20 to Quebec City to knock on the provincial government’s door with outstretched hands, hoping for a little largesse. Montreal’s mayor has to beg because the past offloading of responsibilities for delivering services to citizens onto the municipality has not been accompanied by new money. “In Quebec, the province is responsible for much of the regulatory apparatus under which cities operate, which the cities feel restricts their autonomy,” said political scientist Laurence Bherer in 2004, speaking at the 50th anniversary of the Université Laval political science department. “And far from decreasing in recent years, provincial intervention has spread to a variety of areas such as the environment and public security, further relegating the cities to the role of operative rather than architect.” It is unacceptable for the provincial government to be the “operator” of a metropolis. That is why municipalities are rightfully seeking greater autonomy and greater freedom of action from their provincial masters. This is what is starting to happen in other provinces: in Alberta, with its Municipal Government Act, with British Columbia’s Community Charter and especially in Ontario, with the City of Toronto Act, which reads in part: “The [Ontario Legislative] Assembly recognizes that the City of Toronto, as Ontario’s capital city, is an economic engine of Ontario and of Canada.” The Ontario government appears to understand the special role Toronto plays in the wider economy. The City of Toronto Act goes on to say, “The Assembly recognizes that the City plays an important role in creating and supporting economic prosperity and a high quality of life for the people of Ontario [and] that the City is a government that is capable of exercising its powers in a responsible and accountable fashion.” Quebec’s largest city deserves similar treatment: strict accountability in exchange for recognition of its status as an autonomous government and the ability to tap more diverse sources of revenue. Indeed the main reason Montreal is regularly forced to pass the hat in Quebec City is its heavy dependence on property taxes for its income. As a creature of the province, it still operates under the good-old British tax model that sees it derive the bulk of its revenues — 67 percent — from property taxes. This was not a problem a hundred years ago, when Montreal provided only property services to its residents. But its responsibilities have expanded. The standards imposed by Quebec City have proliferated, and the portion of the budget allocated for services to individuals has grown considerably. Yet its tax base remains just as dependent on a single sector: real estate. This situation has a huge drawback. The City does not share the economic benefits that it generates. It might well pour money into the Formula One Grand Prix and summer festivals, invest in attracting conventions and tourists, renovate public spaces to make the urban environment more attractive and friendly. But it will get not a penny back. On the contrary: these investments only increase the city’s expenses in maintenance, security and infrastructure, while the federal and provincial governments reap the sales taxes. Take the city’s jazz festival. Montreal has to pay for security, site maintenance, public transportation to bring visitors to the site, and must deal with the event’s impact on traffic. In return, it gets happy festival-goers and tourists who spend money, stay at hotels, eat at restaurants — and fill provincial and federal coffers with sales tax revenues. They enrich the governments in Quebec City and in Ottawa, but not Montreal, which picks up the tab for the costs. The result is that the hole into which large cities are quietly sinking gets deeper. Big-city economies are dematerializing. The knowledge-based economy, in which Montreal shines, is based on innovation, research and brains, not factories. But for now, grey matter is not subject to property tax. Add to the mix an aging population with more modest housing needs, the increase in teleworking, self-employment and e-commerce, and you have a Montreal that is not only under implicit administrative trusteeship but also in an increasingly precarious financial position. And then people wonder why our metropolis is not playing the role it should be playing. another region. Quebec’s economic hub deserves better.

Sur les pancartes qui ceinturent le terrain, ça avait l'air moins pire