Marché d'édifices à bureaux de Montréal : actualités

[ERJ-Boy]

Il y a 3 heures, SkylineMtl a dit :

J'espère vraiment que les tendances positives actuelles vont se poursuivre pour de nombreuses années. Messemble que ça serait le fun qu'il se construise de nouvelles tours à bureaux style BN au centre-ville!! 

C'est quoi le taux de disponibilité des bureaux de classe A au centre-ville? 

[SkylineMtl]

il y a une heure, ERJ-Boy a dit :

C'est quoi le taux de disponibilité des bureaux de classe A au centre-ville? 

Difficile à dire précisément. Cela dit, plusieurs firmes publient des rapports trimestriels et ces derniers pointent tous dans la même direction: il se loue bien plus d'espaces à bureaux que dans le début des années 2000!

Petit extrait d'un rapport de CBRE à titre d'exemple:

"2019 set a record with 863,819 sq. ft. absorbed Downtown, year-to-date.

Of the space currently defined as “under-construction” that will be added to the office inventory in 2020, more than 75% has already been pre-leased.

Many knowledge-based companies are in the market actively searching for large blocks of space including new firms entering the market and local ones expanding and seeking more office space."

On pourrait penser qu'avec la direction vers laquelle Montréal et son économie se dirigent, les chances sont bonnes que la demande reste forte pour plusieurs années, ce qui devrait faire diminuer les taux de disponibilité un peu partout dans le Grand Montréal, y compris pour les bureaux de classe A du centre-ville.

[Né entre les rapides]

il y a 22 minutes, SkylineMtl a dit :

ce qui devrait faire diminuer les taux de disponibilité un peu partout dans le Grand Montréal, y compris pour les bureaux de classe A du centre-ville.

Oui. Logiquement cela devrait être la bougie d'allumage pour accélérer le rythme de lancement de nouvelles constructions.  Historiquement, il y a un délai (lag) visible entre l'absorption d'espaces à bureaux et l'arrivée sur la marché d'espaces supplémentaires.  Les plus gros projets, qui mettent plus de temps à être construits/mis sur le marché, devraient exiger une réflexion plus affrofondie sur les perspectives à moyen/long terme.  Certains projets sont développés "sur commande", par exemple la nouvelle tour de la BNC.  D'autres peuvent être lancés spéculativement, dans un élan d'optimisme  --i.e. que la demande se manifestera au moment de la livraison.  Il arrive qu'on se trompe... voir l'exemple de Calgary.  

 

[Rocco]

Pourtant aucune nouvelle tour à bureau n'est dans les cartons pour être lancée de façon plus ou moins spéculative.. BNC a été fait sur commande et sera 100% occupé par la banque. Manuvie aussi. Il n'y a que Deloitte qui a été lancée spéculativement et ça fait déjà 6-7 ans.. On est dû là...

[WestAust]

A l'heure actuelle, le problème du spéculatif c'est que tout le monde s'attend à un ralentissement économique, mais personne ne sais vraiment de quelle ampleur, ni d'ou il va provenir (le COVID-19 sera peut-être l'élément déclencheur) donc ils sont sur les freins un peu pour lancer un projet purement spéculatif. 

[vincethewipet]

1 hour ago, Rocco said:

Pourtant aucune nouvelle tour à bureau n'est dans les cartons pour être lancée de façon plus ou moins spéculative.. BNC a été fait sur commande et sera 100% occupé par la banque. Manuvie aussi. Il n'y a que Deloitte qui a été lancée spéculativement et ça fait déjà 6-7 ans.. On est dû là...

Ces compagnies déménagent par contre, libérant de gros espaces dans les constructions existantes. 

[SkylineMtl]

Il y a 5 heures, vincethewipet a dit :

Ces compagnies déménagent par contre, libérant de gros espaces dans les constructions existantes. 

Tout à fait. Mais la demande est tout du moins assez forte pour que les gros espaces ainsi libérés trouvent rapidement preneur. On n'a qu'à penser à la Place Ville-Marie qui est parvenue à remplacer Deloitte en l'espèce de quelques années.

[mk.ndrsn]

L’École de réadaptation de l’Université de Montréal (faculté de médecine), relocalisée à l’été 2007 au 7077, avenue du Parc (métro Parc), quittera les lieux dans les prochains mois pour revenir au campus central sur la montagne. L’UdeM est le principal occupant de l’édifice à bureau à l’angle de Jean-Talon et du Parc. Pas d’information sur de prochains locataires ou si l’UdeM maintiendra ses services à la communauté dans le quartier Parc-Ex.

[acpnc]

Même si cette nouvelle est peu réjouissante, il est important de la publier afin d'avoir un tableau plus précis de la situation actuelle. C'est en fait une des conséquences directes de la pandémie, qui ne cesse de miner l'économie en dépit des efforts considérables des autorités pour l'endiguer. A noter qu'à ce chapitre toutes les économies du monde sont durement frappées et qu'en comparaison nous nous en tirons un mieux que la moyenne.

Bureaux au centre-ville: hausse de l’inoccupation en vue

PHOTO OLIVIER JEAN, LA PRESSE

Le Groupe CH vient de mettre en sous-location un des deux étages dont il venait de prendre possession à la Tour Deloitte, au 1190, avenue des Canadiens-de-Montréal.

Groupe CH a remis un étage en sous-location à la Tour Deloitte

Publié le 6 août 2020 à 7h00

https://www.lapresse.ca/affaires/entreprises/2020-08-06/bureaux-au-centre-ville-hausse-de-l-inoccupation-en-vue.php

André Dubuc
La Presse

Le marché des bureaux s’ajuste à la nouvelle normalité induite par la pandémie. Pas de krach à l’horizon, mais l’inoccupation sera à la hausse au centre-ville de Montréal. Un exemple : le Groupe CH vient de libérer un étage à la Tour Deloitte.

« Il faut s’attendre à plus de disponibilité de bureaux à Montréal jusqu’à la fin de 2022 », dit dans un entretien Jean Laurin, patron de l’agence immobilière Devencore.

Président du conseil de l’organisme Montréal International, Jean Laurin a ses antennes partout en ville. Il a publié sur le site de son agence deux textes sur l’évolution prévisible du marché des bureaux dans les prochains mois.

« L’automne sera une extension de ce qu’on a connu en juin et juillet, pense-t-il. Les gens ont beaucoup de préoccupations concernant leur santé et celle de leurs proches et sur la gestion de la famille à la rentrée. »

Selon ce vétéran de l’industrie, d’autres programmes gouvernementaux seront nécessaires pour passer à travers les prochains mois.

Dans ce contexte, M. Laurin s’attend à ce que la superficie des bureaux disponibles augmente de 10 à 20 % dès cet automne, principalement en raison de la popularité du télétravail. La superficie libre passerait ainsi de 2,3 millions de pieds carrés à 2,8 millions au centre-ville.

Le flux de bureaux rendus disponibles proviendra en bonne partie des sous-locations. Ce sont des superficies excédentaires qu’un locataire remet sur le marché, généralement avec rabais par rapport au bail principal, dans le but de diminuer ses coûts d’occupation.

Le Groupe CH libère un étage à la Tour Deloitte

Le Groupe CH vient de mettre en sous-location un des deux étages dont il venait de prendre possession à la Tour Deloitte, au 1190, avenue des Canadiens-de-Montréal. Le propriétaire du club de hockey Canadien et principal organisateur de spectacles dans la métropole voulait y concentrer son effectif à proximité du Centre Bell en y intégrant l’Équipe Spectra, qui loge au 400, boulevard De Maisonneuve Ouest. La superficie en jeu représente 22 000 pieds carrés. Le bail expire en 2031.

Le Groupe CH ne veut rien divulguer à ce propos, nous a répondu son porte-parole Paul Wilson.

Le monde du spectacle est frappé de plein fouet par la COVID-19. Depuis le confinement, on a annoncé publiquement le départ du président d’evenko, Jacques Aubé. En mars dernier, le Groupe CH a annoncé la mise à pied de 60 % de ses employés – evenko est la division spectacle du Groupe CH. Elle appartient à 49 % au géant américain Live Nation et à 51 % au Groupe CH.

Le Groupe CH avait lui-même sous-loué quelque temps auparavant deux étages de la Tour Deloitte de Rio Tinto, qui n’en avait plus besoin. Le propriétaire des alumineries du Saguenay–Lac-Saint-Jean occupe maintenant six étages à la Tour Deloitte et 700 employés y travaillent.

L’exemple du Groupe CH n’est pas unique. « Les superficies disponibles en sous-location ont bondi de 43,5 % au deuxième trimestre », souligne Avi Krispine, vice-président directeur et directeur général de CBRE à Montréal.

Au 30 juin dernier, la superficie offerte en sous-location atteignait 228 000 pieds carrés. Ce qui représente la moitié de la taille d’une tour de bureaux typique du centre-ville. « Ce n’est que le début », croit M. Krispine.

Le taux d’inoccupation s’élève maintenant à 10 % dans la région de Montréal, selon CBRE, en hausse de 70 points centésimaux, la plus forte hausse depuis le dernier trimestre de 2017.

Après un premier trimestre stable, l’activité de location s’est pratiquement arrêtée, les occupants ayant interrompu leurs recherches, ce qui a entraîné des transactions de location très limitées sur plus de 20 000 pieds carrés au deuxième trimestre.

L’agence Jones Lang LaSalle, dans un récent rapport de marché

Selon les témoignages de courtiers, des transactions se concluent malgré tout au centre-ville.

Ce sont des baux dont la négociation avait commencé avant la pandémie ou encore de nouveaux contrats de location dont la durée, souvent, ne dépasse pas un an.

M. Laurin, de Devencore, s’attend aussi à ce que des locataires actuels rétrocèdent des locaux au bailleur en échange d’une prolongation de la durée de leur bail actuel. Un phénomène qui va lui aussi contribuer à libérer des bureaux sur le marché à brève échéance.

En banlieue, le marché du bureau a été moins touché par le ralentissement, note CBRE. La superficie des bureaux actuellement occupée a légèrement baissé, mais dans des proportions moindres qu’au centre-ville.

[ScarletCoral]

https://www.lapresse.ca/affaires/2020-08-27/la-valeur-des-immeubles-a-commence-a-baisser-au-centre-ville.php

La valeur des immeubles a commencé à baisser au centre-ville

PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, LA PRESSE
Selon des données du Groupe Altus, les espaces de travail dans les tours de bureaux au Québec seraient actuellement utilisés dans une proportion de 5 % à 10 %.

La pandémie laisse des traces. La valeur des immeubles a commencé à baisser au centre-ville, soutient l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) dans son mémoire déposé à la Ville de Montréal dans le cadre des consultations prébudgétaires.

Publié le 27 août 2020 à 6h00
ANDRÉ DUBUC
LA PRESSE

C’est en particulier le cas des boutiques et autres immeubles commerciaux, mais les tours de bureaux ne sont pas immunisées elles non plus contre une possible baisse de valeur.

La pandémie se traduit pour les propriétaires du centre-ville par des défauts de paiement de loyer, une inoccupation à la hausse et la signature de baux de courte durée (souvent un an), avance l’organisme de représentation des propriétaires et des promoteurs immobiliers. Tous ces facteurs influent sur la valeur des immeubles.

Selon des données du Groupe Altus, les espaces de travail dans les tours de bureaux au Québec seraient actuellement utilisés dans une proportion de 5 % à 10 %. En outre, la crise pourrait avoir des effets durables sur la demande de pieds carrés en raison de la popularité du travail à domicile.

« Ce fléchissement [dans la valeur des immeubles] est amorcé : des propriétaires d’immeubles commerciaux et gestionnaires membres de l’IDU ont commencé à noter à leur bilan une dépréciation de leurs actifs », avance l’IDU dans son mémoire, que La Presse a obtenu.

Plus grande foncière québécoise, la fiducie de placement immobilier (FPI) Cominar a connu une perte de valeur de 321 millions sur ses centres commerciaux et ses bureaux dans l’ensemble de son portefeuille au premier semestre.

La diminution a été de 121 millions pour ses centres commerciaux de Montréal et de 26 millions pour ses immeubles de bureaux montréalais. À Québec, où Cominar est un acteur dominant, la perte de valeur a été de 104 millions et de 6,5 millions respectivement.

Les 26 millions retranchés sur ces bureaux montréalais représentent une perte de près de 2 % de la valeur de son portefeuille de bureaux de Montréal.

La baisse de la juste valeur du portefeuille d’immeubles de bureaux provient principalement de l’incidence de la COVID-19 sur l’estimation des pertes de crédit attendues, des taux d’occupation et de la croissance des loyers.

— Extrait des états financiers de la fiducie de placement immobilier diffusés le 7 août dernier

Au centre-ville de Montréal, Cominar détient le Complexe de la Gare Centrale, la Place Alexis-Nihon, le 2001 McGill College et le 1080 Beaver Hall.

Son cas n’est pas unique. Ivanhoé Cambridge a reconnu une perte de valeur sur les actifs des catégories bureaux et centres commerciaux au premier semestre, sans en quantifier l’ampleur publiquement. « Pour ce qui est des bureaux, la perte a été prise sur des propriétés aux États-Unis », précise toutefois la filiale de la Caisse de dépôt, qui détient les centres commerciaux Centre Eaton et Place Montréal Trust au centre-ville.

Si le mouvement à la baisse est amorcé dans les propriétés de commerces de détail, ce n’est pas le cas dans les autres catégories d’actif, assure Sylvain Leclair, vice-président directeur, Québec au Groupe Altus. « Il n’y a pas vraiment eu encore de baisse de valeur réelle dans les bureaux du centre-ville et les exigences de rendement des investisseurs n’ont pas nécessairement augmenté. »

Il ajoute néanmoins que la COVID-19 a un impact à la baisse sur les revenus de la présente année, puisque le stationnement souterrain de l’édifice de bureaux est vide et que les locaux déjà vacants avant la pandémie le restent plus longtemps que prévu.

Le propriétaire essuie une perte temporaire de revenus qui influe sur la valeur de la propriété, mais ce n’est pas une perte de 5 %. C’est bien moindre. Par contre, pour les espaces commerciaux, c’est une tout autre paire de manches.

— Sylvain Leclair, vice-président directeur, Québec au Groupe Altus

« Cette situation est extrêmement préoccupante, écrit l’IDU dans son mémoire, puisque ces baisses de valeur surviennent quelques mois après l’entrée en vigueur, le 1er janvier 2020, d’un nouveau rôle foncier établi à partir des valeurs enregistrées au 1er juillet 2018.

« L’écart entre la valeur marchande et la valeur imposable viendrait pénaliser des propriétaires immobiliers au moment même où leurs revenus pourraient être affectés par une augmentation probable du nombre de personnes, particuliers et commerçants, qui auront peine à payer leur loyer. »

Baisse de taxes demandée

En conséquence, l’IDU recommande que la Ville réclame du gouvernement le pouvoir d’instaurer un taux de taxe réduit pour certaines catégories d’immeubles non résidentiels du centre-ville. « Une telle mesure viserait à atténuer l’écart entre la valeur marchande et la valeur réelle, amortir le choc de la crise, et faciliter la réalisation de projets de relance dans le secteur immobilier non résidentiel », soutient l’Institut.

Le groupe de pression fait valoir que le taux de taxation atteint 72,92 $ le pied carré pour les commerces de la rue Sainte-Catherine. Ce taux a connu une augmentation de 57 % en cinq ans, souligne l’organisme s’appuyant sur des données des évaluateurs spécialistes du Groupe Altus.

PHOTO MARTIN TREMBLAY, ARCHIVES LA PRESSE
La rue Sainte-Catherine, à Montréal

Suspendre le règlement 20-20-20

Dans une autre de ses recommandations, l’IDU demande à la Ville de surseoir à l’entrée en vigueur du règlement contesté sur l’inclusion des logements sociaux, abordables et familiaux (aussi appelé règlement 20-20-20), prévue le 1er janvier 2021. Le groupe joint sa voix à celle de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, qui réclamait la même chose mardi.

Sur ce dernier point, la Ville semble inflexible. « L’échéancier [pour sa mise en vigueur] est toujours le même, répond Geneviève Jutras, attachée de presse principale au cabinet de la mairesse Valérie Plante. Nous arriverons au cours des prochaines semaines avec des modifications à la partie “abordabilité” du règlement comme on l’avait dit lors du dépôt du rapport de l’OCPM. »