Un condo sur trois vendu à perte

[hockey19]

http://www.lapresse.ca/maison/immobilier/201606/02/01-4987626-un-condo-sur-trois-vendu-a-perte.php

 

L'immobilier, un moyen assuré de s'enrichir*? Certainement pas pour les Québécois qui ont acheté un condo au cours des trois dernières années.

La firme JLR a analysé toutes les transactions impliquant des copropriétés achetées en 2012 ou 2013 et revendues avant le 31*décembre dernier. Sa conclusion*? Près du tiers des vendeurs ont dû se résoudre à accepter un prix égal ou inférieur à celui qu'ils avaient payé*!

Plus de la moitié (56*%) des 7195*condos vendus depuis 2012 ont généré un gain de moins de 5*% pour leur propriétaire, révèle l'étude publiée la semaine dernière par JLR. Une fois les frais de courtage, de notaire, les droits de mutation et l'inflation pris en compte, ce gain « se transforme souvent en perte ».

La plus-value médiane lors de la revente a été de 3,9*%, toutes transactions confondues, précise l'étude de JLR.



Beaucoup de pertes à Québec

La situation est encore pire dans la ville de Québec, où l'orgie de construction des dernières années a entraîné une surabondance de copropriétés sur le marché.

Selon l'analyse de JLR, 37*% des condos ont été vendus à un prix égal ou inférieur au coût d'achat dans la Vieille Capitale. La proportion de propriétaires « perdants » grimpe à 62*% lorsqu'on inclut les appartements revendus avec un profit inférieur à 5*%.

« Ces résultats corroborent le rapport de l'évaluation du marché de l'habitation de la SCHL, qui indique que le niveau élevé de l'offre de copropriétés demeure inquiétant dans la RMR de Québec », souligne l'étude.

JLR conclut qu'il est « peu probable de sortir gagnant d'une revente après un court délai de possession », à moins d'avoir investi en rénovations pour améliorer la valeur de revente de sa copropriété.

De quoi faire réfléchir sur ses besoins à court et à moyen terme avant de déposer une offre sur un condo.

[Né entre les rapides]

On peut «extraire» deux considérations distinctes de cet article.

 

1) Les coûts de transaction (courtage, notaire, droits de mutation). Comme ceux-ci sont proportionnellement les mêmes, sans égard au temps écoulé entre l'achat et la revente, il est normal qu'ils pèsent plus lourd dans le calcul du bénéfice net (s'il y a lieu) quand la seconde transaction a lieu peu de temps après la première, parce que l'appréciation normale de la propriété aura eu moins de temps pour se manifester. Ceci s'applique à tous les marchés.

 

2) Le cas de la Ville de Québec. S'il est vrai qu'il y a plusieurs raisons qui peuvent jouer en faveur de la formule «condo» plutôt que la formule «maison individuelle avec son propre terrain», il y en a quand même une ou deux qui prédominent: une localisation plus avantageuse (par exemple la proximité du lieu de travail) et une consommation moindre de terrain par unité résidentielle (ce qui se traduit par un coût total moindre, toutes choses égales par ailleurs). Evidemment, les préférences individuelles varient, mais les prix du marché s'établissent en fonction du consensus implicite qui se manifeste dans l'offre et la demande. Sur la base de ces principes généraux, on devrait facilement découvrir que dans le cas de la Ville de Québec, notamment, les avantages relatifs inhérents à un lieu de résidence situé près de son lieu de travail sont sensiblement moindres que dans une plus grande ville comme Montréal. A cela s'ajoute le fait que certaines concentrations de lieux d'emplois --par exemple le boulevard Laurier à Sainte-Foy, demeurent trop éloignés des lieux privilégiés de divertissement pour qu'on puisse mener un style de vie intégralement urbain sans voiture ou usage de transport en commun. (Je pourrais élaborer et aller dans les nuances, mais ça ne devrait pas être nécessaire pour fins de démonstration. Et encore une fois: il y a des cas particuliers, des exceptions, mais ce n'est pas cela qui fait le marché). Alors, qu'est-ce que j'en conclus? --Les promoteurs ont surestimé la demande pour l'habitation en condo à Québec.