Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[andre md]

il y a 9 minutes, ToxiK a dit :

Ce que le fédéral peut faire:

-Diminuer l'immigration à des niveaux soutenables

-Mesures fiscales préférentielles à la construction résidentielle

-Augmenter les transferts aux provinces

 

Ce que le provincial peut faire:

-Augmenter les places en hébergements en santé mentales

-Augmenter les places en hébergement pour les dépendances

-Considérer certaines maladies mentales comme étant à traitement obligatoire et imposer certains traitements

-Augmenter le nombre de logements étudiants

-Augmenter le financement des logements sociaux

 

Ce que les villes peuvent faire:

-Ne pas avoir de programme irréalistes pour forcer les promoteurs à perdre de l'argent (genre 20-20-20)

-Ne pas se "pogner" constamment avec les promoteurs et les laisser faire leur job

-Diminuer la paperasserie et la bureaucratie

-Ne pas être à la merci des NIMBY

-Permettre davantage de densité, surtout autour des axes de TEC et des centres commerciaux

-Permettre de construire plus haut au centre-ville en échange de logements sociaux (dans le projet en question ou ailleurs)

-Ne pas s'approprier tous les terrains disponibles pour en faire des espaces publics

-Ne pas faire une fixation contre l'étalement urbain, surtout si celui-ci comporte une forte proportion de logements plus denses et des accès à du TEC de qualité

-Ne pas imposer de nouvelles taxes sur les nouvelles constructions

-Arrêter de faire de la démagogie sur le dos des plus démunis, ça cause du cynisme dans la population.

 

Si chacun fait son métier, les vaches seront bien gardées.

 

 

 

Rajoute. Baisser les taxes et ce pour tout les niveau de gouvernement. Federal, provincial et municipaux.

[andre md]

il y a 49 minutes, YUL a dit :

L'information sur le type de construction (ie nouvel immeuble locatif) est detenu par les municipalités. Et ces municipalités peuvent facilement cibler un futur congé de taxes foncière directement aux propriétaires de ces nouveaux immeubles locatifs. C'est directe et simple.

Le fédéral n'a qu'à faire un paiement de transfers approprié, point final.  Ça se fait déjà pour des dizaines de programmes conjoints fédéral/provincial (et municipal)

Si vous pensez qu'un congé de TPS pour les constructions "locatives" sera plus facile à gérer, et plus efficace à stimuler de nouvelles constructions --> vraiment pas. Ça sera le bordel. L'ARC devra se fier aux déclarations du constructeur sans pouvoir valider l'information (via un accès à une base de donné sur les permis de construction par exemple).

En bonus, ça rendra encore plus complexe la détection d'erreurs et fraudes (TPS) pour l'ensemble du secteur de la construction.

 

PS: J'ai vu à l'interne comment était gérer l'ancien crédit de TPS pour constructions neuves.  C'était du n'importe quoi. Mais bon, on les ramassaient avec des pénalités salées $$$ lors des vérifications sur place. Et ça nous donnait des bons "leads" pour les constructeurs qui avaient déclaré incorrectement la vente de ce logement. 

Montreal et Toronto disont ne sont pas toujours exemplaire dans l'utilisation des revenus qu'elle encaisse. 

[KOOL]

Il y a 5 heures, ToxiK a dit :

 Insinuerais-tu que Jean Chrétien aurait menti???  C'est inimaginable !!!

Jean Chrétien a quand même réussit l'exploit d'être le seul Premier Ministre du Canada à ne maîtriser aucune des deux langues officielles. 

[mtlurb]

Le 2023-09-14 à 20:59, ToxiK a dit :

Ce que les villes peuvent faire:

-Ne pas se "pogner" constamment avec les promoteurs et les laisser faire leur job

-Diminuer la paperasserie et la bureaucratie

Si chacun fait son métier, les vaches seront bien gardées.

Résidences pour aînés à Montréal En Cour pour faire invalider un règlement interdisant leur conversion

André Dubuc La Presse 

Mis à jour hier à 6h00 

 

PHOTO FRANÇOIS ROY, ARCHIVES LA PRESSE

Le Manoir Plaza, rue Sherbrooke Est

Le Regroupement québécois des résidences pour aînés (RQRA) demande à la Cour d’invalider le règlement de la Ville de Montréal qui interdit le changement de vocation des résidences en immeubles résidentiels conventionnels. 

 

Une demande de pourvoi en contrôle judiciaire a été déposée devant la Cour supérieure au cours de l’été par le RQRA. La demande vise plus précisément les règlements adoptés par une dizaine d’arrondissements. La cause doit être entendue le 19 septembre, selon ce qu’en dit le Regroupement. 

Essentiellement, le RQRA allègue que la Ville de Montréal n’a pas le pouvoir d’interdire un usage quand celui-ci est prescrit par le règlement de zonage. 

Selon le RQRA, l’article 113 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) ne donne pas ce pouvoir aux municipalités et les Villes exercent uniquement les pouvoirs que le législateur à Québec leur accorde. 

« Aucune disposition de la LAU ou de la Charte [de la Ville de Montréal] n’octroie la compétence à la défenderesse ou à ses arrondissements d’interdire la conversion d’un usage autorisé en un autre usage autorisé dans la même zone », lit-on dans la requête, rédigée par la firme Municonseil avocats. 

L’organisme ajoute que les articles 155 et 169 de l’annexe C de la Charte de la Ville ne donnent pas plus ce pouvoir aux arrondissements montréalais. 

En conséquence, le représentant des résidences privées pour aînés (RPA) demande à la Cour de « déclarer que les règlements en vigueur adoptés par les divers arrondissements de la défenderesse visant à interdire la conversion d’une résidence pour aînés en un autre usage permis dans la même zone sont ultra vires » et de les déclarer nuls. 

La Ville « dans son plein droit »

La démarche du RQRA fait suite à l’adoption par la Ville de Montréal d’un règlement à l’automne 2022 interdisant la conversion des résidences privées pour personnes âgées (RPA) en un autre usage. 

Avec son règlement, la Ville cherche à éviter une répétition de la situation vécue à la résidence Mont-Carmel, au centre-ville de Montréal, où le nouvel acquéreur a converti une RPA en immeuble locatif sans suivre les règles et sans ménagement à l’égard des occupants âgés. 

Faute de rentabilité, les RPA, surtout celles de moins de 100 lits, ferment leurs portes en grand nombre. 

Du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, 121 RPA ont fermé au Québec, selon le ministère de la Santé. Depuis le 1er avril 2023, dans l’ensemble du Québec, il y a eu 27 fermetures de RPA pour un total de 963 places. Certes, de nouvelles ouvrent, mais au net, le Québec a perdu 400 places en cinq mois, dont près de 150 à Montréal. 

Au total, il y a 136 804 places en RPA au Québec, en baisse de 0,7 % en un an. La cohorte des Québécois de 75 ans et plus grossit de 4 % par an. 

Le phénomène des résidences à la rentabilité fragile qui ferment est une réalité depuis des années. La Presse avait fait état du phénomène dès 2019. 

Lisez l’article « Personnes âgées : fermeture de plus de 430 résidences en quatre ans » 

L’automne dernier, le RQRA espérait que le ministère des Affaires municipales, responsable de la LAU, ferait entendre raison à la ville de la mairesse Valérie Plante sur le caractère illégal de son règlement. Ce qui ne s’est pas produit, d’où le pourvoi. 

De son côté, Montréal se dit dans son plein droit. « On vient seulement donner un usage à un bâtiment. Quand on tombe dans le volet zonage, la Ville est absolument dans sa compétence », avait expliqué à l’époque Robert Beaudry, conseiller de la ville du district de Saint-Jacques, au centre-ville, et membre du comité exécutif. 

Il avait souligné la souplesse du règlement qui prévoit des exceptions quand le propriétaire souhaite construire des logements sociaux, par exemple, au lieu d’une RPA. 

Selon l’élu, le règlement reprend essentiellement la forme du règlement interdisant la conversion des maisons de chambres en un autre usage qui avait été adopté précédemment sans susciter d’opposition.

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2023-09-16/residences-pour-aines-a-montreal/en-cour-pour-faire-invalider-un-reglement-interdisant-leur-conversion.php

[mtlurb]

Publié le 16 septembre 2023 à 05:00

PHOTO PATRICK SANFAÇON, ARCHIVES LA PRESSE

Le site de l’incendie de la place D’Youville, dans le Vieux-Montréal, au lendemain du drame

Incendie d’un immeuble du Vieux-Montréal

Le propriétaire poursuit la Ville pour 7,5 millions

Critiqué de toutes parts depuis mars, le propriétaire de l’immeuble du Vieux-Montréal où un incendie a fait sept morts réplique à son tour. Dans une poursuite judiciaire, il accuse l’administration municipale d’avoir « contribué au déclenchement et à la gravité de l’incendie » par son intransigeance en matière de préservation des bâtiments patrimoniaux et par l’envoi d’un nombre insuffisant de pompiers sur place.

VINCENT LAROUCHE
Équipe d’enquête, La Presse

« Par ses comportements, [la Ville de Montréal] a donc sérieusement contribué au déclenchement et à la gravité de l’incendie, aux dommages causés à l’immeuble ainsi qu’aux vies ayant été perdues dans ce tragique évènement », précise la demande introductive d’instance déposée en Cour supérieure au nom du propriétaire Émile Benamor. Ce dernier réclame 7,5 millions en dommages.

Par cette nouvelle procédure, M. Benamor tente de rejeter la responsabilité sur les autorités pour le funeste incendie du 16 mars dernier. M. Benamor a lui-même été vertement critiqué par les familles de certaines victimes, qui lui reprochent l’état dans lequel il conservait son immeuble et le fait que certains de ses logements avaient été offerts en sous-location sur des plateformes d’hébergement à court terme, dans un endroit qu’ils jugent déficient en matière de sécurité.

La famille de Nathan Sears, l’une des victimes tuées dans l’incendie, a déjà déposé une demande d’action collective contre M. Benamor, et vendredi, la famille d’une autre victime, Charlie Lacroix, a déposé une poursuite individuelle qui vise notamment M. Benamor. La police de Montréal mène aussi une enquête dont un volet vise précisément à déterminer s’il y a eu négligence criminelle dans ce dossier.

Une protection en cause

La requête introductive d’instance de M. Benamor, rédigée par les avocats Éric Olivier et Lucie Desgagné, affirme que le propriétaire est arrivé sur place très tôt le soir du drame. M. Benamor affirme qu’il a tenté d’alerter les pompiers au sujet des personnes coincées à l’intérieur, sans être écouté. Ce soir-là, « les responsables sur place ne sont pas disposés à entendre le demandeur ».

PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, ARCHIVES LA PRESSE

Émile Benamor, propriétaire de l’immeuble de la place D’Youville

Au cours de la soirée, « les efforts déployés sur place pour réfréner l’incendie ne le sont que très sommairement et sont insuffisants », précise la poursuite, qui annonce que la chose sera « démontrée plus amplement à l’audition » devant un juge.

Le propriétaire affirme que la Ville a toujours accepté l’usage qu’il faisait de son immeuble, un édifice patrimonial de la place D’Youville datant de 1890, qui ne respectait évidemment pas les normes de construction modernes. Le statut protégé du bâtiment rendait toute mise à jour « hautement complexe », dit-il.

« L’immeuble est fortement encadré ainsi que les travaux autorisés à celui-ci, incluant le fait que certains travaux sont totalement impossibles à réaliser, notamment en raison de la Ville qui refuse toute modification ou altération qui soit visible par rapport à la construction patrimoniale d’origine. »

— Extrait de la demande introductive d’instance

M. Benamor cite l’exemple d’une entrée dotée d’une « porte en bois de plusieurs pouces d’épaisseur datant de plus de 100 ans ». La porte avait « une valeur patrimoniale inestimable » et « ne pouvait donc d’aucune façon être modifiée ou remplacée ».

Porte ouverte pour l’incendiaire

La porte s’ouvrait vers l’intérieur du bâtiment, plutôt que vers l’extérieur, comme le préconisent les bonnes pratiques en matière de sécurité incendie. Les pompiers de Montréal auraient donc exigé que le propriétaire laisse la porte d’entrée de l’édifice déverrouillée en tout temps, pour faciliter une éventuelle évacuation. Or, c’est par cette porte qu’un incendiaire est entré pour déverser de l’essence et allumer l’incendie, selon ce que le propriétaire dit avoir appris de la police, qui mène désormais une enquête pour meurtre dans ce dossier.

« Il est évident que si la porte avait été verrouillée, les dispositifs contenant l’accélérant visant à déclencher un incendie n’auraient pu être lancés à l’intérieur. »

— Extrait de la demande introductive d’instance

Le propriétaire cite aussi l’exemple d’un escalier qui menait vers le toit de son immeuble et offrait ainsi une issue vers le toit d’un immeuble voisin. La Ville craignait que des gens ne montent de la rue pour fêter sur les toits et a donc exigé que la partie supérieure soit retirée, en 2012.

« Il est manifeste qu’en obligeant le demandeur à modifier cet escalier pour qu’il en retire une partie, les occupants possédaient une issue d’évacuation de moins au moment de l’incendie criminel qui s’est déclenché soudainement », prétend la poursuite.

Parmi ses nombreux reproches envers la Ville, le propriétaire ajoute que ses représentants ont fait des déclarations « fausses » qui laissaient entendre qu’il avait quelque chose à se reprocher et qui ont alimenté la vindicte populaire et médiatique à son endroit.

« Ces déclarations ont été faites dans le but de détourner l’attention de l’inertie de la Ville et de ses divers services déficients, incluant les autorisations octroyées par ses propres fonctionnaires en lien avec la configuration des lieux qu’ils ne pouvaient ignorer et notamment le nombre et l’emplacement des fenêtres », affirme la requête introductive d’instance.

Prison de flammes

Vendredi, une autre poursuite a été déposée à la Cour supérieure du Québec par les parents de Charlie Lacroix, une jeune fille de 18 ans morte dans l’incendie avec son ami Walid Belkahla.

PHOTO YVES TREMBLAY, ARCHIVES LES YEUX DU CIEL

Vue aérienne de l’immeuble consumé par un incendie criminel en mars dernier, place D’Youville

Charlie Lacroix et son compagnon passaient la nuit dans un logement sans fenêtre qu’une de ses amies avait loué sur Airbnb. Pendant la nuit, les deux occupants se sont réveillés et ont constaté que la seule issue était bloquée par le feu.

« Charlie constate à ce moment qu’elle n’a aucune façon de se sortir de cette prison de flammes et qu’elle va malheureusement décéder sous peu à l’intérieur de l’Appartement », précise la poursuite, rédigée par les avocats Charles Daviault et Mathieu Papineau, du cabinet Gowling.

La famille réclame un total de 1,5 million de dollars en dommages conjointement à la Ville de Montréal, à Émile Benamor et à Tariq Hasan, un entrepreneur qui sous-louait des logements de M. Benamor sur Airbnb.

Au sujet de la Ville, la poursuite affirme qu’« aucun suivi n’a été effectué par la Ville et aucune action concrète n’a été posée pour condamner l’immeuble ou encore le faire retirer des plateformes de location court-terme ».

Quant à M. Benamor, il « connaissait la non-conformité de l’immeuble et de l’appartement ainsi que leur dangerosité », ajoute le document.

Enfin, Tariq Hasan « savait que l’appartement qu’il louait par l’entremise d’Airbnb n’avait pas de fenêtre et qu’il était situé dans un immeuble dangereux », avancent les avocats de la famille.

« Pire encore, Hasan trompait les locataires de l’appartement via les photographies choisies pour être affichées sur la plateforme Airbnb, qui laissent croire que l’Appartement est baigné par la lumière naturelle du jour alors qu’il s’agit d’une fausse fenêtre », conclut la procédure.

La Ville de Montréal a préféré ne pas commenter l’affaire puisqu’elle se retrouve maintenant devant les tribunaux. La Presse n’a pas été en mesure de joindre Tariq Hasan, qui a refusé plusieurs demandes d’entrevues depuis mars.

L’HISTOIRE JUSQU’ICI

16 mars

Un incendie d’une rare intensité éclate dans un immeuble patrimonial du Vieux-Montréal, faisant sept morts et neuf blessés.

20 mars

Après avoir appris que certains logements de l’immeuble étaient sous-loués illégalement pour des séjours à court terme sur la plateforme Airbnb, Québec annonce vouloir resserrer sa loi pour empêcher cette pratique.

29 août

La Presse révèle que les expertises de la police ont confirmé que l’incendie est de nature criminelle.

https://apple.news/AbXyQ0PtDRnKtr5bzJ1tOIw

[Le Roach]

Pour ceux et celles qui croient toujours dans le rôle interventionnistes d'un gouvernement dans le monde du résidentiel. Ont ne doit pas se demander pourquoi les instances gouvernementales des 30 - 40 dernières années sont sorties du monde du logement! 

Des maisons de chambres achetées à prix gonflé: https://lp.ca/wC65Ox?sharing=true

 

 

[acpnc]

Le 2023-09-14 à 23:54, KOOL a dit :

Jean Chrétien a quand même réussit l'exploit d'être le seul Premier Ministre du Canada à ne maîtriser aucune des deux langues officielles. 

En d'autres mots il est le seul (ancien) Premier Ministre du Canada a avoir deux langues secondes.

[acpnc]

Le 2023-09-14 à 20:31, YUL a dit :

L'information sur le type de construction (ie nouvel immeuble locatif) est detenu par les municipalités. Et ces municipalités peuvent facilement cibler un futur congé de taxes foncière directement aux propriétaires de ces nouveaux immeubles locatifs. C'est directe et simple.

Le fédéral n'a qu'à faire un paiement de transfers approprié, point final.  Ça se fait déjà pour des dizaines de programmes conjoints fédéral/provincial (et municipal)

Si vous pensez qu'un congé de TPS pour les constructions "locatives" sera plus facile à gérer, et plus efficace à stimuler de nouvelles constructions --> vraiment pas. Ça sera le bordel. L'ARC devra se fier aux déclarations du constructeur sans pouvoir valider l'information (via un accès à une base de donné sur les permis de construction par exemple).

En bonus, ça rendra encore plus complexe la détection d'erreurs et fraudes (TPS) pour l'ensemble du secteur de la construction.

 

PS: J'ai vu à l'interne comment était gérer l'ancien crédit de TPS pour constructions neuves.  C'était du n'importe quoi. Mais bon, on les ramassaient avec des pénalités salées $$$ lors des vérifications sur place. Et ça nous donnait des bons "leads" pour les constructeurs qui avaient déclaré incorrectement la vente de ce logement. 

J'ajouterais cet article (à lire jusqu'au bout) qui lui aussi met un sérieux bémol sur la politique fédérale concernant l'élimination de la TPS sur le construction de nouveaux immeubles locatifs.

À bien y penser c'est loin d'être une garanti de succès.

 

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/2011524/gouvernement-legault-eliminer-tvq-construction-logements-trudel-corporation-tps-ottawa

[acpnc]

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2023-09-25/cartierville/quebec-investit-dans-79-logements-sociaux.php

Cartierville | Québec investit dans 79 logements sociaux

Isabelle Ducas La Presse

4–5 minutes

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https://mobile-img.lpcdn.ca/v2/924x/36aa287b/30e6efdf38633ab9bdd2ca250389e58a.jpg

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

La ministre de l’Habitation, France-Élaine Duranceau

En annonçant un investissement de 6,6 millions de Québec dans un projet de 79 logements sociaux dans Cartierville, à Montréal, la ministre de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, a assuré que des milliers d’autres unités seraient bientôt prêtes à recevoir des ménages touchés par la crise du logement.

« C’est la plus grosse année de pelletées de terre qu’a connue la Société d’habitation du Québec. Il n’y a jamais eu autant de logements financés qu’en ce moment, a lancé la ministre. On a plus de 12 000 logements en construction actuellement, alors il y aura différentes annonces au fur et à mesure de leur livraison. On augmente la cadence. Ma commande à la SHQ c’est : exécution. »

Elle a aussi révélé qu’elle s’attendait à un déblocage « dans les prochaines semaines » des discussions en cours avec Ottawa au sujet du transfert des fonds pour la construction de logements. Le nouveau ministre fédéral du logement, Sean Fraser, a reconnu la semaine dernière que ce transfert était assorti de conditions.

« On a envoyé notre proposition en juin dernier alors il faut que ça débloque, a dit M^me Duranceau. On a eu plusieurs discussions depuis que le ministre Fraser est en place et on est vraiment sur la même page lui et moi. Dans les prochaines semaines, ça va être réglé. C’est un champ de compétence provincial, alors pour nous c’était important que cet argent-là s’en vienne au Québec sans conditions, alors ça a été ça la teneur des discussions des derniers jours. »

Selon l’Union des municipalités du Québec (UMQ), le Québec aurait droit à 900 millions pour la construction de logements.

La ministre se trouvait au nord de l’île de Montréal lundi pour souligner la participation de Québec à un projet de 17 millions qui permettra d’offrir des logements sociaux à 79 ménages.

En plus de recevoir 6,6 millions en fonds provinciaux, par l’intermédiaire du Fonds capital pour TOIT, créé par Québec et le Fonds de solidarité FTQ, l’organisme Interloge a aussi reçu 2,6 millions de la Ville de Montréal.

Interloge a acquis deux immeubles endommagés par un incendie, qui seront rénovés et remis en location, près de la future station Bois-Franc du REM. Les loyers des studios s’élèveront à 768 $, tandis que les plus grands logements, des 5 et demi, seront loués 1175 $.

L’organisme gère déjà 925 logements sociaux qui accueillent notamment des personnes aux prises avec des problèmes de santé ou qui ont connu l’itinérance, souligne Louis-Philippe Myre, directeur général d’Interloge. Il qualifie de « goutte d’eau dans un océan de besoins » l’apport de l’organisme en cette période de crise.

« Le gouvernement du Québec peut et doit agir pour réduire la pauvreté et l’itinérance avec des investissements massifs dans le logement social », a-t-il fait valoir.

De tels projets permettent à des locataires à faible revenu de se sentir en sécurité, en sachant qu’ils ne seront pas victimes de rénovictions, de reprises de logements ou d’augmentations de loyer déraisonnables, a ajouté Benoit Dorais, responsable de l’habitation au comité exécutif de la Ville de Montréal.

« On est très conscients de ce qui se passe en ce moment, on sait que la crise est aiguë et que l’augmentation du coût de la vie est tough pour bien des familles. On veut et on va aider ces gens-là, » a promis la ministre Duranceau.

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Un autre article:

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2023-09-26/ancien-siege-social-du-cssdm/l-avenir-d-un-terrain-abandonne-de-rosemont-au-coeur-de-debats.php

[acpnc]

Sortie de crise | Les dégâts de la spéculation

Sortie de crise Les dégâts de la spéculation

https://www.lapresse.ca/actualites/chroniques/2023-09-30/sortie-de-crise/les-degats-de-la-speculation.php

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La crise du logement fait mal, et ce n’est qu’un début. À quoi ressemblerait une sortie de crise ? J’ai demandé à des experts de proposer des idées audacieuses. Voici la première d’une série de rencontres.

Publié à 1h58 Mis à jour à 6h00

Stéphan Corriveau a une idée audacieuse. Radicale, il le concède. Elle exige de repenser notre rapport à la propriété. Au lieu d’être un outil d’épargne forcée, un abri fiscal ou un mode de spéculation, il propose que le logement redevienne… une façon de se loger, tout simplement.

Le directeur général du Centre de transformation du logement communautaire ne fait pas que philosopher. Il a un plan, concret et chiffré, basé sur des décennies d’expertise.

M. Corriveau voudrait massivement augmenter la proportion de logements à but non lucratif. L’État hausserait son financement et allégerait ses contraintes. La classe moyenne pourrait désormais y habiter.

Mais en a-t-on les moyens ? M. Corriveau répond par sa propre question.

« Savez-vous quelle était la plus coûteuse mesure du fédéral durant la COVID ? Demander à la Société canadienne d’hypothèques et de logement [SCHL] d’intervenir à hauteur de 150 milliards sur le marché résidentiel. Elle a dit aux prêteurs : je vous achète les hypothèques risquées dans votre portefeuille. Les gens ont continué à rembourser leur banque, qui acheminait l’argent à la SCHL. Il y a eu un énorme transfert de risque aux frais de l’État », raconte-t-il.

Il poursuit.

« La SCHL est aujourd’hui engagée à hauteur de 1 trillion – 1000 milliards de dollars – dans le marché. Elle émet des obligations et les dépose à la banque à une condition : qu’elle prête ensuite ces sommes pour stimuler la construction. Et la SCHL offre un programme d’assurance. Si le prêt n’est pas remboursé, elle redonne l’argent à la banque. »

Que doit-on en conclure ? « Que l’État intervient déjà dans le marché, répond-il. Énormément, même. Alors quand on dit que le communautaire coûte cher, n’oublions pas que le privé est soutenu lui aussi. »

Cette mise au point étant faite, il développe son idée.

Le coût des loyers est influencé par la spéculation d’une grande partie des promoteurs immobiliers. Et il dépend aussi des appartements existants où le locataire déménage. Puisque les appartements sont rares, des gens accepteront de payer plus que le maximum recommandé par le Tribunal administratif du logement.

Il faut donc plus d’offre. Mais pas n’importe laquelle. Des appartements où le locataire paye le prix coûtant. Ni plus, ni moins.

M. Corriveau ne veut évidemment pas éliminer le privé. Seulement réduire sa place. À l’heure actuelle, à peine 5 % du parc résidentiel au Québec est à but non lucratif. Il viserait un taux de 20 %. Cela resterait modéré. En Allemagne et aux Pays-Bas, la proportion est de 30 %. Et en Autriche, elle dépasse 60 %.

M. Corriveau ne fait pas l’apologie du modèle communautaire sous sa forme actuelle. Au contraire, il le juge brisé.

« C’est une maison de fous ! L’État donne une somme pour construire un nombre prédéfini d’unités. Or, le budget est insuffisant. Le milieu demande de les indexer et le gouvernement prend environ 18 mois pour répondre. Dans l’intervalle, l’inflation gonfle les prix. Alors on se retrouve avec plein de projets dans l’entonnoir. C’est ce qui explique en bonne partie les longs délais et l’impression de perte de contrôle des coûts. »

Et encore pire, les frais d’entretien sont souvent grossièrement sous évalués. Donc on construit moins que prévu, et quand on construit, ça se dégrade vite.

Stéphan Corriveau, directeur général du Centre de transformation du logement communautaire

Il veut s’inspirer du modèle bien connu de Vienne. « Lors d’un récent séjour là-bas, j’ai rencontré le sous-ministre de l’Habitation. Il vivait dans le même appart que dans sa vingtaine. Dans un logement social. »

Selon lui, il faut concevoir le logement communautaire autrement.

Première étape : simplifier et bonifier le financement. Il propose que l’État consente un prêt sans intérêt pour le tiers du coût de construction. Cette somme serait remboursée 25 ans plus tard. Ces enveloppes devraient être allouées par portefeuille, et non par projet, avec un guichet unique. Les groupes à but non lucratif développeraient ainsi leur expertise et amortiraient leurs coûts.

Deuxième étape : élargir l’accès au logement social. La classe moyenne devrait y être admissible. En contrepartie, l’opérateur pourrait faire payer le coût réel du logement. Soit ce qui correspond au coût de construction, d’emprunt et d’entretien, mais sans la marge de profit liée à la spéculation. « Tu payes ce que ça coûte, sans financer le projet d’investissement de quelqu’un d’autre », résume-t-il. Quant aux gens à faible revenu, ils recevraient encore un supplément au loyer.

« Dans l’ensemble, ça libère du revenu discrétionnaire pour que les ménages dépensent ailleurs, ce qui n’est pas mauvais pour l’économie locale. »

Ce qui nous ramène à l’idée simple et radicale de départ : un appartement devrait avant tout être un endroit où on vit, et non un instrument financier.

« Plusieurs municipalités y sont favorables, dit-il. Le fédéral nous dit : “Que fera le Québec ?” Et le Québec répond : “Le fédéral fera quoi ?” Je me demande de quoi on a peur… »

Voilà une proposition qui mérite d’être enfin prise au sérieux.