Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[Rocco]

⬆️

[mtlurb]

Je ne sais pas si c'est une mauvaise explication dans l'article... mais ce n'est pas seulement les gens ayant achetés en 2020-2021 qui auront un problème, mais tous ceux qui doivent renouveller leur hypothèque maintenant et les prochaines 2-3 années.

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Inflation et taux d’intérêt Une crise immobilière guette le Canada, selon Poilievre

Joël-Denis Bellavance La Presse 

Mis à jour à 5h00

 

PHOTO SEAN KILPATRICK, ARCHIVES LA PRESSE CANADIENNE

Pierre Poilievre, chef du Parti conservateur du Canada

(Ottawa) Le Canada est engagé dans une véritable course contre la montre pour mater l’inflation, ramener les taux d’intérêt à des niveaux plus bas et éviter une crise immobilière des plus graves, prévient le chef du Parti conservateur du Canada, Pierre Poilievre. 

Après avoir vu juste sur la montée de l’inflation il y a deux ans, et fait de la crise du logement son cheval de bataille au cours des 18 derniers mois, Pierre Poilievre voit une autre crise poindre à l’horizon. Cette crise touchera les nouveaux propriétaires qui ont acheté une maison durant la pandémie de COVID-19, en 2020 et 2021, à un prix exorbitant alors que les taux d’intérêt étaient très bas. 

Deux ans. Voilà le temps qui nous sépare, selon lui, de cette crise immobilière, a-t-il affirmé dans une entrevue exclusive accordée à La Presse. 

Pour faciliter la lutte contre l’inflation, le gouvernement fédéral a un rôle important à jouer : il doit contrôler ses dépenses, éliminer le déficit et s’abstenir d’augmenter le fardeau fiscal des contribuables, a fait valoir le chef conservateur. 

J’espère bien avoir tort au sujet de cette crise qui nous attend. Mais toutes les données sont très inquiétantes.

Pierre Poilievre, chef du Parti conservateur du Canada

« Ce qui m’inquiète, c’est le nombre important d’hypothèques qui ont été prises en 2020 et 2021 pour acheter des maisons à des prix exorbitants à des taux d’intérêt très bas fixés pendant cinq ans. Donc, en 2025 et en 2026, si les taux d’intérêt sont encore très élevés, je prévois une catastrophe pire que celle que les Américains ont vécue en 2008 », a-t-il aussi soutenu. 

Pour étoffer ses dires, M. Poilievre s’appuie sur des statistiques qu’il cite l’une après l’autre sans s’essouffler. Le taux d’endettement des ménages canadiens, exprimé en proportion du revenu disponible, s’élève aujourd’hui à environ 185 %. Aux États-Unis, il était aux environs de 170 % en 2008. 

Les taux d’intérêt étaient moins élevés durant la crise de 2008 qu’ils ne le sont aujourd’hui, a-t-il aussi souligné. Au Canada, ces taux d’intérêt ont d’ailleurs augmenté rapidement d’une manière sans précédent au cours des 18 derniers mois. 

« Les gens qui ont pris une hypothèque à 1,7 % en 2020, c’est maintenant rendu à 5,7 %. Cela ne représente pas une augmentation de 3 % ou 4 %. C’est une augmentation de 300 %. Si les taux d’intérêt ne baissent pas et que les gens ne sont plus capables de payer une hypothèque de 5,7 % pour une maison qui coûte 1,3 million de dollars à Toronto dans deux ans, ils vont devoir vendre. Mais il risque de n’y avoir personne pour acheter », a analysé le chef conservateur. 

« La seule façon d’éviter cette crise »

M. Poilievre a aussi rappelé que la majorité des prêts hypothécaires sont assurés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), société d’État qui est responsable de l’habitation au pays. Et les contribuables pourraient devoir payer la facture s’il y a une série de faillites. 

« C’est le risque que je vois. La seule façon d’éviter cette crise, c’est de vraiment battre l’inflation dans les deux prochaines années pour que la Banque du Canada puisse réduire à nouveau les taux d’intérêt », a-t-il ajouté. 

La crise immobilière aux États-Unis a été provoquée par l’octroi de nombreux prêts hypothécaires à risque élevé à des acheteurs insolvables, également. Des banques transformaient ces prêts à risque en titres financiers qui étaient vendus sur des marchés non réglementés. Cette pratique était connue comme le marché des subprimes. Mais de nombreux acheteurs ont déclaré faillite à la suite d’une série de hausses du taux directeur par la Réserve fédérale, entreprise à partir de 2005. 

Résultat : la multiplication des faillites a entraîné la chute des prix de l’immobilier, ce qui a plombé la valeur de ces titres financiers. Les banques étaient alors incapables de se débarrasser de titres qui avaient perdu presque toute valeur. La crise financière a emporté sur son passage la banque Lehman Brothers, quatrième en importance aux États-Unis. 

Le contexte est certes différent au Canada. Mais M. Poilievre redoute les conséquences dévastatrices de la hausse marquée des taux d’intérêt sur le marché immobilier. 

« L’autre aspect qu’il ne faut pas oublier, c’est l’endettement corporatif, qui est extrêmement élevé encore. Les dettes de toutes les entreprises au Canada ont atteint un niveau presque équivalent à 100 % de la taille de notre économie. Donc, le secteur privé et les ménages sont à risque. On est extrêmement endetté ici au Canada », a-t-il fait valoir. 

M. Poilievre, qui a vu le Parti conservateur prendre une avance de 7 à 10 points sur les libéraux de Justin Trudeau dans les sondages nationaux, juge primordial qu’Ottawa reprenne le contrôle des finances publiques. 

« Éliminer le déficit, c’est une question d’urgence. Ça va permettre de réduire les pressions inflationnistes. Chaque fois que le gouvernement fait un déficit, cela augmente la demande et cela contribue à augmenter l’inflation. Et cela force le Banque du Canada à augmenter les taux d’intérêt. Comme l’a dit l’ancien ministre libéral des Finances John Manley, les déficits, c’est comme mettre le pied sur l’accélérateur de l’inflation en même temps que la Banque du Canada doit mettre le pied sur le frein. »

https://www.lapresse.ca/affaires/economie/2023-08-28/inflation-et-taux-d-interet/une-crise-immobiliere-guette-le-canada-selon-poilievre.php

[Rocco]

Bref, ceux qui remboursaient pas leur hypothèque par anticipation parce que c'était tellement plus intéressant d'investir dans le "stock market" vu que le rendement était plus élevé vont maintenant se mordre les doigts. Vous pensiez garder votre 2,5% forever? 

[mtlurb]

Il y a 10 heures, Rocco a dit :

Bref, ceux qui remboursaient pas leur hypothèque par anticipation parce que c'était tellement plus intéressant d'investir dans le "stock market" vu que le rendement était plus élevé vont maintenant se mordre les doigts. Vous pensiez garder votre 2,5% forever? 

Lol c’est moi ça. Par contre sur toute cette période j’ai ajouté le double de mon hypothèque sur les marchés. Totally worth it. Maintenant c’est le temps de rembourser le capital plus vite ☺️☺️☺️

15% sur le marché mieux que sauver 0.5-1% en taux d’intérêts d’hypothèque lol 

Edit: clarification, j'ai fait l'exercice et depuis 2012 jusqu'à maintenant j'ai multiplié mon portfolio par 33. Mon épargne est maintenant 3 fois la grosseur de mon hypothèque originale. Au final, je suis gagnant malgré les derniers 18 mois à taux élevé.

Modifié 29 août 2023 par mtlurb
Clarification

[peekay]

https://storeys.com/toronto-must-build-affordable-housing/

 

 

If Developers Won’t Build Affordable Housing, The City Of Toronto Has To

With developers opting to build more profitable condos and market-rate rentals, the City of Toronto needs to take some notes from other major metropolises that have successfully built affordable housing en masse.

Christopher Hume

August 25, 2023

07:00 am

 

 

By now it should be clear, the development industry is not going to solve the country’s housing crisis. It has no interest in building anything that doesn’t make a profit. Only government can deliver the social and affordable housing so desperately needed across Canada, let alone Toronto and the GTA.

That entails more than coming up with the billions of dollars necessary to build the millions of homes needed to meet demand. It also means reframing housing rules and regulations to make them more effective and efficient. That encompasses everything from targeted tax regimes and timely approval processes to legal recognition of ownership protocols, up-to-date environmental codes and the like.

Toronto’s newly elected mayor, Olivia Chow, has pledged to build 25,000 rent-controlled homes by 2031. She has also insisted that these units will be built by the City on City-owned land. In a time of widespread cynicism about the public sector in all its forms, the idea of the City-as-developer is unlikely to resonate with many Canadians. But as economist Mike Moffat, Founding Director of the PLACE Center at the Smart Prosperity Institute, has argued, “A war-time-like effort is needed for Canada to build the 5.8 million homes… [that] need to be built by the end of 2030 to restore affordability.”

 

 

 

Coordinating three levels of government is easier said than done. More often than not, they are at each other’s throats, especially in Ontario where Premier Doug Ford has courted scandal through his willingness to accommodate his deep-pocketed developer pals. Most controversially, Ford’s decision to give 7,400 acres of the Greenbelt to a handful of friendly builders came as a slap in the face of the towns and cities affected, as well as a huge blow to the environment and public expectations of government transparency and financial probity.

But even before that, Ford’s 2022 More Housing Built Faster Act (Bill 23) quietly rubbished Toronto’s plan to require at least 22% affordable units in new residential projects by reducing that to 5%. No surprise, developers were thrilled. Under Ford, they have made out like bandits.

But as other cities have demonstrated, successful housing policies don’t necessarily depend on the private sector. In this regard the international poster city is Helsinki. For decades, the Finnish capital has had an aggressive policy of buying land within its boundaries at every opportunity. Though it will shock most Canadians, the City of Helsinki owns fully 70% of its land area and operates its own construction company. This gives it control over how that land is used and developed. Little wonder, then, that the city manages to build more than 7,000 living units annually, 25% of them social housing. This and an internationally lauded program called Housing First have enabled Helsinki to all but eliminate homelessness completely, the only European Union city to do so.

 

 

 

Incidentally, Finnish municipalities, which are largely self-governing, collect taxes on income, sales, as well as property. They also administer health care, education and social services.

In Canada, on the other hand, cities are “creatures of the provinces.” That leaves them at the mercy of politicians like Ford, who dismisses Toronto as a “lefty” haven and has put developers in control, which typically means high-rise condos or suburban sprawl and leaving municipalities to bear the costs.

And let’s be frank, Ford’s recent announcement of a three-year $1.2B housing incentive fund was not just woefully inadequate, it has so many strings it amounts to little more than the fiscal equivalent of a photo op.

By contrast, housing has been a civic priority in Vienna since the 1920s. In the aftermath of World War I, the collapse of the Habsburg dynasty and the advent of universal suffrage, the city launched a remarkably successful program to provide high-quality housing affordable for low-income inhabitants. A century later, a third of all rental units in Vienna are owned by the city. Even more remarkable, 60% of Viennese residents live in housing that is built, sponsored or managed by the city.

 

 

 

None of this is cheap. Vienna spends roughly $800M annually on housing. Where does the money come from? There are various sources, but the biggest is a 1% income tax on residents.

Coincidentally, Chow recently suggested a similar 1% municipal sales tax to help lift Toronto out of its $1.5B deficit. Needless to say, it was just a suggestion, nothing more. In Canada, where cities are “creatures of the provinces,” the decision isn’t the city's to make. Cities propose, provinces dispose. While Toronto waits for permission from Big Brother at Queen’s Park – or is it Boss Hogg? -- we are reminded yet again why Canadian cities will never manage to fulfill their potential.

And by the way, for the sixth time, Helsinki was named the happiest city in the world. For its part, Vienna has been ranked the planet’s most liveable city for ten years running. Toronto came in ninth — respectable but not outstanding.

 

 

 

Seems you get what you pay for after all.

[mtlurb]

We are asking a city that can't fill pot holes, to build thousands of homes each year. Yeah, I'll believe it when I see it. 🤭

 

il y a 52 minutes, peekay a dit :

It has no interest in building anything that doesn’t make a profit.

But seriously, author unsurprisingly says profits as bad... but inefficiency in the public sector are even worse and bigger.... which need to be compensated by higher taxes and stunned economy growth at the end.

I don't even think I need to give examples about public projects going 50 to 300% over. I'm sure though on the long term, a public building corporation could do better over time... but at the end, city built housing will end up more expensive.

The ultimate question is, what is bigger:

Taxed private profits or public waste and overhead.

Olivia is the just elected Valerie in Toronto, she should call Valerie and ask her how she was unable to build any substantial affordable housing in the last 6 years and learn from it... or not.

[mtlurb]

Ceci s'applique à Toronto, mais j'ose croire que ça serait similaire ailleurs au Canada, avec des chiffres sensiblement différents.

 

Même la pire récession ne rendrait pas l’immobilier abordable à Toronto, selon Desjardins

Publié le 5 septembre à 13 h 01 HAE

https://images.radio-canada.ca/q_auto,w_635/v1/ici-info/16x9/prix-maisons-proprietes-toronto.jpg

Dans le pire scénario économique, les prix moyens des propriétés à Toronto pourraient baisser de 340 000 $ d'ici deux ans, selon Desjardins.

Bien des acheteurs torontois voient enfin une occasion d’accéder au marché immobilier avec le ralentissement économique à l’horizon. Cependant, même dans le pire des scénarios, le retour à l’abordabilité ne se concrétiserait pas, selon un rapport de Desjardins publié mardi.

Le prix moyen des propriétés baisserait de 185 000 $ d’ici la fin de l’année prochaine si une récession comme celle des années 1990, souvent perçue comme la pire récession de l’histoire de l’Ontario, se matérialisait, affirme l’économiste Marc Desormeaux. Il s’agirait d’une baisse de 16 % par rapport aux prix de juillet 2023.

D’ici la fin de 2025, toujours dans ce scénario très peu probable, les prix auraient dégringolé d’environ 340 000 $ (une baisse de 30 %) par rapport aux niveaux actuels. Mais le ratio du prix moyen des propriétés par rapport au revenu des Torontois ne diminuerait qu'aux niveaux de fin 2015.

Dans son scénario de base, Desjardins prévoit une récession qui ferait quand même augmenter le prix des propriétés.

Photo : La Presse canadienne / Graeme Roy

Il s'agissait déjà de niveaux records à ce moment et les hausses [de prix] des années suivantes – en 2016 et au début de 2017 – ont incité le gouvernement provincial à adopter une série de mesures visant à ralentir le marché de l'habitation, affirme M. Desormeaux.

Une récession pourrait faire baisser les prix, mais ça pourrait aussi faire baisser les revenus et les emplois, ce qui ne contribuerait pas beaucoup à améliorer l’abordabilité.

Ce scénario plus pessimiste anticipe près d’un demi-million de pertes d’emplois d’ici deux ans et une baisse des revenus d’emploi de plus de 35 milliards de dollars, souligne-t-il.

 

 

Même avec une récession grave, le ratio des prix de revente des propriétés à Toronto par rapport aux revenus ne baisserait qu'aux niveaux de 2015, encore très élevés.

Photo : Desjardins

À lire aussi :

• Les ventes de maisons ralentissent dans le Grand Toronto en juillet
• Comment la Ville de Toronto compte-t-elle s’attaquer à la crise du logement?
• Crise immobilière : Pierre Poilievre a-t-il raison?
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Dans son scénario de base, Desjardins prévoit une récession moins appuyée qui ferait quand même augmenter les prix moyens des propriétés d’environ 60 000 $ d’ici la fin de l’année prochaine.

Dans son scénario plus optimiste pour les propriétaires actuels, marqué par un inventaire toujours trop faible et une forte croissance démographique, les prix pourraient grimper de 130 000 $ au cours de la même période.

On prévoit ici que le prix moyen des logements existants à Toronto retournera à son pic de [février] 2022 vers le début de 2025, explique l’économiste.

Il ajoute que le marché immobilier de Toronto connaît des augmentations de prix presque ininterrompues depuis deux décennies, ce qui rend l’accès à la propriété très difficile, particulièrement pour les premiers acheteurs.

Un marché canadien plus stable cet automne

À l’échelle nationale, un nouveau rapport de la firme immobilière RE/MAX prévoit que les prix des maisons resteront stables jusqu’à la fin de l’année, ce qui s’arrime aux prévisions de l’Association canadienne de l’immobilier.

L’offre limitée de logements et les taux d’intérêt élevés refroidissent le marché depuis plusieurs mois, ce qui devrait se poursuivre cet automne, selon l’étude publiée mardi. Les prix de vente au Canada, tous types de logements confondus, ne devraient pas trop changer d’ici la fin de l’année.

Cela apporte un soulagement bien nécessaire aux prix exorbitants que nous avons connus au cours des deux dernières années, a déclaré Christopher Alexander, président de RE/MAX Canada, dans un communiqué.

Pendant que nous attendons que les gouvernements mettent en œuvre une stratégie nationale concrète pour accroître l'offre de logements abordables et diversifiés au Canada, le marché commence à se détendre dans certaines régions.

Le tiers des Canadiens (33 %) qui souhaitaient acheter ou vendre une maison dans les 12 prochains mois comptent attendre de voir l’évolution des taux d’intérêt, selon un sondage en ligne. Cette proportion est encore plus élevée parmi les millénariaux (52 %) et les plus jeunes de la génération Z (47 %).

Méthodologie

La firme Léger a mené un sondage en ligne auprès de 1517 adultes canadiens en juillet dernier. Il est impossible de calculer une marge d'erreur pour un échantillon non probabiliste comme celui-ci. Toutefois, à titre de comparaison, la marge d'erreur pour un échantillon probabiliste semblable est de plus ou moins 2,5 points de pourcentage, 19 fois sur 20.

Plus de la moitié (51 %) des répondants affirment cependant que de possibles futures hausses de taux n'influenceront pas leurs décisions dans le marché immobilier.

En juillet, la Banque du Canada a porté son taux directeur à 5 %, un sommet en 22 ans. La plupart des économistes sont d’avis que la banque centrale le maintiendra à ce niveau au moins jusqu'à la fin de mars 2024.

 

 

 

Le prix moyen des propriétés devrait rester stable au cours de l'automne, selon un nouveau rapport de la firme RE/MAX.

Photo : Radio-Canada / Ivanoh Demers

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/2008077/prix-immobilier-toronto-baisse-recession-desjardins

[peekay]

Le débile à Ottawa laisse entrer des milliers d'immigrants au pays à un rhythm insupportable. Peu importe les seuils de Legault absolument rien n'empeche ceux ci de déménager au QC après. Donc, on va faire face à une explosion de prix de loyers et maisons ici aussi. On na pas assez de  logements necessaire pour 1 000 000 d'habitants de plus par année.

Tout ca parce qu'il veut etre réélu. 

[mtlurb]

il y a 38 minutes, peekay a dit :

Le débile à Ottawa laisse entrer des milliers d'immigrants au pays à un rhythm insupportable. Peu importe les seuils de Legault absolument rien n'emcheche ceux ci de déménager au QC après. Donc, on va faire face à une explosion de prix de loyers et maisons ici aussi. On na pas assez de  logements necessaire pour 1 000 000 d'habitants de plus par année.

Tout ca parce qu'il veut etre réélu. 

But Housing is not a federal primary responsibility 🤣

-Trudeau 

[peekay]

Wait, I wrote "c o n aaaard".  mtlurb changed it to débile? HAHA