Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[ça coute cher]

Il y a 3 heures, mk.ndrsn a dit :

Le marché immobilier à Montréal est complètement fou. Et c’est sur le point de rendre Élyse Gamache-Bélisle complètement folle.

Le duplex d’à côté

Le marché immobilier à Montréal est complètement fou. Et c’est sur le point de rendre Élyse Gamache-Bélisle complètement folle.

Élyse habite Villeray. Elle y habite depuis 15 ans. Ses racines y sont profondes. « Ça fait 15 ans que je loue dans Villeray, dit-elle, j’achète local, je m’implique dans le quartier. Ma vie est ici. J’ai fait deux enfants, ici. Je marche avec eux jusqu’à l’école, le matin. Mes amis sont ici. Les amis de mes enfants sont ici… »

Non, Élyse n’est pas sur le point d’être « rénovincée ». Mais elle n’est pas folle non plus. Le feu qui s’est emparé du marché immobilier risque de la brûler, elle aussi.

Elle habite un cinq et demie, très bien tenu. Mais c’est petit, à trois. Ses enfants partagent une chambre, ça va, ils sont petits : ça ne pourra pas durer toujours. Déjà, le manque d’espace se fait sentir : « Je ne peux pas garder les jouets de mes enfants, en souvenir, disons. Pas de place. Je jette, je donne… Mon bureau, c’est le salon, qui est aussi la salle de jeu des enfants. »

PHOTO ALAIN ROBERGE, LA PRESSE

Élyse Gamache-Bélisle et ses deux enfants

Élyse, 38 ans, m’a écrit après que le duplex à côté de chez elle a été mis en vente. Un long message, mi-complainte, mi-cri du cœur. Il y a quelques années, elle aurait tenté de l’acheter. Mais le prix demandé est quelque chose comme une autre planète.

« Il est sur le marché à 1 250 000 $. Mais l’agent d’immeubles dit que ça va partir au-delà du prix demandé… »

Pas grave, Élyse en rêve. Comment l’acheter, comment s’assurer d’acquérir ce « bloc » et de sécuriser ses racines – et celles de ses enfants – dans Villeray ? « Je fais des plans, je me dis que je pourrais faire du Uber, la fin de semaine ? » Élyse a un bon emploi, en passant : chez Ubisoft. Elle échafaude des scénarios : « Prendre une deuxième job, une troisième ? »

Elle me raconte son désarroi avec un motton dans la gorge, devant l’école où elle vient de déposer ses enfants. C’est un super quartier, je connais le coin : j’y ai eu un condo de 2010 à 2015, tout près de l’école. Je comprends Élyse d’y être attachée.

Le plus fou, dans tout ça ? Élyse dispose d’une mise de fonds quand même respectable, pour acheter quelque chose : il y a longtemps, elle a racheté l’immeuble de ses grands-parents, dans son coin de pays, à Drummond. « Je pourrais probablement vendre et récolter un profit de 125 000 $… »

Ce ne sera pas assez pour acheter le duplex d’à côté. Oui, je lui ai posé la même question que vous vous posez : pourquoi elle n’achète pas autre chose ? Parce qu’elle n’a pas de fonds de retraite, qu’un duplex pourrait être un peu ça. « Mon père me dit : “Sacre ton camp de Montréal !”… Mais j’aime ça, ici. C’est chez moi. »

Acheter autre chose ? Viens, je vais te montrer la shoebox, dans ma rue, dit-elle. Une shoebox, boîte à chaussures : ce sont des maisons d’un seul étage, toutes petites. C’est à un jet de pierre de chez elle. La pancarte DuProprio trône devant la maison. Je jette un coup d’œil par la fenêtre du salon : ça sent le home staging à plein nez, fraîchement rénové, jamais habité…

— Combien ils demandent, tu penses ?

— Hum… Aucune idée.

— 1,2 million.

J’ai failli m’étouffer. J’ai cru à une méprise, une légende urbaine. Pas du tout, ce soir-là, j’ai vérifié : 1 217 000 $. Ceux qui ont retapé la petite maison l’ont achetée 411 000 $ (prix demandé : 369 000 $) en juin 2019. Le rez-de-chaussée : salon, cuisine, salle à manger. Les deux chambres sont au sous-sol.

Pour 1,2 million, vous dormez au sous-sol. J’espère que les robinets sont en or massif…

J’écoutais Élyse, j’avais de la peine pour elle. Mais j’avais aussi un petit vertige : quelle est la solution ? Si « le marché » décide qu’une maison-boîte à chaussures vaut plus de 1 million de dollars, qu’y a-t-il à faire ? Si des retraités peuvent obtenir 1,2 million pour leur duplex – ou alors 1,4 million –, qui peut leur dire qu’ils devraient vendre à un prix « raisonnable » ?

L’enjeu transcende ici les mères de famille en garde partagée qui veulent rester dans un quartier qui leur ressemble, qui veulent éviter un déracinement à leurs enfants. C’est aussi un enjeu de diversité. Montréal est en voie de devenir une ville qui tasse les non-riches aux marges, quand ce ne sera pas carrément hors de l’île.

Sur le trottoir, devant la maison-boîte à chaussures, Élyse m’a dit :

— Tu te rends compte, 1,2 million. Ça vaut pas ça.

— Ça vaut ce que le prochain acheteur va vouloir payer…

— Oui…

Elle m’a parlé du stress, du stress qui lui pèse parce qu’elle craint de perdre son appart, un jour. Son proprio est super gentil, mais s’il décide de vendre dans ce marché de vendeurs, qu’arrivera-t-il ? Sera-t-elle rénovincée ?

— Tous mes amis ont ce stress. Et ceux qui cherchent, ils sont super stressés. Il y a des files de trois coins de rue pour visiter des apparts : imagines-tu leur stress ? Y en a pas, de solution…

Un ange est passé, puis Élyse a repris son soliloque :

— Je fais quoi ? Je m’exile ? Je déracine mes enfants ? Penses-tu que je devrais lancer un sociofinancement ?

Je n’ai rien répondu.

Ce soir-là, par le plus grand des hasards, je suis tombé sur une publication de l’agente d’immeubles qui a piloté la vente de mon condo, en 2015, celui qui est tout près de l’école des enfants d’Élyse. Et j’ai vu mon ancien condo sur sa page.

En 2010, je l’ai acheté 300 000 $ – pour un deux chambres, au deuxième étage d’un triplex, avec un peu de cachet. J’ai fait un profit à la vente de 80 000 $, grâce au renouveau du quartier pendant ces cinq années. Ce profit m’avait semblé, à l’époque, complètement astronomique…

Le condo est aujourd’hui sur le marché à… 559 000 $.

C’est donc dire que le marché a doublé en 10 ans.

Alors, Élyse, pour le sociofinancement, je sais pas trop…

As-tu pensé importer de la coke ?

Je soupçonne, à voir ce marché complètement fou, que pas mal plus de gens qu’on pense ont un sideline de vente de drogue…

Publié le 10 avril 2021 à 5h00

PATRICK LAGACÉ
LA PRESSE

https://www.lapresse.ca/actualites/2021-04-10/le-duplex-d-a-cote.php

Les groupes comme le Frappu ou Popir qui défendent les droits des locataires vont être occupés en juillet.... Le problème dans tout ça c'est que les locataires, même a 1200$ par mois pour un 4 et demi haut de duplex, paye pas assez pour couvrir les frais qu'ils engendrent (taxes, réparations, hypothèque, assurances).   Tu es aussi bien de garder le haut de ta maison pour un membre de ta famille...

[Né entre les rapides]

Il y a 3 heures, ça coute cher a dit :

Les groupes comme le Frappu ou Popir qui défendent les droits des locataires vont être occupés en juillet.... Le problème dans tout ça c'est que les locataires, même a 1200$ par mois pour un 4 et demi haut de duplex, paye pas assez pour couvrir les frais qu'ils engendrent (taxes, réparations, hypothèque, assurances).   Tu es aussi bien de garder le haut de ta maison pour un membre de ta famille...

Ce n'est pas seulement à Montréal que "les prix sont fous".  Notons d'abord que ça ne touche pas (actuellement) tous les logements locatifs, mais "seulement" les logements nouvellement construits (qui ont coûté beaucoup plus cher à construire) ainsi que les logements existants qui sont remis sur le marché et pour lesquels les propriétaires exigent des loyers typiquement supérieurs. (J'ai mis "actuellement" entre parenthèse parce que le risque de "rénovictions" est toujours présent, forçant alors les locataires à se chercher un autre logement plus cher).

Dans l'article cité qui a servi de point de départ à la discussion, mais plus généralement aussi par exemple quand tu évoques "les frais (faisant référence à un 4 et demi haut de duplex) qu'ils engendrent (taxes, réparations, hypothèque, assurances)", se trouve une composante majeure qui mérite un examen attentif.  Il s'agit de l'hypothèque associée à ce logement. De quel montant parle t-on?  Sûrement pas de l'hypothèque (associée) originale, plus le logement est ancien.  Ainsi, si l'immeuble concerné a fait l'objet d'une transaction récente à un prix très élevé, il n'est pas surprenant que le loyer requis pour couvrir les frais sus-mentionnés (plus un profit raisonnable) dépasse largement le loyer antérieur.  Souvent, les restrictions imposées aux augmentations de loyer font en sorte que la rentabilité n'y est pas.  D'où les (tentatives de) rénovictions.  Mais "la question qui tue", c'est: pourquoi des acheteurs sont-ils prêts à offrir autant?  En parcourant les annonces immobilières, j'observe comme tout le monde que les prix demandés correspondent à plus de 20x les "revenus bruts potentiels!

Dans le passé, une explication courante était que l'espérance d'appréciation de l'immeuble compensait amplement le léger déficit d'encaisse des premières années.  Et ça s'est vérifié.  Aujourd'hui, l'écart entre les revenus (présents) et les dépenses apparaît trop grand à la plupart des petits investisseurs incapables d'assumer le déficit.  C'est pourquoi plusieurs disent quelque chose comme "ça ne vaut pas ça" (le prix demandé).  Pourtant, il ne manque d'acheteurs, qui sont même prêts à faire de la surenchère.  Qu'espèrent-ils?  -- Il y a quelques explications différentes qui ont chacune leur propre logique.  Dans le cas d'un simple duplex ou triplex, l'acheteur y voit un moyen d'acquérir un logement pour lui et sa famille à un prix moins onéreux que l'alternative (maison unifamiliale dans le même quartier); j'écris "moins onéreux" parce que les revenus de location de l'autre ou des deux autres logements, tout en étant "faibles" suffisent quand même à réduire le coût pour le propriétaire; s'y ajoute la perspective d'appréciation, ainsi que la possibilité de louer un logement à un de ses enfants.  Plus l'autre possibilité, plus contrôlée aujourd'hui, de convertir le duplex en grande maison unifamiliale.

Pour les immeubles de plus de cinq logements, une logique différente s'applique: l'acheteur "espère" pouvoir rehausser substantiellement les loyers (sinon il use de "moyens" pour y parvenir), ce qui est d'autant plus facile dans une situation de pénurie de logements (on fait abstraction des micro-logements et des logements haut de gamme très chers, qui sont des marchés distincts).  

Un point commun à tous les cas sus-mentionnés, c'est que les taux d'intérêts hypothécaires sont à leur plus bas: une hypothèque deux fois plus élevée que celle originalement contractée peut être aussi facilement supportée qu'à l'origine.  En d'autres mots, il y a de l'espace pour que les prix montent.  (Mais on pourrait aussi penser qu'il y avait de l'espace, mais qu'on arrive à la fin).

C'est plus facile de poser un problème que de trouver des solutions.  En d'autres temps, une solution consistait à stimuler la construction de nouveaux logements, par des incitatifs et/ou par des investissements directs.  On peut le faire encore maintenant, mais il y a un écueil:  les coûts de construction ont explosé.  Il restera à voir s'ils peuvent baisser qund certains des facteurs explicatifs s'estomperont.  Les prix de l'immobilier résidentiel ne se comportent pas comme les prix des valeurs mobilières: ils montent aussi facilement quand les circonstances les favorisent, mais ils sont plus lents à baisser en cas de surplus: l'ajustement se fait d'abord par l'allongement des délais de vente, avant que certains vendeurs se décident à baisser leurs prix.  Ceci n'est pas une règle immuable, mais on l'a constaté.

Bonne chance aux personnes qui sont les premières victimes des hausses de prix, ainsi qu'aux politiciens qui promettent de régler le problème!

[lma13]

Nouveaux chiffres Montreal (ville-marie). Premiere fois je vois une baisse de prix

 

[Né entre les rapides]

Il y a 8 heures, lma13 a dit :

Nouveaux chiffres Montreal (ville-marie). Premiere fois je vois une baisse de prix

 

Baisse de prix? -- Peut-être...

- Oui, si on se contente d'observer la trajectoire du prix médian, mais

- Cette mesure ne tient pas compte d'un possible changement dans la composition des unités vendues: il suffit que relativement plus de ventes aient porté sur des unités moins chères, et inversement sur moins de ventes des unités plus chères.  Une méthode de qualité supérieure, mais qui requiert plus d'efforts, consiste à suivre l'évolution des prix des unités prises individuellement.  

[biggybee]

il y a 25 minutes, Né entre les rapides a dit :

Baisse de prix? -- Peut-être...

- Oui, si on se contente d'observer la trajectoire du prix médian, mais

- Cette mesure ne tient pas compte d'un possible changement dans la composition des unités vendues: il suffit que relativement plus de ventes aient porté sur des unités moins chères, et inversement sur moins de ventes des unités plus chères.  Une méthode de qualité supérieure, mais qui requiert plus d'efforts, consiste à suivre l'évolution des prix des unités prises individuellement.  

L’indice Teranet suit l’évolution des prix individuellement (+16% RMR Mtl avril 2021)

https://indiceprixdemaison.ca/#maps=qc_montreal

[Né entre les rapides]

il y a 46 minutes, biggybee a dit :

L’indice Teranet suit l’évolution des prix individuellement (+16% RMR Mtl avril 2021)

https://indiceprixdemaison.ca/#maps=qc_montreal

Oui c'est vrai l'indice Teranet suit l'évolution des prix individuellement.  Mais pour répondre de façon plus satisfaisante à la nouvelle transmise par @Ima13,  il faudrait disposer des données se rapportant spécifiquement à Ville-Marie, dont le marché ne se comporte (fort probablement) pas comme l'ensemble de la RMR.

[lma13]

5 hours ago, Né entre les rapides said:

Baisse de prix? -- Peut-être...

- Oui, si on se contente d'observer la trajectoire du prix médian, mais

- Cette mesure ne tient pas compte d'un possible changement dans la composition des unités vendues: il suffit que relativement plus de ventes aient porté sur des unités moins chères, et inversement sur moins de ventes des unités plus chères.  Une méthode de qualité supérieure, mais qui requiert plus d'efforts, consiste à suivre l'évolution des prix des unités prises individuellement.  

Oui c'est sûr un meilleur indicateur serait les prix individuelles. Mais on peut voir clairement avec le nombre de nouveau inscriptions et le prix median l'impact. Voici un autre graph. Ville-maire est le seul secteur qui est maintenant un marché vendeur pour les condos.

 

[acpnc]

La coop de propriétaires serait-elle l'antidote à la spéculation immobilière?

Alors que la surchauffe immobilière touche de plus en plus de villes au pays, un nouveau modèle de propriété émerge en Estrie; la coopérative de propriétaires. Un projet pilote qui devrait s’étendre à tout le Québec.

Serge Vaillancourt, président de la Coopérative de propriétaires du Havre des Pins, devant le premier de cinq immeubles.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

Michel Labrecque (accéder à la page de l'auteur)Michel Labrecque

à 4 h 06

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1793940/coop-habitation-proprietaire-immobilier

À la Coopérative d'habitation Havre des Pins, des ouvriers construisent le deuxième immeuble alors que le premier a été inauguré en juillet. Au total, il y aura 5 bâtiments de 24 appartements, pour un total de 120 propriétaires.

Nous sommes les premiers qui l’avons fait, avec tout ce que ça représente d’enjeux et de défis, raconte Serge Vaillancourt en rigolant. Inventer un nouveau modèle de propriété n’a pas été de tout repos.

La formule coopérative me convient très bien, affirme Hélène Drolet, qui est, comme tout le monde ici, membre d’un comité associatif qui veille au bien commun. Mais ce n’est pas fait pour tout le monde, c’est pour ça qu’on choisit nos membres, dit-elle.

La Coopérative d'habitation Havre des Pins est située dans un quartier en périphérie nord de Sherbrooke.

Les appartements du Havre des Pins sont vastes, lumineux et comptent de une à trois chambres à coucher.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

L’Idée est née en 2017. On s’est inspiré du modèle des fiducies foncières communautaires américaines, dont une des plus importantes est située à Burlington, au Vermont, dont nous avons parlé en février 2020.

Il y a 2000 coopératives d’habitations au Canada, plus de 1300 au Québec, mais toutes fonctionnaient selon le mode locatif.

Pourquoi l’idée d’une coopérative de propriétaires? Pour donner accès à la propriété abordable et pour conserver cette abordabilité à long terme. Et aussi pour intéresser une nouvelle clientèle au modèle coopératif.

Projet écolo à Waterville

Pour nous, c’était très important d’être propriétaires, dit Catherine Larouche, maman de deux jeunes enfants, qui, depuis janvier, a emménagé avec son conjoint dans la Coopérative d'habitation Des Prés, à Waterville, au sud de Sherbrooke. Auparavant, la famille était propriétaire d’une maison unifamiliale.

La Coopérative d'habitation Des Prés à Waterville a un parti pris écologique. Le terrain reste à aménager.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

La Coopérative d'habitation Des Prés est toute neuve. On y trouve quatre bâtiments certifiés LEED, qui contiennent chacun quatre logements. Alors qu’à Havre des Pins, les jeunes familles sont peu nombreuses, ici elles sont en majorité. Les membres ont très hâte à la fin de la pandémie pour s’inventer un univers collectif.

Au début de la COVID, nous habitions à Toronto avec notre bébé, dans un minuscule logement au prix exorbitant, raconte Anaïs Restais. Et au bout de longues recherches d'un endroit idéal pour la vie de famille, Anaïs, son conjoint Matthias Mellouli et le petit Gaspard ont acheté dans cette coopérative, pour réinventer leur vie.

Anaïs, Matthias et Gaspard. Des expatriés de Toronto qui ont choisi de changer de vie.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

Ici, c’est un vivier de connaissances, dit la graphiste qui ne connaît rien au jardinage, mais a bien hâte d’apprendre de l’expérience des autres. Et de partager ses connaissances. Et surtout, c’est un milieu formidable pour élever un enfant.

Mais quelle est donc la différence entre être propriétaire d’un logement privé et de l'être en coopérative?

D’abord, on est usufruitier, ce qui est une définition plus restrictive de la propriété. La structure reste propriété de la coopérative. Si vous voulez modifier votre plancher, il faut consulter avant d’agir.

Mais la différence est principalement au moment de l’achat et de la revente.

Nous construisons au prix coûtant, donc nos prix sont de 25 % sous les prix du marché privé, résume Guillaume Brien, le grand instigateur de ce projet et directeur général de la Fédération des coopératives de l’Estrie.

C’est plus abordable, mais quand on part, on touche seulement 40 % de la plus-value. Les 60 % qui restent sont majoritairement placés dans une fondation sans but lucratif pour acquérir de nouvelles propriétés.

Le but est que ça reste toujours 25 % en bas du marché privé. C’est ça, le principe de garder l’abordabilité pérenne, ajoute Guillaume Brien.

C’est certain qu’on récoltera moins d’argent que nos voisins [à la revente]. Mais ça s’équivaut, parce qu’on aura moins investi à l’achat. Nous avions des dettes qu’on a pu rembourser en achetant cette propriété abordable. Et on va pouvoir investir davantage dans nos fonds de retraite. Et pas besoin d’épargner pour l’entretien, c’est la coopérative qui s’en occupe.

Une citation de :Catherine Larouche, membre, Coopérative d'habitation Des Prés, Waterville

Un village de minimaisons

Un troisième projet de coopérative de propriétaires va bientôt émerger : Le Petit Quartier, 73 minimaisons qui seront construites en 2022 dans l’arrondissement Fleurimont de Sherbrooke. On n’achète pas seulement une maison, on achète un village, dit Marie-Josée Martel, une des fondatrices. Il y a aura beaucoup de choses en commun, des équipements communautaires, une piscine, poursuit-elle.

Voici à quoi devrait ressembler la Coopérative d'habitation Le Petit Quartier.

Photo : Coopérative d'habitation du Petit Quartier

Ce sont des minimaisons, mais pas avec des minimeubles, dit en riant Maryse Goddard, de la Fédération des coopératives de l’Estrie, qui m’a fait visiter la maison modèle. En fait, la superficie varie de 700 à 900 pieds carrés. On peut aménager jusqu’à deux chambres à coucher dans l’étage du haut.

Maryse Goddard est chargée de projet de ces minimaisons.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

Sylvie Rochette, une artiste visuelle, croit que la coopérative de propriétaires représente le meilleur des deux mondes. On peut accéder à la propriété tout en partageant avec d’autres.

Mme Rochette croit aussi que ce modèle est un antidote à la spéculation immobilière actuelle.

On a beau faire du profit, mais ça s’arrête où? Tout le monde a besoin d’un toit pour vivre. En ce moment, il y a trop d’exclus.

Une citation de :Sylvie Rochette, membre de la Coopérative d'habitation Le Petit Quartier

Un modèle pour le Québec?

Ces trois projets en Estrie vont servir de test pour leur élargissement à l’échelle du Québec. Le gouvernement fédéral, celui du Québec, le Mouvement Desjardins et le fonds d’investissement Fondaction de la CSN ont financé partiellement cette expérience pour en évaluer la pertinence.

Pour le moment, leur évaluation est plutôt positive, dit Guillaume Brien, le maître d’œuvre de cette opération, qui ne cache pas qu’il a dû se battre pour ouvrir des portes au départ verrouillées. D’ici un an ou deux, il y a de bonnes chances qu’on puisse créer des projets partout au Québec.

Son pari : créer des espaces d’habitation qui reflètent les besoins des gens, mais pas complètement soumis aux forces du marché.

En ce moment, les prix pour habiter dans les trois projets oscillent entre 140 000 et 220 000 $. Mais, avec les hausses de prix des matériaux de construction, les prix pour les phases ultérieures vont augmenter. Mais pas autant que ceux du privé.

Michel Labrecque (accéder à la page de l'auteur)

[Né entre les rapides]

Il y a 5 heures, acpnc a dit :

La coop de propriétaires serait-elle l'antidote à la spéculation immobilière?

Alors que la surchauffe immobilière touche de plus en plus de villes au pays, un nouveau modèle de propriété émerge en Estrie; la coopérative de propriétaires. Un projet pilote qui devrait s’étendre à tout le Québec.

Serge Vaillancourt, président de la Coopérative de propriétaires du Havre des Pins, devant le premier de cinq immeubles.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

Michel Labrecque (accéder à la page de l'auteur)Michel Labrecque

à 4 h 06

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1793940/coop-habitation-proprietaire-immobilier

À la Coopérative d'habitation Havre des Pins, des ouvriers construisent le deuxième immeuble alors que le premier a été inauguré en juillet. Au total, il y aura 5 bâtiments de 24 appartements, pour un total de 120 propriétaires.

Nous sommes les premiers qui l’avons fait, avec tout ce que ça représente d’enjeux et de défis, raconte Serge Vaillancourt en rigolant. Inventer un nouveau modèle de propriété n’a pas été de tout repos.

La formule coopérative me convient très bien, affirme Hélène Drolet, qui est, comme tout le monde ici, membre d’un comité associatif qui veille au bien commun. Mais ce n’est pas fait pour tout le monde, c’est pour ça qu’on choisit nos membres, dit-elle.

La Coopérative d'habitation Havre des Pins est située dans un quartier en périphérie nord de Sherbrooke.

Les appartements du Havre des Pins sont vastes, lumineux et comptent de une à trois chambres à coucher.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

L’Idée est née en 2017. On s’est inspiré du modèle des fiducies foncières communautaires américaines, dont une des plus importantes est située à Burlington, au Vermont, dont nous avons parlé en février 2020.

Il y a 2000 coopératives d’habitations au Canada, plus de 1300 au Québec, mais toutes fonctionnaient selon le mode locatif.

Pourquoi l’idée d’une coopérative de propriétaires? Pour donner accès à la propriété abordable et pour conserver cette abordabilité à long terme. Et aussi pour intéresser une nouvelle clientèle au modèle coopératif.

Projet écolo à Waterville

Pour nous, c’était très important d’être propriétaires, dit Catherine Larouche, maman de deux jeunes enfants, qui, depuis janvier, a emménagé avec son conjoint dans la Coopérative d'habitation Des Prés, à Waterville, au sud de Sherbrooke. Auparavant, la famille était propriétaire d’une maison unifamiliale.

La Coopérative d'habitation Des Prés à Waterville a un parti pris écologique. Le terrain reste à aménager.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

La Coopérative d'habitation Des Prés est toute neuve. On y trouve quatre bâtiments certifiés LEED, qui contiennent chacun quatre logements. Alors qu’à Havre des Pins, les jeunes familles sont peu nombreuses, ici elles sont en majorité. Les membres ont très hâte à la fin de la pandémie pour s’inventer un univers collectif.

Au début de la COVID, nous habitions à Toronto avec notre bébé, dans un minuscule logement au prix exorbitant, raconte Anaïs Restais. Et au bout de longues recherches d'un endroit idéal pour la vie de famille, Anaïs, son conjoint Matthias Mellouli et le petit Gaspard ont acheté dans cette coopérative, pour réinventer leur vie.

Anaïs, Matthias et Gaspard. Des expatriés de Toronto qui ont choisi de changer de vie.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

Ici, c’est un vivier de connaissances, dit la graphiste qui ne connaît rien au jardinage, mais a bien hâte d’apprendre de l’expérience des autres. Et de partager ses connaissances. Et surtout, c’est un milieu formidable pour élever un enfant.

Mais quelle est donc la différence entre être propriétaire d’un logement privé et de l'être en coopérative?

D’abord, on est usufruitier, ce qui est une définition plus restrictive de la propriété. La structure reste propriété de la coopérative. Si vous voulez modifier votre plancher, il faut consulter avant d’agir.

Mais la différence est principalement au moment de l’achat et de la revente.

Nous construisons au prix coûtant, donc nos prix sont de 25 % sous les prix du marché privé, résume Guillaume Brien, le grand instigateur de ce projet et directeur général de la Fédération des coopératives de l’Estrie.

C’est plus abordable, mais quand on part, on touche seulement 40 % de la plus-value. Les 60 % qui restent sont majoritairement placés dans une fondation sans but lucratif pour acquérir de nouvelles propriétés.

Le but est que ça reste toujours 25 % en bas du marché privé. C’est ça, le principe de garder l’abordabilité pérenne, ajoute Guillaume Brien.

C’est certain qu’on récoltera moins d’argent que nos voisins [à la revente]. Mais ça s’équivaut, parce qu’on aura moins investi à l’achat. Nous avions des dettes qu’on a pu rembourser en achetant cette propriété abordable. Et on va pouvoir investir davantage dans nos fonds de retraite. Et pas besoin d’épargner pour l’entretien, c’est la coopérative qui s’en occupe.

Une citation de :Catherine Larouche, membre, Coopérative d'habitation Des Prés, Waterville

Un village de minimaisons

Un troisième projet de coopérative de propriétaires va bientôt émerger : Le Petit Quartier, 73 minimaisons qui seront construites en 2022 dans l’arrondissement Fleurimont de Sherbrooke. On n’achète pas seulement une maison, on achète un village, dit Marie-Josée Martel, une des fondatrices. Il y a aura beaucoup de choses en commun, des équipements communautaires, une piscine, poursuit-elle.

Voici à quoi devrait ressembler la Coopérative d'habitation Le Petit Quartier.

Photo : Coopérative d'habitation du Petit Quartier

Ce sont des minimaisons, mais pas avec des minimeubles, dit en riant Maryse Goddard, de la Fédération des coopératives de l’Estrie, qui m’a fait visiter la maison modèle. En fait, la superficie varie de 700 à 900 pieds carrés. On peut aménager jusqu’à deux chambres à coucher dans l’étage du haut.

Maryse Goddard est chargée de projet de ces minimaisons.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

Sylvie Rochette, une artiste visuelle, croit que la coopérative de propriétaires représente le meilleur des deux mondes. On peut accéder à la propriété tout en partageant avec d’autres.

Mme Rochette croit aussi que ce modèle est un antidote à la spéculation immobilière actuelle.

On a beau faire du profit, mais ça s’arrête où? Tout le monde a besoin d’un toit pour vivre. En ce moment, il y a trop d’exclus.

Une citation de :Sylvie Rochette, membre de la Coopérative d'habitation Le Petit Quartier

Un modèle pour le Québec?

Ces trois projets en Estrie vont servir de test pour leur élargissement à l’échelle du Québec. Le gouvernement fédéral, celui du Québec, le Mouvement Desjardins et le fonds d’investissement Fondaction de la CSN ont financé partiellement cette expérience pour en évaluer la pertinence.

Pour le moment, leur évaluation est plutôt positive, dit Guillaume Brien, le maître d’œuvre de cette opération, qui ne cache pas qu’il a dû se battre pour ouvrir des portes au départ verrouillées. D’ici un an ou deux, il y a de bonnes chances qu’on puisse créer des projets partout au Québec.

Son pari : créer des espaces d’habitation qui reflètent les besoins des gens, mais pas complètement soumis aux forces du marché.

En ce moment, les prix pour habiter dans les trois projets oscillent entre 140 000 et 220 000 $. Mais, avec les hausses de prix des matériaux de construction, les prix pour les phases ultérieures vont augmenter. Mais pas autant que ceux du privé.

Michel Labrecque (accéder à la page de l'auteur)

C'est une formule pourtant connue depuis longtemps.  Naturellement, elle comporte des avantages et des désavantages.  En soi, elle n'élimine pas le problème du coût élevé de la construction et des terrains.  Si dans l'exemple cité les prix sont remarquablement peu élevés, c'est d'abord parce que le prix d'acquisition des terrains était modeste aussi.  Aussi, construire et vendre au prix coûtant est sûrement un avantage pour les acheteurs,  mais l'ampleur de l'avantage dépend des conditions du marché; ces temps-ci, avec un excès de demande par rapport à l'offre, il est naturel que les entreprenuers peuvent se permettre d'afficher des prix leur laissant une belle marge de profit; mais en d'autres temps, quand le marché est plus équilibré, les marges sont moindres (en d'autres mots l'écart entre le prix coûtant et le prix demandé n'est pas si grand).

Ce que je considère être le plus grand désavantage de cette formule est le fait qu'à l'occasion de la revente, on touche seulement 40% de la plus-value.  Dans un monde où l'inflation est faible, ça ne porte guère à conséquence.  Mais si au contraire les prix nominaux sur le marché se sont considérablement accrus entretemps, le vendeur de sa part dans la coop trouvera difficilement l'équivalent ailleurs au même prix (que la somme qu'il touche en revendant).  Cette considération peut cependant être de peu d'importance pour les acheteurs (dans une telle coop) qui cherchent d'abord à se loger confortablement à moindre frais.

Grâce à ses avantages, particulièrement dans un contexte de pénurie de logements à prix abordables, des gouvernements et des organisations  (e.g. Desjardins, CSN)  sont disposés à fournir leur appui, rendant la formule encore plus attractive pour les acheteurs.   

 

   

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