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Actualités immobilier résidentiel


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Il y a 6 heures, Rocco a dit :

La ville va baisser le taux de taxation d'autant, donc aucun impact pour le compte de taxe des propriétaires fonciers.

Nuances:

1)  Le taux de taxation baisserait uniformément.  Les propriétés dont l'évaluation a augmenté dans une proportion égale à la moyenne  verraient en effet leurs comptes de taxes inchangés (si les besoins de revenus autonomes de la ville restaient constants).  Les propriétés dont l'évaluation a augmenté moins que la moyenne paieraient moins, et l'inverse pour celles dont la croissance de l'évaluation a été supérieure à la moyenne.

2) Tous les résultats ci-dessus seraient affectés si les besoins de revenus autonomes de la ville augmentaient, après ajustement pour tenir compte de l'élargissement de l'assiette fiscale découlant des nouvelles constructions qui sont apparues.

3) De plus (i.e. en sus des facteurs susmentionnés),  il faudra tenir compte

a) de l'évolution des transferts en provenance du trésor provincial.  Ceux-ci ont augmenté sensiblement à l'occasion de la covid, notamment pour compenser le manque à gagner de la STM dans le cas de Montréal; 

b) des augmentations des salaires qui ont été et/ou qui seront consenties pour compenser l'accélération de l'inflation, ainsi que de l'augmentation générale des coûts non salariaux;

c) de l'évolution des revenus tirés des droits de mutation.

Globalement:

Il est évident que les taxes foncières n'augmenteront absolument pas dans la même proportion que l'évaluation foncière.  Je m'attends à ce qu'en moyenne elles augmentent au même rythme que l'inflation.  

 

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  • Administrator

Projet résidentiel à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot Des tensions (et des mauvaises odeurs) dans l'air


Un projet résidentiel crée des remous à l’ouest de Montréal, à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot. En cause : son emplacement. Il se situera près d’une usine produisant et nettoyant des toilettes portatives, ce qui fait craindre à l’entreprise qui l’exploite des problèmes de cohabitation avec les futurs résidants.

Publié à 5h00 Mis à jour à 6h33 Partager    
Henri Ouellette-Vézina
HENRI OUELLETTE-VÉZINA
LA PRESSE


La Ville plaide la nécessité d’agir pour offrir du logement. « Oui, c’est un gros projet, mais c’est quelque chose qui est souhaité par la population. Notre ville compte très peu de locataires, et c’est important d’offrir du logement, entre autres pour les jeunes qui veulent rester. Il y aura aussi un édifice voué au troisième âge. Le développement répond réellement à la demande des citoyens », affirme la mairesse de Notre-Dame-de-l’Île-Perrot, Danie Deschênes.
Le projet initial a été présenté il y a plus de deux ans. Cet automne, la construction d’un millier de logements – condos, maisons de ville, appartements – doit être lancée. Un projet de zonage autorisant la construction a d’ailleurs été adopté par le conseil municipal en juin. L’entièreté des coûts associés au chantier sera assumée par le promoteur, le groupe Farand.
Les logements, au sud de l’avenue Forest devant la rue du Pinacle, seront tout près de l’usine de Sanivac, grand fournisseur de toilettes portables dans le Grand Montréal, qui dit s’y être installé en raison de la nature « industrielle » du quartier.
 
PHOTO MARTIN TREMBLAY, LA PRESSE
Terrain boisé où est prévu un projet résidentiel à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot

« Le projet immobilier représente un risque majeur quant au vivre-ensemble dans le secteur », affirme le PDG de Sanivac, Vincent Kelly, dans une lettre envoyée à la Ville ces derniers jours. Il déplore que bien que le futur quartier du développement soit zoné « résidentiel », il jouxte une zone industrielle. Dans l’entourage de l’entreprise, on dit craindre un « prochain Sanimax », en référence au conflit opposant l’entreprise à l’administration Plante dans Rivière-des-Prairies.
Près de 200 camions en transit

Jour et nuit, toute la semaine, plus de 325 employés avec près de 200 camions font « transit[er] un parc de 9500 toilettes sèches » sur le site adjacent au futur quartier résidentiel, « et y transbordent des quantités très importantes de boues liquides et de boues solides », insiste M. Kelly.
Le bruit, la lumière et les odeurs générés par les activités industrielles de l’entreprise doivent être considérés dans le contexte de la demande de permis du promoteur en cause.

Vincent Kelly, PDG de Sanivac
« Il appert des plans du promoteur immobilier que des édifices d’appartements de cinq étages avec des terrasses aménagées sur les toits seront directement adjacents aux installations de Sanivac, et ce, sans aucune zone tampon. Cette situation est préoccupante et il serait déraisonnable que la Ville y donne son aval », insiste le PDG.
 
PHOTO MARTIN TREMBLAY, LA PRESSE
L’usine de Sanivac à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot

Mme Deschênes, elle, assure que la Ville a tout prévu. « On n’est pas bêtes, on va prévoir des mesures pour préserver l’intimité de tout le monde, avec une gestion du bruit et des odeurs. Il y a déjà des mesures que le groupe Farand est en train de préparer », explique-t-elle, en évoquant justement une éventuelle « zone tampon » entre les résidences et l’activité industrielle.
La Ville a le feu vert

En décembre prochain, un règlement de contrôle intérimaire (RCI) de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) – entériné par Québec en juin – entrera en vigueur. Il protégera au total 12 367 hectares de milieux naturels supplémentaires, portant le total à 53 435 hectares faisant l’objet de mesures de conservation, ce qui équivaut grosso modo à l’île de Montréal.
 
PHOTO MARTIN TREMBLAY, LA PRESSE
Installations de Sanivac à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot

Dans sa missive, Sanivac affirme que le territoire visé par le développement de la Ville a justement « été reconnu par la CMM comme étant un milieu terrestre d’intérêt métropolitain devant être protégé de tout développement ».


En fait, l’administration de la mairesse Deschênes est habilitée à procéder, confirme la porte-parole de la CMM, Julie Brunet. « On ne peut pas faire en sorte que du jour au lendemain, il n’y a plus rien qui se développe. On laisse un délai aux villes pour finir de gérer les projets qu’ils ont déjà mis en branle avec des entrepreneurs. Ici, si l’entente était déjà en cours, ils ont le droit de la respecter », explique-t-elle.
 
PHOTO MARTIN TREMBLAY, LA PRESSE
La construction d’un millier de logements doit être lancée cet automne.

Plusieurs autres municipalités se trouvent dans cette situation, à travers le Grand Montréal. « Notre RCI, c’est vraiment pour le futur qu’on le fait, pour que le développement se stabilise à long terme. Ça pourrait donc prendre encore un peu de temps avant qu’on en voie l’effet complet », illustre Mme Brunet.
Sanivac accuse aussi la Ville de construire sur un territoire « adjacent à l’habitation de la rainette faux-grillon », une espèce menacée au Canada et vulnérable au Québec. « La rainette, à ma connaissance, ça fait longtemps qu’il n’y en a plus directement sur le site. Cela dit, il y a des zones humides sur le terrain, et qui seront préservées. Elles vont demeurer et être intégrées », rétorque la mairesse Deschênes.

 

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2022-08-12/projet-residentiel-a-notre-dame-de-l-ile-perrot/des-tensions-et-des-mauvaises-odeurs-dans-l-air.php

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Il y a 11 heures, mtlurb a dit :

Projet résidentiel à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot Des tensions (et des mauvaises odeurs) dans l'air


Un projet résidentiel crée des remous à l’ouest de Montréal, à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot. En cause : son emplacement. Il se situera près d’une usine produisant et nettoyant des toilettes portatives, ce qui fait craindre à l’entreprise qui l’exploite des problèmes de cohabitation avec les futurs résidants.

Publié à 5h00 Mis à jour à 6h33 Partager    
Henri Ouellette-Vézina
HENRI OUELLETTE-VÉZINA
LA PRESSE


La Ville plaide la nécessité d’agir pour offrir du logement. « Oui, c’est un gros projet, mais c’est quelque chose qui est souhaité par la population. Notre ville compte très peu de locataires, et c’est important d’offrir du logement, entre autres pour les jeunes qui veulent rester. Il y aura aussi un édifice voué au troisième âge. Le développement répond réellement à la demande des citoyens », affirme la mairesse de Notre-Dame-de-l’Île-Perrot, Danie Deschênes.
Le projet initial a été présenté il y a plus de deux ans. Cet automne, la construction d’un millier de logements – condos, maisons de ville, appartements – doit être lancée. Un projet de zonage autorisant la construction a d’ailleurs été adopté par le conseil municipal en juin. L’entièreté des coûts associés au chantier sera assumée par le promoteur, le groupe Farand.
Les logements, au sud de l’avenue Forest devant la rue du Pinacle, seront tout près de l’usine de Sanivac, grand fournisseur de toilettes portables dans le Grand Montréal, qui dit s’y être installé en raison de la nature « industrielle » du quartier.
 
PHOTO MARTIN TREMBLAY, LA PRESSE
Terrain boisé où est prévu un projet résidentiel à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot

« Le projet immobilier représente un risque majeur quant au vivre-ensemble dans le secteur », affirme le PDG de Sanivac, Vincent Kelly, dans une lettre envoyée à la Ville ces derniers jours. Il déplore que bien que le futur quartier du développement soit zoné « résidentiel », il jouxte une zone industrielle. Dans l’entourage de l’entreprise, on dit craindre un « prochain Sanimax », en référence au conflit opposant l’entreprise à l’administration Plante dans Rivière-des-Prairies.
Près de 200 camions en transit

Jour et nuit, toute la semaine, plus de 325 employés avec près de 200 camions font « transit[er] un parc de 9500 toilettes sèches » sur le site adjacent au futur quartier résidentiel, « et y transbordent des quantités très importantes de boues liquides et de boues solides », insiste M. Kelly.
Le bruit, la lumière et les odeurs générés par les activités industrielles de l’entreprise doivent être considérés dans le contexte de la demande de permis du promoteur en cause.

Vincent Kelly, PDG de Sanivac
« Il appert des plans du promoteur immobilier que des édifices d’appartements de cinq étages avec des terrasses aménagées sur les toits seront directement adjacents aux installations de Sanivac, et ce, sans aucune zone tampon. Cette situation est préoccupante et il serait déraisonnable que la Ville y donne son aval », insiste le PDG.
 
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L’usine de Sanivac à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot

Mme Deschênes, elle, assure que la Ville a tout prévu. « On n’est pas bêtes, on va prévoir des mesures pour préserver l’intimité de tout le monde, avec une gestion du bruit et des odeurs. Il y a déjà des mesures que le groupe Farand est en train de préparer », explique-t-elle, en évoquant justement une éventuelle « zone tampon » entre les résidences et l’activité industrielle.
La Ville a le feu vert

En décembre prochain, un règlement de contrôle intérimaire (RCI) de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) – entériné par Québec en juin – entrera en vigueur. Il protégera au total 12 367 hectares de milieux naturels supplémentaires, portant le total à 53 435 hectares faisant l’objet de mesures de conservation, ce qui équivaut grosso modo à l’île de Montréal.
 
PHOTO MARTIN TREMBLAY, LA PRESSE
Installations de Sanivac à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot

Dans sa missive, Sanivac affirme que le territoire visé par le développement de la Ville a justement « été reconnu par la CMM comme étant un milieu terrestre d’intérêt métropolitain devant être protégé de tout développement ».


En fait, l’administration de la mairesse Deschênes est habilitée à procéder, confirme la porte-parole de la CMM, Julie Brunet. « On ne peut pas faire en sorte que du jour au lendemain, il n’y a plus rien qui se développe. On laisse un délai aux villes pour finir de gérer les projets qu’ils ont déjà mis en branle avec des entrepreneurs. Ici, si l’entente était déjà en cours, ils ont le droit de la respecter », explique-t-elle.
 
PHOTO MARTIN TREMBLAY, LA PRESSE
La construction d’un millier de logements doit être lancée cet automne.

Plusieurs autres municipalités se trouvent dans cette situation, à travers le Grand Montréal. « Notre RCI, c’est vraiment pour le futur qu’on le fait, pour que le développement se stabilise à long terme. Ça pourrait donc prendre encore un peu de temps avant qu’on en voie l’effet complet », illustre Mme Brunet.
Sanivac accuse aussi la Ville de construire sur un territoire « adjacent à l’habitation de la rainette faux-grillon », une espèce menacée au Canada et vulnérable au Québec. « La rainette, à ma connaissance, ça fait longtemps qu’il n’y en a plus directement sur le site. Cela dit, il y a des zones humides sur le terrain, et qui seront préservées. Elles vont demeurer et être intégrées », rétorque la mairesse Deschênes.

 

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2022-08-12/projet-residentiel-a-notre-dame-de-l-ile-perrot/des-tensions-et-des-mauvaises-odeurs-dans-l-air.php

Quelques éléments remarquables dans cette affaire:

1) Projet immobilier présenté il y a deux ans, mais zonage l'autorisant adopté seulement en juin 2022.

2) Le promoteur immobilier a sûrement conscience de la proximité d'une installation potentiellement nuisible (Sanivac), mais il choisit de procéder malgré tout.  Est-il concevable que ce soit un prix alléchant (faible) pour le site qui l'a convaincu?

3) C'est Sanivac qui s'objecte au projet immobilier, pas les citoyens (actuels) ni la ville.  Ses craintes sont-elles réellement fondées, dans le sens où les futurs résidents pourraient exercer des pressions contraires aux intérêts de l'entreprise?  Au moins, en faisant connaître ses craintes à l'avance, ça devrait le protéger d'éventuelles poursuites.

 

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  • Administrator

Le loyer moyen des trois et demi dépasse 1500 $ à Montréal

Agence QMI

| Publié le 14 août 2022 à 13:55

 

Le loyer moyen d’un logement avec une seule chambre dépassait les 1500 $ en juillet sur la plateforme Rentals.ca, a dévoilé cette dernière dans son rapport mensuel du marché immobilier.

 

Selon les données cumulées grâce à toutes les petites annonces affichées sur le site internet, le prix moyen des trois et demi a atteint 1543 $ par mois dans la métropole, en hausse de 8,9 % sur un an.

Le loyer moyen pour les quatre et demi, de son côté, atteint 1958 $ par mois, en hausse de 5,7 % sur un an.

Du point de vue du Québec, Montréal arrive au second rang des villes les plus chères, derrière Gatineau, où les trois et demi sont affichés, en moyenne, à 1551 $ par mois, un montant qui a bondi de 20,3 % en seulement un an.

C.-B. et Ontario au sommet

Par contre, en prenant le Canada dans son ensemble, la métropole arrive au 24e des villes les plus chères selon Rentals.ca.

Le top 20 des villes est entièrement dominé, à l’exception d’Halifax en 16e place, par des villes de la Colombie-Britannique et de l’Ontario. La province du Pacifique domine même presque à elle seule le top 5 des villes les plus coûteuses pour se loger.

En moyenne, les loyers offerts sur Rentals.ca en juillet dans les plus grandes villes au pays atteignaient 1640 $ par mois pour les trois et demi et 2098 $ par mois pour les quatre et demi. Il s’agit de montants en hausse, respectivement, de 10,68 % et de 14,20 % sur un an.

«Les deux principaux facteurs impactant les prix des loyers sont la poursuite du retour au bureau qui fait grimper les loyers dans les principaux marchés du Canada, et la hausse des taux d’intérêt qui réduit l’abordabilité des demeures pour les propriétaires», a exposé Rentals.ca dans son analyse.

Quelques villes dans le palmarès. Prix mensuel pour un appartement avec une et deux chambres, avec la variation sur un an entre parenthèses)

1- Vancouver, C.-B. : 2500 $ (+14,4 %) /// 3630 $ (+19,4 %)

2- North Vancouver, C.-B. : 2411 $ (+26,6 %) /// 3131 $ (+17,6 %)

3- Richmond, C.-B. : 2292 $ (+31,4 %) /// 2782 $ (+26,5 %)

4- Toronto, On : 2257 $ (+21,6 %) /// 3259 $ (+25 %)

5- Victoria, C.-B. : 2107 $ (+20 %) /// 2836 $ (+34,8 %)

14- Ottawa, On : 1767 $ (+9,7 %) /// 2206 $ (+8,5 %)

23- Gatineau, Qc : 1551 $ (+20,3 %) /// 1810 $ (+10,6 %)

24- Montréal, Qc : 1543 (+8,9 %) /// 1958 $ (+5,7 %)

27- Laval, Qc : 1257 $ (-6,4 %) /// 1757 $ (+3,7 %)

 

https://www.tvanouvelles.ca/2022/08/14/le-loyer-moyen-des-trois-et-demi-depasse-1500--a-montreal

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1500$ c'est environ le prix d'une hypothèque de 300k$ à 4% d'intérêt. Si vous pensez que le prix des maisons unifamiliales va baisser de beaucoup, faut d'abord regarder le prix de ce que ça coûte pour construire un 3 et demi, et ensuite, faut se demander combien ça coûterait pour avoir l'équivalent d'une maison avec terrain si on voulait ça neuf. Dans presque toutes les villes régionales du sud du Québec, les appartements neufs se louent 1400-1500$ minimum pour des 4 et demi de ''luxe''. Il ne fait absolument plus de sens de construire des ''petites'' maisons à Laval par exemple, pour un lot assez gros pour construire un bloc de 4 logements à 1500$/mois, ou 2 maisons de ville, on ne va pas bâtir une maison de 400k$. Tout ce que je vois qui se construit neuf ou en major upgrade à Laval on parle de plus de 1M$.

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Il y a 5 heures, mtlurb a dit :

Le loyer moyen des trois et demi dépasse 1500 $ à Montréal

Agence QMI

| Publié le 14 août 2022 à 13:55

 

Le loyer moyen d’un logement avec une seule chambre dépassait les 1500 $ en juillet sur la plateforme Rentals.ca, a dévoilé cette dernière dans son rapport mensuel du marché immobilier.

Il s'agit des logements affichés "à louer".  C'est différent du prix moyen de tous les logements locatifs existants, dont la grande majorité ont été construits antérieurement et dont les prix sont contrôlés (et plus bas, cet. par.).  

Autrement dit, il y a deux "marchés" parallèles.  Si le contrôle des loyers (logements construits il y a cinq ans et plus) n'existait pas, les deux marchés fusionneraient, et les prix refléteraient la valeur relative de chaque logement.

Naturellement, pour les nouveaux-venus et pour les ménages nouvellement formés, ce sont les prix indiqués dans le tableau qui s'appliquent.

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  • Administrator

Mises en chantier résidentielles à nouveau en recul au Québec

La hausse des taux affecte les consommateurs autant que les entrepreneurs

MARTIN JOLICOEUR 

  Mercredi, 17 août 2022 00:00MISE À JOUR  Mercredi, 17 août 2022 00:02

Le ralentissement du secteur immobilier continue de se faire sentir presque partout au Québec. Après les chutes observées sur le marché de la revente, les mises en chantier résidentielles connaissent aussi des reculs importants.

Selon les dernières données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), publiées hier, les mises en chantier ont retraité de 8 % en juillet comparativement à la même période l’année dernière. 

Tous les types d’habitation sont frappés. Mais nul autant que les résidences individuelles, en baisse de 12 % sur un an. Il s’agit d’un septième recul des chantiers depuis le début de l’année dans la province.

« Cela ne me surprend pas. Depuis que la Banque du Canada a commencé à augmenter les taux, c’est la mort totale », déplore Ray Junior Courtemanche, président d’Investissement Ray Junior, à Mirabel.

Ce dernier est à la tête de plusieurs dizaines de sociétés, la plupart liées à des projets immobiliers, qu’ils soient résidentiels, commerciaux ou institutionnels. Cité Mirabel, SkyBlü Condos et 7SENS ne sont que quelques-unes de ses réalisations des dernières années, en banlieue nord de Montréal.

Des banques frileuses

Mais depuis quelques mois, dit-il, tout roule au ralenti. « Les consommateurs sont plus craintifs, mais également les banques. Je fais affaire avec Desjardins et les sept banques à charte du pays ; et je peux vous confirmer qu’aucune d’entre elles ne prête actuellement. 

« Si les banques sont frileuses, poursuit-il, comment voulez-vous que les promoteurs puissent financer leurs projets ? Dans un tel contexte, il est normal que les données montrent une chute des mises en chantier. »

L’économiste Paul Cardinal, de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec confirme l’effet dévastateur des hausses successives des taux d’intérêt sur l’industrie.

« La hausse des coûts de construction, les problèmes d’approvisionnement et la pénurie de main-d’œuvre avaient déjà réussi à ralentir la construction résidentielle. Maintenant, dit-il, la hausse des taux hypothécaires vient agir comme un frein ».

Forte baisse à Québec

Ce recul s’est principalement fait sentir dans quatre des six régions métropolitaines de recensement (RMR), notamment celle de Québec, en baisse de 56 % par rapport à juillet 2021. Les RMR de Trois-Rivières et de Montréal ont connu pour leur part des baisses respectives de 25 % et 19 %.

À l’inverse, deux régions ont déjoué la tendance ; celle de Gatineau avec un bond de 134 % en juillet, et le Saguenay avec une hausse de 33 %.

À titre de comparaison, dans l’ensemble du pays, les mises en chantier ont cru de 3 % en juillet par rapport à juillet 2021.

 

https://www.journaldemontreal.com/2022/08/16/nouveau-recul-des-mises-en-chantier-au-quebec-1

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il y a 35 minutes, mtlurb a dit :

L’économiste Paul Cardinal, de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec confirme l’effet dévastateur des hausses successives des taux d’intérêt sur l’industrie.

« La hausse des coûts de construction, les problèmes d’approvisionnement et la pénurie de main-d’œuvre avaient déjà réussi à ralentir la construction résidentielle. Maintenant, dit-il, la hausse des taux hypothécaires vient agir comme un frein ».

(ci-dessus un extrait de l'article cité par mtlurb)

A terme, cet "effet dévastateur" est susceptible d'avoir un effet salutaire sur les autres facteurs inhibiteurs mentionnés au second paragraphe.  N'est-ce pas précisément ce qui était recherché en haussant les taux d'intérêt?

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