ville-marie Place Banque Nationale - 40 étages

[Né entre les rapides]

Il y a 7 heures, Rocco a dit :

Le Bureau en gros m'achale. Désolé, je sais que vous le savez.

Le BEG est assurément une tache indésirable dans le nouveau décor.   Tous ceux qui passent par là doivent la ressentir,  et encore plus les voisins immédiats actuels ou à la veille de l'être. (pour la suite, voir la réponse au commentaire de Toxik cité ci-dessous)  

Il y a 2 heures, ToxiK a dit :

J'aime mieux ça qu'un stationnement ou un terrain vacant.  Et ne t'en fait pas, son tour viendra.

D'accord, c'est moins pire qu'un stationnement et "son tour viendra", mais en attendant "le paradis à la fin de nos jours", le présent et le proche avenir comptent aussi.  Alors, à moins qu'un projet de remplacement soit imminent, je me suis demandé ce qui pourrait être fait  à titre de mesure  provisoire.  En bref: est-il concevable que les propriétaires des bâtiments environnants (y compris évidemment le 800 Saint-Jacques) soient disposés à offir de défrayer les coûts d'un embellissement (extérieur) du BEG? Et est-ce que le propriétaire de celui-ci serait ouvert à une telle propositiont?

Note supplémentaire: il est facile de concevoir que le propriétaire du site (de ce BEG) a déjà vu sa valeur augmenter substantiellement par suite des développements prestigieux aux alentours.  Personne ne doute que le site est présentement sous-exploité, compte tenu de sa valeur.  On peut aussi imaginer que cette valeur continuera d'augmenter. Le gain (supplémentaire) en capital pourrait surpasser le coût d'opportunité (le rendement dont il se priverait en ne vendant pas immédiatement).  La question centrale est donc: quel est le prix d'équilibre -- un prix qui est acceptable à la fois pour les acheteurs/promoteurs potentiels et pour le propriétaire actuel?  Si ce dernier est (présentement) plus optimiste que le consensus du marché, il faudra attendre qu'il y ait convergence.  Mais ce n'est pas tout: même si le prix "demandé"* est raisonnable,  ça n'implique pas nécessairement qu'une nouvelle construction (à la mesure du site) serait lancée prochainement: les promoteurs doivent aussi tenir compte de la capacité du marché à absorber les nouveaux espaces.  Il n'est donc pas impossible que le site soit vendu sans que rien d'autre ne se passe pour un temps.

* prix demandé: cela laisse entendre que le site est à vendre, ce qui n'est pas nécessairement le cas; mais comme on dit, tout est à vendre, si le prix est bon.

[KOOL]

12 hours ago, yarabundi said:

Photos prises le 28 décembre en début d'après-midi.

 

Ah, l'effet miroir à la Yara est de retour. 

[acpnc]

Il y a 8 heures, Né entre les rapides a dit :

Le BEG est assurément une tache indésirable dans le nouveau décor.   Tous ceux qui passent par là doivent la ressentir,  et encore plus les voisins immédiats actuels ou à la veille de l'être. (pour la suite, voir la réponse au commentaire de Toxik cité ci-dessous)  

D'accord, c'est moins pire qu'un stationnement et "son tour viendra", mais en attendant "le paradis à la fin de nos jours", le présent et le proche avenir comptent aussi.  Alors, à moins qu'un projet de remplacement soit imminent, je me suis demandé ce qui pourrait être fait  à titre de mesure  provisoire.  En bref: est-il concevable que les propriétaires des bâtiments environnants (y compris évidemment le 800 Saint-Jacques) soient disposés à offir de défrayer les coûts d'un embellissement (extérieur) du BEG? Et est-ce que le propriétaire de celui-ci serait ouvert à une telle propositiont?

Note supplémentaire: il est facile de concevoir que le propriétaire du site (de ce BEG) a déjà vu sa valeur augmenter substantiellement par suite des développements prestigieux aux alentours.  Personne ne doute que le site est présentement sous-exploité, compte tenu de sa valeur.  On peut aussi imaginer que cette valeur continuera d'augmenter. Le gain (supplémentaire) en capital pourrait surpasser le coût d'opportunité (le rendement dont il se priverait en ne vendant pas immédiatement).  La question centrale est donc: quel est le prix d'équilibre -- un prix qui est acceptable à la fois pour les acheteurs/promoteurs potentiels et pour le propriétaire actuel?  Si ce dernier est (présentement) plus optimiste que le consensus du marché, il faudra attendre qu'il y ait convergence.  Mais ce n'est pas tout: même si le prix "demandé"* est raisonnable,  ça n'implique pas nécessairement qu'une nouvelle construction (à la mesure du site) serait lancée prochainement: les promoteurs doivent aussi tenir compte de la capacité du marché à absorber les nouveaux espaces.  Il n'est donc pas impossible que le site soit vendu sans que rien d'autre ne se passe pour un temps.

* prix demandé: cela laisse entendre que le site est à vendre, ce qui n'est pas nécessairement le cas; mais comme on dit, tout est à vendre, si le prix est bon.

Le BEG jouit d'un site exceptionnel au potentiel extraordinaire, comme peu d'espaces disponibles au centre-ville. Pensons notamment aux 44 millions qui ont été demandés récemment pour un terrain n'offrant pas le même genre de visibilité, ni d'accessibilité du côté ouest du viaduc de la Caisse.

Ici tous les avantages sont réunis pour un édifice majeur, en face d'un espace vert de qualité supérieure, avec une adresse de prestige et des voisins de première catégorie. Une occasion en or pour un promoteur du genre Broccolini, qui voudrait ériger une tour de grand luxe de la trempe du VSLP.

Donc c'est une rareté qui demandera son pesant d'or, mais qui pourra aussi exiger des revenus incomparables, bien au-dessus de la moyenne, notamment à cause de la vue imprenable sur le parc et le centre-ville. Sans oublier sa grande accessibilité à tous les moyens de transport, dont l'aéroport avec l'arrivée du REM tout juste en face.

Je vois d'ailleurs un promoteur négocier le maximum de hauteur en échange de conditions avantageuses pour la Ville. Un marché gagnant-gagnant, surtout que l'occasion est unique et sans pareil. Aussi parce que Montréal à repris sa place comme ville parmi les plus dynamiques du continent et dont le potentiel de plus value en immobilier est des plus favorables et ultra concurrentiel pour une ville de son importance.

Finalement la métropole peut maintenant prétendre à une aura de distinction capable de charmer et attirer une clientèle planétaire fortunée et privilégiée. Ayant réunis toutes les conditions gagnantes sur le plan économique, incluant sa nouvelle offre de vols internationaux, qui la met en liaison directe avec plus de 150 destinations à travers le monde.

 

 

[Windex]

25 minutes ago, acpnc said:

Pensons notamment aux 44 millions qui ont été demandés récemment pour un terrain n'offrant pas le même genre de visibilité, ni d'accessibilité du côté ouest du viaduc de la Caisse.

Le terrain du beg ne jouit absolument pas du même zonage, malheureusement. 

[acpnc]

il y a une heure, Windex a dit :

Le terrain du beg ne jouit absolument pas du même zonage, malheureusement. 

Le zonage n'est pas inflexible et les limites sont établies pour donner une marge de manoeuvre à la Ville pour des situations d'exception. De toute façon rien logiquement parlant n'interdit de prolonger les 200m à quelques mètres plus au sud sur le même côté du boulevard R-B.

Surtout si cela représente un gain financier considérable et récurrent pour les coffres de la Ville, sans pour autant porter un préjudice défavorable, notable ou nuisible au plan d'ensemble du centre-ville. Il y a des précédents et ici tout le monde a à gagner dans ce genre de transaction, où des centaines de millions peuvent faire toute la différence en matière d'investissement.

J'ajouterais que le plan de zonage a été établi à l'époque où l'économie et le développement suivait une courbe plutôt modeste. Maintenant les conditions ont drastiquement changé et la pression immobilière impose des changements importants aux limites de hauteur, pour ne pas justement nuire au boum qui sévit particulièrement dans certaines parties du centre-ville.

Justement le BEG met en évidence l'incongruité de la situation actuelle.

[vanylapep]

Je serai contre une tour de 200m ça elle cacherait la VSLP du boulevard Robert Bourassa. Déjà que la BNC va pas mal la cacher. Une tour de 120m je serai OK.

 

Désolé je veux protéger le VSLP  Elle est très peu visible du Nord, je ne voudrait pas qu'elle devienne une L'avenue.

[yarabundi]

il y a 48 minutes, vanylapep a dit :

Je serai contre une tour de 200m ça elle cacherait la VSLP du boulevard Robert Bourassa. Déjà que la BNC va pas mal la cacher. Une tour de 120m je serai OK.

 

Désolé je veux protéger le VSLP  Elle est très peu visible du Nord, je ne voudrait pas qu'elle devienne une L'avenue.

Nous allons nous assurer que tes souhaits soient envoyés à la mairesse de l'arrondissement !!

[KOOL]

16 hours ago, vanylapep said:

Désolé je veux protéger le VSLP  Elle est très peu visible du Nord, je ne voudrait pas qu'elle devienne une L'avenue.

Du belvédère Kondiaronk elle se profilera en partie, tout juste à la droite de la PVM. Windex en avait placé un montage je ne sais plus où. 

[Rocco]

[FrancSoisD]

On 2019-12-30 at 10:43 AM, acpnc said:

vue imprenable sur le parc et le centre-ville. Sans oublier sa grande accessibilité à tous les moyens de transport, dont l'aéroport avec l'arrivée du REM tout juste en face.Je vois d'ailleurs un promoteur négocier le maximum de hauteur en échange de conditions avantageuses pour la Ville.

Si cette tour dépassait les 120 m (~170 m comme les 3 TdC), elle pourrait aussi offrir des vues passablement dégagées vers le fleuve, potentiellement indéfiniment. Ça, c'est un argument de vente imparable! 😃

On 2019-12-30 at 11:35 AM, acpnc said:

Le zonage n'est pas inflexible et les limites sont établies pour donner une marge de manoeuvre à la Ville pour des situations d'exception. De toute façon rien logiquement parlant n'interdit de prolonger les 200m à quelques mètres plus au sud sur le même côté du boulevard R-B.

J'ajouterais que le plan de zonage a été établi à l'époque où l'économie et le développement suivait une courbe plutôt modeste. Maintenant les conditions ont drastiquement changé et la pression immobilière impose des changements importants aux limites de hauteur, pour ne pas justement nuire au boum qui sévit particulièrement dans certaines parties du centre-ville.

Je ne suis pas d'accord avec la phrase en gras, et souhaiterais davantage une tour de ~150-170 m à cet emplacement, car immédiatement au S-E l'échelle bâtie est comparativement "lilliputienne": Six88, St-M 1-2, qui font probablement max 65 m, sans compter les immeubles de taille plus modeste.

Un effet d'escalier sur R-B serait nettement plus majestueux que "l'effet de cataracte" d'échelle bâtie qu'on peut observer pour l'instant entre le Quartier des gares puis la rue Overdale et le quartier résidentiel de la Petite-Bourgogne parsemé d'immeubles de 3-4 étages. Idem aux abords du coin Bleury | Shbk O., transitions qui semblent démontrer de profondes lacunes en planif urbanistique ces dernières décennies... (Qui sont heureusement en voie d'être redressées, mais par endroits trop timidement, puis trop drastiquement à d'autres emplacements...)