Né entre les rapides

Je suis certain que le budget final de la proposition de CDPQ infra aurait été largement supérieur au montant de 10 milliards $ initialement mentionné. Dans le meilleur des cas, l'approbation de ce projet aurait eu lieu à la toute fin de 2022. Ce qui semblait réaliste initialement ne pouvait plus l'être aujourd'hui. Le "nouveau" projet, qui n'est pas encore finalisé mais qui selon toute vraisemblance ne se rendra pas au centre-ville, serait certainement moins coûteux que l'autre -- ce qui ne veut pas dire qu'il coûterait moins de 10 milliards $, prenant en considération la forte hausse des coûts de construction entretemps. Pensez au coût de la phase initiale du métro, un petit 213 millions en dollars de l'époque, comparé avec les six milliards pour un modeste prolongement de la ligne bleue maintenant.

Maximiser l'espérance de vie normale d'un bien durable (incluant les biens d'équipement et de consommation) n'est pas invariablement un choix optimal. Des progrès technologiques peuvent les rendre désuets bien avant la fin de leur vie utile. Ce n'est pas une simple question de mode, mais souvent d'efficacité, qui se répercute sur la rentabilité et/ou la performance comparative.

- "Gestion des attentes": d'accord, explication plausible. - Manque d'un plan d'ensemble, d'une vision à long terme, avec une liste de projets et de priorités: vrai, mais ça nécessite un consensus parmi les parties prenantes, qui n'existe pas vraiment quand on doit établir les priorités. Une liste de projets qui satisferait tout le monde n'a guère de valeur tant que les priorités ne sont pas fixées. Idéalement, c'est l'ensemble de la communauté (qui peut correspondre au territoire de l'ARTM) qui devrait assumer ce rôle. Je ne crois pas que les conditions soient réunies pour y parvenir, quelle que soit la formule régissant une future remplaçante de l'ARTM. Pour l'instant, les décisions potentiellement déchirantes reviennent encore au gouvernement du Québec.

"Plan" est est bien grand mot pour désigner quelques énoncés de principe. Je ne dis pas qu'elle aurait pu être plus explicite, compte tenu du mandat confié à un "groupe de travail interdisciplinaire". Je dis seulement qu'elle n'a fait qu'exprimer une opinion, une préférence. On est encore loin de la coupe aux lèvres. Le groupe de travail doit faire ses recommandations d'ici la "fin de l'année", autrement dit après les élections. Ensuite, quel que soit le gouvernement élu, il y aura d'autres discussions, d'autres analyses, et d'autres représentations.

Il est vrai que c'est "spécial", mais dans les conditions actuelles*, l'unique plan d'ensemble légalement possible ne comporterait aucunes composantes résidentielles, ce qui irait à contrecourant des tendances qui prévalent presque partout ailleurs. Un plan d'ensemble incluant des composantes résidentielles peut exister dans ses grandes lignes, mais il ne peut pas être dévoilé pour l'instant. Une manière assez simple de déterminer si mon hypothèse est soutenable consisterait à observer dans quelle mesure des espaces seront laissés vacants après la construction d'une partie du "centre commercial". L'idée est que ces espaces vacants pourraient ultérieurement accueillir des immeubles résidentiels. * Les conditions actuelles sont elles-mêmes "spéciales" en ce qu'elles ne permettent pas l'usage résidentiel.

La seule garantie valable se serait trouvée dans le zonage des environs immédiats. Si le promoteur du Yoo n'avait aucun contrôle sur les sites adjacents, la "garantie" (au cas où elle aurait été formulée, ce dont je doute) aurait pris la forme d'un simple souhait. Les propriétaires affectés peuvent être déçus, mais ils peuvent difficilement se plaindre d'avoir été trompés. Il serait intéressant de découvrir si les prix des unités du Yoo qui feront face au mur aveugle étaient inférieurs aux autres.

Dans les statistiques portant sur les revenus personnels par quintilles au Canada, par province et aux USA, publiées récemment par @mtlurb, on trouve une composante distincte des revenus d'emplois, soit les revenus d'autres sources --essentiellement les revenus de placement. Ces "autres" revenus composent une part importante du total, et j'estime qu'ils fournissent une indication encore plus significative de la richesse.

(titre de l'article cité, disponible au complet dans le message de MtlMan) - A l'exception des deux derniers paragraphes, il s'agit des régions de Toronto, Montréal et Vancouver, pas seulement des villes centre. - Dernier paragraphe: la "forte" demande pour de nouveaux logements sur le territoire de la Ville de Montréal se manifeste comparativement davantage (que dans ses banlieues) pour le segment des logements plus chers; je conçois que pour ce segment du marché, les "frais gouvernementaux" plus élevés (entraînant des prix plus élevés) sont plus facilement acceptés par la clientèle spécifique, d'autant plus que ces prix demeurent bien inférieurs à ceux exigés à Toronto/Vancouver pour des sites comparables. Par contre, lesdits frais nuisent à la construction de logements en haute densité à prix abordables.

Enfin quelque chose! (et même beaucoup en peu de mots, c'est très bien). Il n'est pas nécessaire d'être d'accord, je suis heureux de lire les opinions personnelles exprimées sur ce forum. - Le Dow Jones sous la barre de 8k, la dernière fois c'était en février-mars 2009. Il a ensuite remonté jusqu'à 36k, fin décembre 2021 , et il est maintenant à 30k. La perte depuis le début de l'année est importante, mais le niveau actuel demeure plus élevé (d'assez peu) que le sommet atteint à la fin de décembre 2019. Et si on recule cinq ans en arrière, il était à 21k. -- Un gain de 42% (valeur nominale), pas mal mieux que n'importe quel placement garanti. Naturellement, un recul jusqu'à 8k entraînerait des perturbations incroyables, mais je doute très fort qu'on en arrive là. - Les prix immobiliers effondrés? Des forces contradictoires sont à l'oeuvre. D'une part des hausses de taux d'intérêt diminuent la capacité de payer (ce qui est censé faire baisser les prix), mais d'autre part la croissance de la population continue de faire pression sur la demande, en même temps que l'offre peine à augmenter pour y faire face. - Je suis d'accord (et j'ai déjà écrit) qu'il y a des facteurs exogènes (par exemple les chaînes d'approvisionnement)qui font en sorte que les prix augmentent, et que par conséquent la hausse des taux d'intérêt ne suffira pas à elle seule à enrayer l'inflation -- à moins qu'on tombe dans une grave dépression. Je m'attends simplement à ce que les hausses de taux d'intérêt (récentes et prévisibles dans les prochains mois) réussissent à ralentir l'inflation. On pourra retrouver un équilibre plus stable, mais presque certainement avec des rapports (ratios) de prix des actifs différents de ceux qui avaient existé juste avant. - Pendant longtemps l'expression "cash is king" avait été reconnue comme vraie, mais ces dernières années, avec des taux d'intérêt historiquement bas (négatifs en termes réels), on l'avait mise de côté. Aujourd'hui elle retrouve un peu de son lustre, en dépit du fait que je ne m'attends pas à ce que les taux d'intérêt "réels" redeviennent "positifs" de sitôt. C'est seulement que des opportunités d'achat à bon prix s'offriront à ceux qui en disposent abondamment. - Si on s'attarde plus particulièrement sur les effets de ces perturbations sur les futurs investissements immobiliers à Montréal, je conçois facilement que ce n'est pas le meilleur moment pour lancer de grands projets de tours à bureau au centre-ville -- pas seulement à cause des taux d'intérêt, mais aussi parce qu'on ne connait pas encore la configuration future (post-covid) du travail de bureau. Pour l'immobilier résidentiel, le besoin demeure, reste à savoir où (centre ou périphérie) et dans quelles gammes de prix. Ce qui m'apparaît évident, c'est que les "petits" projets qui nécessitent moins de temps entre leur mise en chantier et leur livraison apparaissent moins risqués. Le hic, c'est qu'on ne construit pas (ou on ne devrait pas construire) de petits immeubles sur des terrains qui ont une grande valeur. Il est impossible d'y construire des logements à prix modiques (pour lesquels il y a une forte demande non comblée) -- à moins que l'Etat n'y aille de subventions considérables, auquel cas trop peu de logements pourraient être livrés compte tenu des limites budgétaires. - Pour les propriétés résidentielles existantes: fini le temps (j'espère) où le prix demandé dépassait 20x les revenus annuels.

Message précédent dans ce fil: encore une citation sans commentaire. Crainte d'exprimer sa pensée, ou incapacité? C'est avec réticence que je consacre un peu de temps à commenter sur ce forum l'article cité. - "risquent d'entraîner une récession" ? -- Bien sûr. - "taux de réussite de 0% avec cette approche" ? -- Tout dépend de la définition de "réussite". S'il s'agissait de réduire l'inflation, c'était plutôt réussi. Ce que les auteurs (CCPA) veulent probablement dire, c'est que l'opération n'a pas été assez délicate (fine tuning) pour éviter de provoquer une récession ce faisant. - La considération qui est délibérément omise dans cette analyse du CCPA, c'est que les taux d'intérêts canadiens ne doivent pas trop s'écarter des taux américains. Des taux canadiens bas conjugués à des taux américains élevés auraient immédiatement pour effet une dévaluation du CAD, entraînant encore plus d'inflation.

Merci d'avoir posté cet article, et surtout de t'être demandé si "les mêmes idées s'appliquent ici (Montréal)". Voici ce que j'en pense: Les "idées" (principes) me semblent universellement valables, mais leur application à Montréal comporteraient des ajustements parfois significatifs, qui tiennent essentiellement aux différences dans la typologie du bâti prédominant actuel. Je profite de l'occasion pour introduire une considération qui est trop souvent absente des discussions sur la densité, soit la distinction entre la densité du bâti et la densité de population. Il me semble que c'est pertinent, compte tenu de la diminution importante de la taille (médiane ou moyenne, peu importe) des ménages. Une proportion importante des logements et des maisons comprenant plusieurs pièces (trois chambres à coucher et plus) sont occupés par des ménages regroupant une ou deux personnes; pour une part, il s'agit de familles dont les enfants ont quitté le nid familial, et pour une autre, de jeunes personnes seules ou en couple sans enfant qui ont choisi ce type d'habitation. En même temps, les nouvelles constructions sont souvent de taille plus réduite. Les nouvelles familles (souvent des nouveaux arrivants) ayant deux enfants ou plus à la maison ont de plus en plus de difficulté à trouver des logements correspondant à leurs besoins. Le portrait global qui en résulte est une grande disparité dans la densité d'occupation.

1) Bien sûr que ça dépend de l'endroit. Pour le coût exorbitant du logement on parlait de la Californie urbaine. (Comme on pourrait aussi parler d'autres endroits/villes/pays) 2) Vrai aussi que si 50% des revenus sont consacrés au logement, la probabilité d'être dans un état de pauvreté est élevée. J'estime cependant que ces cas sont largement minoritaires, et concernent surtout ceux qui, disposant de revenus modestes, sont contraints de trouver un logement sur le marché libre; ça exclut tous ceux (la majorité) qui occupent déjà un logement où le loyer est contrôlé ou qui possèdent une maison achetée il y a longtemps à un prix infiniment inférieur à sa valeur actuelle sur le marché. 2bis) Ça m'amène à introduire une discussion sur la mise en relation du revenu médian et du prix médian de l'habitation. On le fait très couramment pour effectuer des comparaisons entre les villes, tant à l'échelle nationale qu'internationale. C'est valable pour fins de comparaisons, mais le calcul (qui a l'avantage d'être très facile à effectuer) fait l'hypothèse que la personne (ou plus généralement le ménage) qui gagne le revenu médian (de l'endroit en question) déboursera une certaine fraction de son revenu (pour la location) ou un certain multiple (pour l'acquisition) d'un logement/maison au prix médian prévalent. Je ne crois pas que ça reflète la réalité. D'abord, il faut comprendre que les prix du marché s'établissent à la marge; ainsi, si le prix médian d'une maison est de 1 million, ça veut simplement dire que les transactions s'effectuent à ce niveau; or les transactions (achats/ventes) ne concernent qu'une petite fraction du stock de maisons; si tous les propriétaires mettaient leurs maisons en vente en même temps, il est certain qu'ils ne trouveraient pas tous preneurs à ce prix. Il n'y aurait pas assez d'acheteurs disposant des moyens de payer ce prix. Aussi, parmi les acquéreurs réels, plusieurs, sur la seule base de leurs revenus, n'auraient pas les moyens de supporter les coûts, mais voila, ces acquéreurs peuvent disposer d'un capital substantiel provenant ou bien de la vente de leur propriété précédente, ou bien d'une aide parentale ou d'un héritage, faisant en sorte que l'hypothèque qu'ils doivent assumer est largement inférieure au prix d'acquisition de la nouvelle propriété. 3) Considération supplémentaire: ce sont les nouveaux-venus (immigrants ou nationaux provenant d'une autre région où les prix courants sont nettement plus faibles) qui subissent le plus grand choc. À ces deux groupes on peut ajouter les enfants devenus jeunes adultes qui veulent demeurer dans la même ville région ou une autre où les coûts sont aussi élevés.

"Monsieur, vous êtes en état d'arrestation" (pas sérieux) pour usage d'un sophisme. On peut risquer sa vie pour une bonne cause. Ça ne doit pas inclure sauver des ruines irrécupérables (les mots de @acpnc) Ceci dit, dans le cas spécifique de cette discussion, j'ose espérer que les pompiers n'ont pas pris de risques inutiles.

Evidemment d'accord sur le premier point. Toutefois, les causes de la pauvreté en Californie sont multiples, et je ne les attribue pas particulièrement (i.e. plus qu'ailleurs aux USA) à une fiscalité plus conservatrice (qu'au Québec) allant de pair avec des aides gouvernementales plus chiches. La Californie est l'un des Etats américains où les impôts et taxes sont les plus élevés. Idem pour les dépenses y compris pour l'aide aux défavorisés. Malgré tout, la pauvreté est de plus en plus répandue; des facteurs spécifiques y concourent: - Le coût du logement est exorbitant, notamment dans le Grand Los Angeles et San Francisco/San Jose y compris la Silicon Valley. Des employés dans ce qui était la classe moyenne, par exemple des enseignants, n'ont même plus les moyens d'habiter à une distance raisonnable de leurs lieux d'emplois. - Des secteurs importants de l'économie ont toujours offerts des rémunérations médiocres, par exemple les ouvriers agricoles (souvent d'origine mexicaine) dans les grandes exploitations, ainsi que (ce qui est beaucoup moins connu) dans la confection de vêtements (Los Angeles). - La dépendance aux drogues "dures" afflige probablement des centaines de milliers d'humains -- ceux qu'on voit en très grands nombres aux abords des centres des affaires de Los Angeles et de San Francisco. Malheureusement, je ne pense pas qu'il suffirait que la Californie adopte des politiques identiques à celles pratiquées au Québec pour que le niveau de pauvreté s'y compare aussi.

Pour compléter ce tableau apparemment reluisant, il est approprié d'y adjoindre la part californienne du déficit budgétaire américain, soit plus de 12% de 2,5 trillions USD = 300 milliards USD. Même calcul à faire, toutes proportions gardées, pour apprécier la performance budgétaire du Québec. Ce qui se produit, c'est que les gouvernements nationaux, à Washington comme à Ottawa, peuvent plus facilement emprunter (et à moindre coût); ils transfèrent ensuite des sommes exceptionnellement importantes aux Etats, aux provinces, aux municipalités, aux particuliers et aux entreprises. Si les gouvernements centraux n'étaient pas intervenus, les performances des Etats américains et des provinces canadiennes auraient été désastreuses. Si et quand les transferts fédéraux viennent à diminuer considérablement, pour rejoindre leurs niveaux d'avant crise covid, on pourra mieux observer la résilience au niveau local.

Si la destination se définit comme étant ne plus être bénéficiaire de la péréquation, je suis d'accord qu'on pourrait l'atteindre plus vite que prévu. Toutefois, je suis loin d'estimer que ça correspondrait à l'indépendance économique, pour les raisons suivantes toutes différentes les unes des autres: - les provinces qui ne bénéficient pas de la péréquation ne sont pas nécessairement indépendantes économiquement pour autant; - les soldes budgétaires provinciaux font abstraction du déficit budgétaire fédéral, auquel revient une part à chaque province; un Québec "indépendant" aurait un budget unifié qui inclurait les recettes et les dépenses présentement assumées par le gouvernement fédéral au Québec; - le financement de la dette pourrait se faire dans des conditions moins favorables; - surtout, les flux d'échanges de biens et de services avec le reste du Canada seraient altérés, même dans l'hypothèse ou le libre-échange nord-américain serait inchangé. A l'heure actuelle, je ne vois pas le moindre pays important qui peut se targuer d'être économiquement indépendant. Le mieux qui peut être souhaité, c'est de devenir moins dépendant, plus résilient face aux perturbations économiques extérieures. Pour une petite entité comme le Québec, ce serait même très désavantageux de viser l'autarcie; nous gagnos beaucoup à être intégré dans le marché international, ce qui inclut, à cause de la proximité géographique, le reste du Canada. Le Québec peut être à égalité avec le reste du Canada, ou même plus riche que la moyenne. Mais ça ne voudrait pas dire qu'il serait économiquement indépendant. Nous sommes tous interdépendants.

Forum de discussion ou revue de presse?

Pourquoi pas simplement "Trottoirs, rue Saint-Jacques"? A nous de juger s'ils sont typiques de Montréal. "Typique", c'est quelque chose de spécifique, distinctif, qu'on ne trouve habituellement pas ailleurs. Montréal a peut-être, seulement peut-être, plus de trottoirs en mauvais état que la plupart des autres villes comparables, mais ça ne me suffirait pas pour associer l'image de Montréal aux trottoirs. Je n'aurais pas non plus une liste infiniment longue de traits typiques d'une ville. Quelques-uns suffiraient.

OUI. Pour une fois que c'est le Saint-Laurent qui vole la vedette au Mont-Royal. Beaucoup plus BLEU! Les camionneurs doivent adorer ça. Et les cyclistes devront se limiter aux pistes cyclables ?

Merci de citer ces passages. Ma réaction est dubitative, comme celle de plusieurs d'entre nous j'imagine. "Attendre de voir les études" sous-entend que celles-ci n'existent pas déjà, ce qui serait surprenant. Si au moins on nous disait que les études sont en cours, et qu'elles seront disponibles à une date précise. Mais non, juste quelque part dans le futur. Je crois simplement que le gouvernement n'est pas prêt à prendre un autre engagement, alors même que 1) les coûts du prolongement de la ligne bleue ne sont pas encore fermes, 2) que de mauvaises surprises peuvent encore surgir dans le projet de tramway à Québec, et 3) qu'une solution de remplacement au projet de REM de l'Est n'apparaît pas encore à l'horizon. Ajoutez l'incertitude grandissante de l'état de l'économie dans les prochains mois/prochaines années, et vous avez tous les ingrédients pour justifier de facto le report d'une décision de prolongement de la ligne orange au moins jusqu'à la station Bois-Franc du REM. En attendant, on dit "qu'on veut...", ce qui n'est pas loin d'avouer "qu'on aimerait bien mais que malheureusement..." . Le discours devrait être un peu mois obscur en janvier prochain.

Toutes les lignes d'horizon, à Montréal comme partout ailleurs, sont multiples: ce qu'on aperçoit dépend du point à partir duquel on tend le regard -- l'angle, la distance et la hauteur. Certaines images sont prises expressément pour saisir (capturer) l'ampleur de la concentration de tours élevées (typiquement au centre-ville), d'autres, dans le cas de Montréal, sont prises à partir des hauteurs du Mont-Royal, offrant une vue en contrebas. Les vues obtenues à partir du fleuve Saint-Laurent, comme celle montrée ci-dessus, sont aussi intéressantes: elles font une plus grande part à l'étendue d'eau et aux quais au premier plan, tandis que le Mont-Royal est rejeté au loin. Et cetera, à part les vues obtenues à très haute altitude, où on ne discerne qu'un monticule composé des tours agglutinées au sud du Mont-Royal et celui-ci tout aussi petit. Quel est votre skyline préféré sur une carte postale censée représenter l'essence de Montréal?

Oupelaye ou whatever. Nullement besoin d'accéder au site MTLURB pour obtenir des informations générales. Les sources sont innombrables. Ce qui m'intéresse ici, ce sont vos opinions, idéalement avec une emphase sur l'immobilier à Montréal.

Notre vue peut être cachée par un tout juste un peu plus grand que soi. Il suffit de se positionner derrière lui, et on ne voit plus rien devant. Un immeuble d'un seul étage fait amplement l'affaire. Si je déambule sur la rue Sainte-Catherine je suis incapable d'apercevoir le Mont-Royal, sauf quand je traverse une rue (perpendiculaire évidemment) qui monte en ligne droite jusqu'à la limite ou presque de la zone construite.

Les taux d'intérêt demeurent trop bas: ce que j'écrivais hier (troisième paragraphe). Ils ajoutent: "The "real" rate after substracting inflation remains a bargain". Je pense que c'est rigoureusement vrai en principe. Ce qui est moins évident, c'est comment en profiter.

Pas pires que la façade est du théâtre Maisonneuve. Si tout le reste de Montréal était parfait, et qu'on disposait de ressources limitées, peut-être qu'on devrait songer à remplacer ces deux immeubles. Les environs, malgré la présence de la Place des Arts, de la Place des Festivals, les immeubles bordant celle-ci sur le flanc ouest, l'Esplanade Tranquille, bientôt les tours Maestria, et pourquoi pas le Complexe Desjardins, ne suffisent pas à en faire le secteur le plus admirable de Montréal. Ce qui fait leur attrait principal, c'est l'animation, les foules.