Né entre les rapides

(titre de l'article complet cité) Surtout pour plus de plus de logements. Puisque ce n'est pas Pointe-Claire ni Royalmount à cause de l'opposition des citoyens, ça peut bien être Brossard.

Pas aussi absurde que le nombre de fois que la fin du monde est annoncée pour bientôt. Mais il y a un dénominateur commun: à chaque fois qu'une annonce d'un projet pour ce site s'avère infructueuse, on y croit moins la fois suivante.

Tentation de tirer profit d'une convergence de circonstances dont tu n'es généralement pas fier. J'ai fait exprès pour employer une quantité exagérée de mots pour passer un message simple, parce que La nuit tous les chats sont gris. Be confused and happy all the way.

Ah! Je pourrais même en contracter une nouvelle d'ici là. Ça dépend du prix d'acquisition. C'est certain que les paiements hypothécaires seraient plus élevés pour un temps, même avec un prix réduit, mais à moyen/long terme ça pourrait être amplement compensé par un endettement résiduel moindre. Il suffit "seulement" de disposer des moyens d'assumer des paiements plus élevés --indéfiniment s'il le faut. Concernant spécifiquement ceux qui devront renouveler leur hypothèque d'ici un an: l'impact ne sera pas uniforme. Certains ont acquis il y a quelques années leur propriété à un prix sensiblement inférieur au niveau actuel, assortie d'un taux hypothécaire peut-être même plus élevé que les nouveaux taux: pas de choc pour eux. Ce sont les autres, beaucoup moins nombreux, qui ont récemment acheté une résidence à fort prix mais assortie d'un taux d'intérêt très bas faisant en sorte que leurs paiements hypothécaires étaient "raisonnables", qui vont subir un énorme choc. Les hausses de taux d'intérêt annoncées, et d'autres qui pourront suivre plus tard cette année, auront certainement l'effet de réduire le taux d'inflation. Mais commençons par noter que les "nouveaux" taux d'intérêt continuent d'être inférieurs à l'inflation, autrement dit en termes réels ils sont encore négatifs, juste un peu moins. A d'autres époques, ces nouveaux taux auraient été considérés comme étant extrêmement bas et "stimulants". Certes ils prévalent aujourd'hui dans un contexte différent -- un niveau d'endettement record, qui interdit (empêche) les taux de grimper à un niveau nominal plus élevé que l'inflation. Le choc serait trop grand. Pour le créditeur net, qui dispose de liquidités "excédentaires", la question se pose toujours: que faire? Le rendement sur les "placements" conservateurs continuent d'être négatifs en termes réels. Les cours boursiers ont été gonflés démesurément par des taux d'intérêts trop bas, et leurs trajectoires prévisibles à court terme sont négatives. Reste l'immobilier (et les investissements hautement spéculatifs dont je ne parlerai pas). L'immobilier donc: d'une part la hausse des taux d'intérêt contraint la demande et exerce une pression à la baisse sur les prix demandés; d'autre part les coûts de remplacement (i.e. nouvelles constructions) devraient continuer d'augmenter pour un temps, car les pressions inflationnistes générales ne seront pas instantanément supprimées; en fait, beaucoup de rattrapage est encore nécessaire pour que les revenus réels de la majorité reviennent à leur niveau antérieur; ça ne veut pas dire que le rattrapage sera éventuellement complet, mais la pression devrait persister pour un temps. Les prix d'équilibre dans l'immobilier seront le résultat de deux pressions contraires. (Je fais une distinction entre les résidences habitées par leurs propriétaires, et le logement locatif, qui est soumis à des considérations supplémentaires). Dernier point: l'immobilier résidentiel n'est pas un "bien" dont on peut se passer. La croissance continue de la population (et la croissance encore plus rapide du nombre de ménages) augmente la besoin. Je dis "besoin" et non pas "demande" parce que la demande effective se manifeste au niveau de prix du marché. Certains ont des besoins mais pas les moyens financiers de les satisfaire. Pour rétablir l'équilibre, il faudra trouver des moyens* de réduire les coûts, malgré l'inflation générale, ainsi que de rendre à nouveau ce type d'investissement attractif pour le privé, ou bien s'en remettre à des investissements publics, dont la capacité sera presque certainement contrainte/diminuée dans l'avenir proche. * Lesdits moyens pourraient faire l'objet d'une discussion distincte.

Autrement dit, tu suggères à Canvar de fournir ces rideaux surdimensionnés. Ce serait une bonne idée si les prochains locataires s'en satisfaisaient, ce qui suppose notamment que les rideaux étaient demeurés en bon état, et correspondaient à leurs propres goûts. Qu'en est-il chez la concurrence?

D'un côté il y a des tonnes de données, pratiquement toutes accessibles même si on ne les retrouvent pas dans des médias généralistes. Ces données "objectives" ne font pas débat. De l'autre côté, il y a les analyses, qui diffèrent selon leurs méthodologies, mais aussi, en fonction des inévitables biais idéologiques. Ça donne des opinions parfois fort différentes -- en termes de diagnostics, et plus important encore, en termes de prescriptions (que faire?). Finalement, il y a les futures décisions des agents économiques, privés et publics, domestiques et étrangers, qui altèrent constamment les perspectives. S'y ajoutent des considérations de politique partisane qui s'invitent dans les décisions. Evidemment, Jerome Powell et Christine Lagarde (par exemple) se parlent, mais ça ne veut pas dire qu'ils sont dans la tête de l'autre. Que "les drapeux rouges commencent à se lever" est une évidence. Ce qui l'est moins, ce sont les décisions successives qui seront prises au cours des prochains mois.

Pas si simple, et il en a sûrement conscience. Mais il n'a pas le choix, il lui faut se montrer le plus optimiste (ou le moins pessimiste) possible dans les limites de la vraisemblance.

Bravo pour avoir brillamment élaboré sur ce point.

Les petits boulots je veux bien, quand il s'agit de produire des services destinés au marché domestique et qui sont irremplaçables. Mais quand c'est rendu que ça sert à produire des biens destinés à l'exportation à des prix imbattables, j'aime moins. Les propriétaires de ces entreprises sont les seuls à en profiter, avec dans une moindre mesure les consommateurs, notamment dans les pays importateurs, mais au détriment des producteurs traditionnels dans ces mêmes pays. Cela dit, ça ne s'applique guère au Canada, où l'apport migratoire régulier est plus sélectif et peut exercer des fonctions plus productives bien rémunérées.

Six to eight stories might have been all it took if twice the area of Paris intra muros, i.e. 2x100 sq. kilometers, had been built according to this standard on the Island of Montreal. But it is not so. Most of the built up area outside downtown Montreal is much lower. This is why the few remaining plots of land, especially in proximity to metro stations, should be much higher that eight stories, to compensate for the lower surrounding density. And btw, Paris intra muros contains barely one quarter of the total population of the urban region. Take a look at the rest.

I read the article, one sentence was just lovely, it said: "Forget shaking hands, this is kissing distance". Otherwise, this was quite informative.

Je suis sans doute autant préoccupé que toi, mais j'aspire à faire mieux que de seulement annoncer un cataclysme et d'attacher ma tuque. Je garde en tête aussi que MTLURB est d'abord un forum sur le développement immobilier du Grand Montréal. D'autres forums sont plus indiqués pour discuter à fond de 1) macroéconomie, et 2) de prescriptions s'adressant aux personnes qui veulent préserver le plus possible la valeur de leurs avoirs. Par conséquent, dans ce commentaire et d'autres qui pourront suivre, je chercherai à me concentrer sur les impacts sur le développement immobilier à Montréal, et par extension, mais modérément, sur l'économie montréalaise globalement. Point de départ: inflation généralisée et hausses importantes des taux d'intérêts en vue. Commençons par les taux d'intérêts. Impacts sur 1) les propriétaires existants, 2) les investissements privés (nouveaux projets); et 3) les investissements publics. - Propriétaires existants: Ceux qui sont libres d'hypothèques ne sont pas directement touchés; c'est seulement lors d'une mise en vente qu'ils devront accepter des offres inférieures à leurs attentes. Par contre, ceux qui supportent une dette hypothécaire importante pourraient ne plus être capables de rencontrer leurs obligations, et se voir contraints de vendre, parfois à perte, ou de déclarer faillite. Les acheteurs potentiels réviseront les prix qu'ils sont prêts à payer. - Nouveaux projets d'immeubles à revenus (résidentiels et commerciaux): des coûts de financement plus élevés devront être justifiés par des revenus de location plus élevés; la question qui se posera, c'est la capacité du marché à les absorber. Si elle est mitigée, les investissements se feront plus rares. - Investissements publics: en deux mots, une capacité réduite, donc un ralentissement, peut-être même une forte diminution /reports à plus tard de tout ce qui est discrétionnaire. Allons voir du côté de l'inflation des coûts de construction. Une réduction des investissements privés et publics doit logiquement faire diminuer la pression sur les coûts. La question est: jusqu'à quel point et quand? -- On suppose qu'il n'y aura plus de surchauffe, et qu'on obtiendra des prix concurrentiels; ces prix devront toutefois être suffisants pour susciter l'offre, concernant les salaires, ils auront cesser d'augmenter plus vite que l'IPC, mais il y aura une résistance à accepter une baisse en termes réels. Pour les matériaux, même raisonnement, mais à l'échelle continentale. En pratique, ça peut impliquer que les coûts de construction s'ajusteront avec un délai, i.e. après le choc de la diminution de la demande. Au Canada y compris à Montréal, les investissements privés et publics sous forme de construction neuve (par opposition à l'achat d'équipements) représentent une part relativement élevée du produit intérieur brut. Je m'attends à ce que cette part diminue, malgré la croissance importante de la population qui justifie normalement une part plus élevée que dans des pays dont la population est stationnaire ou déclinante. Paradoxalement, la croissance démographique exerce une pression ascendante sur les prix, alors même que la hausse des taux d'intérêts contraindra l'offre. Une recette parfaite pour accentuer la pénurie. Des instruments autres que financiers/fiscaux devront être introduits pour susciter une offre à prix abordable -- par exemple une relaxation de certaines réglementations contraignantes et coûteuses. Des subventions aux acheteurs seraient contre-indiquées, malgré leur popularité.

Ne demandez pas aux banques centrales de supporter tout le fardeau de la lutte à l'inflation. Des hausses des taux d'intérêt n'y arriveront pas seules, et si elles sont trop drastiques, elles provoqueront un cataclysme. Il est tout autant important que 1) la politique fiscale fasse sa part (réduction des déficits= diminution des dépenses et hausses des impôts) et que 2) des obstacles à la croissance de l'offre soient éliminés. Ces responsabilités reviennent aux gouvernements. Je n'ai pas encore vu de signaux de ce côté.

Il y beaucoup plus de cas réjouissants à Montréal que tu ne pourras jamais en trouver. A l'opposé, le déficit d'entretien et le laisser-aller se retrouvent un peu ou beaucoup dans toutes les villes que j'ai visitées. Rien de typiquement montréalais ou non-montréalais. Montréal n'est pas un cas extrême en quoi que ce soit. Si tu cherches parmi les pays riches des villes qui symbolisent la désolation urbaine, commence par les USA, où les exemples abondent, en dépit du fait que ce soit le grand pays où se concentre le plus de richesse. Plusieurs facteurs sont en cause, et la pauvreté d'une minorité n'est pas le principal. Retour sur Montréal. On a connu le slogan "La fierté a une ville!". C'est encore présent, mais pas omniprésent et ce ne le fut jamais totalement. Je concède que ce l'est apparemment moins qu'avant, Il faudrait peut-être commencer par chercher à savoir pourquoi.

On s'éloignerait trop du sujet "l'économie de Montréal" si on examinait à fond ton dernier point, mais puisqu'il qu'il s'agit de pénurie de main d'oeuvre et de recours à l'immigration, voici ce que je perçois de l'économie de l'Allemagne: - Plusieurs entreprises allemandes requérant des employés qualifiés s'établissent en France--parce qu'elles y trouvent ce qu'elles recherchent, plus qu'en Allemagne. - Les activités industrielles comme l'assemblage d'automobiles et la production de certaines composantes sont délocalisées, d'abord en Europe de l'Est mais aussi en Asie. - Les activités de bas de gamme ne requérant pas de qualifications mais offrant de très bas salaires, par exemple le découpage (viande) et la confiserie, restent en Allemagne parce qu'elles peuvent puiser dans le bassin de main d'oeuvre issue de l'immigration de masse; ça fait le bonheur des entrepreneurs, mais pas tellement des collectivités locales. - Le résultat global à date est l'appauvrissement d'une tranche importante de la population. Les "riches" touristes allemands qu'on voit à l'étranger ne représentent que le bon côté de la médaille. Le pays s'éloigne de plus en plus d'un célèbre slogan d'après-guerre, la "Prospérité pour tous". Malgré ses défauts, la politique canadienne d'immigration fait beaucoup mieux, notamment parce qu'elle est sélective.

Ce n'est tout de même pas le gouvernement qui empêche les villes d'amender leurs plans d'urbanisme et de zonage, dans le but d'augmenter la densité. Presque toujours, ce sont des citoyens des quartiers concernés qui s'opposent à des constructions en hauteur. Dans le cas de Montréal, là où la pertinence de la densification "particulièrement près des transports en commun" est la plus évidente, ce qu'on obtient, à de rares exceptions en dehors du centre-ville, sont de nouvelles constructions de hauteur somme toute modeste --des six à huit étages, pas des trente à cinquante étages et plus. Insuffisant pour faire une véritable différence.

Ah, merci pour la trouvaille! A la lecture du communiqué, j'avoue être intrigué par la remarque à l'effet que "les entraves dans le cadre des travaux sur l'autoroute 30 seront mises en place de façon coordonnée avec le chantier de réfection majeure du tunnel Louis-Hyppolite Lafontaine...".

"Busiest passenger rail corridor"? -- Probablement vrai pour les trains des banlieues ouest et nord, mais (il me semble que) les trains de passagers pour des destinations provinciales, interprovinciales et américaines se rendent à la Gare centrale, sur des voies du CN qui passent toutes dans PSC ainsi que, pour les origines/destinations de l'ouest (Ottawa, Toronto etc.), par Saint-Henri -- à une vitesse très réduite qui allonge sensiblement la durée des trajets. Ça aussi c'est frustrant.

Revenir sur le droit chemin! Un point qui a été très peu discuté sur ce forum, c'est l'accès (entrée) difficile à la station terminale Brossard pour les autobus en provenance de l'A-30 direction ouest, et la sortie (retour) difficile pour ceux venant de l'A-30 direction est. Dans les deux cas, c'est un passage obligé sur le viaduc du boulevard Rome. C'est seulement ceux venant de l'A-10 ouest et retournant sur l'A-10 est qui ont eu droit à un nouvel accès routier. Ce problème a été identifié il y a un bon bout de temps par les autorités concernées, mais je n'ai pas vu de solutions proposées.

Parce que c'est certain et très répandu. Dommage que ce ne soit pas assez connu. Pour de justes comparaisons de coûts, il faut d'abord regarder ailleurs au Canada. Les conditions de travail et la rémunération, USA c'est déjà moins bien (travailleurs mexicains), et en Europe occidentale encore pire (travailleurs d'Europe de l'Est).

Tes préférences se défendent. Mais ça me rappelle un commentaire substantiel lu dans un numéro de la Revue Autrement, concernant des projets majeurs de création (ou de reconstruction intégrale) de nouveaux quartiers: il y était dit quelque chose comme "dans le fond, ces projets sont conçus d'abord pour apparaître en page couverture des revues d'architecture." Transposé dans ta suggestion, ça reviendrait à dire qu'on ferait des choix, par exemple "garder nos poteaux", expressément pour conférer au quartier un cachet le rendant intéressant pour des scènes cinématographiques. Aussi bien construire un village Potemkine. Ou encore, honorer les expressions "Faire du neuf avec du vieux", et "Faire du vieux avec du neuf".

Je ne voudrais pas te décevoir, mais sur le premier point c'est non, jamais. Montréal peut occasionnellement croître plus vite que Toronto, en pourcentage, mais difficilement en nombres absolus. Aussi, l'écart démographique est beaucoup trop grand. Même si (une hypothèse farfelue) Toronto arrêtait net sa croissance, ça prendrait combien d'années pour combler un écart de deux ou trois millions d'habitants? Le retour du parlement fédéral? -- Jamais aussi. Pas seulement invraisemblable, mais également indésirable. C'est incompatible avec la prédominance francophone sur le territoire du Québec. Si au 19 e siècle Montréal était demeurée la capitale du Canada-Uni, et éventuellement du Canada dans son extension actuelle, je me demande ce qu'il resterait du fait français aujourd'hui. Dans l'histoire telle qu'elle s'est réellement produite, ce fut une grande chance que Montréal reste dans la province de Québec, permettant à des centaines de milliers de ruraux canadiens-français de se trouver un gagne-pain sur un territoire (le Québec) où ils allaient demeurer majoritaires, contrôlant ainsi la législature provinciale qui avait et a encore des attributions cruciales. Dans un pays unitaire, que la capitale fut à Montréal ou ailleurs, ils seraient déjà devenus minoritaires au milieu du 19 e siècle. Le site de Place d'Youville? -- Pour satisfaire un phantasme, un nouvel immeuble factice pourrait être érigé. Financé par les contribuables de Montréal ou par un très riche donateur.

Je comprends le message, mais pour la blague: une caténaire de plus pour un cône orange de moins, ça t'irait? Personnellement ce qui me dérange le plus c'est la durée excessive du séjour d'un cône au même endroit.

(je ne reproduis pas la longue citation accompagnant ton commentaire) Mais pas seulement des hausses de taux d'intérêt. Ce n'est pas l'unique instrument de politique économique servant à juguler l'inflation. D'ailleurs cette fois-ci je ne crois pas que ce serait suffisant. Ça prendra un ensemble de mesures monétaires et fiscales pour contenir/diminuer la demande globale, en même temps que d'autres mesures visant à accroître l'offre globale, en commençant par les composantes (par exemple le prix de l'énergie) qui sont en partie responsables de l'accélération de l'inflation. Politique fiscale: réduire substantiellement les déficits publics, notamment en coupant dans les transferts aux personnes ainsi que dans les investissements non essentiels. Une hausse des impôts et taxes est aussi possible, mais ses effets négatifs pourraient être contreproductifs. Il faudra beaucoup de doigté pour minimiser les drames personnels et répartir le fardeau d'une façon juste et équitable. Pas mal plus difficile que de jouer au Père Noël. Politique monétaire: c'est bien plus que la fixation des taux d'intérêts. Les banques centrales doivent cesser d'acheter massivement des obligations publiques et privées (le mouvement est déjà amorcé, timidement). Mesures visant à accroître l'offre: commencer par supprimer les obstacles (barrières tarifaires et non-tarifaires), et simplifier/raccourcir les processus d'approbation des projets porteurs. Le resserrement drastique des politiques monétaires et fiscales fera mal. C'est inévitable. Pas "d'atterrissage en douceur" cette fois. L'issue reste incertaine, notamment parce que la masse monétaire a atteint une taille monstrueuse. Je serai très attentif (je ne peux pas dire que j'ai hâte) de voir le comportement de ceux qui disposent de liquidités considérables tout en étant relativement peu endettés. Aussi, il ne faut pas penser qu'une éventuelle victoire sur l'inflation ramènera nécessairement le niveau des prix au niveau où il était "avant". Ça pourrait tout autant vouloir dire que les prix auront "simplement" cessé d'augmenter. Plus que leurs futurs niveaux absolus. ce sont leurs niveaux relatifs qui importeront, autrement dit il y aura des gagnants et des perdants. Notez que dans l'ensemble de ce message, je considère que les salaires sont aussi des prix.

Supposons que je sois prêt à tout faire pour préserver le charme historique de Griffintown. Devrais-je pour autant généraliser cette application à l'ensemble du REM ?