Né entre les rapides

Nuances: 1) Le taux de taxation baisserait uniformément. Les propriétés dont l'évaluation a augmenté dans une proportion égale à la moyenne verraient en effet leurs comptes de taxes inchangés (si les besoins de revenus autonomes de la ville restaient constants). Les propriétés dont l'évaluation a augmenté moins que la moyenne paieraient moins, et l'inverse pour celles dont la croissance de l'évaluation a été supérieure à la moyenne. 2) Tous les résultats ci-dessus seraient affectés si les besoins de revenus autonomes de la ville augmentaient, après ajustement pour tenir compte de l'élargissement de l'assiette fiscale découlant des nouvelles constructions qui sont apparues. 3) De plus (i.e. en sus des facteurs susmentionnés), il faudra tenir compte a) de l'évolution des transferts en provenance du trésor provincial. Ceux-ci ont augmenté sensiblement à l'occasion de la covid, notamment pour compenser le manque à gagner de la STM dans le cas de Montréal; b) des augmentations des salaires qui ont été et/ou qui seront consenties pour compenser l'accélération de l'inflation, ainsi que de l'augmentation générale des coûts non salariaux; c) de l'évolution des revenus tirés des droits de mutation. Globalement: Il est évident que les taxes foncières n'augmenteront absolument pas dans la même proportion que l'évaluation foncière. Je m'attends à ce qu'en moyenne elles augmentent au même rythme que l'inflation.

Pas une courte réponse de ce genre. On parle du cas français, pas du cas canadien. Il appert que beaucoup d'immigrants en France, légaux ou illégaux, ont été poussés ou contraints à se loger dans des ghettos où il n'y a rien à faire: désœuvrement et pauvreté. Sur ce point je suis parfaitement d'accord avec toi. Je ne comprends pas pourquoi on ferait laid par exprès. Remarque que l'équation Riche=Laid est aussi possible, on appelle ça ostentatoire.

Je sais qu'au départ ça semblait idéal pour les gens à revenus modestes. Je n'osais pas évoquer la cause que tu mentionnes. Mais ni toi ni moi accusons l'apparence et la qualité initiales des immeubles. Ce qu'il faudrait approfondir, c'est la cause de l'apparition de la "racaille".

Sauf que dans les cités françaises, ces bâtiments étaient regroupés dans de grands ensembles homogènes. Dans le cas de la Coopérative Montagne Verte, c'est différent, l'environnement est très diversifié et l'accessibilité aux emplois et aux services est excellente. A mon avis, ce qui a contribué à la dégradation des cités françaises tenait au moins autant à leurs localisations déficientes qu'à l'apparence et la qualité des bâtiments.

Comme s'habiller en quêteux pour solliciter des dons? Croyez-moi, le truc est bien documenté. Peut-être bien que ceux qui évoluent dans les hautes sphères l'ont enfin découvert.

(extrait de l'article complet cité par mtlurb) Ça rappelle, à une petite échelle, le gigantesque encombrement de conteneurs débarqués au port de Los-Angeles-Long Beach, et qui attendent d'être livrés à leurs destinations finales partout aux USA. L'amoncellement s'étire sur des centaines de kilomètres, notamment dans le comté de Riverside, en direction de l'Arizona. On cherche désespérément des sites d'entreposage temporaire, et d'anciens centres commerciaux abandonnés sont convertis à cette fin.

(titre de l'article complet cité par acpnc) Qui va croire aux promesses d'un Père Noël qui a perdu tous ses traineaux? Aussi, même si par un miracle improbable le PQ accédait au pouvoir, et que par un autre miracle la capacité financière d'entreprendre un tel projet était établie, il découvrirait que l'industrie de la construction des infrastructures en a déjà plein les bras -- ce qui se traduit par des délais importants sur les projets en cours, par exemple le prolongement de la ligne bleue, la finalisation du REM original, le tramway de Québec, la réfection du tunnel L-H Lafontaine, ainsi que des projets plus modestes qui viennent d'être amorcés mais dont la réalisation est fortement étirée dans le temps. Cette considération s'applique à d'éventuels projets alternatifs du REM de l'Est 2.0 qui seront/seraient proposés par la CAQ, le PLQ ou QS. Nuance importante: des projets moins ambitieux (moins complexes et moins coûteux) devraient pouvoir être livrés plus tôt. Si PSPP souhaite honnêtement "défendre les intérêts des citoyens de l'Est", il ferait mieux de soutenir des propositions réalistes. Brandir le slogan "Justice pour l'Est" ne suffit pas.

Ce n'est pas sa spécialité. N'eut-il pas été plus approprié de s'adresser à Saint-Joseph, le patron des travailleurs? Sérieusement, il faudrait juger si les dépassements de coûts pour un projet amorcé il y a quatre ans sont dans les normes. A l'heure actuelle, les coûts totaux sont estimés à 160 millions $, une hausse de 50 millions $ sur le budget initial de 110 millions $, soit 31% de plus.

Historiquement, peut-être. Mais cette justification n'aurait plus aucune crédibilité aujourd'hui. Ironiquement, ce que je sais avec certitude, c'est que Montréal fut la première ville du Québec à se libérer de l'emprise du clergé catholique. Mon épouse, née et élevée à Québec tout comme mon père, confirment sans ambages que cette emprise avait duré sensiblement plus longtemps dans la ville de Québec, et on peut raisonnablement présumer que c'était également le cas dans bien d'autres régions de la province. De son côté, ma grand-mère maternelle, montréalaise, fut de celles qui résistaient déjà dans les années 1920-30 aux admonitions du clergé les poussant à faire le plus grand nombre possible d'enfants. À Québec, ma grand-mère paternelle, que je n'ai jamais connue, est décédée à un jeune âge après avoir mis trop d'enfants au monde. Idem pour la grand-mère paternelle de mon épouse. Mon enfance à Montréal ne fut jamais dominée par des préceptes religieux. Le Mont-Royal était bien apprécié, mais la croix qui y trônait était une simple curiosité vite oubliée. Je maintiens que le Mont-Royal doit continuer de faire partie des éléments les plus marquants de Montréal, et que pour y parvenir des vues doivent être préservées. Je ne dis pas toutes les vues, d'abord parce que ça ne correspond déjà plus à la réalité. Si la limite du 200m devient (pour reprendre une expression révolue), une vérité de foi,-- une conviction suprême, incontestable, je démissionne.

S'il s'agissait seulement de la croix, et pas de la montagne proprement dite, son rehaussement serait facile et peu coûteux. Mais attention! Tout récemment un groupe, peut-être inspiré par une visite très médiatisée, a réclamé la suppression de la croix, "symbole de colonisation". Curieusement, leurs ancêtres avaient quitté leurs communautés traditionnelles pour s'établir dans une mission catholique (française cela va de soi). Aujourd'hui n'est pas le meilleur moment de proposer un rehaussement de la croix. De toutes façons, c'est véritablement la montagne, pas la croix, qui est l'objet des préoccupations. On ne parle pas seulement des vues de celle-ci à partir de certains points, mais aussi des vues qu'on obtient à partir de son sommet (en fait, au moins quatre: le Belvédère Kondiaronk, le Belvédère Camilien-Houde, le Point de vue Summit Circle à Westmount, et le Belvédère Outremont au bout du Chemin de Polytechnique, et j'en passe des plus obscurs/moins connus. Dans les temps anciens, ce n'est pas la montagne qui faisait la particularité de l'Île, mais le fait qu'elle était (et demeure, mais beaucoup moins crucialement) entre les rapides -- une importante considération pour les déplacements par voie d'eau (canots).

Certainement des ralentissements, voire même des contractions importantes du marché immobilier et de l'emploi, ainsi que des faillites. A petite dose, ces contractions seraient salutaires, même si elles ne sont jamais agréables. Je trouvais malsaine la trajectoire de l'économie artificiellement stimulée par des taux d'intérêts très bas et des déficits publics énormes: les deux pieds (monétaire et fiscal) sur l'accélérateur allaient inévitablement conduire à un accident. Je suis pessimiste, mais pas alarmiste au point d'imaginer un tsunami. Premièrement les taux d'intérêts nominaux sont encore historiquement bas, et demeurent négatifs en termes réels. Deuxièmement, certaines des causes de la poussée inflationniste devraient se dissiper graduellement; si on prend le cas (très visible et sensible) du prix du pétrole, il faut se rappeler que l'accélération observée s'est produite à partir d'un niveau qui avait considérablement baissé dans les premiers moments de l'apparition de la covid; si on prenait comme référence les prix de 2019, les hausses en 2021-22 apparaissent moins spectaculaires. Puisque que le taux d'inflation annuel est calculé en comparant le niveau actuel à celui qui prévalait il y a 12 mois, les données des prochains mois pourraient montrer des hausses plus faibles, parce que la référence (12 mois auparavant) était déjà haute; autrement dit, même si les prix continuent de monter, ils le feront à un rythme moins élevé, ce qu'on verra comme un ralentissement de l'inflation: une perspective encourageante, qui affaiblira la volonté de hausser encore plus les taux d'intérêt. On verra poindre la perspective d'une stabilisation. Il y aura eu beaucoup de perdants*, et quelques gagnants aussi, mais le retour de la confiance en l'avenir galvanisera les principaux acteurs économiques. Ça sera une (assez longue) période de rémission, avec l'espoir d'un rétablissement -- sur des bases différentes. * Dont les pertes seront permanentes. Mais ça ne changera rien ou si peu au potentiel de l'économie réelle.

S'il ne s'agissait que de protéger quelques vues spécifiques, il ne serait pas pertinent d'imposer une limite applicable partout sur le territoire. Ironiquement, malgré la limite de 200 m établie explicitement pour ne pas dépasser la hauteur du Mont-Royal, il suffit que je me trouve droit devant un obstacle de 2 m pour n'apercevoir quoi que ce soit. A l'opposé, si je me trouve au milieu d'une rue rectiligne filant jusqu'au pied du Mont-Royal, des tours de 300 m bordant cette rue ne nuiraient pas. Je suppose donc que la limite de 200 m vise à assurer la "domination" du Mont-Royal. Malheureusement, cette domination n'est pas perceptible à l'échelle de la ville: on a juste des aperçus à partir de certains endroits; dans la vie quotidienne c'est une abstraction, quelque chose dont on sait qu'elle existe, sans la voir. Toutefois, rien de ce qui précède ne suffit à justifier des tours de plus de 200 m: Montréal en a-t-elle besoin? Est-ce qu'une diversification de la ligne d'horizon est un argument suffisant? Si oui, dites-le encore.

La première relation (bas taux de chômage = inflation plus élevée) correspond essentiellement (mais sans les nuances) à la traditionnelle Courbe de Phillips. La seconde (inflation plus élevée = taux directeur tru the roof) fait référence à un instrument de la politique monétaire visant à moduler le taux d'inflation). Aux USA en particulier, le mandat de la banque centrale est double: promouvoir/assurer le plein emploi et la stabilité des prix. Selon moi (et je ne dois pas être le seul à le penser), les causes de la forte inflation actuelle ne se limitent pas aux tensions sur le marché du travail associées à un taux de chômage (très) bas. J'ai déjà traité du sujet et je n'y reviens pas. Tu dis "Bonne chance!". Merci 😃 au nom de tous, mais tu veux probablement dire que la suite des événements ne sera pas plaisante. 😬 En effet, mais reste à voir si l'atterrissage se fera en douceur, ou bien si la douleur se prolongera longtemps. Je pense que la hausse du taux directeur est un "mal nécessaire"; mais en fait, il est encore historiquement très bas, et même inférieur au taux d'inflation, autrement dit le taux réel demeure négatif. La grande différence avec des épisodes antérieurs d'inflation, c'est le niveau d'endettement très élevé, faisant en sorte que la moindre hausse du taux (exprimé en valeur absolue) met en péril un grand nombre de débiteurs. p.s. Il faudrait une meilleure compréhension des causes du taux de chômage présentement très bas. J'en parlerai peut-être une autre fois.

Une imagination débordante! Je prie pour que "à terme" signifie "à très long terme". Maintenant déjà, les entraves causent d'importants retards, qui se traduisent inévitablement par des coûts supplémentaires pour les transporteurs, et ultimement leurs clients. A mesure que les restrictions liés à la COVID disparaîtront, la demande de déplacements entre les deux rives augmentera; conjuguée avec les entraves, et malgré l'introduction de mesures palliatives, je m'attends à ce que la situation empire encore plus. Je n'ai pas entendu de résidents de la ville de Montréal dire quelque chose comme "tant mieux, ça fera moins de voitures à Montréal", mais je suis capable de l'imaginer. À ceux et celles qui penseraient ainsi, je dirais oui ça fera moins de voitures, MAIS l'économie de Montréal et ses citoyens souffriront aussi, plus qu'ils ne le pensent. Besoin d'explications?

Certes, mais je ne pensais pas aux réalisations, mais aux (anciens) projets de grande envergure, annoncés avec tambours et trompettes, mais dont plusieurs ne se sont jamais concrétisés. La période dont je parle avait été particulièrement "riche" de ces annonces, autrement dit beaucoup de rêve. Mon précédent message s'inscrivait en réaction avec la constatation à l'effet qu'il n'y a pas présentement d'annonces de projets de tours de grande hauteur. On est en déficit de rêve, tout simplement. Ça n'interdit toutefois jamais l'émergence d'agréables surprises dans l'avenir. Un rêve ancré dans le passé "réussi" * exige qu'on fasse l'exercice mental consistant à évacuer de notre mémoire la connaissance des événements qui se sont subséquemment produits. On se place en 1965 par exemple, on lit ou on se remémore les perspectives telles qu'elles se présentaient à cette époque. Concrètement, en relation avec le sujet du fil, l'absence d'annonces de projets de tours de 200m (ou plus si on veut) à Montréal est quand même significative. Est-il utile de se comparer avec d'autres? Peut-on identifier des causes qui sont propres à l'administration municipale, à la trajectoire économique et démographique de la ville, ou encore à la province de Québec? Ce qui est apparent, c'est que le débat sur la limite de hauteur à 200m semble moins urgent quand aucun projet de cette taille n'est proposé. Cependant, "moins urgent" n'implique pas qu'on doive cesser de s'y intéresser. Au contraire, ça laisse plus de temps pour arriver à un consensus qui pourrait se révéler précieux au moment où une demande pour des immeubles plus élevés se manifesterait. On saurait davantage ce qu'on veut, on perdrait moins de temps pour prendre une décision.. * Réussi au sens où on parvient à y plonger comme si c'était la réalité. Ça ne change rien à celle-ci, mais ça procure le plaisir recherché.

Morale de l'histoire: si on veut rêver, il vaut mieux consulter les archives des années 1960-début 70.

Précisons. Depuis l'annonce du projet en 2015, on sait que plusieurs versions d'un plan global ont été présentées; la plupart d'entre elles supposaient des changements de zonage et de nouvelles infrastructures (routes et passerelle reliant le centre à une station de métro). Ces conditions n'ont pas été (encore) remplies, et leur réalisation demeure incertaine. Néanmoins, quelque chose est effectivement en train de se concrétiser -- des immeubles à vocation commerciale sur une partie du site. Ce n'est pas insignifiant, et leurs effets se feront sûrement sentir -- probablement de manières différentes de ce qu'il en eut été si le projet global avait été mis en chantier intégralement.

I find that the recent discussions are predicated on the assumption that Royalmount will be (or strive to be) a luxury mall catering to a very rich clientele. My expectations are slightly different: there will be some high end retail stores, but the bulk of the mall would carry more affordable and "mid-high-end " * brands (but ideally avoiding low end). The (comparatively small) high-end component would add some prestige to the place. It is no different downtown. I certainly agree that the original plan combining commercial and residential functions would have made it a superior proposition. However I do not despair that it may come to be in the future, as the current plan does not appear to cover the whole site: some land would remain available for a substantial residentiel component. Arguably, TMR may continue to object, but keep in mind that the provincial government has the undisputable power to amend or modify municipal limits at will; it only needs to be convinced by a group of influential peoples, preferably coming from a broad spectrum, that the change would be beneficial overall. As for the existing TMR residents, they might even be pleased that the dreadful (for them) prospect of welcoming new (different?) residents into TMR would have been removed (while keeping the taxes from the commercial sector remaining in TMR). The Royalmount is by no means a perfect site, mostly due to poor access. But this can be alleviated, to some extent. What were/are the alternatives? -- Hopefully not a wasteland in the middle of the Island. * as per @Decel

"Worm" as a combination of warm and worn (out). Not equally appreciated by all animal species (I belong to one of these). Quelle relation avec la discussion sur la limite de hauteur à 200m? -- La discussion s'est refroidie quand la température s'est élevée: pure coïncidence ou relation de cause à effet?.

This menu (discussion) is amazingly limited: Montreal or Miami. If there were no other choices, I would suggest a combination of the two, depending on the seasons, and perhaps other considerations as well, for example the comparative tax burden, which can determine your official place of residence. But in reality, there are many more options. Not a single one is perfect. For the sake of simplicity, let's assume that all eligible locations are in Canada and the USA. Choose the one which meets your most important criteria, and ideally add another one as a secondary residence. Avoid having too many, unless you are a billionaire; keep some money to travel to the myriad of other destinations worldwide, each with its own unique attractions. @mtlurband @Djentmaster001: if you do not mind, I would ask each of you one or two questions: - mtlurb: 1) what is it in Miami that makes you considering moving there? and 2) what is it in Montreal that makes you thinking of leaving? - Djentmaster001: 1) why was Miami your chosen location for so long? and 2) did you consider other locations than Montreal once you had decided to leave Miami?

Le site est certes à proximité d'une station de métro, mais il est étroit et tout en longueur, coincé entre une voie ferrée à l'ouest et un large couloir de lignes de transmission à l'est; de plus, le quartier tout juste à l'est (Ampère entre Robin et Concorde) n'a rien de prestigieux. Même à Montréal, beaucoup de stations de métro sont situées dans des quartiers fort modestes.

Which old generation(s)? -- Certainly not in the eras of Royal France, Imperial Russia, the American Barons of industry, not even post-revolutionary France or the Second French Empire Empire. Of course the really poors and those nés pour un p'tit pain did not display their wealth, because they hade none. I agree that the "'new" generation is different. Those who have real money spend it differently. Less on ostentatious luxury clothing, more on fitness and expensive sporting goods and exotic travel. Ironically, the younger generation accuses the boomers of holding too much wealth.

I find that your opinion is worth at least as much as anybody else's, including my own.😃

Do you imply that L Catterton jumped in later when they could get a good deal? Maybe the name LVMH, which owns 40% of L Catterton, would serve primarly to convey some prestige to the Royalmount -- a kind of lifestyle centre with a (slight) difference. Geländewagen: Mercedes G-class. At 2 km/h in the circle: just for a brief moment. Over one hundred thousands of other drivers pass through it daily despite the frequent delays, because it remains the best (least worst) option. You do not go there if you already live downtown, or if your destination is located in another direction, but it still leaves a considerable number. Not beating downtown, but good enough.

"Plus c'est haut, plus ça coûte cher": c'est aussi mon opinion, que j'ai déjà exprimée à ma façon sur ce fil. Mais précisons: ce qui coûte plus cher en termes de superficie de plancher, c'est la construction. Ça n'inclut pas le coût du terrain sur lequel l'immeuble est érigé. La hauteur optimale, en dehors de toutes considérations de zonage, dépend 1) du coût du terrain et 2) de la demande pour des espaces utilisables sur un site particulier ou équivalent, généralement à proximité. Exprimé simplement: plus le terrain est cher, plus ça prend d'étages pour le rentabiliser. 1) Le coût (donc le prix) du terrain n'est pas le fruit du hasard. Il est lui aussi le produit des interactions du marché, autrement dit le prix le plus élevé qu'un promoteur est prêt à offrir. 2) Justement, le prix le plus élevé (pour un terrain) qu'un promoteur est prêt à offrir dépend de son évaluation des profits qu'il escompte sur l'immeuble qu'il projette de construire -- une fonction de la demande d'espaces, des coûts de construction, ainsi que, bien entendu, de la concurrence. A son tour, ladite demande est fonction des conditions actuelles et projetées de l'économie de la ville. Cela dit, a) Une ville peut être riche, mais s'il y a une abondance de terrains offrant des caractéristiques/avantages similaires, le prix du terrain pourra néanmoins être comparativement modeste, ce qui diminue l'intérêt de construire en hauteur. Une ville peu densément construite mais dotée d'un imposant réseau autoroutier dispose logiquement d'un grand nombre de sites capables d'accueillir de nouvelles constructions facilement accessibles par automobile. b) D'autres motifs que la minimisation du coût unitaire d'un espace peuvent néanmoins dicter des construction en hauteur: dans ce cas, c'est typiquement un client spécifique qui recherche une valeur ajoutée intangible, par exemple le prestige et/ou une grande visibilité. c) La corrélation entre la richesse d'une ville et la hauteur maximale de ses immeubles n'est pas invariable (n'est pas toujours vérifiée); même chose pour la taille de son économie ou encore la disponibilité (abondance ou rareté) de terrains qui conviennent. Mais quand tous ces facteurs sont rassemblés (richesse, taille, rareté relative de terrains), il y a évidemment plus de chance d'y retrouver des immeubles de grande hauteur. d) Si on peut (presque) dire que l'offre de terrains convenables est limitée, on doit noter que des investissements massifs dans des infrastructures de transport peuvent changer la donne, conférer à certains sites antérieurement négligés une grande valeur -- un grand potentiel pour accueillir profitablement des immeubles de grande hauteur. (J'ai toujours en tête l'exemple de Canary Wharf dans l'est de Londres, mais évidemment on ne peut pas répéter ce succès n'importe où -- il fallait bien qu'une demande latente existe ou était prévisible).