ville-marie Maison Manuvie - 28 étages

[hockey19]

Je travaille dans ce milieu et le marché québécois est semblable au ROC, mature et saturé. Manu a acheté Standard Life entre autre (pas la seule raison) parce que ses parts de marché n'était pas aussi élevées que dans le ROC. On a un nouvel édifice à bureaux au centre-ville mais un siège social de moins, c'est ce que je retiens de cette transaction.

 

Étant un actuaire en assurance vie, spécifiquement en analyse des tendances, je peux te confirmer que le Québec n'est pas saturé. Mais je suis d'accord qu'on a un siège social de moins à Montréal.

[BiloMtl]

Étant un actuaire en assurance vie, spécifiquement en analyse des tendances, je peux te confirmer que le Québec n'est pas saturé. Mais je suis d'accord qu'on a un siège social de moins à Montréal.

 

Ok très possible mais pour ton info Standard Life avait cessé de vendre de l'assurance-vie car peu rentable et contraignant au niveau règlementaire. Les assureurs traditionnels vont de plus en plus vers les services financiers, le futur est là. En tk je ne veux pas faire dérailler le sujet, retournons vers la Tour Manuvie!

[hockey19]

Ok très possible mais pour ton info Standard Life avait cessé de vendre de l'assurance-vie car peu rentable et contraignant au niveau règlementaire. Les assureurs traditionnels vont de plus en plus vers les services financiers, le futur est là. En tk je ne veux pas faire dérailler le sujet, retournons vers la Tour Manuvie!

 

Ce que tu dis est faux.

 

La rentabilité des produits assurance vie traditionnel sont dépendants sur les taux d'intérêts. Low rates = low profit margins. Historiquement, lorsque les taux étaient plus élevés, ces produits étaient énormément rentables.

 

C'est pour ça que tous les assureurs, non seulement Standard, ont shifter leur focus vers la gestion de patrimoine (plus de contraints réglementaires que les produits d'assurances btw).

 

Soyez pas surpris de voir les produits d'assurances devenir plus tendance lorsque les taux vont s'élever dans le long terme (nous prédisons que les taux resteront bas dans le court-moyen terme).

 

Maintenant, retournons vers la Tour Manuvie

[Danse Cité]

C'est exactement ce qui se produit avec l'ex-Standard Life qui va déménager dans cet édifice et ils vont laisser vacants leurs anciens espaces suite au déménagement. Les utilisateurs réduisent leur footprint avec des déménagements comme cela vu qu'ils mettent de plus en plus d'employés par pied carré. En plus ils bénéficient souvent de crédit de taxes foncières via le programme PRAM de la ville étant donné qu'ils bougent dans un immeuble neuf, bref du gros n'importe quoi.

 

La difficulté dans le marché des bureaux au centre-ville a plusieurs causes. 1) Les entreprises réduisent en effet les pieds carrés par employé comme mentionné ici avec des concepts à aire ouverte, ce qui réduit les coûts, est plus adapté à la mobilité des travailleurs, au télé-travail, etc. Les nouveaux espaces de Deloitte en sont un bon exemple. Cette tendance est là pour rester d'autant plus que Montréal a probablement pris du retard en raison de l'absence presque totale de nouvelles tours depuis 20 and et que ces nouveautés arrivent souvent lors de déménagements dans de nouvelles constructions. 2) Les entreprises délocalisent le back office en dehors des centre-villes plus chers comme la RBC et la TD l'ont fait à Montréal en libérant des étages du 1 PVM et des locaux au square Victoria. Les grandes banques new yorkaises l'ont aussi fait avec des tours dans Queens et au New Jersey. Ce n'est pas mauvais pour la ville car ça répartit l'activité sur un plus grand territoire, optimise les infrastuctures existantes dans ces quartiers et les dynamise (qu'on pense au Mile-end ou Mile-ex). 3) La croissance économique de Montréal est lente et la démographie y est pour quelque chose avec la diminution des travailleurs actifs. Rien pour créer de la forte demande. Quant à l'édifice de Standard Life sur Sherbrooke, ça serait un très beau site pour du résidentiel, comme on l'a fait avec la petite tour de bureaux transformée en condos près du musée des beaux-arts.

[Habsfan]

sans parler du fait que Montréal a beaucoup de difficutlé a attirer des nouvelles compagnies! Ce sont toujours les mêmes compagnies qui jouent à un eternel jeu de chaises musicales. C'est une des raisons pourquoi les loyers de base n'ont pas augmentés depuis les années 80. Je dirais même qu'ils ont régréssés depuis cette période....ce qui n'est pas normal!

[ERJ-Boy]

Ça ce n'est pas vrai. Montréal attire constamment de nouvelles compagnies, c'est juste que l'ajout de ces entreprises c'est rien comparé au "jeu de chaise musicale" dont vous parlez. Néanmoins le centre-ville a besoin d'une cure de rajeunissement de ses tours.

[Habsfan]

Ça ce n'est pas vrai. Montréal attire constamment de nouvelles compagnies, c'est juste que l'ajout de ces entreprises c'est rien comparé au "jeu de chaise musicale" dont vous parlez. Néanmoins le centre-ville a besoin d'une cure de rajeunissement de ses tours.

 

Bon je recommence. Montréal a de la difficulté a attirer des GROSSES compagnies! (qui loueraient 250,000p² et plus) Le genre de locataire qui justifierait la construction de nouvelles tours... et qui mettrait de la pression sur le marché pour faire augmenter les loyers. Les loyers de base au C-V de Mtl étaient aux alentours de 25$ Net dans les années 80. Aujourd'hui, c'est à peu près la même chose...même un peu moins.

 

Je ne parle pas des petites entreprises qui louent 5,000p² à la fois.

[MtlMan]

Bon je recommence. Montréal a de la difficulté a attirer des GROSSES compagnies! (qui loueraient 250,000p² et plus) Le genre de locataire qui justifierait la construction de nouvelles tours... et qui mettrait de la pression sur le marché pour faire augmenter les loyers. Les loyers de base au C-V de Mtl étaient aux alentours de 25$ Net dans les années 80. Aujourd'hui, c'est à peu près la même chose...même un peu moins.

 

Je ne parle pas des petites entreprises qui louent 5,000p² à la fois.

 

C'est avec des cennes qu'on fait des piasses.

[ToxiK]

Bon je recommence. Montréal a de la difficulté a attirer des GROSSES compagnies! (qui loueraient 250,000p² et plus) Le genre de locataire qui justifierait la construction de nouvelles tours... et qui mettrait de la pression sur le marché pour faire augmenter les loyers. Les loyers de base au C-V de Mtl étaient aux alentours de 25$ Net dans les années 80. Aujourd'hui, c'est à peu près la même chose...même un peu moins.

 

Je ne parle pas des petites entreprises qui louent 5,000p² à la fois.

 

Surtout qu'une grande entreprise préférerait sans doute avoir des espaces continus (ce qui pourrait nécessiter une nouvelle tour) alors qu'il est plus facile de "squeezé" une petite entreprise dans une tour déjà construite.

[DavidB]

Ça ce n'est pas vrai. Montréal attire constamment de nouvelles compagnies, c'est juste que l'ajout de ces entreprises c'est rien comparé au "jeu de chaise musicale" dont vous parlez. Néanmoins le centre-ville a besoin d'une cure de rajeunissement de ses tours.

 

Avez-vous des exemples précis ?

 

Ce n'est pas la même chose exactement, mais selon les données de StatCan, le nombre de sièges sociaux est en baisse pour le Canada entier, même si le nombre d'employés dans les sièges sociaux continue à augmenter dans chacune des quatre grandes provinces. Au Québec, par contre, la croissance de l'emploi dans les sièges sociaux est de loin la plus faible du pays (genre, 0,5% à 0,6% par année)... C'est beaucoup plus élevée en C-B, Alberta (jusqu'en 2014 au moins), et un peu plus élevée en Ontario...

 

Source : StatCan, CANSIM 528-0002

http://www.statcan.gc.ca/daily-quotidien/151026/dq151026c-cansim-fra.htm