ville-marie Tour des Canadiens - 50 étages

[Davidbourque]

Mais surtout, vous avez pu faire passer le réglement. Dans le cas de cette tour, ça ne passerait peux être pas vu le grand nombre d'investisseurs...

[Né entre les rapides]

Il y a 2 heures, acpnc a dit :

Quand tu paies plusieurs centaines de milliers de dollars et souvent plus, tu as droit à la paix et à la sécurité. Surtout que si l'atmosphère continue à se détériorer, c'est la valeur même de ton investissement qui pourrait diminuer considérablement, en rendant même la vente difficile à réaliser. C'est clair que les résidents-propriétaires devront agir pour prendre le contrôle de la situation, en votant une réglementation adéquate qui supervisera ce genre d'activité. 

Pas étonnant non plus que les promoteurs n'aient pas de commentaires à faire, tout ce qui les intéresse c'est de vendre et ensuite construire ailleurs.

Dans un NOUVEAU projet, une «réglementation adéquate» est facilement concevable.  Par contre, dans un projet existant, dans lequel certains acquéreurs avaient l'intention de procéder à de la location à court terme, je ne sais pas si les «résidents-propriétaires» pourraient passer un tel règlement avec succès, même s'ils sont majoritaires.  Mais si c'est le cas, les «locateurs-propriétaires», dont plusieurs n'avaient jamais eu l'intention d'y habiter, seraient poussés rapidement à mettre leurs condos en vente.  L'impact de ces mises en vente sur la valeur marchande est a priori inconnu, dépendant de la vigueur du marché (du côté des aspirants propriétaires résidents).

Dans cette lutte entre les intérêts des propriétaires résidents et les propriétaires locateurs, la fiscalité pourrait jouer un rôle modérateur, en imposant des charges plus substantielles sur les revenus tirés de la location à court terme --rendant l'opération moins attrayante.  Nul doute que les hôteliers (eux qui paient des taxes bien supérieures pour des unités comparables) y seraient favorables.  

Finalement, il y a lieu de considérer les impacts de ces hypothétiques restrictions: 1) Sur le demande globale pour les unités de condos.  2) Par ricochet, sur la construction de nouvelles unités.  3) Sur le secteur hôtelier «officiel».  Et 4)  Sur l'attractivité touristique de la ville, sous l'angle de l'offre de nuités à prix concurrentiels.

Les considérations énoncées au paragraphe précédent ne sont pas toutes du même ordre, notamment parce qu'elles ne concernent pas les mêmes groupes/catégories de gens (résidents permanents, investisseurs, touristes, promoteurs immobiliers, hôteliers, économie et finances municipales.  Ce qui est clair, c'est qu'on ne saurait passer sous silence les enjeux évoqués.  Comme tu (acpnc) le dis si bien «Pas étonnant que les promoteurs n'aient pas de commentaires à faire».  Mais les autres parties prenantes, OUI.

 

[acpnc]

Si je ne m'abuse les propriétaires de condos sont sujets à la charte établie dans le contrat de vente lors de l'achat des unités. Cette charte est gérée la ou les premières années de gestion de l'immeuble par le promoteur. Ensuite elle est transférée à un syndicat formé des propriétaires des unités qui pourront l'amender selon les besoins. Ce même syndicat a des règles à respecter régies par la loi et devra défendre les intérêts communs de ses membres.

Un des principaux ajustements suivant ce transfert concerne généralement les frais de services (frais de condos) qui seront réévalués pour tenir compte des coûts réalistes de l'entretien de l'immeuble, plus un fond de prévoyance pour des réparations majeures. Il n'est d'ailleurs pas rare que ces frais soient ultérieurement haussés notablement, parce que le promoteur aura tenté (par intérêt) d'en diminuer l'impact pour faciliter la vente. Une pratique malheureusement courante. L'omission de certaines règles (comme des détails particuliers sur les possibilités de location des unités) peut aussi être volontaire pour des raisons évidentes.

En ce qui a trait à d'autres aspects de la réglementation interne, ils pourront être ajustés compte tenu d'une foule d'autres facteurs, dont la gestion quotidienne des lieux, incluant la sécurité et l'accès plus ou moins supervisé de l'immeuble. Bien sûr plus l'immeuble contient d'unités, plus il exigera une gestion professionnelle contenant notamment un service de contentieux pour la défense des droits de ses membres. Un service qui se paie cher.

C'est là que ça risque de chauffer puisque les intérêts d'un premier groupe (les propriétaires occupants) ne concorderont pas nécessairement avec les objectifs des propriétaires investisseurs (locateurs à court ou long terme). Comme dit l'adage: les droits des uns s'arrêtent là où ceux des autres commencent. S'amorcera inévitablement une séance de conciliations ou des compromis devront être trouvés à la satisfaction de tous les partis.

Voilà brièvement le tableau classique de la vie en condomimium. Pas aussi paradisiaque qu'on le laisse miroiter en dépit du luxe des lieux, et qui dans certains cas peut même devenir purement cauchemardesque, si personne n'intervient pour corriger les inévitables problèmes de cohabitation. 

[budgebandit]

How to devalue your own condo 101

[Né entre les rapides]

Il y a 10 heures, acpnc a dit :

Si je ne m'abuse les propriétaires de condos sont sujets à la charte établie dans le contrat de vente lors de l'achat des unités. Cette charte est gérée la ou les premières années de gestion de l'immeuble par le promoteur. Ensuite elle est transférée à un syndicat formé des propriétaires des unités qui pourront l'amender selon les besoins. Ce même syndicat a des règles à respecter régies par la loi et devra défendre les intérêts communs de ses membres.

Oui, mais alors on serait tenté de penser que la «charte établie dans le contrat de vente» des unités de la  TDC 1 est muette quant à la location à court terme: pour les futurs acheteurs dans de nouveaux projets, c'est sûrement un aspect à considérer.  

_mtler_ et  jerry nous ont fourni des exemples vécus d'amendements réussis aux règlements, tandis que Davidbourque a mis un bémol sur le potentiel de succès d'une telle opération dans un cas comme la TDC1: ils ont tous raison en contexte.

Verra-t-on se profiler deux types/régimes distincts de condos: ceux qui permettent, et ceux qui interdisent la location à court terme?  Il y a certainement un marché pour les premiers, et un autre pour les seconds.

[Davidbourque]

Un article qui va dans ce sens

 

https://www.lesaffaires.com/blogues/daniel-germain/tour-des-canadiens-faut-il-pleurer-sur-le-sort-des-coproprietaires/595224

[SKYMTL]

Quote

À regarder les stocks sur Airbnb, plus de la moitié des quelque 535 condos de la tour sont en location court terme.

Add in others like the HomeAway / VRBO group, Flipkey and the folks who advertise on TripAdvisor and its possible that fully 3/4 of the building was bought for short term rentals.  

I mean it makes sense in an odd way.  Less rights than tenants, make enough money in 10 occupied days than a tenant would be paying every month, spotty government regulation......its a no brainer.

Its a perfect storm here actually.  Overpriced downtown hotels, low property prices and a city tourists love.  Compare that with something like Toronto where property prices are so high and hotel rates have a slight sense of equilibrium and suddenly people would have to list their AirBnB properties at rates higher than a typical hotel to turn a profit.  Meanwhile, here you can put your $400K condo up for short term rental at $200 a night and still turn a hefty profit with only 15 nights a month booked.  Add in that those same properties seem to be going for about $350+ a night during Grand Prix, Just for Laughs and the Jazz Fest and suddenly listing on a vacation service seems mighty interesting.  

Modifié 31 mai 2017 par SKYMTL

[acpnc]

Même si c'est écrit dans la convention de l'immeuble, j'imagine que personne n'a sérieusement cru que plus de la moitié des unités seraient en location à court terme. C'est sûr qu'il faut tout lire et analyser tous les détails, quitte à consulter un avocat ou un notaire pour s'assurer du bien fondé d'un achat de condo. Mais au moment de la vente, le phénomène demeurait encore marginal, bien que la porte était grande ouverte potentiellement parlant, pour une possible perte de contrôle de la destination finale de l'édifice. 

Alors je crois que cette mode de location personnelle de type hôtelière créera avec le temps un réel problème de cohabitation, d'entretien et même d'assurances. Car ici le risque n'est plus le même pour la couverture de l'immeuble comme pour celui des unités individuelles. Sans parler de la détérioration plus rapide des aires communes, qui n'ont certainement pas été prévues pour un usage public aussi intensif.

Ainsi avec des centaines d'appartements en location mis sur le marché dans un même immeuble, on ne parle plus vraiment d'un édifice à logement conventionnel, que ce soit des appartements ou des condos. On parle carrément d'un hôtel illégal ou hors-norme, et je vois mal comment les autorités pourraient laisser passer ce genre de concurrence déloyale sans éventuellement réagir. Quant à la gestion de l'immeuble a proprement parlé, elle pourrait vite devenir chaotique et conduire à toutes sortes d'abus.

Si c'est ça l'avenir que l'on réserve aux futurs complexes résidentiels en hauteur, je ne donne pas cher de ces édifices dans 5-10 ans. Personne ne voudra y habiter et ils perdront de surcroit une grande partie de leur valeur de revente. On ouvre aussi ici une boite de pandore qui n'augure rien de bon pour les hôtels officiels, dont les marges de profits sont cycliques et déjà assez limitées par une offre déjà abondante.

C'est bien beau toutes ces locations individuelles à une petite échelle. Mais quand cela prend des proportions énormes comme dans la cas qui nous intéresse dans l'édifice du Canadien (et qui n'est fort probablement pas le seul cas à Montréal). Je me dis que c'est l'économie de la ville et les gouvernements qui paieront pour les nombreux pots cassés. Car ce seront des pertes fiscales importantes et récurrentes en taxes diverses et impôts, sans parler des centaines d'emplois qui sont à risque dans les vraies affaires hôtelières.  

Ce ne sont ni plus ni moins que de petits paradis fiscaux locaux et sous le nez des autorités. Un bien mauvais message qu'on envoie à toute la société.

[Rocco]

Et ils font quoi à Toronto où les projets en hauteur poussent comme des champignons depuis des années? Ils ont sûrement le même problème alors qu'on-t-ils trouvé comme solution?

[Davidbourque]

Une alternative pourrais être de permettre la location à court terme sur seulement quelques étages. Avec une clé électronique via l’ascenseur il serait très facile de sécuriser les étages résidents seulement.

Ce qui me désole, c'est d'avoir cru que les nouvelles tours amènerait beaucoup plus de résidents au centre ville qu'ils en ajoute réellement. C'est dommage.  Ça cannibalise aussi les hotels.