Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[mtlurb]

Il y a 12 heures, acpnc a dit :

Montréal revoit ses options pour accélérer la construction de logements sociaux | Radio-Canada.ca

Zone Politique - ICI.Radio-Canada.ca

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/2022282/montreal-construction-logements-sociaux-abordables

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L’administration Plante revoit l’ingénierie financière de son règlement en matière de logements sociaux et abordables dans l’espoir d’améliorer son prochain bilan, dans deux ans.

Depuis deux ans, la Ville de Montréal utilise un nouveau levier réglementaire auprès des promoteurs immobiliers pour stimuler la construction de logements sociaux, abordables et familiaux.

Lors de l’octroi d’un permis de construction résidentielle, le promoteur doit s’engager notamment à intégrer sur le site 20 % de la superficie du projet en logements sociaux, sinon à vendre à la Ville un terrain prêt à construire ou encore à verser une contribution financière à un fonds destiné au logement social.

Or, Radio-Canada a appris que la Ville s’apprête à revoir les paramètres financiers de son Règlement pour une métropole mixte.

La Ville procédera à une mise à jour des sommes qui sont versées aux promoteurs pour les terrains destinés à des logements sociaux, explique Benoit Dorais, vice-président du comité exécutif et responsable de l'habitation à la Ville de Montréal.

Les prix des terrains ayant grandement augmenté au cours des cinq dernières années, les montants offerts par la Ville refléteront mieux cette nouvelle réalité, précise-t-il.

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Benoit Dorais, vice-président du comité exécutif et responsable de l'habitation à la Ville de Montréal.

Photo : Radio-Canada

De l’autre côté de l’équation, les promoteurs qui préfèrent verser une contribution au fonds verront celle-ci augmenter dès janvier prochain.

Ça ne coûtait pas assez cher de se défiler [...] et on ne réussissait pas à leur dire : "Voici ce que ça vaut [votre terrain], ce qu’on va vous donner pour que votre compensation soit juste."

Le responsable de l'habitation à la Ville de Montréal souhaite créer un nouveau momentum.

Ce qu'on veut, c'est qu'il se crée du logement social, que ça se construise, insiste M. Dorais. Actuellement, on avait besoin des modifications pour qu’on en obtienne davantage.

Selon les données de la Ville, un projet immobilier de 2000 mètres carrés, par exemple, pouvait coûter 65 000 $ au promoteur. Ce montant sera rehaussé graduellement jusqu’en 2026.

D’autres ajustements techniques des programmes de financement seront annoncés cette semaine.

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Le promoteur de l'Esplanade Cartier s'est engagé à intégrer 161 logements sociaux.

Photo : Primer Studio Inc.

Un premier bilan

Pressé ces dernières semaines par divers groupes de livrer un premier bilan du Règlement pour une métropole mixte, Benoît Dorais reconnaît d’emblée que le contexte économique est extrêmement difficile.

Cela dit, on a des engagements pour 660 logements sociaux, dont un projet de 86 [logements] déjà en construction. Un total de 158 logements locatifs abordables seront également livrés dans les meilleurs délais.

La Ville a également encaissé des contributions financières de 17,4 millions de dollars pour le logement social et de 8,2 millions pour le logement abordable.

Sur un ton plus politique, le vice-président du comité exécutif souligne qu'en un peu plus de deux ans, on a amassé presque autant d’argent pour faire du logement social et signé plus d'ententes qu'en 15 ans de la stratégie d'avant.

À ce jour, le Règlement a mené à la signature de 164 ententes avec des promoteurs, ce qui représentera, à terme, près de 8900 logements.

La SCHL estimait au mois de septembre qu’il faudrait construire 3,5 millions de logements supplémentaires au Canada d’ici 2030 pour retrouver un niveau d’abordabilité raisonnable.

Un autre texte de La Presse avec quelques commentaires de plus... 

Règlement pour une métropole mixte Un seul projet de logement social approuvé en deux ans

Isabelle Ducas La Presse 

Publié à 16h52

 

PHOTO ALAIN ROBERGE, ARCHIVES LA PRESSE

Pour inciter les promoteurs à construire des logements sociaux dans le cadre de leurs projets privés, la Ville de Montréal va augmenter les compensations exigées. 

Le règlement adopté par l’administration de Valérie Plante pour favoriser la construction de logements sociaux a mené à l’approbation d’un seul projet de 86 unités en deux ans. Pour inciter les promoteurs privés à en faire davantage, la Ville de Montréal va exiger d’eux des compensations plus importantes. 

Dans le bilan du Règlement pour une métropole mixte (RMM), présenté lundi, on apprend que 164 ententes ont été signées entre la Ville et des promoteurs depuis le 1er avril 2021, pour 8860 logements privés, construits, en construction ou planifiés, sur le territoire de Montréal. 

La vaste majorité des promoteurs ont choisi de payer une pénalité plutôt que de construire des logements sociaux ou de céder des terrains à la Ville : Montréal a ainsi récolté 17,4 millions pour de futurs projets de logement social (en plus de 8,2 millions pour le logement abordable). 

Mais ce que préfère la Ville, ce n’est pas encaisser des compensations, mais plutôt recevoir des projets de logements sociaux clés en main ou des terrains. 

Or, seulement un projet de logement social de 86 appartements est en réalisation, alors que six autres prévoient une cession de terrain. 

Le bilan présenté par Montréal évoque cependant « des engagements en immeubles (cessions de terrains et projets clés en main) s’élevant à 660 logements sociaux » en plus de deux ans. « Lors de l’adoption du RMM, il avait été estimé que les ententes signées annuellement représenteraient un potentiel de 600 logements sociaux. » 

Redevances en hausse 

Pour inciter les promoteurs à construire des logements sociaux dans le cadre de leurs projets privés, l’administration va donc augmenter les compensations exigées, explique Benoit Dorais, responsable de l’habitation au comité exécutif. 

M. Dorais ne pouvait pas préciser l’ampleur de la hausse pour le moment, indiquant seulement qu’une autre annonce viendrait plus tard. 

 

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE

Benoit Dorais, responsable de l’habitation au comité exécutif de la Ville de Montréal

Bien qu’un seul projet de logement social ait été concrétisé jusqu’à maintenant dans le cadre du RMM, Benoit Dorais estime qu’il ne s’agit pas d’un bilan négatif. 

« Le règlement ne vise pas à ce qu’il se crée du logement, il vise la mixité, et il aura des effets sur le très long terme. On a ramassé 26 millions en deux ans, presque autant que dans les 15 années précédentes, alors c’est quand même un succès. » 🤣🤣🤣

Il note aussi que le RMM amène la conclusion d’un grand nombre d’ententes : 164 en un peu plus de deux ans, contre 145 en plus de 15 ans pour la Stratégie d’inclusion, qui s’appliquait auparavant. 

« Échec » 

L’opposition à l’hôtel de ville n’est pas du même avis : son porte-parole dénonce un « échec » de l’administration Plante. 

« La plupart des quelques logements vantés dans le bilan ne sont pas encore développés et ne le seront pas avant un bon bout », déplore Julien Hénault-Ratelle, porte-parole de l’opposition en matière d’habitation. 

Quant à la décision d’augmenter les redevances exigées des promoteurs, elle « démontre que Projet Montréal ne comprend strictement rien aux enjeux que le marché immobilier vit actuellement. Ce n’est pas en demandant aux promoteurs de payer davantage qu’on va augmenter le nombre d’unités de logements abordables dans la métropole. Avec cette logique, l’administration Plante va accélérer l’exode des promoteurs immobiliers et signer l’arrêt de mort des mises en chantier », poursuit M. Hénault-Ratelle. 

Selon le parti Ensemble Montréal, la Ville doit plutôt s’employer à faciliter la vie aux constructeurs, en accélérant la délivrance de permis de construction, en allégeant la bureaucratie et en s’activant afin de développer les terrains dont elle est propriétaire. 

Vice-présidente et directrice générale du promoteur Rachel Julien, Mélanie Robitaille estime aussi que ce n’est pas le moment de « surtaxer les projets de logements privés », en raison du contexte économique. « La majorité des projets immobiliers sont reportés actuellement », dit-elle, en raison de la hausse de 40 % des coûts de construction ces quatre dernières années et du resserrement des conditions de financement. 

Elle espère encore que l’augmentation des redevances ne sera pas trop salée.

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2023-10-30/reglement-pour-une-metropole-mixte/un-seul-projet-de-logement-social-approuve-en-deux-ans.php?sharing=true

[ToxiK]

⬆️

Wow !  Tout un projet...  Les politique de Projet Montréal sont tout un succès...

[denpanosekai]

Is haleco the project they keep mentioning without naming it? 

[Rocco]

[SKYMTL]

Social housing cannot be legislated.  Nor can an administration take a carrot vs stick approach where developers only face the stick and don't get any carrots. 

The only way to do this is to incentivize developers to build social housing through LESS fees / taxes, not tack on more fees since that will just cause them to take their money and run.  

Or maybe (I know crazy, right), we remove ALL height restrictions for residential buildings in an effort to increase supply.  

[ToxiK]

 

Les NIMBY...

 

25 000 unités d’habitation sont bloquées au Québec, selon l’APCHQ

PHOTO BRETT GUNDLOCK, BLOOMBERG

« De façon mathématique, ce sont 25 000 unités d’habitation, mais si on le transpose en nombre de personnes, alors qu’on retrouve en moyenne 2,3 personnes par ménage au Québec, c’est l’équivalent à peu près de la ville de Shawinigan ou de Saint-Hyacinthe », explique Isabelle Demers, vice-présidente aux affaires publiques à l’APCHQ.

(Montréal) Un minuscule échantillon de 42 promoteurs entrepreneurs fait état de 25 000 unités d’habitations présentement bloquées pour différentes raisons, selon un coup de sonde mené par l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) auprès de ses membres.

Publié à 13h28

PIERRE SAINT-ARNAUDLA PRESSE CANADIENNE

« De façon mathématique, ce sont 25 000 unités d’habitation, mais si on le transpose en nombre de personnes, alors qu’on retrouve en moyenne 2,3 personnes par ménage au Québec, c’est l’équivalent à peu près de la ville de Shawinigan ou de Saint-Hyacinthe », explique Isabelle Demers, vice-présidente aux affaires publiques à l’APCHQ. On parle en effet de 57 500 personnes qui pourraient être logées si l’on se fie à cette moyenne.

Ce chiffre de 25 000 n’est que la pointe de l’iceberg puisque l’Association regroupe des milliers de membres. « C’est une grosse sous-évaluation, reconnaît Mme Demers. Ce sont ceux qui ont bien voulu nous le dévoiler parce qu’il y en a plusieurs qui ne veulent pas le dire. Parfois ils ne veulent pas nécessairement dire qu’ils ont des projets bloqués parce qu’ils sont en discussion avec les villes ou dans des discussions avec les banques. »

Partout à travers la province

La répartition régionale de cet échantillon très limité fait état de 10 000 unités bloquées dans les régions de Montréal-Laurentides, près de 7000 en Estrie, environ 4500 en Montérégie, 2000 en Outaouais et environ 1000 dans les secteurs combinés de Lanaudière et de la Mauricie, le reste étant réparti ailleurs, notamment dans la région de Québec.

« C’est un mélange de multilogements, d’unifamiliales, de maisons de ville, mais en ce moment, il se construit surtout du multilogement au Québec. On y retrouve certains projets sociaux comme des projets de coopérative, par exemple », énumère Mme Demers.

Pas dans ma cour

Le problème de la lourdeur administrative des villes dans l’émission de permis a souvent été invoqué, mais l’APCHQ note qu’il y a aussi des problèmes de zonage et aussi la montée du phénomène « pas dans ma cour ».

C’est le cas dans certaines zones résidentielles où les citoyens ne veulent pas voir leur environnement modifié par des constructions multilogements, explique Isabelle Demers, qui donne cet exemple : « Il y a eu un projet qui cochait toutes les mesures qu’on puisse imaginer d’acceptabilité sociale, c’est-à-dire proche du transport en commun, avec épicerie, avec garderie, écoles, des unités qui étaient à la fois sociales ou abordables et des unités qui l’étaient moins, vraiment un projet qui coche toutes les cases. Puis il y a eu 48 citoyens qui ont décidé de le bloquer parce que ça bloquait une vue qui pour eux était importante. On comprend que pour eux, cette vue est importante, mais ça se fait au détriment d’une densification et de logements pour bien d’autres ménages. »

L’APCHQ estime que le temps est venu de passer de la parole aux actes en matière de densification du territoire urbain pour s’attaquer à la crise du logement. « De façon générale, il faut arrêter de tous se lancer la balle. Il faut que chacun prenne sa part de responsabilité pour se dire : qu’est-ce qu’on peut faire pour faire en sorte qu’on soit capable de bâtir ces maisons et ces habitations pour loger du monde. »

 

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2023-10-31/25-000-unites-d-habitation-sont-bloquees-au-quebec-selon-l-apchq.php

[acpnc]

Construction | La longue attente pour un permis

Isabelle Ducas La Presse

https://www.lapresse.ca/actualites/2023-11-02/construction/la-longue-attente-pour-un-permis.php

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Il faut toujours plus de temps qu’il y a cinq ans pour obtenir un permis de construction à Montréal, malgré la volonté de la Ville de réduire l’attente en simplifiant la bureaucratie, en raison de la crise du logement.

Publié à 1h00 Mis à jour à 5h00

Les délais varient selon les arrondissements, mais dans l’ensemble de la métropole, ils ont augmenté en moyenne de 34 %, si on les compare à ceux de 2018, selon des données obtenues et analysées par La Presse.

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Dans la plupart des secteurs, ils ont légèrement décliné depuis le début de 2023, mais cela peut s’expliquer par le fait que le nombre de permis a aussi diminué, alors que les chantiers sont au ralenti en raison de la conjoncture économique.

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Par exemple, dans l’arrondissement de Ville-Marie, qui inclut le centre-ville, il faut en moyenne 106 jours pour l’obtention d’un permis, comparativement à 40,4 jours en 2018. À Lachine, c’est 114,1 jours, alors qu’il fallait 59,7 jours en 2018.

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Conséquence : des projets de logements sont retardés, alors que les besoins sont criants.

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Six ans d’attente

« Les délais sont épouvantables ! », s’indigne l’entrepreneur Thomas Smeesters, avant de nous donner quelques exemples.

Le PDG de Construction Tomico a dû attendre son permis pendant six ans pour pouvoir construire un immeuble de quatre logements dans une rue résidentielle de l’arrondissement de LaSalle.

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PHOTO DOMINICK GRAVEL, LA PRESSE

Thomas Smeesters, PDG de Construction Tomico

« C’était pourtant un projet très simple, qui n’exigeait aucune dérogation, explique-t-il. Même si j’avais le droit de construire un quadruplex dans ce secteur, l’arrondissement préférait quelque chose de plus petit. »

Il lui a donc fallu présenter 10 versions différentes de son projet, au fil des années, avant d’obtenir, en 2022, le permis convoité, à la faveur d’un changement au comité consultatif de l’urbanisme (CCU), chargé de faire des recommandations au conseil d’arrondissement.

« En pleine pénurie de logements, c’est aberrant. Quand ça prend moins d’un an, c’est parce que ça a bien été », déplore M. Smeesters. La Ville de Montréal insiste pourtant depuis des années sur l’importance de densifier les quartiers résidentiels.

L’entrepreneur est encore une fois confronté à la bureaucratie municipale pour un projet de 20 logements, cette fois dans le quartier Montréal-Nord. Après avoir fourni tous les documents requis, une étape qui entraîne des dépenses, dit-il, de « plusieurs centaines de milliers de dollars », il a obtenu son permis en 2022.

Or, comme plusieurs constructeurs, il doit maintenant reporter la première pelletée de terre en raison de la situation économique, qui rend l’accès au financement beaucoup plus difficile.

On me dit que si je tarde encore à entreprendre la construction, je vais être obligé de reprendre le processus depuis le début. Un cauchemar ! C’est de l’intransigeance de leur part.

Thomas Smeesters, PDG de Construction Tomico

M. Smeesters a aussi dû composer avec des documents perdus trois fois par un fonctionnaire municipal, pour un projet résidentiel dans le quartier Ville-Émard, raconte-t-il.

Double processus d’approbation

Mélanie Robitaille, vice-présidente et DG du promoteur Rachel Julien, attend quant à elle depuis 11 mois son permis de construction pour un projet de 1000 logements dans le quartier Hochelaga-Maisonneuve. Elle a acheté son terrain en février 2019. Presque cinq ans plus tard, les dépenses de lancement atteignent 7 millions.

Elle pointe du doigt le double processus d’approbation qui existe à Montréal : à l’arrondissement et à la ville-centre. L’un attend après l’autre.

L’arrondissement a plein de bonne volonté, mais il y a des départs à la retraite, des arrêts de travail, énormément de départs.

Mélanie Robitaille, vice-présidente et DG du promoteur Rachel Julien

De plus, entre l’achat du terrain et sa demande de permis en décembre 2022, elle a dû s’y prendre à deux fois pour obtenir son changement de zonage, car 71 citoyens s’y sont opposés la première fois.

Une « cellule facilitatrice »

La Ville vise pourtant à réduire la bureaucratie et les délais de délivrance des permis, pour faciliter la construction résidentielle, ont assuré les élus à plusieurs reprises.

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Une « cellule facilitatrice », composée d’acteurs du domaine de l’habitation, a d’ailleurs été mise en place dans ce but, en 2021. En mars dernier, la Ville a annoncé que « des dizaines d’outils et de pistes de solution » identifiés par la cellule seraient testés, pour un an, dans quatre arrondissements : Ville-Marie, Sud-Ouest, LaSalle et Rosemont–La Petite-Patrie.

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Comme dans la majorité des arrondissements, les délais dans ces quatre secteurs ont légèrement diminué depuis le début de l’année, sauf à LaSalle, où ils ont augmenté de 58 à 68,9 jours comparativement à 2022. Mais partout, la délivrance des permis prend toujours plus de temps qu’il y a cinq ans.

Cette situation peut s’expliquer en partie par la plus grande complexité des demandes et des règlements d’urbanisme, selon Benoit Dorais, responsable de l’habitation au comité exécutif et maire de l’arrondissement du Sud-Ouest.

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PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE

Benoit Dorais, maire de l’arrondissement du Sud-Ouest et responsable de l’habitation au comité exécutif de la Ville de Montréal

« Dans notre arrondissement, on a changé quatre fois notre règlement d’urbanisme. Des projets de rénovation sont dorénavant considérés comme des projets de construction, dans certains cas », observe-t-il, ce qui peut influencer les délais de délivrance de permis. Les délais dans le Sud-Ouest sont passés de 55,4 jours en 2018 à 97 jours en 2022, puis à 85 jours depuis le début de 2023.

N’empêche, des changements peuvent tout de même être implantés dans l’organisation du travail et à certaines étapes du processus, reconnaît-il.

Des pratiques « inégales »

« Les pratiques sont très inégales d’un arrondissement à l’autre », notamment à l’étape du CCU, observe le responsable du développement économique au comité exécutif, Luc Rabouin, aussi maire du Plateau-Mont-Royal.

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PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE

Luc Rabouin, maire du Plateau-Mont-Royal et responsable du développement économique au comité exécutif de la Ville de Montréal

Le plan d’action de la cellule facilitatrice vise d’abord les plus gros projets, susceptibles de créer le plus grand nombre de logements, dans les quatre arrondissements tests, explique M. Rabouin.

« On suit 90 gros projets de manière prioritaire, parce qu’ils sont plus complexes et rencontrent donc plus d’enjeux de délais, dit-il. Tous les projets de 10 millions ou plus, et tous les projets de logements sociaux de 3 millions ou plus, sont automatiquement ciblés. »

Après que les causes de délais dans ces 90 projets ainsi que les solutions pour tenter de les réduire auront été cernées, les meilleures pratiques seront communiquées avec tous les arrondissements, indique M. Rabouin.

« La plupart des élus à Montréal savent qu’il y a une crise du logement et sont conscients de l’importance d’être efficace, ajoute-t-il. On est conscients de l’ampleur du défi, les changements risquent de prendre un peu de temps. »

Avec la collaboration d'André Dubuc et de Pierre-André Normandin, La Presse

Des exigences propres à chaque arrondissement

Les démarches et documents à produire pour obtenir un permis de construction varient d’un arrondissement à l’autre. Certains travaux pourtant similaires sont considérés comme des travaux de transformation dans certains arrondissements, alors que dans d’autres, ils sont considérés comme ne nécessitant qu’un certificat d’autorisation.

On peut être appelé à produire un certificat de localisation, une fiche-bâtiment, une fiche technique, un plan d’aménagement paysager, un plan d’élévation, un plan de structure et un plan de ventilation, notamment.

Il faudra peut-être respecter des critères de qualité supplémentaires et fournir un plan d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA), avant l’obtention d’un permis de construction ou de rénovation, notamment dans un secteur patrimonial. Cette procédure entraîne des frais supplémentaires, propres à chaque arrondissement, et allonge les délais.

Le dossier est ensuite analysé par le comité consultatif de l’urbanisme (CCU), qui fait des recommandations au conseil d’arrondissement pour que celui-ci prenne une décision.

[Le Roach]

https://www.lesaffaires.com/blogues/jean-sasseville/trois-experts-immobiliers-entrevoient-des-jours-meilleurs/644686

 

 

[mtlurb]

à l’instant, Le Roach a dit :

https://www.lesaffaires.com/blogues/jean-sasseville/trois-experts-immobiliers-entrevoient-des-jours-meilleurs/644686

 

 

On a frappé le fond du baril... le haut est la seule direction viable.

[KOOL]

Et dire qu'il y en a encore sur ce forum qui prétendent que ce sont par exemple les coûts des matériaux, et non les règlements municipaux contraignants, qui sont à l'origine de la plus grande baisse de la construction depuis 20 ans à Montréal.