Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

acpnc · 29 juin 2023

La construction à elle seule ne peut régler la crise du logement, selon l’IRIS

Radio-Canada

3–4 minutes

Près du trois quarts des villes québécoises se trouvent dans un marché locatif serré, selon un rapport de l'Institut de recherche et d'informations socioéconomiques (IRIS). Et pour sortir de cette impasse, il faudra prioriser le logement abordable.

L’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques (IRIS) est catégorique : la construction de nouveaux logements est insuffisante pour remédier à la crise qui frappe aujourd’hui deux villes sur trois au Québec.

Dans un communiqué adressé à la presse jeudi matin, l'IRIS soutient que la réglementation déficiente et le manque de logements hors marché privé sont les véritables causes de la crise que connaît le Québec actuellement.

Il manque de logements abordables, pas de logements en général. Car du logement neuf, il s'en est construit beaucoup au cours des dernières années, mais pas pour tout le monde et pas dans toutes les régions, précise Guillaume Hébert, chercheur à l'IRIS et co-auteur de l'étude.

Au Québec, environ 5 % du parc locatif est constitué de logements sociaux et communautaires, alors qu’il atteint presque 60 % dans certaines villes comme Vienne.

« Il ne faut pas construire plus, il faut construire mieux. Tant et aussi longtemps que la majeure partie du parc locatif appartiendra au privé, la capacité des locataires à se loger convenablement sera toujours menacée. »

Bien que le nombre de mises en chantier de logements locatifs ait presque doublé (+ 102,3 %) entre 2016 et 2020, le Québec en est à sa cinquième année consécutive sous le point d’équilibre en matière de disponibilité des logements locatifs, apprend-on également.

D'ailleurs, la proportion de municipalités de 10 000 habitants et plus dont le taux d'inoccupation se trouve sous la barre du 1 % a grimpé de 50 % à 71 % depuis un an.

Les experts soutiennent que le parc locatif existant doit faire l’objet d’une régulation plus stricte et la priorité doit aller à la construction de logements hors marché privé, afin de protéger la situation financière des ménages locataires.

Le projet de loi 31 accentuera la crise

Selon l'IRIS, le projet de loi 31 de la Coalition avenir Québec (CAQ), qui vise à actualiser certaines dispositions législatives en matière de droit du logement, viendra accentuer la crise d'abordabilité.

Ce projet a largement été critiqué puisqu'il permettrait, entre autres, aux propriétaires de refuser la cession de bail.

Crise du logement | Les voyants au rouge partout au Québec

Patrick MacIntyre

https://www.lapresse.ca/actualites/2023-07-01/crise-du-logement/les-voyants-au-rouge-partout-au-quebec.php

De Gatineau à Gaspé, en passant par Granby, la crise du logement sévit partout au Québec. Toutes les municipalités de la province présentent un taux d’inoccupation qui avantage les propriétaires, à l’exception de Mont-Laurier.

Publié à 0h49Mis à jour à 5h00

Porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), Véronique Laflamme parle d’une situation « extrêmement difficile » dans toute la province. « Les gens sont très, très, très inquiets, voire découragés de ne pas trouver de logement. Même des gens qui ont un peu plus de moyens ont de la difficulté. »

PHOTO DOMINICK GRAVEL, ARCHIVES LA PRESSE

Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU

Le taux d’inoccupation demeure le meilleur outil pour dresser un bilan. Il indique le pourcentage de logements locatifs vacants dans une région. Au taux d’équilibre de 3 %, l’offre de logements est suffisante pour répondre à la demande. Un pourcentage plus bas signifie une pénurie de logements. Et qui dit pénurie de logements dit hausse des loyers, comme c’est le cas actuellement.

Le taux est inférieur à 3 % dans 40 des 41 villes du Québec où cette statistique a été compilée. Ce sont donc 40 villes sur 41 où les propriétaires sont avantagés par rapport aux locataires. Les plus récentes données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), publiées en janvier dernier, soulevaient déjà des inquiétudes. La situation n’ira qu’en empirant, selon l’économiste de l’organisation, Francis Cortellino. « Les taux vont rester bas. »

Le 1^erjuillet est souvent le moment où les pires symptômes de la crise font surface, mais la crise est bien présente à longueur d’année, souligne Véronique Laflamme.

Les chiffres au 1^erjuillet, ça demeure la pointe de l’iceberg.

Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU

Les « meilleurs » et les « pires »

Le palmarès des cinq taux les plus bas permet de constater que, dans certaines municipalités, aucun logement locatif n’est disponible. Comme à Roberval, Gaspé et Sainte-Sophie, où le taux affiche 0,0 %.

INFOGRAPHIE LA PRESSE

Parmi les cinq municipalités qui présentent les « meilleurs » taux d’inoccupation, quatre enregistrent des hausses de loyer importantes : Val-d’Or, Saint-Hyacinthe, Montréal et Mont-Laurier. Même à Mont-Laurier, unique région qui affiche un pourcentage supérieur au taux d’équilibre, « les gens vous diraient qu’il y a quand même de graves problèmes de logement », précise Véronique Laflamme.

Une seule municipalité a vu son loyer moyen baisser : Matane.

Statistique imparfaite

La situation sur le terrain pourrait être encore pire que ne l’indiquent les statistiques, pourtant inquiétantes. « Il n’y a pas nécessairement d’adéquation directe entre le taux d’inoccupation et le nombre de locataires qui se retrouvent sans logis ou qui sont accompagnés par un service d’aide, parce qu’il n’y a pas de services d’aide d’urgence partout au Québec », note Véronique Laflamme.

Un nombre grandissant de municipalités sont dotées de services d’urgence. En réponse à la crise actuelle, le gouvernement a fait passer le nombre de services d’aide à la recherche de logement (SARL) de 10 à 35 en l’espace d’un an. Ce service est le dernier filet avant qu’un ménage se retrouve à la rue. À l’heure actuelle, 93 ménages sont hébergés temporairement.

Le tourisme en Gaspésie, aux Îles-de-la-Madeleine, dans les Laurentides et dans certaines villes de l’Estrie ajoute « une couche de difficulté » pour quiconque cherche un logement dans ces régions, signale Véronique Laflamme.

Mais peu importe la mesure, le constat demeure le même. « Le coût social est important. Ça affecte la santé physique, la santé mentale et le tissu social des communautés », indique la porte-parole du FRAPRU.

De l’aide pour les sans-logis à Montréal

Le service d’aide au logement de la Ville de Montréal accompagne toujours 95 ménages à la recherche d’un logement pour le 1^erjuillet. De plus, 13 ménages sont actuellement hébergés à l’hôtel ou dans des logements temporaires, en attendant de trouver un toit. Depuis le début de 2023, 470 ménages dans le besoin ont contacté la Ville pour des enjeux de perte de logement ; 197 d’entre eux ont bénéficié d’un accompagnement tandis que 47 ménages ont dû être hébergés temporairement. Les personnes qui craignent de se retrouver à la rue peuvent demander de l’aide en signalant le 311.

Isabelle Ducas, La Presse

Plus près de nous à Montréal.

https://journalmetro.com/actualites/3114391/mises-en-chantier-residentielles-le-grand-montreal-rate-sa-cible/

mtlurb · 1 juillet 2023

La crise du logement est un (mauvais) choix de société

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De 2022 à 2030, la SCHL estime qu’il faut construire de 1,12 million de nouveaux logements au Québec pour rééquilibrer le marché, en tenant compte aussi de l'abordabilité. (Photo: 123RF)

ANALYSE ÉCONOMIQUE. Ne cherchez pas un coupable en particulier pour expliquer la crise du logement. Elle est le fruit d’une tempête en gestation depuis des années et nous sommes actuellement dans l’œil du cyclone : une explosion de la demande combinée à une insuffisance chronique de l’offre pour y répondre. Et le pire est peut-être devant nous si nous n’arrivons pas à corriger le tir rapidement.

Comment vous sentiriez-vous si vous ou votre famille se retrouvais sans résidence où habiter ce 1er juillet, et que vous deviez être logé temporairement chez de la famille, des amis ou dans endroits gérés par des organismes communautaires ou la Croix-Rouge?

Ça n’irait pas très bien. Vous seriez inquiet et anxieux face à tant d’incertitude.

Eh bien, ce sera malheureusement le calvaire de plusieurs personnes à compter de ce samedi 1er juillet au Québec.

Or, cette crise du logement – qui se traduit par une rareté d’unités disponibles et d’appartements offerts à des prix abordables – n’est pas tombée du ciel.

C’est l’aboutissement de décisions économiques, politiques et sociales prises au fils des ans, sans parler d’événements imprévus comme la pandémie de COVID-19 et l’explosion de l’inflation.

Décortiquons d’abord les origines de cette crise, vous allez mieux comprendre pourquoi.

Pour tirer les choses au clair, Les Affaires a interviewé trois spécialistes.

Il s’agit de Véronique Laflamme, organisatrice et porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), de Paul Cardinal, directeur du service économique à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) puis de Francis Cortellino, économiste du marché immobilier à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Pourquoi la demande d’appartements explose

En 2022, la demande en logements locatifs a dépassé l’offre, ce qui a fait baisser le taux d’inoccupation au Canada par rapport à 2021, souligne un Rapport sur le marché locatif (janvier 2023) de la SCHL.

Pour le marché locatif traditionnel, le taux d'inoccupation était par exempe de 0,8% à Gatineau, de 1,5% à Québec et de 2% à Montréal.

Or, ce taux doit avoisiner 3% dans un marché équilibré.

La société d’État identifie trois facteurs qui ont fait bondir la demande de logements locatifs au Canada :

L’augmentation de la migration nette (le nombre d’entrées moins le nombre de sorties);

Les coûts accrus de l’accession à la propriété en raison de l’explosion du prix des maisons et de la hausse des taux d’intérêt;

Le retour des étudiants sur les campus, au sortir de la pandémie de COVID-19.

Par exemple, au chapitre de l’immigration, si les nouveaux arrivants permettent de combler les besoins criants en main-d’œuvre des entreprises, ils créent aussi de nouveaux besoins sur le marché immobilier, car ils doivent nécessairement se loger – près de 80% sont des locataires, selon Statistique Canada.

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En 2022, le Québec a affiché un solde migratoire net de 146 400 nouvelles personnes, ce qui représente grosso modo la population de Trois-Rivières. (Photo: Getty Images)

En 2022, à lui seul, le Québec a affiché un solde migratoire net de 146 400 nouvelles personnes (des immigrants et des résidents non permanents, comme des travailleurs étrangers temporaires et des étudiants), selon l’Institut de la statistique du Québec (ISQ).

C’est considérable, car il s’agit grosso modo de l’équivalent de la population de Trois-Rivières, qui comptait 143 195 habitants en 2022, selon les estimations de l’ISQ.

Comme le Québec et le Canada sont des terres d’immigration, la pression sur la demande de logements locatifs en raison de l’arrivée de nouvelles personnes au pays est donc une tendance «qui est là pour rester», estime Paul Cardinal.

Le même constat s’impose en ce qui a trait aux taux d’intérêt. S’ils peuvent diminuer en raison d’un repli de l’inflation, il serait toutefois très étonnant qu’ils redescendent sous la barre des 3% dans un avenir prévisible.

Par exemple, dans ses Perspectives du marché de l’habitation (printemps 2023), la SCHL prévoit que les taux hypothécaires – dans son scénario de base – demeureront entre 5,4% et 5,7% d’ici la fin de 2025.

Il ne faut pas non s’attendre à des baisses importantes du prix des maisons et des condominiums dans les prochaines années.

Au Québec, Francis Cortellino rappelle que leur prix moyen a bondi de 50% de 2020 à 2022. Or, il a fallu une décennie pour assister à telle augmentation dans les années précédentes.

L’offre doit augmenter de manière drastique

On le voit bien, les fondamentaux de la demande peuvent difficilement changer dans un avenir prévisible. Pour tenter d’atténuer la crise du logement locatif, il faudra donc nécessairement taper sur le clou sur de l’offre immobilière.

Voici un chiffre qui met les choses en perspective, et c’est seulement pour le Québec!

De 2022 à 2030, la SCHL estime qu’il faut construire 1,12 million de nouveaux logements pour rééquilibrer le marché, un chiffre qui se ventile ainsi :

620 000 unités uniquement pour tenir compte de la croissance économique et démographique dans la province;

500 000 unités pour faire en sorte que les appartements redeviennent abordables, c’est-à-dire que le prix du loyer ne dépasse pas 32% du revenu disponible des ménages.

«Le défi est immense», reconnaît Francis Cortellino.

Sortez votre calculatrice. Cela fait en moyenne 140 000 nouveaux logements par année sur la période 2022-2030.

Or, on est très loin du compte.

En 2021, il s’est construit 67 810 logements au Québec (copropriétés, maisons, appartements), dont environ 35 000 unités locatives, soit la meilleure année depuis 1987 à 74 179 logements (un record absolu), rappelle Paul Cardinal.

Comment accroître l’offre dans ce contexte? En s’attaquant de front à plusieurs aspects en même temps, disent les spécialistes.

S'inspirer de l'Autriche pour le logement social

Selon le FRAPRU, il faut construire beaucoup plus de logements sans but lucratif, en plus d’acquérir des bâtiments existants afin de les transformer en appartements abordables.

Véronique Laflamme donne l'exemple de la ville de Vienne, en Autriche, où plus de 45 % des logements locatifs sont des logements sociaux hors-marché. Ils sont la propriété de sociétés municipales, de coopératives et d'organismes à but non lucratif.

Or, au Québec, le logement social ne représente que 10 % de l'ensemble des logements locatifs. «Dans un premier temps, on pourrait se fixer l'objectif d'atteindre une cible de 20%», propose-t-elle.

Véronique Laflamme insiste sur le fait que le gouvernement du Québec doit se doter d’objectifs clairs à ce sujet. «Actuellement, il n’y a pas de programme gouvernemental qui est complet, pérenne et fonctionnel», dit-elle.

De son côté, l’APCHQ affirme que les trois paliers de gouvernements (Ottawa, Québec et les municipalités) doivent créer les conditions pour favoriser une hausse substantielle et rapide de l’offre de logements.

Cela passe notamment par s’attaquer à la «réglementation excessive», par exemple pour accélérer les projets immobiliers, et ce, de la première pelletée de terre à la prise de possession d’une unité pour y habiter.

«Ça peut prendre 5, 6, 7 ans, et on même vu un projet s’étirer sur 12 ans!», affirme Paul Cardinal.

Pour accroître l’offre de logements locatifs, il faut aussi permettre aux propriétaires de maison de convertir en appartement une partie de leur demeure, par exemple le sous-sol, explique Francis Cortellino.

Il donne l’exemple de la ville de Vancouver qui l’autorise depuis un an, une approche qui donne des résultats et qui contribue à réduire la pénurie de logements locatifs.

L’APCHQ et la SCHL plaident aussi en faveur d’une réduction des taxes et des redevances imposées par les municipalités aux promoteurs immobiliers.

Ces coûts supplémentaires – même s’ils sont refilés en partie aux acheteurs de maison ou aux locataires – réduisent l’abordabilité des projets. Ils s’ajoutent aussi à l’explosion des coûts de construction et des coûts de financement (en raison de la hausse des taux d’intérêt).

Ce contexte fait aussi en sorte de rendre certains banquiers plus frileux quand vient le temps d'accorder des prêts aux promoteurs immobiliers.

La leçon de la crise du logement de l’Après-guerre

La crise du logement n’est pas une fatalité.

Et ce n’est pas la première fois que nous en vivons une dans notre histoire.

Durant la Deuxième Guerre mondiale, Montréal a connu une grave pénurie de logements «en raison du rationnement des matériaux et de la main-d’œuvre pour l’effort de guerre», rappelle la Revue d’histoire de l’Amérique française, dans un article publié en 1987.

À vrai dire, cette crise avait débuté dans les années 1930, en raison de la Dépression qui avait pratiquement arrêté la construction résidentielle.

Et il a fallu plusieurs décennies pour résorber cette crise dans la métropole (caractérisée notamment par des logements surpeuplés et des constructions de fortune pour abriter des familles), alors que le Québec connaissait un baby-boom.

Et ce n’est pas sorcier; cette sortie de crise est passée par une hausse importante et durable de l’offre immobilière, accompagnée d’une vision à long terme.

Si les décideurs politiques, économiques et sociaux de l’époque ont réussi à résorber cette crise du logement, nous le pouvons certainement encore aujourd’hui.

https://www.lesaffaires.com/blogues/dans-la-mire/la-crise-du-logement-est-un-mauvais-choix-de-societe/642032

mtlurb · 1 juillet 2023

En gros, 140k nouveaux logements par an d'ici 2030, et en 2021, une bonne année, seulement 68k sont sortis de terre. (on est rendus à 11k logements dans les premiers 5 mois au Québec en 2023).

Nous ne sommes pas sortis du bois

ToxiK · 1 juillet 2023

Dans un forum immobilier comme mtlurb, l'annonce qu'on a besoin de centaines de milliers de logements devrait être une nouvelle excitante qui annonce des tas de projets tous plus intéressants les uns que les autres. Cependant, j'ai plusieurs doutes.

Premièrement, les groupes de pressions ne veulent pas des logements privés mais bien es logements sociaux construits et financés par le gouvernement. Ça va avec l'idéologie de gauche de nationaliser tout ce qui est possible (en bonne partie au profit des syndicats dont les membres s'occuperont à très fort prix et à très faible efficacité de l'entretien de ces logements) mais ça veut dire moins d'argent pour les gouvernements pour d'autres secteurs comme la santé, l'éducation, les TEC et les baisses d'impôts.

Ensuite, logements sociaux veut dire cheap, pas la facture finale, qui elle sera mystérieusement plus élevée que celle de logements privés, mais on ne mettra pas beaucoup d'argent sur l'architecture et ce qu'on aura fera passer la coopérative Montagne Verte pour le Taj Mahal.

Après, il faudra considérer la peur des hauteurs des villes. Non seulement on ne peut pas construire en hauteur dans le centre-ville, mais toutes les excuses sont bonnes pour construire plus bas même près des axes de TEC. Quelqu'un quelque-part a décidé que la hauteur parfaire dans une ville était de 4 étages et la gauche en a fait parole d'évangile. Plus haut que ça, ce n'est plus à échelle humaine, plus bas que ça ce n'est pas du développement durable. Plutôt que d'avoir des hautes tours spectaculaires (de même que des blocs plus petits incluant (mais pas exclusivement) des bâtiments de 4 étages) on va se retrouver avec une densité de faible à moyenne qui ne règlera rien pour la crise des logements (mais tout le monde sera à égalité, ce qui est le but recherché, non?).

Finalement, les gens se construiront en banlieue dans les développements que veulent les banlieues, soit des maisons unifamiliales (il faut bien respecter le cadre bâti...). Je ne suis pas contre les maisons, mais il fait de la variété dans les types de logements. Mais il faut surtout que les gens aient accès à du TEC. Si on ne construit pas en hauteur en ville, les gens iront là où ils peuvent, c'est-à-dire en banlieue, là où il n'y a pas de densité et pas de TEC.

C'est là que nous mène le dogmatisme.

Le Roach · 4 juillet 2023

Un groupe de droite recommande la construction d’habitations: https://lp.ca/5g7rbA?sharing=true

Crise du logement Un groupe de droite recommande la construction d’habitations

André Dubuc La Presse

Mis à jour hier à 6h00

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, ARCHIVES LA PRESSE

La Ville a abaissé de 20 à 4 étages le zonage du terrain vague sur le boulevard René-Lévesque Ouest. Le but de la manœuvre vise à punir le promoteur de ne pas avoir construit in situ des logements sociaux.

Jeudi dernier, l’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques soutenait que la solution à la crise du logement ne passait pas par la construction de logements par l’entreprise privée. Aujourd’hui, un groupe de droite affirme exactement le contraire.

« La construction de logements, peu importe la gamme, va être bénéfique pour l’ensemble de la société », affirme, dans un entretien, Gabriel Giguère, auteur d’une étude de l’Institut économique de Montréal (IEDM) sur les projets d’habitations bloqués ou entravés par l’administration Plante.

Le groupe de réflexion en faveur de l’économie de marché recense près de 25 000 logements qui n’ont pu être construits à Montréal depuis l’élection du parti Projet Montréal en 2017. « En empêchant la construction de dizaines de milliers d’unités, l’administration Plante contribue à rendre Montréal de moins en moins abordable », affirme Gabriel Giguère, dans un communiqué.

Ce nombre représente l’équivalent de près de 50 % de la totalité des mises en chantier dans la ville de Montréal de 2017 à 2021, lit-on dans la note de trois pages1.

La plupart des projets entravés ou bloqués ont défrayé les manchettes dans le passé : la tour 6 du Square-Children, Bridge-Bonaventure, l’Hippodrome et Pointe Nord à L’Île-des-Sœurs, par exemple.

L’étude de l’IEDM ne le dit pas, mais d’autres administrations municipales bloquent des projets d’habitations, même dans des zones desservies par le transport collectif ou TOD comme Pointe-Claire.

L’étude de l’IEDM va dans le sens d’un reportage de La Presse qui a exposé la situation en décembre 20222.

Dans ce reportage, l’administration défendait son bilan en faisant valoir que les mises en chantier ont été en augmentant avant 2023. Dernièrement, le comité exécutif a aussi créé une cellule facilitatrice afin d’accélérer le processus d’approbation de projets immobiliers.

Déplacements en cascade

Selon l’IEDM, la solution à la crise du logement et à son abordabilité passe par la construction de logements, peu importe le prix.

Pour soutenir ses dires, M. Giguère brandit une étude publiée en 2021 dans le Journal of Urban Economics qui estime que pour chaque tranche de 1000 nouveaux logements construits dans la catégorie haut de gamme, 450 unités se libèrent dans des quartiers où le revenu moyen est inférieur au revenu médian, dont 170 dans les quartiers où le revenu moyen se situe dans le dernier quintile. « Ces déplacements en cascade se font sentir relativement rapidement », précise M. Giguère.

Se basant sur l’étude savante qui a analysé la situation dans 12 villes américaines, l’IEDM estime que la construction de ces nouvelles unités présentement entravées ou annulées à Montréal aurait permis de libérer au moins 10 692 unités dans les quartiers populaires, dont 4039 unités dans les quartiers les plus défavorisés de Montréal.

L’idée que la construction de logement haut de gamme libère des logements moins chers ne fait pas consensus, notamment chez les élus. Le maire de Laval, Stéphane Boyer, a déjà dit dans le passé que construire des logements de 700 000 $ et plus ne règle rien parce que ce sont des logements abordables qui manquent dans le marché3.

« C’est un narratif qu’on entend au niveau municipal, reconnaît M. Giguère. Lorsqu’on regarde les données statistiques, ça ne tient pas la route. »

Dans la région montréalaise, les mises en chantier sont en baisse de 50 % après cinq mois en 2023 alors qu’elles sont en augmentation à Toronto et Vancouver, souligne le chercheur. Pourtant, toutes les régions sont aux prises avec des taux d’intérêt plus élevés et des pénuries de main-d’œuvre dans la construction.

1. Consultez la note produite par l’Institut économique de Montréal (IEDM)

2. Lisez l’article « Des chantiers sur pause malgré la pénurie »

3. Lisez l’article « Crise du logement : les maires refusent de porter le blâme »

mtlurb · 4 juillet 2023

Tsé parce que quand une personne délaisse un logement pour un upgrade, l'ancien logement disparaît du marché auto-magiquement.

il y a 39 minutes, Le Roach a dit :

L’idée que la construction de logement haut de gamme libère des logements moins chers ne fait pas consensus, notamment chez les élus. Le maire de Laval, Stéphane Boyer, a déjà dit dans le passé que construire des logements de 700 000 $ et plus ne règle rien parce que ce sont des logements abordables qui manquent dans le marché3.

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