le-plateau-mont-royal Actualités du Plateau Mont-Royal

[urbanophile]

Pour ma part, je crois vraiment que ce qui a descendu St-Denis, c'est d'avoir fait des travaux sous-terrain en remplissant ensuite avec du pareil. Ils auraient du saisir l'occasion de redessiner le concept avec des trottoirs plus larges, etc.

Mais non, et maintenant, il est un peu trop tard. Timing is everything...

 

[vincethewipet]

État de la rue Laurier Ouest post-travaux et de la rue Saint-Laurent dans le Mile-End, 2019-03-13

Bonjour! J'ai profité de la "haute" température pour compter les locaux commerciaux sur Laurier Ouest dans le Plateau et Outremont, ainsi que sur Saint-Laurent dans le Mile-End (Van Horne à Saint-Joseph). Voici le résultat.

La méthode de calcul:
- Un local occupé est un local occupé par un commerce, ou qui sera sur le point de l'être (si je peux savoir ce qui occupera le local, je considère qu'il est occupé; je peux le faire en voyant une nouvelle affiche sur la façade, l'aménagement intérieur en préparation pour un nouvel usage précis, ou en connaissant les permis octroyés par l'arrondissement).
- Un local "à louer" est un local avec une claire enseigne à louer.
- Un local "vacant" est inoccupé, soit parce que son précédent locataire est fermé et qu'il n'y a pas de mouvement, que le local est en réparation sans nouveau locataire évident, ou que l'endroit est simplement abandonné ou sinistré.
- Je compte comme un seul local les locaux jumelés en un seul lieu de commerce.
- Je ne calcule pas les lieux de culte, ou les édifices publics.

Voici les résultats:

Section "Plateau" de la rue Laurier Ouest (Saint-Laurent à Parc)

Cette section n'a pas subie directement les travaux, mais il y a eu du mouvement ces derniers mois et voici les résultats:

Locaux occupés: 47
Locaux à louer: 6
Locaux vacants: 2

Total des locaux occupés: 85.5%
Total de la rue à louer: 11%

Par rapport à mes dernières observations, c'est une très légère détérioration. Les locaux à louer les plus visibles sont tous dans le même tronçon: la fermeture de la chaîne de la Gascogne et son voisin la fruiterie "Citron que c'est bon" qui n'a jamais ouvert après avoir aménagé le local (à ma connaissance), ce qui donne un édifice complet vide, propriété de Shiller-Lavy, qui l'a mis en vente. Juste à côté, un gros coiffeur avec un local double a fermé.

Ailleurs sur la rue, du mouvement qui a mené à plusieurs nouveaux restaurants plutôt haut-de-gamme. Il y a définitivement une tendance à ouvrir des commerces plus chers.

Sur toutes les années où j'ai compté les locaux sur cette rue, le taux d'occupation est assez stable, toujours plus ou moins 2 ou 3 locaux, la répartition sur la rue a changée par contre.

Section "Outremont" de la rue Laurier Ouest (Parc jusqu'à Côte-Sainte-Catherine)

La section qui a subie des travaux:

Locaux occupés: 49
Locaux à louer: 3
Locaux vacants: 3

Total des locaux occupés: 89.1%
Total de la rue à louer: 5.5%

Par rapport à mes précédentes observations, c'est une amélioration. Les travaux ont eu peu d'impact je dirais, du moins les commerçants ont survécus. Incidemment, la ville offre du financement pour les nouveaux projets d'affaire dans ce tronçon. Mais avec juste 3 locaux sur le marché, je ne sais pas si c'était particulièrement important…  Aussi, les trottoirs larges vont faire toute une différence pour l'ambiance. C'est définitivement plus agréable d'y être. Avec les stops aux intersections, on peut changer de côté de rue rapidement, sans attendre une lumière ou se lancer dans le trafic. J'espère que la section à l'est de Parc aura le même traitement éventuellement, car son aménagement est un désavantage en comparaison.

TOTAL rue Laurier Ouest

Locaux occupés: 96
Locaux à louer: 9
Locaux vacants: 5

Total des locaux occupés: 87.3%
Total de la rue à louer: 8.9%

Par comparaison, j'avais calculé 87.5% d'occupation en 2017, et 88.4% en 2018. Je dirais qu'à moyen terme, le taux d'occupation est relativement stable, c'est toujours quelques locaux de différences… 9 locaux à louer cette année, 7 l'an passé, 9 en 2017. Une part des différences dans les pourcentages tient aux fusions et défusions de certains locaux.

Boulevard Saint-Laurent (de Van Horne à Saint-Joseph)

Locaux occupés: 127
Locaux à louer: 3
Locaux vacants: 7

Total des locaux occupés: 92.7%
Total de la rue à louer: 2.2%

Le retour de quelques pancartes à louer! À mon dernier recensement de 2018, il n'y en avait pas. Les trois locaux à louer étaient: une galerie d'art, un espace de coworking pour femmes (je pense?), et le triste départ du Cagibi, qui a été expulsé par le propriétaire Shiller Lavy pour ne pas avoir accepté une hausse de loyer de plus de 100% (probablement le local le mieux situé sur la rue, direct en face d'Ubisoft, plus de 7000$ par mois de loyer si ça vous intéresse).

Par contre, comparé à 2018, il y a 7 commerces occupés (ou sur le point de l'être) de plus sur la rue (127 contre 120). Le taux d'occupation est passé de 93.7% à 92.7%, mais il a plus de locaux (137 vs 128). En bout de ligne, l'offre commerciale est plus grande, et la tendance de gentrification est claire. Il ne reste plus beaucoup d'anciens commerces, je dirais que plus de la moitié des commerces ont été rénovés et remplacés depuis que je suis arrivé dans le quartier, il y a presque 7 ans.

SPÉCIAL: la rue Saint-Viateur

Je n'ai pas compté les locaux sur Saint-Viateur, mais je sais qu'il y 4 locaux à louer. Ils appartiennent tous au même propriétaire, sans exception: Shiller Lavy. Comparé à 2018, 4 locaux à louer donne un taux d'occupation stable (j'avais calculé 2 locaux à louer et 2 vacants la dernière fois, je pense qu'en ce moment c'est 4 à louer et 0 vacants). C'est sans surprise que ce propriétaire augmente les loyers, expulse des commerces établis, et installe souvent des chaînes comme remplacement (Comme Lululemon ou QDC Burger). C'est un propriétaire qui semble préférer un local vide à une augmentation de loyeur négociée à la baisse.

[begratto]

Comme on ne peut mettre de "J'aime", je le fais ici.  Tes analyses sont très intéressantes, d'autant plus que tu commences à bâtir un historique.  Ça serait bien qu'un média s'y intéresse, pour faire contrepoids aux points de vue catastrophiques sur l'état du commerce de détail à Montréal qu'ils publient trop souvent.

[UrbMtl]

Merci beaucoup! Beau travail!

Shiller-Lavy... Ce sont également ses pancartes qui sont sur 3 des 4 (de mémoire) locaux à louer depuis plus d'un an sur Mt-Royal entre de Lanaudière et Fabre. 

[steve_36]

Beau travail Vince. Cela nous donne une bonne perspective de l'activité commercial sur ces rues. Je constate que Laurier Ouest n'a pas trop souffert des travaux et c'est tant mieux. Et pour la portion de Saint-Laurent entre Van Horne et Saint-Joseph,  je pense aussi que c'est dans le très raisonnable. 

Je n'aime pas trop dire ce genre de chose mais j'espère que les locaux de  Shiller-Lavy ne se louent pas trop rapidement. Ca serait bien que cette entreprise  commence à souffrir de locaux vacants. 

[UrbMtl]

Quelques infos récentes :

• Le local de l'ancienne Belle Province sur Mont-Royal est en réno pour accueillir un resto de Poutine. J'ignore les horaires, mais avec la fermeture du Mcdo, le A&W est franchement sur-occupé!
• Les 2 locaux formant le défunt Wakamono (Mt-Royal/Brébeuf) est sont finalement tous loués. Un Copperbranch avait ouvert il y a quelques années au coin de la rue, mais le second était vacant depuis 2015. On le rénove actuellement, mais il n'y a pas d'enseigne pour l'instant. 
• Le Café Noir, coin Mt-Royal et Rivard, est en rénovation.
• Un café a ouvert dans le très vaste (et limineux) local de l'ancienne papetrie Guérin, fermé en 2015, coin Mt-Royal et Drolet. C'est vraiment très beau!
• Le grand bâtiment de la papeterie Guérin, sur Drolet à l'arrière de leur local sur Mt-Royal (point précédent) est également en rénovation. Aucune idée la vocation. On a retiré tous les panneaux d'aluminium qui couvraient les fenêtres. C'est franchement rafraîchissant. Une capture d'octobre 2018 lorsqu'on commençait les travaux pour donner une idée (toutes les fenêtres sont aujourd'hui apparentes) :

Avant :

 

 

[vincethewipet]

Il y a 18 heures, UrbMtl a dit :

• Un café a ouvert dans le très vaste (et limineux) local de l'ancienne papetrie Guérin, fermé en 2015, coin Mt-Royal et Drolet. C'est vraiment très beau!

C'est la boulangerie Le Toledo, c'est ouvert maintenant. C'est vraiment un très bel endroit, j'étais sur Mont-Royal avec mes parents hier et l'endroit à attiré le regard de tout le monde en passant devant. Vraiment un gros plus!

En marchant de là jusqu'à la fromagerie Bleu & Persillé sur Mont-Royal, il n'y a pas beaucoup de locaux à louer, peut-être 4 que j'ai remarqué, tous grosso-modo au même endroit (et la moitié à Shiller Lavy). La rue avait beaucoup d'achalandage, dans les commerces aussi. Ça fait du bien à voir.

[vincethewipet]

État de la Main (Boulevard Saint-Laurent dans le Plateau), 2019-03-19

Une belle journée, pourquoi ne pas prendre une marche en allant chercher son dîner? J'ai compté les locaux commerciaux de Sherbrooke à Saint-Joseph.

J'ai divisé cette section en deux: La Main traditionnelle, de Mont-Royal à Sherbrooke, et le secteur entre le Mile-End et la Main, de Mont-Royal à Saint-Joseph. Je crois que c'est représentatif des "sections" de la rue. L'aménagement de la Main prend fin à Mont-Royal, les trottoirs rapetissent, mais on est pas encore dans le cœur du Mile-End. À noter que la SDC de la Main va de Sherbrooke à Laurier, mais ça ne me semble pas organique comme division.

Les mêmes règles qu'à l'habitude pour mon décompte.

La Main traditionnelle

J'ai compté un total de 261 locaux commerciaux dans ce tronçon.

Sur cette quantité, 230 étaient occupés. 4 ou 5 de ces locaux me semblaient des ouvertures prochaines, du papier journal/etc en vitrine,  mais de nouveaux commerces sont inscrits en façade, après vérification sommaire (merci Google). Il y a aussi une vente de fermeture dans le total (le local est toujours occupé par contre). Ces locaux occupés sont donc 88.1% du total. C'est une amélioration par rapport à l'an passé presqu'à même date (85.6%).

Il y a 9 pancartes à louer en tout de Mont-Royal à Sherbrooke, c'est seulement 3.4% du total. L'an passé, il y avait le double de pancartes à louer (18). C'est donc une belle amélioration à ce niveau. Il y a donc deux fois moins de locaux sur le marché de la location. Il n'y a pas vraiment de gros local à louer.

Il y a 22 locaux vacants sur ce tronçon de rue (8.4% du total). Le nombre est stable (plus ou moins 1) par rapport à l'an passé. C'est le plus gros problème de la rue, comme toujours; il y a quelques édifices à l'abandon (du moins le local du RDC). Voici les deux pires exemples:

Juste là, c'est une bonne part des locaux vides de la Main. En dehors de ces locaux, la rue s'améliore encore et toujours. Les nouveaux arrivants sont intéressants, beaucoup de rénovations avec les nouveaux venus, ça fait attention à l'apparence du commerce. Un mot clef: la mixité des services. Il y a de tout. Des restos, des bars, des coiffeurs, des galleries d'art, des épiceries... Il y a un côté "bohème/artiste" assumé. Ça mise sur le local (et l'image de Montréal), le végétarien. etc... C'est jeune. Les concepts sont souvent plus pointus, assumés. Il y a maintenant beaucoup de galleries d'art sur Saint-Laurent dans le Plateau. Il doit en avoir une 20aine sur la rue en tout.

Le «trou noir» de l'Excentris, de Prince-Arthur à Sherbrooke, est mieux qu'avant. Là aussi, le nombre de pancartes «à louer» a été divisé par deux, de 4 à 2. Il reste toujours les mêmes locaux vacants, et cela comprend l'édifice que j'ai mis en photo plus haut, de loin la pire plaie de ce petit tronçon.

La transition entre la Main et le Mile-End, Saint-Laurent de Mont-Royal à Saint-Joseph

Le Mile-End commence à déborder dans ce petit tronçon de rue. Quelques nouveaux bars et restos plus beaux que ce qu'on s'attend de ce secteur s'y installent tranquillement. Des galleries d'art aussi (comme partout sur Saint-Laurent, il y a tellement). Il y a 62 locaux commerciaux dans ce secteur, 54 sont occupés (87.1%), 3 pancartes à louer (4.8%) et 5 vacants (8.1%). Ça me semble une performance correcte pour ce petit tronçon peu un peu plus destructuré. Il est possible que certains locaux que j'ai compté "vacants" soient des appartements résidentiels, parfois il est difficile de faire la différence lorsqu'il se passe une transition… 

Saint-Laurent dans le Plateau, portrait global, début 2019

Il y a 460 locaux commerciaux au rez-de-chaussée sur Saint-Laurent, dans le Plateau Mont-Royal. sur ce total, nous avons:
411 locaux occupés (89.2%)
15 pancartes à louer (3.3%)
34 locaux vacants (7.4%)

Sans surprise, la meilleure performance vient du Mile-End, mais le reste de la rue propose aussi un faible taux de locaux sur le marché de la location, et c'est franchement pas loin en terme d'occupation. Les édifices abandonnés sont le principal problème, particulièrement pour la section plus au sud du boulevard. Depuis que je compte les locaux commerciaux, c'est la meilleure performance que j'ai vu sur Saint-Laurent.

Pour l'ensemble de la rue, par rapport à l'an passé, les pancartes à louer sont passés de 22 à 15 (un peu moins dans la Main, un peu plus dans le Mile-End), et les locaux vacants sont stables à 34 (normal, c'est en bonne part toujours les mêmes).

[georgeplamondon10]

57 minutes ago, vincethewipet said:

État de la Main (Boulevard Saint-Laurent dans le Plateau), 2019-03-19

Une belle journée, pourquoi ne pas prendre une marche en allant chercher son dîner? J'ai compté les locaux commerciaux de Sherbrooke à Saint-Joseph.

J'ai divisé cette section en deux: La Main traditionnelle, de Mont-Royal à Sherbrooke, et le secteur entre le Mile-End et la Main, de Mont-Royal à Saint-Joseph. Je crois que c'est représentatif des "sections" de la rue. L'aménagement de la Main prend fin à Mont-Royal, les trottoirs rapetissent, mais on est pas encore dans le cœur du Mile-End. À noter que la SDC de la Main va de Sherbrooke à Laurier, mais ça ne me semble pas organique comme division.

Les mêmes règles qu'à l'habitude pour mon décompte.

La Main traditionnelle

J'ai compté un total de 261 locaux commerciaux dans ce tronçon.

Sur cette quantité, 230 étaient occupés. 4 ou 5 de ces locaux me semblaient des ouvertures prochaines, du papier journal/etc en vitrine,  mais de nouveaux commerces sont inscrits en façade, après vérification sommaire (merci Google). Il y a aussi une vente de fermeture dans le total (le local est toujours occupé par contre). Ces locaux occupés sont donc 88.1% du total. C'est une amélioration par rapport à l'an passé presqu'à même date (85.6%).

Il y a 9 pancartes à louer en tout de Mont-Royal à Sherbrooke, c'est seulement 3.4% du total. L'an passé, il y avait le double de pancartes à louer (18). C'est donc une belle amélioration à ce niveau. Il y a donc deux fois moins de locaux sur le marché de la location. Il n'y a pas vraiment de gros local à louer.

Il y a 22 locaux vacants sur ce tronçon de rue (8.4% du total). Le nombre est stable (plus ou moins 1) par rapport à l'an passé. C'est le plus gros problème de la rue, comme toujours; il y a quelques édifices à l'abandon (du moins le local du RDC). Voici les deux pires exemples:

Juste là, c'est une bonne part des locaux vides de la Main. En dehors de ces locaux, la rue s'améliore encore et toujours. Les nouveaux arrivants sont intéressants, beaucoup de rénovations avec les nouveaux venus, ça fait attention à l'apparence du commerce. Un mot clef: la mixité des services. Il y a de tout. Des restos, des bars, des coiffeurs, des galleries d'art, des épiceries... Il y a un côté "bohème/artiste" assumé. Ça mise sur le local (et l'image de Montréal), le végétarien. etc... C'est jeune. Les concepts sont souvent plus pointus, assumés. Il y a maintenant beaucoup de galleries d'art sur Saint-Laurent dans le Plateau. Il doit en avoir une 20aine sur la rue en tout.

Le «trou noir» de l'Excentris, de Prince-Arthur à Sherbrooke, est mieux qu'avant. Là aussi, le nombre de pancartes «à louer» a été divisé par deux, de 4 à 2. Il reste toujours les mêmes locaux vacants, et cela comprend l'édifice que j'ai mis en photo plus haut, de loin la pire plaie de ce petit tronçon.

La transition entre la Main et le Mile-End, Saint-Laurent de Mont-Royal à Saint-Joseph

Le Mile-End commence à déborder dans ce petit tronçon de rue. Quelques nouveaux bars et restos plus beaux que ce qu'on s'attend de ce secteur s'y installent tranquillement. Des galleries d'art aussi (comme partout sur Saint-Laurent, il y a tellement). Il y a 62 locaux commerciaux dans ce secteur, 54 sont occupés (87.1%), 3 pancartes à louer (4.8%) et 5 vacants (8.1%). Ça me semble une performance correcte pour ce petit tronçon peu un peu plus destructuré. Il est possible que certains locaux que j'ai compté "vacants" soient des appartements résidentiels, parfois il est difficile de faire la différence lorsqu'il se passe une transition… 

Saint-Laurent dans le Plateau, portrait global, début 2019

Il y a 460 locaux commerciaux au rez-de-chaussée sur Saint-Laurent, dans le Plateau Mont-Royal. sur ce total, nous avons:
411 locaux occupés (89.2%)
15 pancartes à louer (3.3%)
34 locaux vacants (7.4%)

Sans surprise, la meilleure performance vient du Mile-End, mais le reste de la rue propose aussi un faible taux de locaux sur le marché de la location, et c'est franchement pas loin en terme d'occupation. Les édifices abandonnés sont le principal problème, particulièrement pour la section plus au sud du boulevard. Depuis que je compte les locaux commerciaux, c'est la meilleure performance que j'ai vu sur Saint-Laurent.

Pour l'ensemble de la rue, par rapport à l'an passé, les pancartes à louer sont passés de 22 à 15 (un peu moins dans la Main, un peu plus dans le Mile-End), et les locaux vacants sont stables à 34 (normal, c'est en bonne part toujours les mêmes).

Merci beaucoup pour les informations. Ce serait bien si vous pouviez faire la même chose pour Saint-Denis

[vincethewipet]

il y a 6 minutes, georgeplamondon10 a dit :

Merci beaucoup pour les informations. Ce serait bien si vous pouviez faire la même chose pour Saint-Denis

La prochaine rue que je vais faire, c'est Mont-Royal, et ensuite je vais faire Saint-Denis, probablement dans les deux prochaines semaines. J'ai moins de raison d'aller sur Saint-Denis, et je fais souvent ces décomptes quand j'ai une raison de faire le trajet et que j'ai le temps de marcher la rue en comptant. Mais oui je veux voir si le 25% qu'on entend au sujet de Saint-Denis est bel et bien véridique :).