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Cette représentation de l'immeuble en devenir est presque parfaite. Par contre, le promoteur devrait remplir le coin tronqué qui permet  la vue sur le fleuve, (caprice ridicule à mon humble avis) et gagnerait en espaces locatifs. Les intégristes du plan d'urbanisme avec leur règle sur les hauteurs et autres contrariétés est obsolète.

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Membres prolifiques

joe... go here 

il y a 18 minutes, joe go a dit :

Les intégristes du plan d'urbanisme avec leur règle sur les hauteurs et autres contrariétés est obsolète.

Joe, Go... here : 

 

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Il y a 8 heures, KOOL a dit :

J'espère que l'on n'attendra pas une autre trentaine d'années avant le début de la construction de la phase II de cette... phase II. :dizzy:

Le promoteur n'a pas intérêt à noyer le marché avec une offre trop abondante. Mieux vaut procéder par phases et voir venir, surtout que les fondations et le basilaire seront déjà construit. Peut-être voudra-t-il vendre dans la deuxième tour si la location est moins favorable à ce moment là?

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il y a 9 minutes, acpnc a dit :

Le promoteur n'a pas intérêt à noyer le marché avec une offre trop abondante. Mieux vaut procéder par phases et voir venir, surtout que les fondations et le basilaire seront déjà construit. Peut-être voudra-t-il vendre dans la deuxième tour si la location est moins favorable à ce moment là?

Je suis souvent d'accord avec tes propos mais là tu es totalement dans le champ (de bleuets)😉.

Pourquoi marcher sur des oeufs alors que le marché est en pleine effervescence à Montréal ?

Inonder le marché alors qu'il y a déjà une tonne de grues dans le ciel pour des projets qui ont été vendus ou loués comme des p'tits pains chauds ? 

 

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il y a une heure, acpnc a dit :

Le promoteur n'a pas intérêt à noyer le marché avec une offre trop abondante. Mieux vaut procéder par phases et voir venir, surtout que les fondations et le basilaire seront déjà construit. Peut-être voudra-t-il vendre dans la deuxième tour si la location est moins favorable à ce moment là?

On est en pénurie de logements locatifs, ça va être compliqué d'inonder le marché... ;) 

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Il y a 1 heure, acpnc a dit :

Le promoteur n'a pas intérêt à noyer le marché avec une offre trop abondante. Mieux vaut procéder par phases et voir venir, surtout que les fondations et le basilaire seront déjà construit. Peut-être voudra-t-il vendre dans la deuxième tour si la location est moins favorable à ce moment là?

 

il y a une heure, KOOL a dit :

Je suis souvent d'accord avec tes propos mais là tu es totalement dans le champ (de bleuets)😉.

Pourquoi marcher sur des oeufs alors que le marché est en pleine effervescence à Montréal ?

Inonder le marché alors qu'il y a déjà une tonne de grues dans le ciel pour des projets qui ont été vendus ou loués comme des p'tits pains chauds ? 

 

À vous deux je propose une approche pour en juger:

1) Si la production envisagée est petite (dans ce contexte spécifique ça se traduit par le nombre d'unités d'habitation que son projet ajouterait à l'offre globale, i.e. un pourcentage insignifiant): il n'aura pas d'effet sur l'équilibre.  Il lui suffirait de prendre sa décision sur la base des conditions actuelles du marché. (Mais voir aussi le troisième point ci-dessous)

2) Si au contraire la production est considérable (ajouterait un pourcentage significatif à l'offre globale): le promoteur doit en tenir compte dans son calcul d'optimisation --comme le ferait un monopole (ou à un moindre degré un oligopole).

3) En pratique, ce n'est (naturellement!) pas aussi simple, parce que le "producteur" ne peut pas présumer qu'il sera le seul à hausser sa production quand les conditions du marché sont favorables dans l'immédiat (ce qui va de pair avec des prix élevés et des profits assurés).  On observe souvent ce phénomène dans les marchés agricoles non contrôlés (pas de gestion de l'offre, pas de contrôle des prix):  si les prix montent (soit parce que l'offre a diminué pour des raisons non économiques comme le climat ou une pandémie, soit que la demande a explosé par suite d'une vogue), le producteur agricole est poussé à accroître sa production pour en profiter; s'il était le seul à le faire il ferait fortune; malheureusement pour lui, plusieurs suivent son exemple, et le marché est ensuite inondé, entraînant une baisse des prix.

4) L'analyse n'est pas toutefois pas identique dans l'immobilier.  On doit être plus "local".  Ce sont les conditions spécifiques d'une ville/d'un quartier qui importent.  L'offre n'est pas aussi élastique non plus, d'abord parce que les terrains constructibles ne sont pas en quantité illimitée.  

5) Dans le cas discuté ici dans ce fil, il s'agit d'un projet de logements locatifs au centre-ville.  Une question qui se pose est de savoir si plusieurs autres projets du type de celui-ci peuvent être réalisés dans le même secteur à court et à moyen terme (disponibilité des sites, zonage, permis  etc.).  Si la réponse se trouve plutôt du côté du "non",  le risque de faire face à un marché inondé par une offre excessive est réduit.

post-scriptum: pendant que je rédigeais ce commentaire,  j'ai noté que @GIGIy est allé d'un commentaire intéressant à l'effet que "...ce qui se passe au centre-ville (...) ne représente pas la réalité du Montréalais Moyen".  C'est vrai.  Le projet du 455, boulevard René-Lévesque répond à une demande spécifique, forcément limitée.  C'est pourquoi l'évaluation de la demande doit porter précisément sur ce segment du marché.  

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Ouf, que c'est laid! 
Le basilaire de style "Condo de promoteur cheap de Griffintown 2010" ne s'agence pas du tout avec le reste de la tour. Et que dire de ce gigantesque poteau de béton perdu à mi-hauteur, c'est hilarant et triste en même temps. Et cet angle de façade extrêmement timide : tellement d'efforts pour un geste qui n'ajoute rien. Ça me semble être un concept architectural qui à été réduit à sa plus simple expression avec le temps.

Lemay Michaud a fait une banalité semblable au quartier St-Roch de Québec il y a déjà 4 ans...

NEUF architecte peut faire mieux, surtout en ce qui concerne ce basilaire. Ils ont sûrement dû coupés sous pression du promoteur. 

Modifié par montreal92
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