ville-marie Le Livmore - 36 étages

[FrancSoisD]

On 2019-10-10 at 5:13 PM, KidFreddy said:

J'ai du mal a voir concrètement comment la vue sur le fleuve va être préservée comme cela est indiqué.

Il ne restera probablement qu'une toute petite ouverture barrée en partie par une colonne sur 6 étages, par laquelle des jumelles ou un bon téléobjectif seront de mise pour voir quelque flot du fleuve que ce soit!

Bref: il semble avant tout s'agir d'un geste motivé de principes urbanistiques, plutôt que d'une réelle mesure de protection d'un cône de vue... 

On 2019-10-12 at 12:04 PM, vanylapep said:

Not sure if serious  Mais c'est un effet d"optique dans le rendering. Du genre comme la PVM avec ses façades penchantes

Le rendu montre clairement qu'au-dessus des 6 étages du basilaire donnant sur de Bleury se trouveront 25 étages en pente montante" avec faible décalage à chaque étage, puis une pente inversée aux 14 étages supérieurs avec plus fort décalage. (Voilà qui pourrait nous redonner d'autant plus hâte de voir Icône 2 être érigée sur le podium le plus bas du c-v!)

D'où la description de... @Marc90 (?) comme quoi les tours auront un profil évoquant la lettre "K" chacune d'un côté opposé.

19 hours ago, acpnc said:

Le promoteur n'a pas intérêt à noyer le marché avec une offre trop abondante. Mieux vaut procéder par phases et voir venir, surtout que les fondations et le basilaire seront déjà construit. Peut-être voudra-t-il vendre dans la deuxième tour si la location est moins favorable à ce moment là?

Noyer le marché: pas de danger à ce stade d'effervescence! Mais les marchés étant volatils, qui pourrait reprocher au promoteur de souhaiter se garder une marge de manoeuvre (logements ou condos pour la phase 2) pour maximiser le potentiel de rentabilité de l'ensemble du projet?

Je ne serais par ailleurs aucunement surpris qu'ils devancent sa réalisation de s'ils réalisaient que la présente effervescence ne s'essoufflait pas malgré le déluge de grands projets sur le point d'être érigés dans l'est du c-v, tels: Maestria, SP, Quartier des lumières, Quais de Lorimier, et Molson!

17 hours ago, GIGI said:

C'est sûr que c'est pas tout le monde qui est prêt a laisser la moitié de son salaire pour habiter au centre-ville; et Il y a encore pas mal de logements  vacants à ces prix.

Ne pas oublier que ce qui se passe au centre-ville, ça ne représente pas la réalité du Montréalais Moyen qui vit, travaille et paye ses taxes ici...

Malgré les downvotes, je suis d'acc avec vous que ce ne sont pas tous les étudiants et préretraités qui pourraient s'offrir de tels loyers au c-v. C'est une niche de marché: une clientèle particulière, dont une majeure partie est relativement aisée.

Mais il ne faudrait toutefois pas négliger les effets "prestige" et pratique d'habiter le c-v. Je crois que nombre de personnes avec des moyens plus limités soient désormais prêtes à sacrifier l'avantage relatif que serait celui d'économiser en habitant plus en périphérie (mais en composant avec "le fort prix à payer" que représentent les inconvénients que sont les distances et la congestion, dorénavant même sans passer par le centre), le c-v offrant une indéniable combinaison d'avantages:

■ proximité d'emplois, commerces de tous types et services, du mont Royal et du fleuve St-Laurent;

■ marchabilité, aisance relative des transports actifs ou semi tels le vélo, Bixi, Bixi à assistance électrique, Jump et autres (et donc la possibilité d'économiser l'achat d'une passe mensuelle STM et/ou autre), bientôt grandement améliorée via l'aménagement de 3 axes du REV -- Réseau express vélo: Peel, Viger / St-Antoine, Berri / St-Denis;

■ proximité de stations de 2 ou 3 lignes de métro selon les secteurs (et bientôt le REM), de gares de trains interurbains (Via rail, Amtrak) et d'autocars, puis d'une navette aéroportuaire (bientôt remplacée par le REM);

■ facilité de louer un véhicule 24h (via les services de VLS: Commun'auto, Car2go) et proximité du réseau routier supérieur.

Quand on se rappelle qu'un véhicule pourrait représenter grosso modo jusqu'à 20-35% d'un budget (voire davantage pour les véhicules de luxe), et que la génération des milléniaux soit celle se définissant le moins via la possession véhiculaire, j'analyse que ce promoteur a bien ciblé sa clientèle!

1 hour ago, vanylapep said:

How about this?

Ce serait hot en tabouère! Mais de telles propositions auraient davantage leur place dans la section la plus appropriée du forum:

www.mtlurb.com/forum/20-visions

P.S.: T'as "assis" cette majestueuse tour de ~275 m (la tour Sud du CD fait 158 m) sur l'immeuble de l'ARC, héhé!

[man with the golden gun]

il y a une heure, vanylapep a dit :

How about this?

 

Wow ! tout simplement spectaculaire. Malheureusement un tel projet a plus de chance de voir le jour à Toronto ( The One, L Tower, Number 1 Bloor) à Calgary ( Telus Sky, The Bow, Eight Avenue Place) ou à Vancouver ( Vancouver House, The Stack, The Butterfly) des villes qui comptent déjà des réalisations audacieuses, ce qui est loin d'être le cas ici à Montréal.

[FrancSoisD]

17 hours ago, Né entre les rapides said:

1) Si la production envisagée est petite (dans ce contexte spécifique ça se traduit par le nombre d'unités d'habitation que son projet ajouterait à l'offre globale, i.e. un pourcentage insignifiant): il n'aura pas d'effet sur l'équilibre.  Il lui suffirait de prendre sa décision sur la base des conditions actuelles du marché. (Mais voir aussi le troisième point ci-dessous)

2) Si au contraire la production est considérable (ajouterait un pourcentage significatif à l'offre globale): le promoteur doit en tenir compte dans son calcul d'optimisation --comme le ferait un monopole (ou à un moindre degré un oligopole).

3) En pratique, ce n'est (naturellement!) pas aussi simple, parce que le "producteur" ne peut pas présumer qu'il sera le seul à hausser sa production quand les conditions du marché sont favorables dans l'immédiat (ce qui va de pair avec des prix élevés et des profits assurés).  On observe souvent ce phénomène dans les marchés agricoles non contrôlés (pas de gestion de l'offre, pas de contrôle des prix):  si les prix montent (soit parce que l'offre a diminué pour des raisons non économiques comme le climat ou une pandémie, soit que la demande a explosé par suite d'une vogue), le producteur agricole est poussé à accroître sa production pour en profiter; s'il était le seul à le faire il ferait fortune; malheureusement pour lui, plusieurs suivent son exemple, et le marché est ensuite inondé, entraînant une baisse des prix.

4) L'analyse n'est pas toutefois pas identique dans l'immobilier.  On doit être plus "local".  Ce sont les conditions spécifiques d'une ville/d'un quartier qui importent.  L'offre n'est pas aussi élastique non plus, d'abord parce que les terrains constructibles ne sont pas en quantité illimitée.  

5) Dans le cas discuté ici dans ce fil, il s'agit d'un projet de logements locatifs au centre-ville.  Une question qui se pose est de savoir si plusieurs autres projets du type de celui-ci peuvent être réalisés dans le même secteur à court et à moyen terme (disponibilité des sites, zonage, permis  etc.).  Si la réponse se trouve plutôt du côté du "non",  le risque de faire face à un marché inondé par une offre excessive est réduit.

post-scriptum: pendant que je rédigeais ce commentaire,  j'ai noté que @GIGIy est allé d'un commentaire intéressant à l'effet que "...ce qui se passe au centre-ville (...) ne représente pas la réalité du Montréalais Moyen".  C'est vrai.  Le projet du 455, boulevard René-Lévesque répond à une demande spécifique, forcément limitée.  C'est pourquoi l'évaluation de la demande doit porter précisément sur ce segment du marché.  

Merci de tes analyses, qui ajoutent souvent des considérations aux miennes. ☺

[vanylapep]

il y a 57 minutes, FrancSoisD a dit :

 

P.S.: T'as "assis" cette majestueuse tour de ~275 m (la tour Sud du CD fait 158 m) sur l'immeuble de l'ARC, héhé!

Hahaha woops..

En passant,l'échelle est proche de la réalité, car la tour fait 290m en vrai.

[Windex]

il y a 2 minutes, man with the golden gun a dit :

Wow ! tout simplement spectaculaire. Malheureusement un tel projet a plus de chance de voir le jour à Toronto ( The One, L Tower, Number 1 Bloor) à Calgary ( Telus Sky, The Bow, Eight Avenue Place) ou à Vancouver ( Vancouver House, The Stack, The Butterfly) des villes qui comptent déjà des réalisations audacieuses, ce qui est loin d'être le cas ici à Montréal.

C'est édifice est le 53W53 à NYC...

il y a 1 minute, vanylapep a dit :

Hahaha woops..

En passant,l'échelle est proche de la réalité, car la tour fait 290m en vrai.

320 mètres

[FrancSoisD]

10 minutes ago, man with the golden gun said:

Wow ! tout simplement spectaculaire. Malheureusement un tel projet a plus de chance de voir le jour à Toronto ( The One, L Tower, Number 1 Bloor) à Calgary ( Telus Sky, The Bow, Eight Avenue Place) ou à Vancouver ( Vancouver House, The Stack, The Butterfly) des villes qui comptent déjà des réalisations audacieuses, ce qui est loin d'être le cas ici à Montréal.

<IRONIE> Non, c'est vrai que Deloitte, L'Avenue puis l'ONF sont pas mal "ordinaires"! </IRONIE> 

Je blaguais en "riant jaune" car Mtl semble toujours peiner à s'extirper de sa rectangulite et angulite aiguës...

Mais là où je garde espoir (je devrais plutôt parler de patience!): les capitaux privés (et publics) semblaient déserter Mtl il y a à peine moins de 10 ans, puis ils sont enfin allègrement en voie de rattraper le temps perdu face à d'autres métropoles canadiennes (excepté TO., qui est rendue à compétitionner dans la stratosphère des supertalls avec les New York, Dubaï et Shanghai de ce monde!) ÀMHA, l'audace pourrait être sur le point de bourgeonner à Mtl comme jamais auparavant!

[louisleonardo]

Il y a 11 heures, FrancSoisD a dit :

Malgré les downvotes, je suis d'acc avec vous que ce ne sont pas tous les étudiants et préretraités qui pourraient s'offrir de tels loyers au c-v. C'est une niche de marché: une clientèle particulière, dont une majeure partie est relativement aisée.

Mais il ne faudrait toutefois pas négliger les effets "prestige" et pratique d'habiter le c-v. Je crois que nombre de personnes avec des moyens plus limités soient désormais prêtes à sacrifier l'avantage relatif que serait celui d'économiser en habitant plus en périphérie (mais en composant avec "le fort prix à payer" que représentent les inconvénients que sont les distances et la congestion, dorénavant même sans passer par le centre), le c-v offrant une indéniable combinaison d'avantages:

■ proximité d'emplois, commerces de tous types et services, du mont Royal et du fleuve St-Laurent;

■ marchabilité, aisance relative des transports actifs ou semi tels le vélo, Bixi, Bixi à assistance électrique, Jump et autres (et donc la possibilité d'économiser l'achat d'une passe mensuelle STM et/ou autre), bientôt grandement améliorée via l'aménagement de 3 axes du REV -- Réseau express vélo: Peel, Viger / St-Antoine, Berri / St-Denis;

■ proximité de stations de 2 ou 3 lignes de métro selon les secteurs (et bientôt le REM), de gares de trains interurbains (Via rail, Amtrak) et d'autocars, puis d'une navette aéroportuaire (bientôt remplacée par le REM);

■ facilité de louer un véhicule 24h (via les services de VLS: Commun'auto, Car2go) et proximité du réseau routier supérieur.

Quand on se rappelle qu'un véhicule pourrait représenter grosso modo jusqu'à 20-35% d'un budget (voire davantage pour les véhicules de luxe), et que la génération des milléniaux soit celle se définissant le moins via la possession véhiculaire, j'analyse que ce promoteur a bien ciblé sa clientèle!

 

Entre le centre-ville et la "périphérie", y'a quand même un pas. Je ne crois pas que la possession d'un véhicule ait vraiment à voir avec la décision d'habiter au centre-ville ou non. Habiter dans un quartier central comme Villeray, Rosemont, Le Plateau, NDG, etc. sans voiture c'est tout à fait faisable (mes parents sont dans Villeray et ont pas de voiture depuis presque 20 ans). Ironiquement, les gens de ma génération (j'ai 25 ans, millenial here!) que je connais qui vivent au centre-ville...ont aussi une auto.  

Je suis pas tout à fait d'accord non plus avec l'argument des commerces au C-V. Il y a définitivement pas autant de petits commerces de proximité genre épicerie (à part des déps'), et aller dans un centre commercial comme Alexis-Nihon ou le Complexe Desjardins pour faire son épicerie, je sais pas, c'est vraiment pas le même deal!

[acpnc]

Le 2019-10-14 à 19:07, KOOL a dit :

Je suis souvent d'accord avec tes propos mais là tu es totalement dans le champ (de bleuets)😉.

Pourquoi marcher sur des oeufs alors que le marché est en pleine effervescence à Montréal ?

Inonder le marché alors qu'il y a déjà une tonne de grues dans le ciel pour des projets qui ont été vendus ou loués comme des p'tits pains chauds ? 

 

Mon souhait est que l'ensemble du projet se réalise dans les plus brefs délais. Cependant je me faisais l'avocat du diable en prenant le point de vue plus prudent du promoteur en procédant en 2 phases pour son développement. La deuxième phase étant planifiée pour 2025 (date qui pourrait être avancée si la demande demeure constante durant la construction de la première phase).

Le projet Maestria n'a-t-il pas lui aussi 2 phases? Dont chacune offrira des condos et des appartement en location? En fait tout est une question de financement. Quand on construit des condos, une partie de l'argent est garantie par les engagements des acheteurs. Ainsi après un certain pourcentage de ventes, l'immeuble peut être érigé sans trop de risques.

Tandis que pour la location, l'immeuble devra être pratiquement terminé et occupé avant de commencer à encaisser des revenus. Ce qui suppose que ce sont les bailleurs de fonds (les banques) qui prennent le risque et voudront justement limiter leurs pertes potentielles si le marché devient moins propice ultérieurement. Surtout que 5 ans en immobilier c'est une éternité, parce qu'il est très difficile voire impossible de prédire l'état de l'économie aussi loin dans le temps.

 

[KOOL]

C'est juste qu'à Montréal on devient méfiant lorsque l'on parle de deuxièmes phases décalées : Tour la Bourse II, SNC Lavalin II et plus récemment Icône II. 

[MontréalMartin]

il y a 2 minutes, KOOL a dit :

C'est juste qu'à Montréal on devient méfiant lorsque l'on parle de deuxièmes phases décalées : Tour la Bourse II, SNC Lavalin II et plus récemment Icône II. 

Avec près d'un quart de siècle entre chacun de ces trois projets, les Montréalais doivent avoir la mémoire longue pour s'en faire de la sorte.