Nouveau PPU de Griffintown

[SynosiK]

Moi, je suis présentement a la recherche dun condo et je suis allé voir le projet loft sur canal et il y a avait une belle journaliste, un couple de beaux avocats et moi, beau celibataire .... moi je dis que ca va etre hot cette section de Montreal... Who cares if there are no children ... besides its not a place I would want to have a family in.

 

Il y aura des parcs dans Griffintown, il y a le Canal Lachine dans Griffintown, il y a toute la rue Notre-Dame, Peel, des Seigneurs, William qui auront des boutiques et restaurants (sans compter la base des condominums), c'est à 10-15 min de marche du centre-ville, près du marché Atwater et du Vieux-Montréal. Si cela n'est pas assez, il y a également accès à la 20 + 15 et 720 à 2min d'auto ce qui rend le deplacement à travers Montreal rapide.

 

Je crois que des familles se formeront à Griffintown, mais elles seront financierement plus stable. C'est comme Westmount ou Outremont...dispendieux, mais il y a quand même des familles! Le reste sera des jeunes couples ou celibataires...et bien evidemment, les baby boomers prenant leur retraire!

[filooooo]

Bonjour

 

Savez vous quand la construction du Murray va commencer

 

De plus sur le PPu de griffintown... y a marque que ils peuvent pas faire 15 etages......... c est moi qui est dans l erreur ou pas...

[IluvMTL]

http://www.montrealgazette.com/business/late+save+Griffintown/8246534/story.html

 

But efforts to ensure mixed usage coming late: report

 

BY RENÉ BRUEMMER, GAZETTE CIVIC AFFAIRS REPORTER APRIL 15, 2013

 

STORYPHOTOS ( 6 )

Rebecca Pearce speaks with her three year-old daughter Maren as her husband Jason Baardsnes (right) carries their 10 month-old daughter Elinor at their condo in Point St. Charles in Montreal on Friday, April 12, 2013.

Photograph by: Dario Ayala , The Gazette

 

 

MONTREAL - Rebecca Pearce and her husband bought their 1,350-square-foot, three-bedroom condo in Point-St-Charles in 2009 for roughly $250,000. It didn’t have a pool, gym, elevator or roof patio, but they didn’t care. All they wanted was an affordable space for their growing family in a low-rise building close to schools, daycares and parks, plus access to grocery stores and public transit. All of which they found in the Point.

 

They still kept a close eye on the burgeoning market in the district of Griffintown, however. Just a few blocks north of their new home, on the other side of the Lachine Canal and in the shadow of downtown Montreal, it was rumoured to be the up-and-coming family-oriented neighbourhood that would have daycares, community centres and an invigorating blend of commercial space, artists’ studios and parks.

 

Pearce monitored the email updates from Griffintown developers, and was shocked.

 

“Each building has a relatively tiny number of three-bedroom units (maybe four to six per building) ranging from 1,100 to 1,400 square feet, and the prices range from about $580,000 (before tax, a parking space and the condo fees to support a pool, gym, elevators) to well over $1 million,” Pearce said.

 

A recent study by Montreal’s public consultation bureau shows that of the 1,700 people living in 1,500 residences in Griffintown, only 40 are under age 14. Only eight per cent of condominiums offered have three or more bedrooms.

 

When the spate of construction is completed in what is the largest housing development in Montreal, there will be 10,000 residences in Griffintown. Observers worry the lack of family-friendly homes and amenities like daycares, schools, parks and places of employment, or regulations requiring they be built, could lead to a sterile, childless neighbourhood of small condos.

 

“Why is this just being discussed now, when construction has already started on several buildings and sales have commenced for many others?” Pearce asked.

 

As condominium towers surge skyward and deep pits are being dug on 20 condominium projects throughout the 84-hectare plot of land in the city, many are asking the same questions.

 

“I think in the history of urban development in Montreal, Griffintown will be recognized as one of the missed opportunities,” said McGill architecture professor Avi Friedman, an expert on affordable urban housing. “In the future, when all is complete, we will regret it.”

 

It was once home to workers, many Irish immigrants, who dug the Lachine Canal in the 1800s and laboured in the factories on the canal’s banks that accounted for the majority of Canada’s industrial output up till the 1920s. Most residents gradually left after the Second World War, as jobs in the area disappeared. In the early 2000s, less than 1,000 people lived there.

 

Then, three massive development projects were announced in quick succession starting in 2007: District Griffin, a multibillion-dollar mixed-use development project (which died after the economic meltdown in 2008), the Quartier Bonaventure, and a 10-hectare real-estate development on federally-owned property. Land speculation took off. Some land prices soared to 16 times their municipal evaluations.

 

In October, the city of Montreal presented an extensive, 59-point urban plan for Griffintown. It was roundly praised for its vision of a mixed-use neighbourhood of residential, commercial and cultural real estate that would preserve the region’s heritage and create green spaces. But many said it came too late, as high land prices and the real estate market favoured the creation of small condominiums for childless residents, forcing less profitable ventures like daycares, health clinics and schools out of the picture.

 

Plateau Mont Royal is an example of proper urban design, with its low buildings and mix of amenities such as stores, schools and housing, Friedman said.

 

“Once you introduce tall buildings, you right away institute a certain image that does not foster family life,” he said.

 

Condominium towers could have been designed with a small footprint that allow parks and green space in between. The ground floors should have been reserved for communal purposes that bring life, such as cafés or daycares or open plazas.

 

“I believe the blame rests on the city,” Friedman said. “The prime objective of the developer is to make money — this is their business. But the responsibility of the city is to see beyond the immediate. They needed to envision the needs of the city rather than the needs of the developers.”

 

Other cities have instituted control mechanisms that limit prices or densities or the size of units. The city can enforce density bonuses that allow a building permit only if, for example, 25 per cent of units are under $200,000.

 

In Griffintown, where anything built would be sold, the city should have dictated the rules of the game, Friedman said. Instead, “you see that the place is beyond the reach of the kind of people you badly wanted to attract — first-time home buyers.”

 

Robert Libman, an architect and former borough mayor who was responsible for the urban planning and development portfolio of Montreal, said it can be difficult for city officials to react to a suddenly booming housing market.

 

“That’s always a complicated Catch-22, where the market and the city aren’t in sync. You can’t really blame either.” Libman said.

 

What the city can do is institute “bonus zoning,” allowing developers to build an extra storey or two in exchange for offering affordable units, or building plazas or public spaces next to their buildings, as was done in New York in the 1960s, Libman said. Montreal’s “inclusion strategy” stipulates developments of more than 200 units include 15 per cent social or community housing. Some have noted social housing might be the only affordable housing available to families in Griffintown.

 

“The thing that bothers me is the city is talking about how they really want to keep families on the island and keep families downtown ... but there’s zero effort to institute it,” Pearce said.

 

In its final analysis, the Office de consultation publique de Montréal concludes “without hesitation” that while efforts to ensure mixed usage have come late, it is not too late. The city can still institute zoning regulations that would ensure more mixed use and family friendly orientation, it says. But it has to move quickly.

 

“Griffintown is at the epicentre of a movement already underway: the repopulation of central neighbourhoods in Montreal,” the report reads. Griffintown has all the elements to become a centre of innovation, but to do so, it has to be more than just residences.

 

rbruemmer@montrealgazette.com

 

Twitter:@renebruemmer

 

Griffintown: 1947 and present

 

© Copyright © The Montreal Gazette

 

 

Read more: http://www.montrealgazette.com/business/late+save+Griffintown/8246534/story.html#ixzz2QjSzBxoH

[SynosiK]

That is just a load of crap...

 

There will be families, simply, they will be of higher income... People that can't afford something always complain that it is too expensive. Why would a prime real estate location near downtown, Vieux-Montreal and le canal Lachine be given away for cheap? A funny thing is that in most projects, the most expensive units sell first (top floor 3 bedrooms + ).

 

Why don't they complain about Westmount or Outremont? Starting price there is way higher than Griffintown. Same goes for downtown... Pretty much anywhere in the world other than America, people have families in about 850 to 1200 sqft. It is very doable and plenty of units are over that size.

 

In life you get what you earn... they might as well complain that the penthouse of Tour des Canadiens is too expensive for them and that they should be able to afford it...

[IluvMTL]

More and more, there are those who believe that neighbourhoods should be mixed (social, income, ...) and include parks, commerces, jobs and services for a variety of people. It is also often said, that if you build a neighbourhood for kids, all the rest will fall into place. You cannot leave urban-planning to private developers, for obvious reasons.

 

Just because there are examples of enclaves (some that even have a wall around them) are not an excuse to continue along these lines. I don't think that 'ghettos' of any kind are beneficial or help our society advance. Variety and mixed-use is an ideal we should work towards, and local and provincial governments have a big part to play in trying to achieve this objective. Grants, incentives or zoning changes can be enticements for private developers to provide this housing. Families don't normally want to live in 50th floor penthouses, but the developer could provide funds for suitable housing in the same neighbourhood.

 

If less public money were spent on creating new infrastructure (school, roads, water...) in the suburbs and beyond, urbanists could concentrate (and spend adequate funds) on improving the inner city neighbourhoods and keeping them safe. And if we are successful, people will move back to the city and Montréal can once again prosper and grow. We can't dispute the demographics. It is really disgusting and sad that city schools and services for kids are closing, yet we have to build more in the burbs, along with recreational facilités...At least the PMAD has finally recognized this and prevent further uncontrolled sprawl.

Modifié 17 avril 2013 par IluvMTL

[denpanosekai]

Why don't they complain about Westmount or Outremont?

 

Because these areas already have schools, CLSCs and other such social services?

[vincethewipet]

Les unités capables d'accueillir une famille sont extrêmement rares dans Griffintown. Même si toutes ces unités étaient occupées par des familles, ça ne ferait pas un super milieu dynamique. Il faut une certaine quantité d'enfants pour avoir la masse critique de services pour que le quartier soit attrayant.

[IluvMTL]

Griffintown n'est pas une ile. Il est voisin a des quartiers mixites qui sont déja habités par des familles (soit du Centre-sud ou Ville-Marie). Il faut qu'il s'integre avec eux. Par exemple, il pourrait avoir des unités (ou habitations) mieux concu pour des familles en autour des parcs ou des squares.

 

Les familles sont generalement plus conscient aux problemes de sécurité et de surveillance. Je n'ai pas encore pris connaissance des recommandations dans le PPU, mais j'ai l'impression que pas assez d'effort a été consacré à l'urbanisme, la planification de la trame urbaine et la qualité de vie de ce nouveau quartier. J'ai déjà visité une partie de (ville) Saint-Laurent, une rue plein de batisses en hauteur. Il y avait personne dans la rue. Çela ne doit être agreeable promener là le soir..J'éspere que G-town ne devient pas comme ça.

Modifié 17 avril 2013 par IluvMTL

[Carniala]

Griffintown n'est pas une ile. Il est voisin a des quartiers mixites qui sont déja habités par des familles (soit du Centre-sud ou Ville-Marie). Il faut qu'il s'integre avec eux. Par exemple, il pourrait avoir des unités (ou habitations) mieux conçu pour des familles en autour des parcs ou des squares.

 

Les familles sont generalement plus conscient aux problemes de sécurité et de surveillance. Je n'ai pas encore pris connaissance des recommandations dans le PPU, mais j'ai l'impression que pas assez d'effort a été consacré à l'urbanisme, la planification de la trame urbaine et la qualité de vie de ce nouveau quartier. J'ai déjà visité une partie de (ville) Saint-Laurent, une rue plein de batisses en hauteur. Il y avait personne dans la rue. Çela ne doit être agreable promener là le soir..J'éspere que G-town ne devient pas comme ça.

 

pour être très clair comme tu le dis toi même "Griffintown n'est pas une ile" il y a trois rues de griffintown des centaines de résidences semi détachés et abordable, si les gens trouvent ça trop chers pour leur moyen et qu'ils ne sont pas handicapes mentalement ou physiquement, ils vont voir et comprendre que TROIS RUES plus loin, c'est le même quartier , les gens vont aller sur notre-dame, sur le bord du canal et sur peel, ils vont se promener dans les autres rues mais peu-être moi que sur les principales, je ne vois pas comment on peut dire que Griffintown va être différent du reste du secteur qui l'entour, seulement que sur quelques rues d'un même secteur il y aura plus de gens sans enfants, comme au centre-ville et dans d'autres secteurs, le vieux mtl n'est pas le premier choix des familles et c'est un quartier plein de vie et différent, c'est pas parce que ce n'est pas de bungalow comme a LAVAL ou ST-Lambert que c'est mauvais, il en faut pour tout les style de vie, mais si sur une dizaines de rue parmis d'autre il y a plus pour des gens seul et couple sans enfants, et bien tant mieux, il n'y a pas que les gens avec enfants qui ont droit a leur style de vie, j'ai choisi un building ou il n'y avait pas d'enfants parce que je voulais la paix les fins de semaine, si j'avais des enfants je n'y habiterais pas , un point c'est tout.

[SynosiK]

pour être très clair comme tu le dis toi même "Griffintown n'est pas une ile" il y a trois rues de griffintown des centaines de résidences semi détachés et abordable, si les gens trouvent ça trop chers pour leur moyen et qu'ils ne sont pas handicapes mentalement ou physiquement, ils vont voir et comprendre que TROIS RUES plus loin, c'est le même quartier , les gens vont aller sur notre-dame, sur le bord du canal et sur peel, ils vont se promener dans les autres rues mais peu-être moi que sur les principales, je ne vois pas comment on peut dire que Griffintown va être différent du reste du secteur qui l'entour, seulement que sur quelques rues d'un même secteur il y aura plus de gens sans enfants, comme au centre-ville et dans d'autres secteurs, le vieux mtl n'est pas le premier choix des familles et c'est un quartier plein de vie et différent, c'est pas parce que ce n'est pas de bungalow comme a LAVAL ou ST-Lambert que c'est mauvais, il en faut pour tout les style de vie, mais si sur une dizaines de rue parmis d'autre il y a plus pour des gens seul et couple sans enfants, et bien tant mieux, il n'y a pas que les gens avec enfants qui ont droit a leur style de vie, j'ai choisi un building ou il n'y avait pas d'enfants parce que je voulais la paix les fins de semaine, si j'avais des enfants je n'y habiterais pas , un point c'est tout.

 

Exactement! Et puis pour les écoles, il y a l'école de la Petite-Bourgogne sur des Seigneurs, Face sur University, les écoles de Westmount et du Sud-Ouest qui sont toutes pratiquement à 5-7min d'auto. Sans compter les secondaires et universités du centre-ville!!! J'ai habiter au centre-ville toute ma vie (4min de marche du centre-bell) et je vois vraiment pas en quoi c'est un mauvais milieu de vie (même s'il y a moins d'écoles...)