Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[Normand Hamel]

[mtlurb]

Logements abordables Montréal et Québec se distinguent du reste du pays

André Dubuc La Presse 

Mis à jour le 23 juin

 

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PHOTO SARAH MONGEAU-BIRKETT, ARCHIVES LA PRESSE

La proportion de 23 % de logements abordables dans la région métropolitaine de recensement de Montréal correspond à 143 400 logements dont le loyer mensuel ne dépasse pas 749 $. 

Contrairement aux autres grandes villes du pays, Montréal et Québec disposent d’un parc de logements privés abordables significatif pour les ménages à faibles revenus, selon un nouvel indicateur préparé par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). 

 

Dans l’inventaire des logements privés situés dans des bâtiments offrant trois logements locatifs ou plus dans la région montréalaise, 23 % des logements sont offerts à un loyer inférieur à 750 $ par mois, ce qui correspond à moins de 30 % du revenu avant impôt pour les ménages les plus pauvres. 

« Le premier indicateur mesure la part des logements qui sont abordables pour les locataires dans le quintile [20 %] des revenus les plus faibles. Pour qu’un logement soit considéré comme abordable, son loyer doit être inférieur à 30 % du revenu avant impôt du ménage », écrit dans un blogue paru le 22 juin l’économiste en chef adjoint Kevin Hughes. 

À Québec, c’est le quart des logements privés qui entre dans cette catégorie. En revanche, à Toronto et à Ottawa, c’est près de 0 % ; à Vancouver, 1 % ; à Gatineau, 8 %. 

 

 

« Ce que nous révèle cette première mesure est pour le moins préoccupant, poursuit M. Hughes dans son billet. Comme le montre la figure [ci-dessus], les ménages les moins nantis ont accès à une très faible part du parc locatif. Dans les grands centres, exception faite de Québec et de Montréal, la part du marché qui est abordable pour les ménages à faible revenu est inférieure à 5 %. Elle se chiffre à 1 % à Vancouver et est quasi nulle dans les villes de l’Ontario. » 

Dans un entretien avec La Presse, M. Hughes se défend de vouloir minimiser la crise de l’abordabilité du logement au Québec. « On ne formule pas de jugement là-dessus, dit-il. On rapporte seulement la comparaison entre les grandes villes au pays. Au plan relatif, le pourcentage est supérieur. En revanche, la situation à Montréal et à Québec, prise dans son ensemble, a ses défis et on ne fait pas abstraction de ça du tout. » 

Près de 145 000 logements à moins de 750 $ par mois

La proportion de 23 % dans la région métropolitaine de recensement de Montréal correspond à 143 400 logements dont le loyer mensuel ne dépasse pas 749 $. 

Travaillant avec les données de son enquête annuelle sur les logements locatifs, la SCHL exclut de son indicateur les HLM, les logements d’organismes sans but lucratif et les ménages subventionnés. 

Le parc locatif de Montréal et de Québec se distingue de celui du reste du pays, explique M. Hugues, pour trois raisons : il est plus profond, il est plus âgé et il est constitué en bonne partie de logements de basse densité en bois et en brique qui sont généralement de moindre qualité, donc moins chers, par rapport aux logements dans des tours en acier et en béton que l’on retrouve généralement ailleurs au pays. 

Pour le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec, l’indicateur de la SCHL donne un portrait d’un certain segment de l’offre de logements locatifs sans s’intéresser aux besoins des locataires. 

Son co-porte-parole, Martin Blanchard, cite Centraide, qui estime qu’en 2022, 360 000 ménages (environ 19 % des ménages) du Grand Montréal auraient un revenu résiduel négatif s’ils vivaient dans un logement du marché et subvenaient à leurs besoins essentiels (nourriture, vêtements, transport et autres). 

Il souligne en outre que la proportion de locataires habitant un logement subventionné est plus élevée à Toronto (14,6 %) qu’à Montréal (8,2 %), d’après des données publiées en 2019 par la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM). 

Selon des chiffres de 2021 diffusés par la CMM, on dénombre près de 83 000 logements sociaux et communautaires, ce qui inclut les ménages qui bénéficient du Programme de supplément au loyer sur le marché privé. 

Les logements subventionnés tels qu’ils sont définis par Statistique Canada incluent « les logements dont le loyer est déterminé en fonction du revenu, les logements sociaux, les logements sans but lucratif, les habitations à loyer modique, les logements bénéficiant de programmes gouvernementaux d’aide au logement et les logements dont les occupants bénéficient de suppléments au loyer ou d’allocations au logement ». 

En savoir plus

• 1520 $

  Loyer mensuel moyen d’un appartement de deux chambres à Ottawa sans roulement de locataire. À Montréal, c’est 963 $. 

  Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement, 2022

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2023-06-23/logements-abordables/montreal-et-quebec-se-distinguent-du-reste-du-pays.php

[Normand Hamel]

Le no 1 de l’immobilier au Canada prêt à vendre des centaines de logements à Montréal

Montréal devra négocier avec d’importants propriétaires immobiliers de Toronto et de l’Ouest canadien pour acquérir des immeubles et des terrains à des fins de logements abordables.

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1990210/immobilier-logements-abordables-montreal

[mtlurb]

2 minutes ago, Normand Hamel said:

Le no 1 de l’immobilier au Canada prêt à vendre des centaines de logements à Montréal

Montréal devra négocier avec d’importants propriétaires immobiliers de Toronto et de l’Ouest canadien pour acquérir des immeubles et des terrains à des fins de logements abordables.

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1990210/immobilier-logements-abordables-montreal

On Jase là, mais en quoi ça règle le problème du logement abordable? C'est le même nombre de logements, et il faut les rénover... Montréal est maître dans les rénos

[Normand Hamel]

il y a 47 minutes, mtlurb a dit :

On Jase là, mais en quoi ça règle le problème du logement abordable? C'est le même nombre de logements, et il faut les rénover... Montréal est maître dans les rénos

C'est que ce n'est pas payant de rénover ce genre de logement même si la demande est très élevée car les gens à qui s'adresse ce type de logements n'ont pas les moyens de payer le prix du marché et ceux qui en ont les moyens opteront pour des logements plus attrayants, qu'ils soient rénovés ou non. Par contre en supposant que la Ville achète ces logements à un prix raisonnable elle pourra les rénover minimalement, mais décemment, et les louer à un prix avantageux par rapport au prix du marché. La Ville ne se lance pas dans l'immobilier pour faire de l'argent et est même prête à en perdre, ce qui équivaut à une subvention. De plus une fois rénovés ces logements peuvent être revendus et transformés en COOP.

[Normand Hamel]

Crise du logement: les ministres du gouvernement Legault possèdent en moyenne 1,6 M$ en immobilier

https://www.tvanouvelles.ca/2023/06/27/crise-du-logement-les-ministres-du-gouvernement-legault-possedent-en-moyenne-16-m-en-immobilier

[mtlurb]

On va ignorer que c'est la FRAPRU qui pousse ce genre d'article.

Les élus ont pas le droit d'être proprios? 60% des québécois sont proprios... les élus au pouvoir sont proprios à 90%, c'est tu si bizarre que ça?

Dans ma rue tous les gens sont proprios, ça fait de nous des méchants ?

Non mais sérieusement, je me demande c'est qui qui est dans la bulle, le frapru qui représente une minorité de locataires mal pris (ils ne représentent pas tous les locataires,....) ou la majorité des québécois qui sont proprios de leur maison.

Quote

Le manque de mixité économique au sein des ministres de la CAQ peut expliquer, en partie, le «décalage» entre le discours public et la réalité du terrain. Selon la professeure Tellier, le Québec gagnerait à avoir une équipe ministérielle plus représentative des réalités socioéconomiques de sa population. 

Comme je disait tantôt dans un autre fil, la démocratie est représentative seulement quand c'est ta gang qui est au pouvoir.

On revire ça à l'envers, peut-on imaginer un conseil des ministres de QS avec quelques millionnaires en son sein?

[Brick]

il y a 29 minutes, mtlurb a dit :

On va ignorer que c'est la FRAPRU qui poussent ce genre d'article.

Les élus ont pas le droit d'être proprios? 60% des québécois sont proprios... les élus au pouvoir sont proprios à 90%, c'est tu si bizarre que ça?

Dans ma rue tous les gens sont proprios, ça fait de nous des méchants ?

Non mais sérieusement, je me demande c'est qui qui est dans la bulle, le frapru qui représente une minorité de locataires mal pris (ils ne représentent pas tous les locataires,....) ou la majorité des québécois qui sont proprios de leur maison.

Comme je disait tantôt dans un autre fil, la démocratie est représentative seulement quand c'est ta gang qui est au pouvoir.

On revire ça à l'envers, peut-on imaginer un conseil des ministres de QS avec quelques millionnaires en son sein?

Il ne faut pas oublier tous les méchants agriculteurs considérés comme des millionnaires par QS lors de la dernière campagne électorale. J'ai entendu à la radio, «Québec Soviétique»; j'ai bien rit!

[mtlurb]

Un autre article tordu, rédigé par un ex-Projet Montréal qui essai de nous fait croire que la théorie de l'offre et de la demande ne s'applique pas au logement (sûrement qu'il n'y croit pas du tout à l'offre et la demande comme plusieurs qui sont à gauche économiquement malgré que ça été prouvé encore et encore et encore ...).

Son argument phare: il y a eu un supposément 3.7% de logements libres en 2022... et les loyers ont pas baissés... donc la théorie de l'offre et de la demande est fausse.

D'où viens ce chiffre? est-ce que c'était pendant la période pandémique où les gens quittaient Montréal pour l'extérieur de la ville? La période où il y a eu un de facto gel d'immigration? Combien de temps ce "3.7%" de logement à t il duré? assez longtemps pour que les prix soient affectés? Très nébuleux.

La réalité c'est que ce "3.7%" s'est résorbé sûrement plus rapidement qu'il s'est créé, avec le retour massif des gens en ville post-pandémie et la grande vanne ouverte en immigration avec 100k de nouveaux arrivants en un an.

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Richard Ryan | Crise du logement, y a-t-il de l’espoir? | Noovo Info

9 juin 2023

Cette année encore et peut-être davantage que les années précédentes, des centaines de ménages n’auront pas d’endroit où aller, alors que leurs meubles et boîtes joncheront les trottoirs.

Éviction, reprise, augmentation abusive, peu importe la raison, ces ménages devront quitter leur toit sans en avoir trouvé un autre. Imaginons l’anxiété vécue à ce moment, mais aussi depuis plusieurs mois qui précèdent cette date fatidique. Cette crise du logement dans laquelle nous nous enlisons, affecte de plus en plus de gens.

Si quelques centaines de ménages se retrouvent en hébergement d’urgence le premier juillet, des milliers d’autres trouveront refuge chez des membres de leur famille, chez des amis ou pire, seront forcés de rester avec un ex-conjoint. En espérant trouver un nouveau toit dans les jours, les semaines ou les mois qui suivront. Où vais-je aller? Lucas va-t-il devoir

Crise de l’offre ou crise de l’abordabilité? Si les deux semblent aller de pair a priori, c’est-à-dire que plus on construira moins chers seront les logements, cette vérité de La Palice est souvent nuancée par plusieurs. L’an dernier, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), considérait qu’il faudrait 620 000 nouveaux logements de plus d’ici 2030 au Québec, pour atteindre un taux de logements vacants (taux d’inoccupation) équilibré de 3% ce qui devrait être visé pour maintenir une abordabilité selon eux. Mais tous les indicateurs nous disent qu’il serait impossible d’augmenter la cadence de construction dans le contexte actuel de pénurie de main-d’œuvre, d’augmentation des coûts de construction et des taux d’intérêt. Pire on entend que les promoteurs terminent leur carnet de commandes et qu’ils ne vont pas se risquer à entamer de nouveaux projets. Surtout quand le coût des unités construites ne répond pas au budget d’une très vaste majorité des ménages, qu’elle soit mise en location ou en vente.

Deuxième élément qui fait douter de cette théorie de l’abordabilité Vs taux d’équilibre d’inoccupation, c’est qu’exceptionnellement en 2022, la région de Montréal a connu un taux d’inoccupation dépassant le taux d’équilibre, l’amenant à 3,7%. Normalement, selon toute vraisemblance, cela aurait dû favoriser une baisse des loyers dans la région. Or, non seulement la hausse moyenne a atteint un taux beaucoup plus élevé que l’indicateur proposé par le Tribunal administratif du logement, mais pire, 118 ménages se sont retrouvés à la rue au premier juillet 2022, sans parler des centaines d’autres, hébergés temporairement par des amis ou des membres de la famille, faute d’avoir trouvé un nouveau toit.

La crise, tel que nous la vivons, ira en s’accroissant, s’il n’y a pas un coup de barre qui est donné. Cette crise a un impact réel sur la santé physique et mentale des gens qui n’ont pas un toit abordable protégé. Un propriétaire bienveillant qui meurt ou une vente rapide de l’immeuble dans lequel on vit depuis 15 ans… toutes des situations qui remettent en question ce simple droit d’avoir un toit abordable sur la tête à long terme. Il n’est pas normal que dans une société aussi avancée que le Québec, des centaines, voire des milliers de ménages se sentent menacés de perdre cette mesure prioritaire de protection, à savoir l’accès à un logement salubre, assez grand pour les membres de sa famille et surtout abordable selon son revenu.

Quelles sont les solutions?

Beaucoup de pain sur la planche, mais rien n’est immuable: un vaste sommet sur l’habitation, piloté par le gouvernement Legault, serait déjà une piste plus structurante de réflexion pour des solutions durables à cette crise. Mais encore faudra-t-il qu’on lui accorde intérêt, ressources et financement.

Lors d’une prochaine chronique, j’aborderai les solutions des logements abordables de manière durable pour éviter d’autres crises dans l’avenir.

https://www.noovo.info/chronique/crise-du-logement-y-a-t-il-de-lespoir.html

[acpnc]

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1991733/loyer-abordable-logisco-difficulte-quebec

Loyer à moins de 1000 $ : « Ça ne pourra plus être construit », d’après Logisco

Félix Morrissette-Beaulieu

5–6 minutes

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Explosion des coûts de construction, taux d'intérêt et de taxation élevé, inflation : un important propriétaire immobilier de la région de Québec prévient que sans aide du gouvernement, il est presque impossible de construire de nouveaux logements abordables alors que le marché vit une importante pénurie pour ce type d'habitation.

L'entreprise Logisco est propriétaire de plus de 6000 unités de logements locatifs dans la grande région de Québec.

Bien conscient d'un manque d'unités abordables sur le marché immobilier, le président de l'entreprise, Michel Parent, se dit toutefois surpris du nombre de locataires qui ont préféré ne pas déménager cette année.

https://images.radio-canada.ca/q_auto,w_960/v1/ici-info/16x9/michel-parent.jpeg

Michel Parent est le président de Logisco, qui est propriétaire de plus de 6000 logements locatifs dans la grande région de Québec.

Photo : Radio-Canada / Camille Carpentier

Dans le passé, entre 10 et 12 % de ses locataires déménageaient au 1er juillet. On a [...] cette année autour de 6.2, 6.3 % de taux de rotation. Les gens ont fait le choix de parler avec leur propriétaire et de s'entendre, constate l'homme d'affaires.

Plusieurs auraient décidé d'éviter les frais liés à un déménagement, qui eux aussi ont grimpé en raison de l'inflation. Mais c'est surtout le manque de logements abordables qui les ont forcés à rester dans leur logement actuel, d'après Michel Parent.

Construire à moins de 1000 $ par mois

Il existe bien des loyers autour de 800 ou 900 $ par mois à Québec. Or, ceux-ci sont extrêmement sollicités, remarque Logisco.

En 2022, leur taux d'inoccupation pour les logements à moins de 1000 $ par mois était à moins de 1 % selon la Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL). On en a du produit à 800 $, à 900 $ qui ont été construits il y a 30 ans pi 40 ans, mais malheureusement pour ceux qui sont à la recherche cette année, les gens n'ont pas déménagé cette année.

« Même s’ils avaient déménagé, ces gens-là, cette capacité de payer-là, il faut qu'il retrouve quelque chose à ce prix-là. On est plus capable d'en construire à ce prix là. Sans un soutien qui pourrait être subventionné, ça ne pourra plus être construit.  »

Dans les faits, construire un appartement neuf proposant un loyer à moins de 1000 $ est pratiquement impossible dans le marché actuel, croit M. Parent.

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Un chantier de construction pour un immeuble résidentiel.

Photo : Radio-Canada / Kate Porter

Construire et développer de nouveaux projets multirésidentiels, c'est extrêmement difficile. Les coûts de construction ont explosé depuis quelques années. La hausse des taux d'intérêt fait en sorte qu'il est difficile d'investir dans un projet immobilier avec un levier financier raisonnable.

Les problèmes financiers auxquels font face plusieurs promoteurs démontrent la difficulté à trouver un équilibre entre un loyer abordable et la rentabilité d'une construction neuve.

On voudrait bien en livrer un peu plus, mais il y a un grand dilemme en ce moment. Un dilemme par rapport à la demande qui est forte, le client est au rendez-vous, mais la rentabilité, c'est de pouvoir demander une mensualité aux consommateurs versus le coût d'un projet de construction, c'est difficile de rejoindre les deux bouts.

À Québec d'agir ?

Une aide financière gouvernementale qui permettrait aux promoteurs de pallier la hausse des coûts d'une construction neuve pourrait permettre pour diminuer le coût des loyers.

Le gouvernement peut aussi revoir la taxation de certains projets, ce qui diminuerait les coûts de construction, selon le promoteur.

C'est pas juste de la subvention qui pourrait être aidant. Déjà, le plus bel exemple : la façon dont les crédits par le gouvernement sont accordés par la TPS et la TVQ pour les immeubles neufs. Ça fait longtemps qu'ils n'ont pas revu leur programme pour le [montant] maximum [où] on ne peut plus avoir de crédit de TPS-TVQ. Je pense que le programme est à 250 000 $ de l'unité. Aujourd'hui, on n’est pas capable de construire des unités en bas de 300 000 $. Ça aiderait déjà, conclut le propriétaire.

Mardi, le maire de Québec Bruno Marchand a réitéré l'importance pour les gouvernements d'y aller de mesures costaudes pour augmenter la construction de logements abordables.

Nous, comme ville, il faut faire mieux. On ne peut pas travailler comme on travaillait avant. [...] Le gouvernement ne peut pas s'en laver les mains, il doit être aussi proactif que nous. Si on ne se met pas au travail, on va encore, dans un an, être en train de se parler de ça, encore dans la même situation, a-t-il alors déclaré.

Avec la collaboration de Camille Carpentier